CC BY
85
Разработка методики многофакторной оценки доступности жилой недвижимости
Г.М. Стерник
профессор кафедры экономики и управление городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова А.Н. Краснопольская
консультант аналитического консалтингового центра «Миэль»
Приоритетной задачей Правительства Российской Федерации в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является повышение доступности жилья для различных категорий населения. Однако более динамичный рост цен недвижимости относительно доходов населения приводит к обратному результату.
Данные, полученные в ходе социологических исследований, свидетельствует о крайне низкой доступности жилья. Заинтересованность в улучшении своих жилищных условий выразили 65 процентов населения России1, вместе с тем планируют такое улучшение всего лишь 6 процентов респондентов2.
Одним из наиболее эффективных показателей оценки доступности жилья является коэффициент доступности жилья.
Теоретические основы оценки доступности жилья
Базовая модель расчета
коэффициента доступности жилья3
Для расчета коэффициента доступности жилья без учета ипотечной поддержки будем использовать стандартную формулу:
V SP
V о = у = —, (1)
где КД - коэффициент доступности жилья, годы;
V - средняя стоимость квартиры (value -стоимость), р.;
I - совокупный годовой доход семьи (Income - доход).
V = SP,
где S - общая площадь квартиры, м2;
P - средняя цена одного квадратного метра квартиры, р.
Однако в представленной модели не учитывается достаточно важный параметр - использование покупателем ипотечного кредита, благодаря которому заемщик может получить квартиру в распоряжение, накопив деньги на первоначальный взнос.
Модель расчета коэффициента
доступности жилья с использованием
параметров ипотечного кредитования4
В связи с этим была предложена модель расчета коэффициента доступности жилья
1 Опрос проведен компанией GE Money в сентябре 2007 года.
2 Войлокова Т.Н. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году: Отчет о проведенном социологическом исследовании. ВЦИОМ // www.realtymarket.ru (январь 2008 года).
3 Модель используется в Федеральной целевой программе «Жилище».
4 См.: Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. и др. Правовые и организационно-экономические основы формирования рынка доступного жилья в Москве / Под ред. Г.М. Стерника. М.: РЭА им. Г.В. Плеханова, 2006; Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Влияние параметров ипотечного кредитования на коэффициент доступности жилья: Доклад на II Петербургском ипотечном форуме 1 марта 2007 года // www.realtymarket.ru Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья для населения // Национальные проекты. 2007. № 3 (10). С. 43-46.
с использованием параметров ипотечного кредитования5:
вра
Кд(в,Р, 1,апв,РМТ) - пв
I
(2)
при условии, что 0,4/ > 12РМТ (иначе КД ^м)
где КД - коэффициент доступности жилья, годы;
в - общая площадь квартиры, м2;
Р - средняя цена одного квадратного метра квартиры, р./ м2;
I - совокупный годовой доход семьи, р.;
а
^пв - доля первоначального взноса в стоимости квартиры.
РМТ =-
Вг
1 -(1 +у / т )— '
] / т
где РМТ - размер ежемесячного платежа по ссуде, р.
п - срок кредитования, в годах;
У - годовая процентная ставка кредита, В0 - размер ипотечного кредита, р.; т - число начислений / выплат в год (т = 12).
Экономический смысл выражения (2) состоит в том, что гражданин, накопивший определенную долю стоимости квартиры, с помощью ипотечного кредита и (или) различных способов поддержки государства сразу получает ее в собственность. Оговоренное условие означает, что заемщик может лишиться этой квартиры, если нарушены принятые правила андеррайтинга. Выполнение условия (2) для группы населения означает, что этой группе доступен ипотечный кредит. В настоящее время согласно стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию6 максимальные выплаты, которыми может облагаться доход заемщика, составляют не более 50 процентов от его совокупного дохода. Вместе с тем сумма выплат может быть дополнительно снижена по ряду причин (любые
дополнительные денежные обременения, наличие детей). На московском ипотечном рынке сложилась ситуация, при которой доля ежемесячных выплат по кредиту составляет 30-40 процентов. В то же время наблюдаются случаи, когда банки идут навстречу заемщикам, увеличивая долю ежемесячных взносов, особенно это актуально при повышении уровня доходов. По этой причине в выражении (2) используется ограничение андеррайтинга: «ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40 процентов от доходов семьи». Если условие доступности жилья не выполняется, коэффициент доступности стремится к бесконечности.
Динамика изменения уровня доступности жилья для населения
С 2002 года темпы роста реальных среднедушевых денежных доходов населения составляют порядка 10-11 процентов в год. Этот показатель за последние годы выглядел следующим образом: 2005 год - 11,1 процента, 2006 - 10,2; 2007 - 10,4 процента. Примерно такими же являются и дальнейшие правительственные прогнозы7: 2008 год - 10,0; 2009 - 9,1 процента.
В 2005-2006 годах в различных регионах Российской Федерации бурный рост цен предложения на рынке жилья обгонял рост доходов и привел к существенному ухудшению коэффициента доступности жилья. Например, на вторичном рынке города Москвы показатель повысился с 4,4 до 6,5 года, на первичном - с 4,0 до 7,1 года. Стабилизация цен в 2007 году способствовала некоторому улучшению показателя (на 7-9%), но начавшийся в ноябре новый цикл роста цен (прирост в июле 2008 относительно декабря 2007 года составил около 25 процентов) не оставляет надежд на выполнение в обозримые сроки целевого показателя коэффициента доступности жилья (КД), равного 3,0 года (рис. 1).
5 Эта формула является упрощением выражения, предложенного в работах, указанных в сноске 4. В этой формуле отсутствуют параметры государственной поддержки, прожиточного минимума и стоимости имеющегося имущества.
6 Стандарты процедуры выдачи ипотечных кредитов (займов) Агентства по ипотечному жилищному кредитованию / http://www.ahml.ru/standard/stcredit.shtml
7 Имеются в виду прогнозы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации.
1
СО о со о СО О со о О О О о 1Л о 1Л о 1Л О 1Л о СО о со о СО О со о о о О о оо о оо о
CD CQ (N CD СО CD CD CQ (N CQ СО CD CD CQ (N CQ СО CD CQ CQ (N CQ СО CD CD CQ (N CD СО CQ CD CQ (N
т- т- т- т- т- т-
Кд вторичного рынка---------Кд новостроек —Кя вторичного рынка с ипотекой
Рис. 1. Динамика коэффициента доступности жилья в среднем для населения города Москвы
Ситуация на рынке недвижимости
Такое положение дел вызывает достаточно серьезную озабоченность у правительства, основной реакцией которого стало увеличение объемов строительства жилья. В связи с этим правительством выбран курс на комплексную застройку территории, в рамках которой уже заявлено 24 проекта для коммерческой застройки в черте города Москвы, суммарная площадь которых составляет 12 миллионов квадратных метров. Срок реализации проектов - с 2008 по 2020 год. Эта застройка ориентирована на различные классы жилья от эконом-класса до индивидуального малоэтажного, в том числе на социальное жилье, например в таких районах, как Бескудниково, Медведково, Обручевский и т. д.
Однако из-за колоссального дефицита земельных участков в черте города правительство Москвы выполняет ряд социальных программ в ближайшем Подмосковье. Высокий уровень столичных цен на недвижимость обусловил переориентацию на рынок
области и части коммерческих покупателей. Комплексное развитие территорий получило не только одобрение, но и финансовую поддержку правительства. В частности, в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» были утверждены специальные условия для застройщиков, реализующих проекты, превышающие 1 миллион квадратных метров жилья: государство оплачивает 30 процентов затрат на инфраструктуру. Однако если получение государственной поддержки для проектов эконом-класса не вызывает нареканий, то явное недоумение вызывает поддержка таких проектов, как «Остров Истра» (смешанная застройка, в том числе элитная), Hellas (малоэтажная элитная застройка), город миллионеров «Рублево-Архангельское».
В связи с этим нами предложена методология определения реального дефицита жилья по классам качества, основанная на выделении различных доходных групп населения и расчете для каждой группы двух видов показателей: коэффициента доступности жилья8
8 См.: Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Доступность жилья для населения Москвы с различным уровнем доходов с учетом возможности ипотечного кредитования: Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 года // www.realtymarket.ru
и дефицита жилья. Такая многофакторная оценка позволит выявить наиболее востребованные сегменты жилой недвижимости, избежать вложений в неликвидный сектор жилья, что является достаточно важным не только для разработки эффективной региональной политики строительства, но и для частных инвесторов (застройщиков).
Принципиальная особенность этой методики - ее универсальность в применении к различным регионам Российской Федерации. Исходными данными для формирования доходных групп являются среднедушевой доход в регионе и распределение среднедушевых доходов по децильным группам, которые для большинства регионов представлены в открытом доступе официальными статистическими органами. Совершенно иная ситуация складывается с формированием классов жилья. Классификация жилья, используемая Федеральной службой государственной статистики (Росстат), не имеет четких критериев, а объемы ввода нового жилья вообще не классифицируют-
ся по качеству, поэтому частные компании пользуются собственными системами классификации. В представленном исследовании методология применялась к московскому региону, использована классификация жилья, разработанная в аналитическом консалтинговом центре «Миэль», однако авторами подчеркивается уникальность методологии: ее можно применять в различных регионах Российской Федерации, используя при этом иные классификации.
Дифференциация населения по уровню среднедушевых доходов
Распределение доходов населения, построенное на основе официальных статистических данных, показывает, что основное ядро составляет не средний класс, как в развитом обществе, а именно низкодоходные группы населения, на которые и надо ориентироваться правительству при выработке программ по повышению доступности жилья (рис. 2).
элита
бизнес-класс средник класс
малообеспеченный
класс
за чертой бедности
-
,высшии класс,
ли
ЙЙК средний класс
ЩЦ0
малообеспеченный класс
Рис. 2. Структуры населения:слева - по среднедушевым доходам для регионов Российской Федерации, справа - типичная для развитых стран
Рассмотрим более подробно каждую доходную группу населения.
За чертой бедности
При выделении этой доходной группы авторами использовалась методология Росстата, согласно которой к категории «за чертой бедности» отнесено население, имеющее доходы ниже прожиточного минимума. Необходимо отметить, что такой метод опре-
деления уровня бедности является наиболее «оптимистичным». Согласно подходу, принятому в Европе, к этой категории можно отнести население, имеющее доходы ниже 60 процентов от медианного дохода. Согласно подходу, принятому в Америке, граница бедности определяется трехкратным увеличением стоимости минимальной потребительской корзины. Расчеты, примененные к Москве, показывают, что согласно мето-
дологии Росстата в категорию «за чертой бедности» попадают 15,4 процента населения Москвы, согласно европейскому подходу сюда можно отнести 21,6 процента, согласно американскому - этот показатель повышается до 24,9 процента. Для такой категории населения любое накопление денежных средств является маловероятным, поэтому социальной поддержкой для этой категории должно быть 100-процентное безвозмездное предоставление жилой площади при улучшении жилищных условий.
Средний класс
Определим границы доходов среднего класса. Согласно методологии Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России)9 нижняя граница доходов определяется исходя из шестикратного увеличения уровня прожиточного минимума (в Москве - 34 548 рублей). На первый взгляд ситуация достаточно абсурдная -
прожиточный минимум •|мода
минимальные доходы среднего класса превышают среднедушевой доход по Москве. Однако этот факт обнаруживает глубокую асимметричность распределения доходов -большинство граждан сосредоточено в низкодоходных группах (рис. 3).
Рассчитаем верхнюю границу доходов среднего класса. Определение этого параметра является более трудным, поскольку в аналитических материалах ему не уделяется достаточно внимания. Вследствие этого будем использовать показатель «доля среднего класса», для определения которого авторы пользовались данными различных аналитических компаний, на основе которых была выведена некоторая усредненная величина (по Российской Федерации - 10 процентов населения, по Москве -23 процента населения). Покупка жилья для среднего класса является достаточно «дорогостоящим» приобретением и требуют долгосрочных накоплений или использование кредитных средств. Однако требования
g о
5,8 7,1 20,4 34,5
Рис. 3. Распределение среднедушевых доходов в городе Москве в 2007 году
107 210
среднедушевые доходы населения, тыс. р.
См.: Тезисы выступления Статс-секретаря - заместителя Министра экономического развития и торговли Российской Федерации А.В. Поповой на тему: «Развитие среднего класса в России» 30 января 2008 года в рамках «Форума Россия» / http://www.economy.gov.ru
к качеству жилья возрастают. В исследовании принято, что такой потребитель ориентирован на жилье среднего класса.
Определение высокодоходных групп не основано на четких критериях и условно поделено на две доходные группы: высокообеспеченный класс и элиту, которые сформированы по данным социологических исследований.
Высокообеспеченный класс
По оценкам Института экономики города, в Москве численность этой категории населения составляет не менее 150 тысяч человек, в основном это представители топ-менеджмента. В настоящем исследовании принято, что эта категория составляет 6 процентов от населения со среднедушевыми доходами 107-210 тысяч рублей в месяц. Эта часть населения ориентирована на покупку квартир в домах уровня бизнес-класса, а также коттеджей.
Элитный класс
Эта категория населения составляет всего 1,8 процента от населения города, однако среднедушевой доход элиты превышает доход среднего класса более чем в 10 раз. Элита может позволить себе покупку жилья всех классов, однако, поскольку в настоящем исследовании оценивается только воз-
можность приобретения квартиры для проживания, категории жилья ниже элитного рассматриваться не будут. Также в качестве альтернативы многоквартирному жилью рассматривается приобретение коттеджа высокого уровня.
Малообеспеченный класс
Прослойка между средним классом и классом «за чертой бедности» определена нами как малообеспеченный класс. Этот класс составляет большую часть населения, в Москве его доля - 53,8 процента. Для этой группы накопление денежных средств является малоэффективным, улучшение жилищных условий происходит при помощи государства, родственников, друзей и при наличии имеющейся жилплощади. Категория населения «за чертой бедности» ориентирована на жилье не выше эконом-класса.
Таким образом, нами представлена методология дифференциации населения по уровням среднедушевого дохода по пяти доходным группам, которая используется для расчета коэффициента доступности жилья и оценки потребности в жилье различного класса качества. Методология апробирована для населения Москвы. Дифференциация населения города Москвы по доходным группам приведена в таблице 1.
Таблица 1
Распределение групп населения города Москвы по классам и уровню дохода
(по состоянию на 2007 год)
Доходная группа населения Распределение населения по уровню доходов
Диапазон среднедушевых доходов, р/мес. Средний доход в группе, р./мес. Доля населения в группе, % Число домохозяйств в группе, тыс. шт.
За чертой бедности до 5 758 3 600 15,4 597,2
Малообеспеченный класс 5 758-34 548 15 077 53,8 2086,3
Средний класс 34 548 -107 000 58 000 23,0 891,9
Высокообеспеченный класс 107 000-210 000 147 000 6,0 232,7
Элитный класс выше 210 000 600 000 1,8 69,8
Все классы менее 5 758 -выше 210 000 34 539 100,0 3877,9
Оценка предложения на рынке жилья Москвы
Оценим совокупный объем предложения в сегменте новостроек. Официальные местные органы статистики по большинству регионов Российской Федерации предоставляют данные объема ввода жилой площади (в том числе социальной). В связи с этим можно провести оценку объемов строительства новостроек, предназначенных для коммерческой реализации. В 2007 году объем ввода жилой площади на территории города Москвы составил 4 827 тысяч квадратных метров, из которых на выполнение городских социальных программ было отведено 2 500 тысяч квадратных метров (или 41,7 тысячи квартир). Таким образом, для коммерческой реализации предназначено 2 327 тысяч квадратных метров (или 24,5 тысячи квартир). В 2008 году и в последующие несколько лет в Москве не планируется увеличение ежегодного ввода жилья, поэтому величину 24,5 тысячи
квартир можно принять в качестве объема предложения на первичном рынке.
Оценку годового объема предложения на вторичном рынке можно получить исходя из объема реализованного спроса (выраженного в объеме продаж) в городе Москве. В 2003 году объем продаж составил 87,53 тысячи квартир, в 2005 - 80,54 тысячи, когда высокий уровень спроса ограничивался недостаточным объемом предложения.
Примем в качестве верхней оценки объема предложения на вторичном рынке 87 тысяч квартир10.
Совокупное предложение на рынке жилья дифференцируется по классу качества. Ранее говорилось, что в настоящем исследовании использовалась классификация, разработанная для новостроек Москвы11, по 4 классам: эконом-класс, средний класс, бизнес-класс и элитный класс.
Соотношение предложения квартир на рынке города Москвы в 2008 году показано в таблице 2.
Таблица 2
Дифференциация жилья по классу качества в городе Москве в открытом предложении
Класс качества жилья Первичный рынок жилья Вторичный рынок жилья Итого предложение квартир на рынке
Объем ввода общей площади, тыс. м2 Количество квартир, тыс. шт. Квартиры в открытом предложении, %12 Количество квартир, тыс. шт. тыс. шт. %
Общее количества жилья в открытом предложении, в том числе: 4 827,0 68,4 100,0 87,0 155,4 100,0
муниципальное жилье 2 500,0 43,9 43,9 28,2
коммерческое жилье 2 327 24,5 100,0 87,0 111,5 71,8
эконом-класс 387,6 6,5 47,0 40,9 47,4 30,5
средний класс 614,3 8,2 39,2 34,1 42,3 27,2
коттеджи 1 019,2 6,8 0,0 0,0 6,8 4,4
бизнес-класс 69,8 0,8 13,0 11,3 12,1 7,8
элитный класс 235,0 2,4 0,8 0,7 3,0 2,0
10 См.: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости: Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 года // www.realtymarket.ru
11 Классификация разработана Стерником Г.М., Стерником С.Г. и аналитическим консалтинговым центром «МИЭЛЬ».
12 По данным аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ».
Все классы жилья имеют четкую дифференциацию по качеству, за исключением коттеджей. Практика показывает, что в городе Москве коттеджи в основной массе имеют класс качества выше среднего. Это объясняется тем, что общие затраты на покупку коттеджа превышают затраты на покупку квартиры среднего класса. Несмотря на то, что в различных регионах Российской Федерации появилась практика строительства коттеджных поселков даже эконом-класса, этот опыт на Москву не распространился, что связано с дороговизной столичной земли. В результате разнесем коттеджи по классу качества бизнес-класс/ элитный класс в соотношении 4/1 (исходя из соотношения предложения жилья бизнес-класса и элитного класса). Исходя из этого суммарный объем предложения (с учетом коттеджей) бизнес-класса составляет 17,5 тысячи, элитного - 4,4 тысячи квартир.
Таким образом, верхняя оценка объема предложения на вторичном рынке составляет 87 тысяч квартир, на первичном - 24,5 тысячи квартир, в том числе эконом-класса - 47,4 тысячи, среднего класса - 42,3, бизнес-класса - 17,5, элитного класса -4,4 тысячи.
Оценка спроса жилья для каждой группы населения
По данным социологического исследования, проведенного Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ) в декабре 2007 года13, в 2008 году намерены улучшить свои жилищные условия 6 процентов респондентов, в Москве намерены улучшить свои жилищные условия жители 232,7 тысячи домохозяйств. Однако часть из них (около 27 процентов) рассчитывает на помощь государства, то есть они не выйдут на коммерческий рынок. Также к спросу со стороны москвичей необходимо прибавить долю иногородних, которая составляет от 30 до 50 процентов14. Совокупный спрос на рынке жилья города Москвы в 2008 году составит 217 тысяч квартир.
Однако по доходным группам населения спрос на жилье распределен неравномерно. Сопоставим каждую доходную группу населения и соответствующий класс качества жилья (табл. 3).
Структура спроса на жилье с дифференциацией по классу качества формировалась сообразно количеству звонков с вопросом о покупке жилья в Управление новостроек
Таблица 3
Возможная программа приобретения жилья для каждого класса населения
Класс населения по уровню доходов Способ приобретения жилья Класс жилья
«За чертой бедности» Социальные программы Муниципальное жилье
Малообеспеченный класс Покупка: • собственными средствами • с помощью государственной поддержки Эконом-класс
Средний класс Покупка: • собственными средствами • с помощью ипотеки Средний класс
Высокообеспеченный класс Покупка собственными средствами Бизнес-класс
Элитный класс Элитный класс
13 Войлокова Т.Н. Планы жителей Москвы по приобретению жилья в ближайшем году: Отчет о проведенном социологическом исследовании. ВЦИОМ // www.realtymarket.ru (январь 2008 года).
14 См.: Стерник Г.М., Стерник С.Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости: Доклад на III Петербургском ипотечном форуме 23 мая 2008 года // www.realtymarket.ru
Таблица 4
Структура обращений в Управление новостроек холдинга «Миэль» (2007 год)
Класс населения Доля совокупного спроса по группам населения Число домохозяйств, планирующих покупку (число квартир), тыс. шт. Число домохозяйств по классам, тыс. шт. Доля домохозяйств, планирующих покупку в каждой группе населения
Всего 100,0 217,0 3 877,9 5,6
Малообеспеченный класс 44,7 97,0 2086,3 4,6
Средний класс 44,2 95,9 891,9 10,8
Высокообеспеченный класс 8,0 17,4 232,7 7,5
Элитный класс 3,1 6,7 69,8 9,6
холдинга «Миэль». Объем выборки составил 59 712 звонков (табл. 4).
Почти поровну поделен спрос между жильем эконом-класса (44,7%) и среднего класса (44,2%). Спрос на жилье бизнес-класса составляет 8 процентов, элитного класса - 3,1 процента (рис. 4).
элита
Рис. 4. Распределение звонков с вопросом о покупке жилья (2007 год)
Совокупный спрос (217 тысяч квартир) по классам населения распределен следующим образом: всего лишь 4,6 процента малообеспеченного класса планируют улучшить свои жилищные условия, в численном выражении это составляет 97 тысяч квартир. Доля спроса в среднем классе
максимальная, она составляет 10,8 процента (95,9 тысячи квартир), в высокодоходном классе - 7,5 процента (17,4 тысячи квартир), в элитном классе - 9,6 процента (6,7 тысячи квартир).
Оценка дефицита жилья с дифференциацией по классу качества
Таким образом, исходя из полученных данных об объеме спроса и о предложении жилья, можно рассчитать дефицит предложения в городе Москве. В 2008 году он составляет 105,5 тысячи квартир, из них:
• эконом-класс - 49,6 тысячи квартир;
• средний класс - 53,6 тысячи квартир;
• элитный класс - 2,3 тысячи квартир (домовладений);
• бизнес-класс - дефицит предложения отсутствует15 (рис. 5).
Оценка доступности жилья для различных доходных групп населения
Произведем расчет доступности жилья для каждой доходной группы населения базовым методом (формула 1) и методом, учитывающим параметры ипотечного кредитования (формула 2). Расчеты проводились для рынка новостроек города Москвы, при
15 Профицит предложения в сегменте бизнес-класс составляет 100 квартир, или 0,6 процента от суммарного объема предложения в этом сегменте, то есть находится в рамках погрешности расчетов.
СПРОС 1 г ПРЕДЛОЖЕНИЕ — 1 1 ~ ДЕФИЦИТ
217,0 111,5 105,5
6,7 4,4 2,3
17,4 і ! 17,5 і і 1 1 1 1 -
+ ^
о ч си си
ю
к
.0
.0
о
О
<
X
ч
си
О
95,9 ! ! 42,3 1 1 1 1 53,6
97,0 ! ' 47,4 1 1 1 1 і і 49,6
Рис. 5. Соотношение спроса и предложения на рынке жилья города Москвы, тысячи квартир
этом средняя площадь квартир и средняя удельная цена приняты согласно приведенным ранее значениям в соответствующем классе качества.
Определим параметры ипотечного кредитования. Наиболее распространенные банковские программы на первичном рынке предполагают сроки кредитования от 1 года до 25 лет, у некоторых банков - диапазон до 50 лет, при этом в 2007 году средний срок кредитования составил 200 месяцев16. Первоначальный взнос ипотечного кредита на первичном рынке московского региона - 24,1 процента, годовая процентная ставка рублевого кредита - 13,4 процента.
Рассчитаем доступность кредита для каждого класса населения. Формула (2) означает, что при расчете минимальных доходов заемщика учитываются все доходы до-
мохозяйства (или так называемые доходы созаемщиков).
Результаты расчетов показывают, что при использовании ипотечного кредита коэффициент доступности жилья с 6,5 снижается до 1,6 года, однако для большинства населения ежемесячные выплаты превышают доходы, и ипотечный кредит становится недоступным. Доля населения, которому кредит доступен, составляет всего 17 процентов.
Использование ипотечного кредита снижает коэффициент доступности жилья для различных классов следующим образом:
• для малообеспеченного класса - с 8,9 до 2,2 года, однако в этой категории населения проверка по условию формулы (2) обращает значение коэффициента доступности жилья в бес-
16 Данные предоставлены аналитическим консалтинговым центром «МИЭЛЬ».
конечность, ежемесячные выплаты превышают доходы домохозяйства;
• для среднего класса коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки снижается с 3,7 до 0,9 года, а доля населения в группе, которой доступен кредит, составляет всего 6 процентов;
• для высокообеспеченного класса коэффициент доступности составляет
1,8-2,5 года в зависимости от класса жилья, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,4-0,6 года, при этом кредит доступен 100 процентам населения этой группы;
• для элитного класса коэффициент доступности составляет 0,8-2,1 года, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,2-0,5 года, доступность кредита 100-процентная (табл. 5).
Таблица 5
Многофакторная оценка доступности жилья для различных доходных групп населения с учетом и без учета ипотечного кредита
Класс населения малообеспе- ченный средний высокообеспеченный элитный
Класс жилья эконом средний бизнес- коттеджи бизнес элитные коттеджи элитный
Среднедушевой доход, р/мес. 15 077 58 000 147 000 600 000
Средние удельные цены, тыс. р/м2 80,9 102,8 71,7 144,5 71,7 455,6
Средняя площадь квартир, м2 60 75 130 90 230 100
Полная цена квартиры, тыс. р. 4 854 7 710 9 321 13 005 16 491 45 560
Базовый КД, годы 8,9 3,7 1,8 2,5 0,8 2,1
Минимальные обязательные ежемесячные доходы заемщика, р. 115 368 183 249 221 538 309 099 391 953 1 082 855
Доступность кредита (да/нет) нет нет да да да да
Доля населения в группе, которой доступен кредит, % 0 6 100 100 100 100
КД с учетом ипотеки 2,2 0,9 0,4 0,6 0,2 0,5
Таким образом, использование ипотечного кредита существенно улучшило коэффициент доступности жилья. Вместе с тем 100 процентов малообеспеченного класса и 94 процента среднего класса не могут воспользоваться ипотечным кредитом.
Результаты расчета коэффициента доступности жилья на первичном рынке представлены на рисунках 6-8. Для всего населения коэффициент доступности рассчитан
как средневзвешенный с учетом доли населения в классе.
Выводы
Для более углубленного изучения доступности жилья для различных категорий населения и определения дефицита жилья в регионах Российской Федерации была разработана методология оценки доступности жилья по разным доходным группам.
все платежеспособное население (84,6%)-
все классы
малообеспеченный класс (53,8%)- эконом средний класс (23%)- средний высокообеспеченный класс (6%) - коттеджи высокообеспеченный класс (6%)- бизнес элита (1,8%) - коттеджи элита (1,8%) - элитный
Кд, годы
Рис. 6. Коэффициент доступности жилья различного класса качества для разных классов населения по уровню доходов в городе Москва в 2007 году (в скобках указана доля населения конкретной группы)
все население в среднем (17%) - все классы малообеспеченный класс (0%)- эконом* средний класс (6%)- средний* высокообеспеченный класс (100%) - коттеджи высокообеспеченный класс (100%) - бизнес элита (100%) - коттеджи элита (100%) - элитный
0 0,5
* Условие получения ипотечного кредита не выполнено.
2 2,5
Кд, годы
Рис. 7. Коэффициент доступности жилья различного класса качества для разных классов населения с учетом ипотечной поддержки в городе Москва в 2007 году (в скобках указана доля населения в группе, которой доступен ипотечный кредит)
СПРОС
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
элита
бизнес-класс
среднии класс
малообес-
печенный
класс
Кд без ипотеки = 1,7 Кд с ипотекой = 0,4 Кд без ипотеки = 1,7 Кд с ипотекой = 0,4
Кд без ипотеки = 1,7 Кд с ипотекой = 0,4
Кд без ипотеки = 1,7 Кд с ипотекой = 0,4
элита +
+коттеджи бизнес-класс + + коттеджи
средний класс
эконом-
класс
Рис. 8. Коэффициент доступности жилья с использованием и без использования
ипотечного кредитования
Были сопоставлены классы населения по уровню доходов и класс приобретаемого на рынке жилья: малообеспеченный класс -жилье эконом-класса, средний класс - жилье среднего класса, высокообеспеченный класс - жилье бизнес-класса, элитный класс - жилье элитного класса.
При применении методологии в городе Москве были получены следующие результаты:
1) по состоянию на 2008 год выделено 5 групп: за чертой бедности - 15,4 процента населения, малообеспеченный класс - 53,8; средний класс - 23; высокообеспеченный класс - 6,0; элитный класс - 1,8 процента;
2) верхняя оценка объема предложения на вторичном рынке составляет 87 тысяч квартир, на первичном - 24,5 тысячи квартир, в том числе эконом-класса - 47,4 тысячи, среднего класса - 42,3; бизнес-класса - 17,5; элитного класса - 4,4 тысячи квартир;
3) совокупный спрос в 2008 году составляет 217 тысяч квартир. Он распределен по классам населения следующим образом: 4,6 процента приходится на малообеспеченный класс, в численном выражении - 97 тысяч квартир. Доля спроса в среднем классе максимальная - 10,8 процента, или 95,9 тысячи квартир, в высокодоходном классе - 7,5 процента (17,4 тысячи квартир), в элитном классе - 9,6 процента (6,7 тысячи квартир);
4) в 2008 году дефицит предложения составит 105,5 тысячи квартир, из них:
• эконом-класс - 49,6 тысячи квартир;
• средний класс - 53,6 тысячи квартир;
• элитный класс - 2,3 тысячи квартир (домовладений);
• бизнес-класс - дефицит предложения отсутствует;
5) использование ипотечного кредита снижает коэффициент доступности жилья для различных классов следующим образом:
• для малообеспеченного класса - с 8,9 до 2,2 года, однако в этой категории населения проверка по условию формулы (2) обращает значение коэффициента доступности жилья в бесконечность, ежемесячные выплаты превышают доходы домохозяйства;
• для среднего класса коэффициент доступности жилья с учетом ипотечной поддержки снижается с 3,7 до 0,9 года, а доля населения в группе, которой доступен кредит, составляет всего 6 процентов;
• для высокообеспеченного класса коэффициент доступности составляет
1,8-2,5 года в зависимости от класса жилья, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,4-0,6 года, при этом кредит доступен 100 процентам населения этой группы;
• для элитного класса коэффициент доступности составляет 0,8-2,1 года, использование ипотеки снижает этот показатель до 0,2-0,5 года, доступность кредита 100-процентная.
