Разработка информационной системы для оценочной фирмы Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 519.866

РАЗРАБОТКА ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ ДЛЯ ОЦЕНОЧНОЙ ФИРМЫ

А. А. Ширяева1 , Е. К. Сивцова2, И. А. Панфилов1, О. И. Карелин3

1 Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31

2Сибирский федеральный университет Институт управления бизнес-процессами и экономики Российская Федерация, 660074, г. Красноярск, ул. Киренского, 26а 3Красноярский государственный аграрный университет Российская федерация, 660049, г. Красноярск, просп. Мира, 90 *E-mail: anyashiryaeva_174@mail.ru

Рассматривается проблема, сформировавшаяся в оценочной деятельности, и создание информационной системы для ее решения. В работе использовались методы анализа данных, статистического анализа данных и управления базами данных.

Ключевые слова: аналоги, информационная система, оценочная деятельность, коммерческая недвижимость.

DEVELOPMENT OF AN INFORMATION SYSTEM FOR AN APPRAISAL FIRM

A. A. Shiryaeva1*, E. K. Sivtsova2, I. A. Panfilov1, O. I. Karelin2

1Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation 2Siberian Federal University Institute of Management Business-Processes and Economy 26a, Kirenskogo Str., Krasnoyarsk, 660074, Russian Federation 3Krasnoyarsk State Agrarian University 90, Mira Av., Krasnoyarsk, 660049, Russian Federation *E-mail: anyashiryaeva_174@mail.ru

In this work, we consider the problem that has arisen in the evaluation activity and the creation of an information system for its solution. The work used methods of data analysis, statistical analysis of data and management of databases.

Keywords: analogs, information sistem, assessment activity, commercial real estate.

Оценочная деятельность в России набирает популярность как профессия. Главными лицами в оценочной деятельности являются Оценщик и непосредственно Заказчик. Деятельность оценщика регламентирована Федеральными стандартами оценки, стандартами и правилами ДСО1, а также уставом СРО2

1 ДСО - Деловой союз оценщиков. В данной работе было рассмотрено именно это некоммерческое партнёрство саморегулируемая организация (НП СРО), так как по данным оценщиков это одна из самых лучших и проверенных организаций в своем сегменте.

2 СРО - саморегулируемая организация - некоммерческая организация, объединяющая субъектов предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров (работ, услуг) или рынка произведенных товаров (работ, услуг) либо объединяющая субъектов про-

фессиональной деятельности определенного вида. Саморегулируемые организации призваны взять на себя регуляцию профессиональной деятельности участников рынка за рамками базовых минимальных требований, определяемых государством.

и иными документами. На сегодняшний день установление доверия потребителей к оценочной деятельности имеет положительную тенденцию, что обусловлено регулирующими нормами оценки, предполагающими полное описание процесса оценки и ее результата в отчете о проведенной оценке, а также положительным решением суда и комиссии Росреестра.

Одной из самых важных частей при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка является поиск и подбор аналогов. Так как речь идет об оценки рыночной стоимости земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо сформировать рынок предложений о продаже объектов на конкретный период времени. На данном этапе возникает ряд проблем и ограничений. Данные для формирования рынка предложения относительно объекта оценки формируется исходя из варианта разрешённого использования или фактического в конкретной тематике, а также за определен-

Программные средства и информационные технологии

ный временной период. При этом относительно аналогов в п. 22 б) ФСО №7 указывается, что «в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным». То есть критерием отнесения объектов к аналогам является один сегмент рынка и сопоставимость по ценообразующим факторам.

Оценка объекта проводится на дату в прошлом, соответственно Оценщику необходимы данные о предложениях на рынке недвижимости, которые на данный момент не актуальны. Большинство предложений уходят с рынка недвижимости, информация в предложениях изменяется, что тоже нужно фиксировать.

Типичный срок экспозиции объектов недвижимости составляет около 12 месяцев [3]. Согласно оценочной практике, Оценщик при подборе аналогов рассматривает рынок на 12 месяцев до даты оценки. Если Оценщик использует аналоги, более чем условленный диапазон, то необходимо указать обоснованный выбор и применение корректировки, иначе произведенная оценка и полученный результат стоимости не будет одобрен в дальнейших инстанциях (Суд, Комиссия Росреестра).

Раньше предложения купли-продажи объектов недвижимости публиковались в печатных источниках, таких как газеты и журналы специального назначения, сейчас существует достаточно много интернет-сайтов с базой актуальных предложений рынка недвижимости. Однако все объявления оценщик сохраняет себе в виде сканированных файлов с каждого выпуска, если это печатные источники, и собирая информацию с сайтов, используя скриншоты объявлений, сохраняет в документах Word и Excel. Таким образом, при поиске необходимых аналогов для расчёта Оценщик пересматривает большой объем папок, файлов и снимков изображений для поиска подходящих по ряду критериев. Также найденные объекты нужно найти на Публичной кадастровой карте, что очень трудозатратно и занимает больше времени, чем хотелось бы Оценщику потратить.

Исходя из этого возникает проблема поиска и хранения большого объемы данных, отсутствие базы аналогов, которая бы упростила и ускорила необходимые операции.

Основной объект базы - это коммерческая недвижимость, а именно земля. Для каждого объекта в базу должна быть занесена следующая информация: кадастровый номер, приближенный кадастровый номер (даже если они совпадают), площадь участка, цена предложения продажи, цена за квадратный метр, которая рассчитывается автоматически, населенный пункт в котором расположен объект, район, улица, зональное местоположение, вариант использования, имеющиеся коммуникации, дата объявления (предложения на рынке), источник информации (сайт, журнал, газета, его название и ссылка), дополнительная информация об объекте (информация, указанная

в объявлении или предоставленная собственником), вид права на объект, вложение - изображение объявления (скриншот источника), изображение местоположения объекта на Публичной кадастровой карте (2 скриншота), а также расположение на зональной карте и географической карте. В процессе Оценки оценщик постепенно собирает данные об объекте, что занимает много времени. С помощью сформированной базы возможно находить и использовать информацию об объекте быстрее, дополнять ее при получении новой информации или изменять уже существующую.

Создание базы аналогов было произведено с помощью Microsoft Access. В результате работы было реализовано заполнение базы данных объектами-аналогами вручную, так как большинство интересующих объектов на данный момент содержаться в форме изображений журналов. Также присоединены данные из собранных за время прохождения практики объекты из таблицы Excel. Для каждого объекта предусмотрено вложение, в котором содержатся изображения объекта и иные документы, относящиеся к нему. Реализован отбор записей по заданному критерию и расчет корректировок, на основе данных объектов-аналогов, полученных в выборке. Стоит заметить, что для выбранных объектов-аналогов производится автоматически статистический анализ выборки - рассчитывается ряд показателей, по результатам которых Оценщик либо оставляет выбранные объекты, либо их изменяет. Также после проведения расчетов автоматически производится дополнительная проверка выборки объектов-аналогов на однородность и степень нормальности распределения. Если размер полученных показателей удовлетворяет ограничениям, расчеты считаются верными, а подобранные аналоги обоснованы. К каждому блоку расчетов создается отчет, в котором пользователю предоставляется выборка и рассчитанные на ее основе ряд показателей [2; 3; 4]. Данные показатели помогают определиться пользователю с корректностью выборки и изменить объекты для дальнейших расчетов. Также реализован поиск объектов по форме, просмотр документов в выбранной папке с помощью формы.

В дальнейшем планируется развивать данную базу не только в направлении земельных участков, но и других объектов недвижимости, оценка которых возможная в фирме-заказчике.

Библиографические ссылки

1. Оценка для целей залога : учеб. пособие / М. А. Федотова, В. Ю. Рослов, О. И. Щербакова и др. М .: Финансы и статистика, 2008.

2. Применение коэффициента корректировки по заработной плате / Ю. А. Алексеева, А. А. Ширяева, И. А. Панфилов и др. // Решетневские чтения : материалы Междунар. науч. конф. : в 2 ч. ; под общ. ред. Ю. Ю. Логинова ; Сиб. гос. аэрокосмич. ун-т. Красноярск, 2017. Т. 2, № 21. С. 172-173.

3. Разработка информационной системы для оценки / Ю. А. Алексеева, А. А. Ширяева, И. А. Панфилов

и др. // Актуальные проблемы авиации и космонавтики. 2017. Т. 2, № 13. С. 326-328.

4. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости / Ю. А. Алексеева, А. А. Ширяева, И. А. Панфилов и др. // Ма1ет1а1у XX Mezhdunar. nauch. konf. "Reshetnevskie chteniya" [Materials XX Intern. Scientific. Conf "Reshetnev reading"]. Krasnoyarsk, 2016. Т. 2, № 20. С. 10-11.

References

1. Valuation for collateral purposes : training manual / M. A. Fedotova, V. Yu. Roslov, O. I. Shcherbakova et al. M. : "Finance and statistics", 2008.

2. The using of the coefficient of correction of salary / Y. A. Alekseeva, A. A. Shiryaeva, I. A. Panfilov et al. // Мaterialy Mezhdunar. nauch. konf. "Reshetnevskie

chteniya" [Materials Intern. Scientific. Conf "Reshetnev reading"]. Krasnoyarsk, 2017. Т. 2, № 21. P. 172-173.

3. Features of the of paired assessments in real estate appraisal / Y. A. Alekseeva, A. A. Shiryaeva, I. A. Panfilov et al. // Actual problems of aviation and cosmonautics. 2017. Т. 2, № 13. P. 326-328.

4. Research of the paired assessments in real estate appraisal / Y. A. Alekseeva, A. A. Shiryaeva, I. A. Panfilov et al. // Мaterialy XX Mezhdunar. nauch. konf. "Reshetnevskie chteniya" [Materials XX Intern. Scientific. Conf "Reshetnev reading"]. Krasnoyarsk, 2016. Т. 2, № 20. P. 10-11.

© Ширяева А. А., Сивцова Е. К., Панфилов И. А.,

Карелин О. И., 2018