CC BY
185
ББК 65.31-372.339.2-24
А. С. Фартушина
РАЗРАБОТКА КОНЦЕПЦИИ СНИЖЕНИЯ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА
Введение
В последние годы наблюдается значительный рост сметной стоимости строительных объектов. Главными факторами роста цен на строительную продукцию являются: удорожание всех видов ресурсов; усложнение условий строительства, вызванное удаленностью возводимых объектов от коммуникаций и дорог, строительством объектов на стесненных площадках в городах; изменение рыночной конъюнктуры. В этой связи, на наш взгляд, целесообразно провести анализ организационно-экономических проблем, решение которых должно способствовать определению оптимальной стоимости строительного объекта..
Организационно-экономические проблемы снижения стоимости строительных объектов
Первая проблема связана с разработкой механизмов определения оптимальной сметной стоимости строительства объектов, при которой достигается максимальный совокупный эффект от строительства и эксплуатации объектов при наиболее рациональной продолжительности их строительства и эксплуатации.
Вторая проблема связана с разработкой механизмов повышения точности и достоверности прогнозных расчетов сметной стоимости строительства в зависимости от типов объектов, их отраслевой направленности и регионов строительства. При полном или частичном отсутствии рабочей документации и исходных данных о физических объемах элементных сметных работ возникает необходимость разработки новых видов натуральных показателей на единицу мощности строительной и потребительской продукции по отраслям, объектам-представителям и регионам: физических объемов работ, потребности в основных видах материально-технических и трудовых ресурсов. Сокращенная номенклатура ресурсов-представителей, определяющая не менее 85 % сметной стоимости строительства, позволяет создать согласованные федеральные, отраслевые и региональные системы мониторинга текущих рыночных цен на основные виды ресурсов с учетом аналогичных систем строительных и промышленных предприятий, обеспечивающих ресурсами объекты строительства [1].
Наиболее сложной и объемной задачей является мониторинг текущих цен на материалы, изделия, конструкции и оборудование, который должен проводиться как у заказчиков, так и подрядчиков. При этом тип объектов и их отраслевая направленность существенно влияют на классификатор ресурсов и структуру банка данных. Для каждого типа объектов формируется классификатор материалов-представителей, применительно к которому создается и актуализируется банк данных о текущих рыночных ценах по регионам России и кустам сосредоточенного строительства. При этом крупные инвесторы и заказчики капитального строительства, имеющие свои базы комплектации материалов и оборудования на местах, создают систему мониторинга текущих цен франко-база комплектации и складирования материально-технических ресурсов. Затраты на транспортировку от баз комплектации к месту производства работ калькулируются отдельно при разработке сметной документации. Поскольку значительная часть материалов и оборудования может поставляться заказчиками капитального строительства, создавать системы мониторинга нужно прежде всего в этих организациях. Таким образом будет обеспечено реальное снижение отпускных цен на материалы и оборудование. Кроме того, снижение стоимости материальных ресурсов возможно за счет сокращения транспортных и заготовительноскладских расходов при осуществлении прямых поставок ресурсов на строительные площадки.
Третья проблема связана с переходом от затратных к рыночным механизмам сметных расчетов, прежде всего по крупным инвестиционным проектам, осуществляемым российскими естественными монополиями и другими крупными предприятиями, в которых превалирует государственная собственность. Практика показывает, что при бюджетном финансировании действуют преимущественно затратные механизмы, поскольку естественные монополии и государ-
ственные унитарные предприятия заинтересованы в максимальном получении финансовых средств на выполнение своих инвестиционных проектов и программ. В данном случае снижение стоимости строительства может достигаться за счет повышения обоснованности и достоверности прогнозных сметных расчетов по каждому инвестиционному проекту на основе ресурсных методов, а также конкурсного отбора подрядчиков и поставщиков ресурсов. Практика показывает, что при этом стоимость строительства можно снизить примерно на 15 %.
Четвертая проблема связана с повышением эффективности деятельности инвесторов, застройщиков и заказчиков капитального строительства по конкурсному отбору подрядных строительных предприятий для выполнения строительно-монтажных работ предприятий строительной индустрии.
Анализ показывает, что российская практика конкурсного отбора предприятий с целью снижения стоимости строительства и повышения эффективности использования бюджетных и внебюджетных средств всех уровней недостаточно эффективна, а по некоторым направлениям и объектам конкурсный отбор отсутствует вообще. Например, многие крупные предприятия без проведения конкурсов передают заказы на проектирование, а также наиболее капиталоемкие заказы на материально-технические ресурсы поставки заказчика собственным дочерним проектным и снабженческим организациям, которые, хотя и входят в структуру акционерных обществ, естественно, заинтересованы в увеличении затрат на проектирование, материалы и оборудование, поскольку это улучшает их экономические показатели. Аналогичные действия совершаются при отборе подрядных строительных организаций, которые создаются крупными инвестиционными компаниями как дочерние предприятия.
Монополистские тенденции при выборе предприятий для выполнения подрядных строительных работ, заказов на поставку материально-технических ресурсов наблюдаются в настоящее время в большинстве регионов. При проведении конкурсов, как среди подрядчиков, так и среди поставщиков, зачастую превалируют лоббистские интересы. В этой связи необходимо принятие на федеральном и региональном уровнях эффективных мер антимонопольного характера, а также создание независимых экспертных органов по оценке результатов конкурсов и стоимости инвестиционных проектов. Должна резко возрасти роль государственной экспертизы проектно-сметной и конкурсной документации по объектам федеральной собственности, в том числе осуществляемым естественными монополиями и другими крупными предприятиями с контрольным пакетом акций у государства.
Пятая проблема снижения стоимости строительства заключается в необходимости совершенствования методов ее прогнозной оценки при полном пли частичном отсутствии рабочей документации. При полном пли частичном отсутствии информации о физических объемах работ в детализации, соответствующей локальным сметам, возникает довольно сложная проблема определения стоимости строительства с необходимой точностью. Расчет объемов капитальных вложений должен осуществляться по каждому инвестиционному проекту с проведением соответствующей экспертизы. Главным инструментом для определения объемов капитальных вложений по каждому инвестиционному проекту являются методики и нормативные базы для прогнозной оценки стоимости различных типов объектов.
Для решения указанных проблем по результатам исследований разработана концепция снижения стоимости строительной продукции, содержащая основные направления сдерживания роста цен. Проведена также оценка степени влияния рекомендуемых направлений и отдельных мероприятий на стоимость строительства. Данные показатели получены путем экспертного опроса группы высококвалифицированных специалистов планово-экономических, производственных и других служб предприятий. Было опрошено 45 человек. Для каждого из перечисленных направлений даны рекомендации по разработке необходимых механизмов и инноваций (документов). Полученные результаты приведены в таблице.
Основные направления сдерживания роста стоимости строительных объектов
Направление Мероприятия Степень влияния отдельных мероприятий, % Инновации (документы)
1. Повышение эффективности экспертизы и контроля качества сметной документации Повышение роли и эффективности экспертизы 6 Методические документы по формированию удельных и укрупненных показателей стоимости, обеспечивающие высокую точность и преемственность расчетов в текущих и прогнозных ценах
2. Переход на эффективную конкурсную систему отбора подрядных, проектных организаций и поставщиков ресурсов Отбор на конкурсной основе подрядных строительных организаций 8 Методические документы по организации и проведению конкурсов
3. Повышение эффективности планирования капитального строительства Переход на планирование капитального строительства на основе показателей удельных капитальных вложений 6 Банки данных о запроектированных и поспроектированных объектах
4. Повышение эффективности материально-технического снабжения Оптимизация логистических схем снабжения материальнотехническими ресурсами строительных участков 10 Методические документы по оптимизации логистических схем доставки ресурсов
5. Повышение эффективности проектных решений и методов расчета стоимости строительных объектов Соблюдение стадийности проектирования, учитывая жизненный цикл строительного объекта. Интенсификация инвестиционного проекта 5 Методические документы по совершенствованию деятельности проектных организаций
Интенсификация инвестиционного процесса и экономическая эффективность проекта
Следует отметить, что на стоимость строительного объекта оказывает влияние и продолжительность инвестиционного процесса. В связи с этим строительным фирмам необходимо проводить интенсификацию процесса путем сокращения периода проектирования и повышения его эффективности [2].
Поскольку проект реализуется в производстве в течение нескольких лет, получается, что все это время он находится в зоне экономического риска. Отсюда превышение (иногда существенное) фактической стоимости над сметной, что, в свою очередь, влияет на снижение ожидаемой экономической эффективности.
Жизненным циклом проекта принято считать ограниченный период времени, за который реализуются поставленные цели. Таких циклов несколько. На практике каждый цикл предполагает определенные рамки необходимых затрат и ожидаемых доходов, создающих так называемый чистый денежный поток.
В настоящее время стадии жизненного цикла проекта представляются в укрупненном виде достаточно условно и схематично.
С точки зрения менеджера, цикл проекта включает в себя: замысел; анализ проблемы (цели, требования, задачи); разработку концепции (анализ выполняемости, альтернативные концепции); детальную проработку (спецификации, чертежи, детальные планы); выполнение проекта (рабочая документация); использование (продажа, развитие).
С точки зрения банковского работника, жизненный цикл проекта подразделяется на более крупные стадии - прединвестиционную, инвестиционную, эксплуатационную.
В общем виде принято выделять три стадии проведения прединвестиционной фазы: изучение инвестиционных возможностей проекта; предпроектные исследования; оценка осуществимости инвестиционного проекта.
Наиболее важным с экономической точки зрения является первый этап, т. е. прединвести-ционная стадия. С одной стороны, на этом этапе исполнителям проекта известны лишь минимальные сведения о самом проекте, включенные в «задание на проектирование», полученное от заказчика, инвестора или собственника: месторасположение, потребительская вместимость, планируемые сроки осуществления строительства или окупаемости затрат, но не известны такие
существенные детали, как этажность, структура квартир по количеству комнат, материал наружных стен. С другой стороны, именно на этом этапе при минимальных исходных данных разработчикам предстоит получить максимально возможные расчетные, аналитические или результирующие сведения о проекте. На прединвестиционной стадии возникает необходимость максимально точной диагностики проекта, преследующей две основные цели. Первая - определение реальных затрат (на проектирование, строительство, эксплуатацию объекта и т. п.) и ожидаемых доходов, получаемых предпринимателем (заказчиком) от вложенных инвестиций; вторая - определение риска с целью своевременного реагирования и с минимальными затратами их минимизации или предотвращения. На этом этапе инвестору предстоит принять решение о целесообразности (или нецелесообразности) осуществления строительства по данному проекту на данном строительном участке.
Первый этап реализации проекта характеризуется отрицательной величиной чистого денежного потока, поскольку осуществляется инвестирование денежных средств. По мере роста доходов по проекту его величина становится положительной.
На последующих этапах решается круг вопросов (технических, экономических), вытекающих как из предпроектной (прединвестиционной) стадии, так и непосредственно из стадии, предшествующей рассматриваемому этапу.
Диагностика проекта на его предпроектной стадии становится целесообразной лишь в том случае, если можно установить влияние каждой стадии проекта на последующую.
В течение всего жизненного цикла должна проводиться корректировка проекта на основе уже уточненных данных предшествующих циклов. Ко времени завершения проекта общепроектный риск может быть минимизирован. Влияние же предпроектной стадии сразу на весь проект, как это принято, например, в практике бизнес-планирования, слишком далеко отнесено во времени от начала проекта и, следовательно, от фактической точности.
Таким образом, наиболее точным для минимизации рисков можно считать ступенчатую оценку проекта (по циклам), а среди циклов - первоначальную стадию.
В связи с этим предлагается разделить бизнес-план на три стадии (блоки): информационную, исследовательскую, аналитическую.
Информационная стадия должна включать в себя объективные сведения о будущем проекте (местоположение, уровень использования территории, функциональные, потребительские и т. п.) и его исполнителях (организация, фирма, хранители финансовой печати и имеющие право подписи). Этот документ может быть представлен, например, коммерческому банку для юридической идентификации заказчика, исполнителя и других потенциальных партнеров проекта. На основе этого документа банк принимает решение о продолжении или отказе деловых переговоров и кредитовании проекта.
Исследовательская стадия содержит прогноз о современном состоянии макроэкономических процессов в инвестиционной среде, потребителях и рыночной конъюнктуре. Если данные о рынке (например, движимости) включают в себя сведения о ситуации, когда на рынке еще нет «нашей» продукции (структура квартир по количеству комнат, пользующихся большим спросом на рынке, цены на квартиры, сроки продаж или сдачи в аренду), то маркетинговые исследования содержат прогнозы тех же показателей, только после того, как на рынке появится «наша» продукция [3].
Аналитическая стадия должна включать в себя организацию работ и финансирование, установление форм собственности, виды и источники финансирования, определение величины и источников получения средств, обоснование полного возврата средств и получения дохода. Здесь же определяются себестоимость работ, налогообложение, получение валового и чистого дохода с учетом дисконтирования и индекса инфляции. Финансовый план должен быть основан на прогнозе объемов реализации, балансе денежных расходов и поступлений. На этой стадии разрабатываются таблица доходов и расходов, сводный баланс активов и пассивов строительной организации, график движения безубыточности, а также плана и структуры управления, например, недвижимостью на данной территории, источники водо- и энергоснабжения и т. п. Здесь же проводится оценка экономической, коммерческой, социальной эффективности, определяются расчетные показатели их интерпретации: сроки окупаемости затрат, рентабельность инвестиций, точка безубыточности проекта.
Особое место в любом проекте занимают исследование и анализ рисков. На практике принято выделять исследование рисков в отдельный блок. Однако при «ступенчатой» разработке инвестиционного проекта целесообразно выявлять риски и проводить их оценку отдельно на каждой стадии разработки проекта. Это позволит своевременно установить зоны риска и принять оперативные меры по их нейтрализации.
Заключение
В заключение следует отметить, что предполагаемые задачи по совершенствованию методики прогнозной оценки стоимости строительного объекта можно разделить на перспективные и текущие.
Перспективные связаны с поэтапной разработкой натуральных укрупненных показателей в расчете на единичный показатель строительной продукции по объектам-представителям. Используя эти показатели, а также данные мониторинга текущих цен на основные виды ресурсов, можно формировать сметную документацию в текущем уровне цен.
Текущие задачи прогнозной оценки стоимости строительства объектов связаны с разработкой методики экспертной оценки капитальных вложений в развитие основных фондов и удельных стоимостных показателей (удельных капитальных вложений) на создание единицы мощности строительной продукции.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Резниченко В. С, Ленинцев Л. Н. Организационно-экономические проблемы и механизмы снижения стоимости строительной продукции // Экономика строительства. - 2006. - № 1. - С. 13-25.
2. Бобылев В. В. Особенности интенсификации инвестиционного процесса в жилищном строительстве // Жилищное строительство. - 2007. - № 2. - С. 4-5.
3. Некрасова И. А. Диагностика эффективности проекта на ранних стадиях проектирования // Вопросы экономики. - 2008. - № 5. - С. 8-10.
Статья поступила в редакцию 24.06.2009
WORKING OUT OF THE CONCEPTION OF BUILDING OBJECTS COST DEPRECIATION IN CRISIS CONDITIONS
A. S. Fartushina
The economic organizing problems, the decision of which must contribute to the definition of the building object optimal cost, are analysed. The peculiarities of the investment project intensification as one of the factors of the building cost depreciation are considered. The main directions of building cost depreciation are defined. The estimation of the degree of influence of the recommended directions on the building cost depreciation is carried out. The recommendations for the practical usage of the research results are given.
Key words: conception of the building objects cost depreciation, intensification of the investment project, predictive estimation of the object cost.
