CC BY
22
о.
о
ш
-О I -О С
I !
В российских регионах — в отличие от столицы — бум строительства офисных центров только начинается. Наиболее интересны для местного бизнеса офисы класса «B» и «&>, а вот немногочисленные «^»-помещения в основном занимают заезжие москвичи. Более того, в некоторых городах о классовой дифференциации офисов — а значит, и об их комфортабельности — начинают только догадываться.
МилаБОИКОВА
Разность квадратов
Мы собрали данные о состоянии рынка офисных зданий по семи крупным российским городам и последние сведения по столице. Разница между Москвой и регионами значительна и в сегменте коммерческой недвижимости, что проявляется и в разнице размеров арендных ставок, и в предпочтениях потребителя, и в общей динамике рынка. Если в столице уже поговаривают о перенасыщении, то в регионах простое удовлетворение спроса ожидается не ранее чем через три года.
Первый класс — «А»
В настоящее время в Москве насчитывается почти 30 млн. офисных площадей, из которых только пятая часть — высококлассные современные здания категорий «А» и
«В»: 2,1 и 3,4 млн. кв. м соответственно, на классы «С» и «D» приходится 10 и 9 млн. кв. м соответственно (данные Mirax Group). Поэтому неудивительно, что доля вакантных площадей в помещениях хорошего качества остается на крайне низком уровне: 2,1% (класс «А») и 3,9% (класс «В»).
Денис Афанасьев, руководитель аналитической группы департамента общественных связей Mirax Group: «Сейчас на одного жителя в Москве приходится 0,5 кв. м офисной площади — меньше, чем в любой европейской стране. Налицо острая нехватка офисных помещений, которая сохранится и в будущем — до 2010-2012 годов. Даже завершение строительства «Москва-Сити» не решит эту проблему. Потребность столицы в офисах
международного класса достигает 10-12 g млн. кв. метров». z
По итогам сентября, согласно данным Й мониторинга рынка компании Russian ш Research Group (RRG), объем предложения коммерческой недвижимости на продажу сохранился на летнем уровне, зато вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом 2006 года и на 18% — с январем текущего года. На сегодня предложение в натуральном выражении — 1,7 млн. кв. м. В денежном выражении рынок продолжил рост — в сентябре на 3% — и составил $8,5 млрд. С начала года общая стоимость предложения увеличилась на 40%, а по сравнению с сентябрем прошлого года — на 86%.
После периода стабильности, продолжавшегося все лето, средневзвешенная
■А
цена предложения в течение месяца выросла на 3,6% и достигла $4972 за 1 кв. м. Однако аналитики не считают сентябрь началом нового этапа существенного повышения цен на столичную коммерческую недвижимость. «В дальнейшем цена продажи будет расти еще медленнее, — говорит Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG). — При опережающем росте цены продажи снижается доходность арендного бизнеса. Для офисов класса «А» она составляет примерно 8-9% (на Западе — 4-6%). Учитывая риски и экономическую ситуацию, в ближайшее время снижение доходности может происходить не более чем на 1-1,5% в год. Естественно, при дальнейшем подорожании коммерческой недвижимости для сохранения доходности столь же быстрыми темпами должны расти и арендные ставки, что не представляется реальным (по прогнозам Mirax Group, рост арендных ставок по итогам 2007 года составит 18-22%). Таким образом, к концу года мы ожидаем стабилизацию цен на рынке коммерческой недвижимости столицы».
Дворцовые площади
В городе на Неве насчитывается свыше 600 арендодателей, предлагающих офисные площади. Из них только 32% — профессиональные участники рынка, предоставляющие услуги аренды в бизнесцентрах определенного класса. Остальные не подлежат общепринятой классификации.
Основные деловые районы формируются в историческом центре города и около него, а также вдоль набережных Невы и Большой Невки. Главное событие на рынке — подписание в 2006 году правительством Санкт-Петербурга закона о развитии нового делового комплекса «Петербург-Сити» в Красногвардейском районе, около Больше-охтинского моста. Общая площадь земельного участка для реализации проекта составит около 70 га (включая общественно-деловую зону рядом с административным зданием ОАО «Газпром»). Проект будет ре-ализовываться до 2016 года. Отметим, что в последние год-два девелоперы активизируются и в периферийных районах.
Всего офисных центров классов «А», «В» и «С» на сегодня функционирует более 200 (или 1087 тыс. кв. м — см. таблицу). По-прежнему более половины рынка составляют офисы класса «С» — даже несмотря на то, что новых объектов этой категории в 2006 году на рынок выведено не было.
Рост арендных ставок в прошлом году составил 4%, что произошло за счет более высоких цен на вновь введенных высококачественных объектах, а также в связи с колебаниями курса доллара США — во многих офис-
j^qMDpp
: 1 —I_
Г I I lllll
Т|П1 П 1 I 1 I * Т I
е I л I т I
ных центрах произошел пересмотр ставок и исчисление их не в долларах, а в иных единицах (например, рубли, у.е. КУГИ= 35 руб., евро, среднее между долларом и евро и пр.).
Можно ожидать, что по итогам 2007 года реальный рост ставок не превысит 10%, поскольку динамика их изменения за последние годы отражает наметившуюся стабилизацию.
Слишком высокий потолок
Приграничный, ориентированный на западный образ жизни Калининград язык не поворачивается назвать российской провинцией, однако здесь, как и в большинстве наших городов, хоть сколь-нибудь удаленных от столицы, 60% офисов — самых низких потребительских качеств. Офисных площадей всего 131 968 кв. м. На первый взгляд, не так уж и мало для небольшого города (около 430 тыс. жителей). Однако значительная доля офисов (81 188 кв. м) — классов <Ю» и «Е», то есть бывшие административные блоки предприятий или НИИ, здания общежитий, которые так или иначе выделены и имеют управляющую компанию (часто ее функции выполняет специализированный отдел предприятия-арендодателя). Качество помещений низкое, ремонт, как правило, производится за счет арендатора, отсюда и низкие арендные ставки.
Однако местные девелоперы не сидят
X е
д
Единственный в Нижнем Новгороде бизнесцентр класса «А» — «Столица Нижний» (девелопер — ГК «Столица Нижний») площадью 22 тыс. кв. м — был открыт в прошлом году и сегодня заполнен на 100%
сложа руки, а стремятся исправить положение: в городе наблюдается бум спроса и строительства высококлассных офисов. Если до 2006 года дорогих офисов (класса «А» и «В») в регионе практически не было, то в последние годы именно в этот сегмент устремились почти все инвесторы новых проектов торгово-офисных и офисных центров. В течение ближайших двух лет на рынок будет выведено еще более 60 тыс. кв. м современных офисов в новых офисных и торгово-офисных центрах.
По оценкам экспертов, сегодня в Калининграде наиболее востребованы офисы класса «В» или приспособленные помещения (минимальный уровень отделки, место для паркинга, шаговая доступность от центра города) площадью до 50 кв. м и по ставке не выше $15 за 1 кв. м в месяц (см. таблицу). Более дорогостоящие предложения спросом не пользуются — вероятно, поэтому по некоторым объектам классов «С» и <Ю» наблюдается снижение ставок на 1 5% по итогам прошлого года.
Заполняемость офисной недвижимости классов «С» и «Ю» — в среднем 50%. По оценкам экспертов, 5-7% новых офисных помещений классов «А» и «В» остаются вакантны-
|прямые инвестиции /№11 (67) gq07 | реальный сектор
EI
О
z
ми на протяжении полугода и более. Вполне вероятно, что в течение ближайших двух лет невостребованными окажутся около 6 тыс. кв. м новых построенных помещений класса «А» по причине высоких ставок аренды.
Какой с них спрос?
Самарские бизнесмены, в основном представители категории «малый бизнес», пока не интересуются высококлассными, расположенными в центре города офисами — в основном народ довольствуется периферией. Как правило, нет финансовой возможности уйти из дешевого офиса, меняя аренду в 250 руб. на 600 руб. за 1 кв. м в месяц (см. таблицу), не говоря уже о приличных строящихся офисных центрах, где предложений меньше 700 руб. за 1 кв. м попросту нет. В Самарском регионе дело обстоит еще хуже: в Тольятти, например, офисных центров вообще не строится — нет спроса.
Вероятно, из-за небольшого спроса де-велоперы предпочитают продавать офисы, а не сдавать их в аренду — так быстрее окупаются вложения. Если по итогам прошлого года стоимость 1 кв. м офисных площадей в Самаре выросла на 10-15% и достигла $23,5 тыс. за 1 кв. м в год, то в этом году расценки доходят до $4 тыс. Сегодня лидером по диапазону цен продажи является 11-этажный бизнес-центр, входящий в состав престижного Европейского квартала — от 100 тыс. руб. за 1 кв. метр.
По прогнозам, цены на офисную недвижимость в Самаре будут расти еще два-три года, после чего рынок стабилизируется.
Офисная доля
В Екатеринбурге и Нижнем Новгороде в моде класс «В» — более прибыльный по сравнению с классом «С» и менее рисковый по сравнению с классом «А». Местные инвесторы стремятся пополнить его за счет отремонтированных помещений класса «С».
Из-за того, что в 2006 году новых биз-
нес-центров практически не сдавалось, спрос в Нижнем Новгороде стал превышать предложение в 2-2,5 раза, и это привело к повышению ставок на 15-20%. Несмотря на то, что доля рынка аренды в структуре спроса составляет 85%, распространяется и практика поэтажной продажи специализированных зданий (около 57 тыс. руб./кв. м). Кроме сданного в 2005 году БЦ «Теледом», ее используют строящиеся БЦ «Пент-Хаус Палас» и БЦ «На Стрелке». Такой подход опять-таки обусловлен желанием местных застройщиков поскорее вернуть вложенные деньги. Аналитики предполагают, что дефицит до конца года поднимет цены еще на 15-20%. С насыщением рынка (в ближайшие два года заявлено возведение около 200 тыс. кв. м новых офисов, в том числе класса «А») ценовая ситуация стабилизируется и рост не будет превышать уровня инфляции.
Рынок офисов, особенно самого востребованного класса «В», обещает в ближайшие годы продолжить активный рост в Екатеринбурге. На начало сентября 2007 года
В Калининграде за 2006 год построено только два многофункциональных комплекса.
На фото: «Калининград-Плаза» (девелопер ADG-group, общая площадь 39 тыс. кв. м, офисная — 7, 6 тыс. кв. м)
общий объем строительства многофункциональных зданий с офисными площадями и специализированных бизнес-центров превысил 1,2 млн. кв. м. Однако непосредственно на офисные помещения из этого объема приходится около 676 тыс. кв. м (без учета помещений на первых этажах строящихся жилых домов). В погоне за расширением рынка качественных офисных помещений специалисты в среднесрочной перспективе готовы пожертвовать системой офисов класса «С» за счет массового перехода таких помещений в доверительное управление профессиональных управляющих компаний, которые постепенно трансформируют их в более высокий класс. Кроме того, в 2008-2009 годах ожидается бум строительства бизнес-центров и увеличение офисных площадей в два раза. В этот
Офисная недвижимость в Москве и в регионах в 2007 году
Регион Офисные площади Ставка аренды* за 1 кв в регионе/потенциал спроса (кв. м) . м в год, $** Динамика арендной ставки за 2006год/ I полугодие 2007 г., Стоимость офиса, $/кв. м
Класс A B C D
Москва 30 млн. / до 12 млн. $1200-1500 $800-1000 до $550 — —/+8% 4,97 тыс. (до 7 тыс.)
Санкт-Петербург 1,087 млн./— $504-819 $245-600 $170-428 — +4%/— —
Самара 250 тыс./50 тыс. $430-720*** $450-600 От $200 — + 10-40 /+10% 2,2-4,6 тыс.
Нижний Новгород 1,4 млн./— Нет в предложении $360 — — + 15%/— 2,55-4,1 тыс.
Калининград Екатеринбург 131 968/— 845 тыс./— $300—480 $1200 $180—300 $336 $96—120 Реконструируют в B — —/ 15-20% (C) +26%/— 1,5 тыс.
Хабаровск —/— Нет в предложении $624—720 $480 $430 Без изменения От 2,5 тыс.
Красноярск 15 тыс./— Нет в предложении Нет в предложении До $720—2160 $70—170 — —
*Данные предоставлены региональными корреспондентами, кроме: Москва — Mirax Group, RRG; Самара — АН «Визит». "Пересчитано по курсу $1=25 руб. ***Без учета НДС. Прочерк — нет данных. реальный сектор | прямые инвестиции / №11 [67] g007|
период стоит ожидать более жесткого «расслоения» арендных ставок между различными качественными группами бизнесцентров и их снижения в наименее ликвидных вариантах.
У екатеринбургских девелоперов в чести продажа офисов «мелкой нарезкой» (по 50100 кв. м) на стадии строительства по схеме долевого участия. Что на деле выливается в проблему для дольщиков: ведь благодаря относительно невысокому порогу вхождения в такие проекты покупателями площадей здесь являются не только компании, планирующие использовать офисы для собственных нужд, но и частные инвесторы, ориентированные на продажу по завершении строительства и сдачу площадей в аренду. Основная причина низкого объема ввода новых площадей по отношению к заявленному—задержка сдачи на полгода-год. Это касается практически каждого строящегося объекта, однако в наибольшей степени — тех, площади в которых предлагаются к продаже на ранних этапах строительства. При таком подходе к реализации застройщики не торопятся — им выгоднее придерживать площади несколько месяцев, получив максимальную прибыль.
На долю площадей, изначально предназначенных для продажи, приходится более половины строящихся объектов. Причем офисы здесь чаще всего (64% от общего объема предложения) предлагаются небольшие — до 100 кв. метров.
Ни «А», ни «В»
В Хабаровске и Красноярске об офисах международного класса предприниматели знают только понаслышке: класс «А» вообще не строится, «В» возводится лишь в Хабаровске, но его доля не превышает 20%.
Подобная ситуация не мешает хабаровскому рынку из дефицитного переходить в разряд перенасыщенного — за счет строительства новой частной недвижимости. Она начинает создавать реальную конкуренцию офисной муниципальной и государственной недвижимости. Выигрывает в качестве, но пока уступает по ценам. Сами же расценки имеют тенденцию скорее к стабилизации и даже к снижению. Таков результат активного вложения инвесторами средств в коммерческую недвижимость в 2005-2006 годах. Тогда рынок офисных помещений активно пополнялся за счет помещений, расположенных на первых этажах жилых домов, переводимых в нежилой фонд. К тому же активизировался процесс по продаже нежилых зданий и площадей на аукционных торгах, проводимых Фондом имущества Хабаровского края и департаментом муниципальной собственности администрации Хабаровска. Все это привело к росту количества предлагаемых в аренду офисных помещений. И сегодня предложение значительно превышает спрос.
Один из самых дорогих бизнес-центров в Самаре — реконструированное здание на ул. Лесной, 23, арендная ставка в котором превышает 900 руб. за 1 кв. м в месяц
Этим можно объяснить и большое количество пустующих зданий, даже в центральной части города, где многие годы наблюдался их дефицит. Так, помещение с хорошим ремонтом по ул. Московская, 7 предлагалось в аренду в течение семи месяцев по ставкам 2005 года (1,3 тыс. руб./ кв. м в месяц без учета НДС и коммунальных платежей).
Длительное время не находило спроса помещение по ул. Тургенева, 46 (1,5 тыс. руб./кв. м в месяц — аналогичные условия), Муравьева-Амурского, 44 (1,3 тыс. руб./кв. м в месяц — аналогичные условия).
Динамика стоимости офисных зданий и ставка аренды зачастую зависят не от класса, а от аппетита собственника (продавца). Муниципальная недвижимость дешевле рыночной и государственной примерно на 10-15 %.
В Красноярске повторяется московская ситуация двухлетней давности, когда в силу более бурного развития и высокой прибыльности многие застройщики жилья обратили свои взоры на сектор офисов.
Как сообщили эксперты крупнейшей в Красноярске риэлторской компании «Аре-вера», рынок коммерческой недвижимости города находится в стадии активного роста.
Общая ситуация на рынке новостроек способствует повышению стоимости нежилых помещений в строящихся домах. И собственники, ориентируясь на рынок долевого строительства, повышают цены на вторичном рынке коммерческой недвижимости.
Серьезным фактором развития рынка коммерческой недвижимости стало появление ипотечных программ, что позволило кредитовать коммерческую недвижимость на 10-15 лет. По оценкам экспертов «Аре-вера», с 2005 года рост коммерческой недвижимости в Красноярске составил 100%. Однако увеличение офисной недвижимости не превысило 30%. Причина — строительные и девелоперские компании делают ставку на возведение торговых площадей (дающих быструю финансовую отдачу), а не офисных, учета строительства которых в городе вообще не ведется. в
новости отрасли
Ценам приказали стоять
Минрегионразвития опубликовало приказ, устанавливающий размеры средней рыночной стоимости 1 кв. м жилья по субъектам Федерации на IV квартал 2007 года, сообщает портал RWAY.Ru со ссылкой на пресс-службу Совета по реализации нацпроектов при Президенте РФ. Суммы, обозначенные в приказе, будут использоваться для расчета размера субсидий для всех категорий граждан, имеющих право на господдержку за счет средств федерального бюджета при решении жилищных проблем. Согласно этому документу, цены колеблются от 10,2 тыс. руб./кв. м в Усть-Ордынском Бурятском АО до 56 тыс. руб./кв. м в Москве. А вот согласно данным департамента социальной защиты населения Москвы, цена 1 кв. м типового жилья в IV квартале 2007 года в столице официально установлена в размере 86 159 рублей.
Москвичи
нашли работу в Туле
В ходе II экономического форума, прошедшего в Туле с 11 по 13 октября, администрация Тульской области заключила 48 инвестсоглаше-ний на сумму более 184 млрд. руб., что в два раза превышает итоги прошлогоднего форума (21 соглашение на 91 млрд. руб.). Среди соглашений в области недвижимости и строительства наиболее значительные — со столичными компаниями: ОАО «БИОН Про» на застройку микрорайона «Красные Ворота» (сумма 38,4 млрд. руб.); ГУП «Управление экспериментальной застройки» на комплексное освоение территорий в целях жилищного строительства площадью 1 млн. 40 тыс. кв. м в Туле и области (сумма 26 млрд. руб.); ЗАО «СУ-155» на застройку Первого Юго-Восточного мкрн. (сумма 16 млрд. 400 млн. руб.). По контракту, ГК СУ-155 возведет в Туле более 565 тыс. кв. м жилья, 27 тыс. кв. м нежилых помещений, 39 тыс. кв. м соцобъектов. До 2010 года в администрацию Тульской области будет представлена вся необходимая исходно-разрешительная и проектная документация. Реализация инвестиционного проекта начинается в 2011 году.
X
е
¡прямые инвестиции /№11 (67) £007 | реальный сектор
