CC BY
32
УДК 519.866
РАЗРАБОТКА ИНФОРМАЦИОННОЙ СИСТЕМЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ
Ю. А. Алексеева1, А. А. Ширяева1, И. А. Панфилов1*, О. И. Карелин2
1Сибирский федеральный университет Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, просп. Свободный, 79 2Красноярский государственный аграрный университет Российская Федерация, 660049, г. Красноярск, просп. Мира, 90 E-mail: crook_80@mail.ru
Предлагается оригинальный метод оценки стоимости объектов в условиях нехватки информации. Данный метод применим для оценки объектов произвольной природы: недвижимость, результаты интеллектуальной деятельности и даже объекты космической инфраструктуры.
Ключевые слова: анализ данных, моделирование экономических процессов, оценка недвижимости.
WORKING OUT OF THE INFORMATION SYSTEM FOR THE ASSESSMENT
Y. A. Alekseeva1, A. A. Shiryaeva1, I. A. Panfilov1*, O. I. Karelin2
1Siberian Federal University 79, Svobodny Av., Krasnoyarsk, 660041, Russian Federation 2Krasnoyarsk State Agrarian University 90, Mira Av., Krasnoyarsk, 660049, Russian Federation E-mail: crook_80@mail.ru
In this work, we offered an original method for assessing the value of the objects in the conditions of lack of information. This method can be used to assess the arbitrary nature of objects: real estate, intellectual property, and even objects of space infrastructure.
Keywords: data analysis, modeling of economic processes, real estate appraisal.
Как у физических, так и у юридических лиц возникает потребность в оценке стоимости имущества. В связи с этим требуется независимая профессиональная оценка, которой занимается профессия оценщика. С каждым годом потребность в ней растет одновременно с развитием рыночных отношений в экономике.
Формализованная и обоснованнаяметодика оценки необходима в активных видах оценки, на основе которых принимаются важные решения. Будь то оценка ущерба, нанесенного автомобилю во время аварии, или же оценка имущества при его купле-продаже - требуется грамотно провести оценку.
Однако особую роль оценочная деятельность играет на рынке недвижимости. В городе Красноярске, часто, оценка недвижимости осуществляется сравнительным подходом [1]. Но не всегда удается найти аналогичные сооружения в одном районе. Поэтому производится поиск подобных объектов согласно корректировке на местоположение.
Фактор «местоположение» является одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке недвижимости. Для определения различий по данному фактору между оцениваемым объектом и сопоставимыми объектами аналогами, требуется корректировка. Поэтому применяется метод парных продаж для определения корректировки на местоположение.
Данный метод заключается в том, что сравниваются похожие объекты в двух районах, в районе, где находится объект оценки и в районе, где был найден его аналог. При этом надо
Секция «Информационно-экономические системы»
рассчитать коэффициент корректировки. Коэффициент показывает, как соотносятся цены аналогичных объектов для двух выбранных районов.
Почти, как и любая экономическая деятельность, оценочная деятельность имеет правовую основу. В Российской Федерации оценочная деятельность регулируется 135 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем описано понятие оценочной деятельности, условия ее осуществления, регулирование оценочной деятельности и прочее. Но следует обратить особое внимание на статью 12, которая гласит: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации» [2].
Из этого следует, что надо ссылаться на печатные источники, так как электронный ресурс не всегда проверяется на достоверность и может быть извлечен из сети Интернет в любой момент.
В первую очередь, для выполнения поставленной нами задачи, необходимо создать базу данных. На ее основе будут подбираться аналогичные объекты. Собранная база включает в себя около 1500 записей из 7 разных районов города Красноярска (отрывок представлен в таблице). Материал был взят из журнала «Недвижимость Красноярья» [3].
Объекты недвижимости
№ Район Улица Площадь, га Площадь, кв. м. Цена, тыс. руб. Цена за кв. м., тыс. руб. Материал стен №, дата выпуска журнала Назначение
1 Центральный Республики 0,0298 298 12500 42 - 06.03.17 Офисы
2 Ленинский Глинки 0,014 140 1600 11,4 - 06.03.17 Универсальные
3 Октябрьский Томина 0,015 150 4800 32 - 06.03.17 Универсальное
Коэффициент рассчитывается следующим способом: из базы данных отбирается несколько объектов (не менее трех) из района объекта оценки и несколько аналогичных из района, где был найден аналог объекта оценки. После сравнения нескольких отношений цен двух аналогичных объектов берется их среднее, что и является коэффициентом корректировки на местоположение.
Нахождение среднего осуществлялось с помощью простого среднего арифметического и простого среднего геометрического [4].
Сравним данные методы на конкретном примере. Рассмотрим соотношение цен за квадратный метр Центрального и Железнодорожного районов. Для расчета потребовалось не менее трех пар аналогичных объектов. Для наглядности используем три пары. По формуле простого среднего арифметического был рассчитан коэффициент корректировки на местоположение равный 0,70 при округлении до сотых. При стоимости аналога 2380000 стоимость искомого объекта будет равна 0,7 • 2380000 = 1666 тыс. руб.
Теперь рассмотрим геометрический метод расчета коэффициента корректировки на местоположение. Применяя формулу для вычисления средней геометрической величины коэффициент становится равным 0,65 при округлении до сотых. Стоимость аналога оставит 2380000, тогда стоимость объекта оценки становится равной 0,65 • 2380000 = 1547 тыс. руб.
Для расчета были использованы следующие формулы для простой средней арифметической величины и простой средней геометрической соответственно:
- У "X
X = ^1=1 , (1)
n
x=n^xrx2~rx;, (2)
где n - это количество соотношений цен; Xi - это отношение цен за кв. метр.
Чтобы определить, какой метод дает более адекватную оценку коэффициента корректировки, была рассчитана погрешность методов для известных объектов. Для этого был использован метод «скользящего экзамена». Сначала были найдены полные аналоги (в количестве пяти пар объектов) в двух районах: Железнодорожном и Центральном. Затем поочередно из выборки «выбрасывалась» одна из пар, для оставшейся части выборки соответствующим методом производился расчет коэффициента. «Выброшенное» значение сравнивается с рассчитанным, после чего объект возвращается в исходную выборку. Расчет и сравнение проводились для каждой пары аналогов. Суммарная ошибка делится на количество проведенных экспериментов и показывает качество метода. Для средней арифметической величины ошибка составила 986 рубля, а для средней геометрической 3 325 рублей. Следовательно, расчет, произведенный с помощью средней арифметической величины, будет более точным.
Итак, был рассмотрен метод, который позволяет рассчитать стоимость объекта в условиях нехватки сведений об аналогах в одном районе города. Данный метод способствует удобному и качественному решению проблемы поиска рыночной стоимости с учетом корректировки среди подобных объектов. В дальнейшем будет проведена апробация данного метода и на других объектах оценки.
Библиографические ссылки
1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости Т. : ТРТУ, 2004. 107 с.
2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW_19586.html (дата обращения: 01.04.2017).
3. Недвижимость Красноярья. 2017. Вып. 9. С. 6-7.
4. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости / Ю. А. Алексеева, А. А. Ширяева, И. А. Панфилов и др. // Решетневские чтения. 2016. Т. 2, № 20. С. 10-11.
© Алексеева Ю. А., Ширяева А. А., Панфилов И. А., Карелин О. И., 2017
