CC BY
33
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ REAL ESTATE ECONOMY
УДК 332.62:528.1 ББК 65.32-5 Р 17
А.В. Осенняя,
кандидат технических наук, доцент, заведующий кафедрой кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru
Ю.Н. Ашинов,
доктор биологических наук, доцент, заведующий кафедрой землеустройства Майкопского государственного технологического университета, г. Майкоп. Тел.: +7 (918) 165-95-02, e-mail: Unus.N@mail.ru
И.С. Грибкова,
старший преподаватель кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: + 7 (918) 495-58-31, e-mail: i.s.gribkova@mail.ru
Б.А. Хахук,
кандидат экономических наук, доцент кафедры кадастра и геоинженерии Кубанского государственного технологического университета, г. Краснодар. Тел.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: kuban_gtu@mail.ru
РАЗРАБОТКА ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ МОНИТОРИНГА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
С ПРИМЕНЕНИЕМ ГИС-ТЕХНОЛОГИЙ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ И РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
(Рецензирована)
Исследование выполнено при финансовой поддержке РФФИ и Администрации Краснодарского края в рамках научного проекта № 19-410-230062
Аннотация. В статье рассмотрена проблема отсутствия достаточного количества достоверных данных для проведения качественного анализа рынка недвижимости при определении кадастровой и рыночной стоимости. Поднимаются вопросы актуальности данных рынка и необходимости проведения ее постоянного мониторинга с применением информационных систем. Проведено оценочное зонирование территории города Краснодара, выполнен анализ рынка недвижимости по предложенным зонам, а также выявлены ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую и рыночную стоимость объектов недвижимости на образованных территориях: наличие различных видов образовательных учреждений, объектов торговли, здравоохранения, определенных видов общественного транспорта и количество имеющихся маршрутов. Для целей повышения каче-
ства проведения анализа предложено создание информационной системы мониторинга рынка недвижимости, основанной на оценочном зонировании территории с применением ГИС-технологий.
Ключевые слова: рынок недвижимости, анализ, кадастровая оценка, рыночная стоимость, информационная система.
A.V. Osennyaya,
Candidate of Technical Sciences, Associate Professor, Associate Professor of Cadastre and GeoengineeringDepartment, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: + 7 (903) 453-22-67, e-mail: avosen2910@yandex.ru
Yu.N. Ashinov,
Doctor of Biological Sciences, Associate Professor, Head of the Department of Land Management, Maykop State Technological University, Maikop. Ph.: + 7 (918) 165-95-02, e-mail: Unus.N@mail.ru
I.S. Gribkova,
Senior Lecturer of Cadastre and Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 495-58-31, e-mail: i.s.gribkova@mail.ru
B.A. Khakhuk,
Candidate of Economic Sciences, Associate Professor of Cadastre and Geoengineering Department, Kuban State Technological University, Krasnodar. Ph.: +7 (918) 397-00-57, e-mail: kuban_gtu@mail.ru
DEVELOPMENT OF INFORMATION SYSTEM FOR REAL ESTATE MARKET MONITORING WITH APPLICATION OF GIS TECHNOLOGIES FOR THE PURPOSE OF DETERMINING THE CADASTRAL AND MARKET VALUE
Abstract. The article considers the problem of the lack of a sufficient amount of reliable data for conducting a qualitative analysis of the real estate market in determining the cadastral and market value. The issues of relevance of market data and the need for its constant monitoring using information systems are raised. Estimated zoning of the territory of the city of Krasnodar has been carried out, an analysis of the real estate market for the proposed zones has been carried out, and pricing factors have been identified that affect the cadastral and market value of real estate in the educated territories: the presence of various types of educational institutions, trade facilities, healthcare, certain types of public transport and the number available routes. In order to improve the quality of the analysis, it is proposed to create an information system for monitoring the real estate market, based on the estimated zoning of the territory, using GIS technologies.
Keywords: real estate market, analysis, cadastral valuation, market value, information system.
Современная концепция идеологов кадастровой оценки заключается в достижении максимального сближения показателей кадастровой и рыночной стоимостей ввиду того, что рыночная стоимость, рассчитываемая методами индивидуальной оценки, априори является более объективным показателем, чем кадастровая стоимость,
базирующаяся на методах массовой оценки. Однако при расчете данных видов стоимостей обязательным условием является наличие развитого рынка недвижимости, а также проведение его тщательного непрерывного анализа и мониторинга с целью выделения тех или иных значимых критериев, которые будут заложены в основу ценообразующих факторов
каждого типа объекта недвижимости [1, 2]. Разработка обновляющейся информационной системы мониторинга рынка недвижимости, содержащей актуальные показатели - ценообразующие факторы с определением их количественных характеристик, влияющих на стоимость объектов на рынке недвижимости, может быть осуществлена исключительно на основе геоинформационных технологий в связи с необходимостью обязательного проведения дальнейшего единовременного анализа по картографическим и тематическим базам данных [3-5]. Тем не менее, исследователи, применяя различные аналитические методы, не всегда задумываются о том, что, по сути, представляет собой анализ, насколько должна быть дифференцирована глубина его реализации в зависимости от изучаемого объекта или явления и какова роль актуализации сведений и автоматизации процессов проведения анализа и реализации этапов кадастровой оценки во всей системе кадастрово-оце-ночных работ и налогообложения объектов недвижимости [6-8].
Как было сказано раннее, анализ информации о рынке недвижимости является обязательной составляющей работ как по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, так и при составлении отчетов об оценке рыночной стоимости. Однако на сегодняшний день оценка современного состояния рынка характеризуется, к сожалению, формальным подходом к его анализу, без учета целей оценки и определения стоимости объекта недвижимости, а также с использованием недостаточных или неактуальных сведений в отчетах об оценке, что негативно сказывается на качестве кадастрово-оценочных работ, создавая реальную проблему и ставя под сомнение правильность и актуальность сведений в отчетах об оценке [9-11]. Разработка системы мониторинга рынка недвижимости с применением ГИС-технологий не
только упростит работу бюджетных организаций и оценщиков, но и повысит качество проведения анализа рынка недвижимости и достоверность результатов отчетов по проведению оценочных работ.
В результате проведенных исследований нами разработана информационная система мониторинга рынка недвижимости, содержащая основные показатели (ценообразую-щие факторы с определением их количественных характеристик), влияющие как на рынок недвижимости, так и на результаты оценки. Разработка подобной информационной системы может быть осуществлена только при помощи геоинформационных технологий в связи с необходимостью обязательного проведения дальнейшего анализа одновременно по картографическим и тематическим базам данных.
Геоинформационные технологии в настоящее время зарекомендовали себя в различных областях применения. Преимущества их использования, особенно в кадастровой оценке, от результата осуществления которой зависят отношения между налогоплательщиком - собственником объекта недвижимости и нало-гополучателем - муниципальным образованием, неоспоримы. Для многих типов пространственных операций, применяемых на различных этапах кадастровой оценки, конечным результатом является представление данных в виде тематических карт и планов, дополненных, при необходимости, отчетными документами, трехмерными изображениями, графиками, диаграммами и таблицами, фотографиями и другими средствами [12]. Использование ГИС-технологий обеспечивает управление визуализацией информации, появляется возможность выводить (на экран, на твердую копию) только те объекты или их множества, которые необходимы в определенный момент. При этом улучшается структурированность информации, а следовательно
- повышается эффективность ее обработки и анализа [13]. Подобная информационная система позволит оценщику эффективно проводить анализ рынка недвижимости любой требуемой глубины и мониторинг его состояния для различных целей оценки.
Результаты проведенного исследования позволили сформулировать рекомендации по составлению алгоритма разработки ГИС для проведения анализа рынка недвижимости с целью оптимизации необходимых затрат. В качестве «пробного» объекта был выбран г. Краснодар, как населенный пункт, максимально разнородный по своему экономическому и национальному составу, а также состоянию рынка недвижимости, характеризующейся большим количеством предложений всех видов жилой и коммерческой недвижимости и имеющей тенденцию к увеличению стоимости объектов, что требует постоянного внимания ко всем сегментам рынка региона и приводит к необходимости разработки постоянно обновляемой информационной базы и проведения детального непрерывного мониторинга ее состояния.
Создание информационной системы для проведения анализа рынка недвижимости на примере г. Краснодара выполнялось в следующей последовательности:
- изучение рынка недвижимости;
- проведение оценочного зонирования;
- определение ценообразующих факторов;
- разработка структуры ГИС;
- заполнение базы данных ГИС;
- анализ количественных показателей ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.
Для обеспечения комплексности анализа рынка необходимо рассчитывать определенный набор показателей состояния рынка, характеризующих ценовую ситуацию, конъюнктуру спроса и
предложения, активность рынка, а также ликвидность объектов недвижимости, что позволит определить адекватную стоимость конкретного объекта недвижимости [14]. Процесс расчета цены начинается с оценки совокупности конкурентных товаров, образующих рыночное предложение, затем цена пересматривается в зависимости от спроса. Анализ состояния рынка позволяет прогнозировать количество объектов недвижимости, которое будет реализовано в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недвижимости в обороте рынка [15].
В Краснодаре одинаковая, на первый взгляд, недвижимость может сильно отличаться по стоимости. Назначая цену, необходимо учитывать множество факторов, влияющих на стоимость объекта. Для получения точных значений кадастровой и рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимо провести зонирование города Краснодара так, чтобы образованные зоны имели конкретные границы, которыми могут служить границы кадастровых кварталов. Для выделения оценочных зон необходимо использовать информацию из существующих муниципальных геоинформационных систем.
На основе проведенных исследований предложено разделить МО г. Краснодар на 47 зон, преобразованных в микрорайоны, и по каждой такой территории провести анализ факторов, влияющих на стоимость недвижимости. Предлагаемые названия зон или микрорайонов соответствуют исторически сложившимся названиям, наиболее значимой улице либо достопримечательности города Краснодара (рис. 1).
Для проведения анализа были выбраны наиболее крупные районы города для определения количественных показателей по основным ценообразующим факторам. При этом с целью оптимизации структуры данных каждый крупный район
Рис. 1. Оценочные зоны (микрорайоны) г. Краснодара
рассмотрен отдельно и классифицирован по таким параметрам, как развитость инфраструктуры, преобладающие типы недвижимости, а также дано краткое, но содержательное описание района с указанием главных очерчивающих его улиц. В качестве основных исследуемых ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов недвижимости на рынке, были выбраны: образовательные учреждения, в том числе детские сады и количество в них мест, объекты торговли, здравоохранения, наличие определенных видов общественного транспорта и количество имеющихся маршрутов [16, 17].
Таким образом, разработана подробная база данных в программе MS Office Excel для дальнейшего создания геоинформационной системы «Мониторинг рынка недвижимости» на примере МО «Город Краснодар». Для наглядного представления исследуемой информации, содержащейся в базе данных, построена
диаграмма, отображающая зависимость средней стоимости 1 кв. м жилой недвижимости от района расположения объекта (рис. 2).
Анализ данных, представленных на рис. 2, позволяет выявить наиболее развитые с экономической точки зрения районы г. Краснодара. Так, в микрорайоне ЦМР стоимость недвижимости гораздо выше, чем в остальных анализируемых зонах
[14].
При анализе рынка недвижимости оценщику зачастую необходимо сопоставить микрорайон города, в котором расположен оцениваемый объект недвижимости, с другими микрорайонами, для этой цели на отдельном листе может быть построена диаграмма по каждому из ценообразующих факторов, а также определена оценка вклада каждого ценообразующего фактора в стоимость объекта.
Применение разработанной информационной системы позволит проводить качественный анализ
¿Р
42
—м—
1
1 14
—а— -в-в-
■
S
с?1
Рис. 2. Анализ зависимости стоимости жилой недвижимости от микрорайона
г. Краснодара
рынка недвижимости и мониторинг его актуального состояния, станет информационной основой для деятельности субъектов, участвующих в процессе оценки и оборота недвижимого имущества: риэлторов, оценщиков и бюджетных организаций - при выборе оптимального подбора различных видов недвижимости [18]; органов местного самоуправления - для реализации задач эффективного управления
муниципальной собственностью, оптимизации ее структуры и контроля; органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации - при анализе результатов кадастровой оценки недвижимости, а также неограниченного круга граждан, не имеющих специальных профессиональных знаний в области оценки и оборота недвижимости для подбора наиболее подходящей по потребностям имущества.
Примечания:
1. Кадастровая оценка единого недвижимого комплекса / А.В. Осенняя, И.В. Будагов, Б.А. Хахук, А.А. Кушу // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2017. Вып. 2 (200). С. 118-124.
2. Кадастровая оценка как основа налогообложения недвижимости / А.В. Осенняя, А.М. Середин, И.В. Будагов [и др.]. Краснодар, 2017.
3. Грибкова И.С., Пастухов М.А. Применение возможностей ГИС для целей оценки недвижимости // Геодезия, картография, геоинформатика и кадастры: от идеи до внедрения: сб. материалов II междунар. науч.-практ. конф. / Санкт-Петербургская ассоциация геодезии и картографии. СПб., 2017. С. 431-437.
4. Шишкина В.А., Грибкова И.С. Создание ГИС для управления предприятием на основе данных, полученных в результате лазерного наземного и воздушного сканирования // Студенческие научные работы землеустроительного факультета: сб. ст. по материалам Междунар. студ. науч.-практ. конф. / отв. за вып. И.В. Соколова. Краснодар: Изд-во КубГАУ, 2019. С. 173-176.
5. Грибкова И.С., Гура Д.А., Бровкова Я.В. Разработка методики создания информационных систем для рационального управления земельно-имущественным комплексом // Электронный сетевой политематический журнал «Научные труды КубГТУ». 2017. № 4. С. 221-232.
6. Переход к единому налогообложению недвижимости в России (часть первая) / А.В. Осенняя, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2017. Вып. 3 (205). С. 98-104.
7. Переход к единому налогообложению недвижимости в России (часть вторая) / А.В. Осенняя, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2017. Вып. 4 (210). С. 139-144.
8. Налогообложение объектов недвижимости: опыт зарубежных стран / А.В. Осенняя, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.] // Вестник Адыгейского государственного университета. Сер. 5, Экономика. 2017. Вып. 2 (200). С. 153-162.
9. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Ч. I / А.В. Осенняя, Б.А. Хахук, А.А. Кушу [и др.] // Вопросы региональной экономики. 2018. № 3 (36). С. 53-60.
10. Осенняя А.В., Хахук Б.А., Коломыцева А.А. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Ч. II // Вопросы региональной экономики. 2018. № 3 (36). С. 56-61.
11. Совершенствование методики кадастровой оценки объектов недвижимости на основе градостроительной ценности территории. Ч. III / А.В. Осенняя, Б.А. Хахук, А.А. Кушу [и др.] // Вопросы региональной экономики. 2018. № 4 (37). С. 62-68.
12.Иваникова Е.А., Грибкова И.С., Ламанов П.И. Опыт применения ГИС для управления земельно-имущественным комплексом на примере школ // Наука. Техника. Технологии (политехнический вестник). 2015. № 4. С. 99-102.
13.Грибкова И.С., Морозова Е.И. Перспективы применения ГИС для оценки современного состояния использования территорий // Электронный сетевой политематический журнал «Научные труды КубГТУ». 2017. № 11. С. 38-44.
14. Петель Н.И. Анализ современного состояния рынка недвижимости на примере г. Краснодара: выпускная квалификационная работа / руководитель А.В. Осенняя; КубГТУ. Краснодар, 2019.
15.Грибкова И.С., Попова О.С. Муниципальные геоинформационные системы: проблемы и пути решения // Электронный сетевой политематический журнал «Научные труды КубГТУ». 2016. № 11. С. 143-154.
16. Вербицкий М.В., Грибкова И.С., Осенняя А.В. Перспективы использования экспертных систем при разработке градостроительной документации // Девелоп-мент и инновации в строительстве: сб. ст. Междунар. науч.-практ. конгресса. Уфа, 2018. С. 48-51.
17. Грибкова И.С., Питель Е.К. ГИС и современный опыт их применения // Науки о земле на современном этапе: материалы VIII Междунар. науч.-практ. конф. М.: Спутник, 2013. С. 74-76.
18.Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в городских территориях / А.В. Осенняя, И.В. Будагов, Б.А. Хахук [и др.] // Экономика строительства и городского хозяйства. 2017. Т. 13, № 2. С. 155-162.
References:
1. Cadastral valuation of a single immovable complex / A.V. Osennyaya, I.V. Budagov, B.A. Khahuk, A.A. Kushu // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. Economy. 2017. No. 2 (200). Pp. 118-124.
2. Cadastral valuation as a basis for real estate taxation / A.V. Osennyaya, A.M. Seredin, I.V. Budagov [et al.]. Krasnodar, 2017.
3. Gribkova I.S., Pastukhov M.A. Application of GIS capabilities for real estate appraisal // Geodesy, cartography, geoinformatics and cadastres: from idea to implementation: collection of materials II International Scientific and Practical Conference / St. Petersburg Association of Geodesy and Cartography. St. Petersburg, 2017. Pp. 431-437.
4. Shishkina V.A., Gribkova I.S. Creating a GIS for enterprise management on the basis of data obtained as a result of laser ground and air scanning // Student's scientific work of the Faculty of Land Management: collection of articles based on materials of
the International student's Scientific and Practical Conference / responsible for the release I.V. Sokolova. Krasnodar: Publishing house of KubSAU, 2019. Pp. 173-176.
5. Gribkova I.S., Gura D.A., Brovkova Y.V. Development of a methodology for creating information systems for the rational management of the land and property complex // Polythematic network electronic scientific journal "Scientific works of KubSTU". 2017. No. 4. Pp. 221-232.
6. The transition to a single taxation of real estate in Russia (part one) / A.V. Osennyaya, I.V. Budagov, B.A. Khahuk [et al.] // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. Economy. 2017. No. 3 (205). Pp. 98-104.
7. The transition to a single taxation of real estate in Russia (part two) / A.V. Osennyaya, I.V. Budagov, B.A. Khahuk [et al.] // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. Economy. 2017. No. 4 (210). Pp. 139-144.
8. Taxation of real estate: the experience of foreign countries / A.V. Osennyaya, I.V. Budagov, B.A. Khahuk [et al.] // Bulletin of the Adyghe State University. Ser. Economy. 2017. No. 2 (200). Pp. 153-162.
9. Improving the methodology for cadastral valuation of real estate based on the urban development value of the territory. Part I / A.V. Osennyaya, B.A. Khahuk, A.A. Kushu [et al.] // Questions of the regional economy. 2018. No. 3 (36). Pp. 53-60.
10.0sennyaya A.V., Khakhuk B.A., Kolomytseva A.A. Improving the methodology for cadastral valuation of real estate based on the urban development value of the territory. Part II // Questions of the regional economy. 2018. No. 3 (36). Pp. 56-61.
11. Improving the methodology of cadastral valuation of real estate based on the urban development value of the territory. Part III / A.V. Osennyaya, B.A. Khahuk, A.A. Kushu [et al.] // Questions of the regional economy. 2018. No. 4 (37). Pp. 62-68.
12.Ivanikova E.A., Gribkova I.S., Lamanov P.I. The experience of using GIS for managing the land and property complex on the example of schools // Science. Equipment. Technology (Polytechnic Bulletin). 2015. No. 4. Pp. 99-102.
13.Gribkova I.S., Morozova E.I. Prospects for the use of GIS to assess the current state of the use of territories // Polythematic network electronic scientific journal "Scientific works of KubSTU". 2017. No. 11. Pp. 38-44.
14. Petel N.I. Analysis of the current state of the real estate market on the example of the city of Krasnodar: final qualification work / supervisor A.V. Osennyaya; KubSTU. Krasnodar, 2019.
15.Gribkova I.S., Popova O.S. Municipal geoinformation systems: problems and solutions // Polythematic network electronic scientific journal "Scientific works of KubSTU". 2016. No. 11. Pp. 143-154.
16.Verbitsky M.V., Gribkova I.S., Osennyaya A.V. Prospects for the use of expert systems in the development of urban planning documentation // Development and innovation in construction: collection of articles of the International Scientific and Practical Congress. Ufa, 2018. Pp. 48-51.
17. Gribkova I.S., Pitel E.K. GIS and modern experience of their application // Earth sciences at the present stage: materials of the VIII International Scientific and Practical Conference. M.: Sputnik, 2013. Pp. 74-76.
18. Mass and individual assessment of real estate in urban areas / A.V. Osennyaya, I.V. Budagov, B.A. Khahuk [et al.] // Economics of construction and urban economy. 2017. Vol. 13, No. 2. Pp. 155-162.
