РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.453.046

DOI: 10.18522/2313-6138-2024-11-2-11

Храпунова Екатерина Александровна,

кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права, юридический факультет, Южный федеральный университет, 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, email: khrapunova@yandex.ru

Khrapunova, Ekaterina A.,

PhD in Law, Associate Professor at the Department of Civil Law, Law Faculty,

Southern Federal University, 88 M. Gorky Str., Rostov-on-Don, 344002, Russian Federation, email: khrapunova@yandex.ru

Якубович Арсений Вадимович,

студент 4-го курса, юридический факультет, Южный федеральный университет, 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького, д. 88, email: alegator123486@gmail.com

Yakubovich, Arseniy V.,

4-year Student, Law Faculty,

Southern Federal University, 88 M. Gorky Str., Rostov-on-Don, 344002, Russian Federation, email: alegator123486@gmail.com

РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ♦

TERMINATION OF THE COMMERCIAL RENT CONTRACT FOR RESIDENTIAL PREMISES

АННОТАЦИЯ. Сегодня остро стоит вопрос удовлетворения потребности граждан в жилье, который решается в том числе и заключением соглашения по найму. Однако существует правовое неравенство между сторонами данного договора, обычно не свойственное цивилистическому праву, которое наиболее ярко проявляется при его расторжении. В связи с этим правовое регулирование общественных отношений по поводу предоставления и использования жилья является просто необходимым, а реально работающий механизм реализации таких правовых норм в реальной жизни, причем на обывательском уровне, становится вопросом того, где, в каких условиях и как скоро человек обретет ту самую «крышу над головой». Более того, остро встает проблема расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, ведь заключить его достаточно просто, однако выход из таких отношений уже не представляется таким простым - в ГК РФ указан достаточно долгий, сложный и даже несправедливый механизм расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. В данной статье представлена попытка разобраться в существующих способах прекращения такого соглашения, а также выдвинуты предложения о дальнейшем развитии данной правовой конструкции в современном законодательстве.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: наем жилого помещения; расторжения договора найма жилого помещения; коммерческий наем, конституционное право на жилище; баланс интересов.

ABSTRACT. Today the issue of meeting the needs of citizens for housing is urgent. It can be solved, among other things, by concluding a commercial rent agreement. However, there is a legal inequality between the parties to this agreement, which is usually not typical to the civil law, which appears most when this agreement is terminated. So, the legal regulation of public relations regarding the providing and using the dwelling is simply necessary, and a really working mechanism for the realization of such legal norms in real life, at that at the philistine's level, becomes a question of where, in what conditions and how soon a person will find that very "roof over the head". Moreover, the problem of termination of a commercial rent agreement for residential premises is serious and interesting, because it is quite simple to conclude it, but finishing these relationships is sufficiently difficult - the Civil Code of the Russian Federation specifies a sufficiently long, complicated and even unfair mechanism for termination of a commercial rent contract of residential premises. This article presents an attempt to understand the existing ways to terminate such an agreement, as well as put forward proposals for the further development of this legal structure in modern legislation.

KEYWORDS: rent of residential premises; termination of the rent contract for residential premises; commercial rent; constitutional right to housing; balance of interests.

© Е. А. Храпунова, А. В. Якубович, 2024

ОБРАЗЕЦ ЦИТИРОВАНИЯ:

Храпунова, Е. А. Расторжение договора коммерческого найма жилого помещения / Е. А. Храпунова, А. В. Якубович. - Текст : непосредственный // Вестник юридического факультета Южного федерального университета. - 2024. - Т. 11, № 2. - С. 88-93. - Б01: 10.18522/2313-6138-2024-11-2-11

FOR CITATION:

Khrapunova, E. A., Yakubovich, A. V. (2024) Termination of the Commercial Rent Contract for Residential Premises. Bulletin of the Law Faculty, SFEDU. 11(2): 88-93 [in Russ.]. DOI: 10.18522/2313-6138-2024-11-2-11

В современном мире потребность в жилье является экзистенциальной, ведь человек XXI века не может нормально жить и развиваться на улице. В связи с этим законодатель закрепляет главу 35 «Наем жилого помещения» в Гражданском кодексе РФ, устанавливая в ней диспозитивные правила регулирования отношений между лицами по поводу предоставления жилого помещения во владение и пользование. Согласно ч. 1 ст. 671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользования для проживания в нем [2].

Исследуя проблему договорной конструкции найма жилого помещения, можно выделить два аспекта неравенства сторон данного правоотношения: фактический и юридический (о котором подробно будет сказано далее). Что касается фактического неравенства, оно неизбежно, поскольку это диктуется жизненными обстоятельствами, например, бремя и риски собственника жилья, которых лишен наниматель, с одной стороны, и проживания вне своего собственного жилья нанимателем (со всеми возможными вытекающими негативными последствиями), с другой стороны [10, с. 82].

Заключение договора найма жилого помещения обычно не требует никаких затруднений, ведь для него достаточно простой письменной формы, кроме случаев, когда он был заключен сроком на год и более - в такой ситуации необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение [2].

Договор найма жилого помещения на практике, увы, обычно заключается без особых формальностей и подробного обсуждения деталей сторонами, путем распечатывания типового шаблона, добавления в него некоторых условий. Казалось бы, доступность процедуры

оформления правоотношений должна стимулировать людей к юридическому закреплению отношений найма, но на практике мы видим для этого практически непреодолимое препятствие, установленное законодателем - а именно - нормы ГК РФ, в которых прописано крайне затруднительное прекращение отношений сторон. Так, если одна из сторон захочет расторгнуть такой договор, то могут возникнуть некоторые трудности, по поводу которых до сих пор ведутся споры среди правоведов. Полемика проистекает из двойственности природы права на жилище, выражающейся в использовании его в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя -прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота [5], и отношения, по мнению некоторых правоведов, с точки зрения интереса наймодателя носят предпринимательский характер, в силу чего законодатель делает ряд уступок в пользу так называемой «социально-слабой стороны», поэтому этот интерес най-модателя в получении прибыли существенно ограничивается возможными последствиями, допущенными ГК РФ [9, с. 436].

Статья 687 ГК РФ закрепляет основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения. Законодатель дает право нанимателю с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением най-модателя за три месяца [2].

Наймодателю же для расторжения договора по своей инициативе необходимо будет обратиться в суд, и недостаточно его желания - так законодатель защищает нанимателя от потери жилья, тем самым обеспечивая его конституционное право на жилище, ведь статья 40 Конституции РФ гласит, что никто не может быть произвольно лишен жилья (в том числе и по желанию его собственника, но без иных явных оснований) [3]. Для расторжения договора

наймодателю необходимо наличие хотя бы одного основания, установленного законом:

1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если в договоре не установлен более длинный срок (получается, законодатель ограничивает диспозитив-ность нормы нижним пределом срока, что, безусловно, играет против наймодателя), а при краткосрочном найме (менее одного года) - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

2) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает [2].

Но положение наймодателя ограничивается не только коротким списком оснований и невозможностью расторгнуть договор только лишь по своему желанию и в одностороннем порядке, но и тем, что даже после удовлетворения требований наймодателя о выселении нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц суд в своем решении может предоставить нанимателю срок не более года для устранения недостатков, послуживших основанием для обращения в суд за расторжением договора [2]. Но это лишь право суда. Если же в указанный срок наниматель не устранит указанные недостатки, суд по повторному обращению най-модателя принимает решение о расторжении договора. Но и здесь для нанимателя делается серьезная льгота, которая зачастую существенно вредит наймодателю - по просьбе последнего суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года [2]. Таким образом, мы получаем ситуацию, при которой законодатель делает большую уступку нанимателю, чтобы обеспечить его конституционное право на жилище, при этом ущемляя права наймодателя, ведь в самом худшем случае он не сможет получать прибыль от своей собственности, пользоваться и владеть ею в течение 2 лет и 6 месяцев, что, безусловно, делает заключение договора найма жилого помещения во многом бессмысленным и уменьшает его популярность среди граждан. Как видим, в правовом регулировании процесса расторжения договора найма жилого помещения наблюдается очень существенный и неоправданный ни с точки зрения разумности, ни с точки зрения эффективности правоприменения дисбаланс интересов сторон до-

говора, что часто отмечается в литературе [11, с. 114].

Полагаем важным отметить, что современная судебная практика по спорам, связанным с расторжением договора коммерческого найма жилого помещения (см., например, решения судов первой инстанции по гражданским делам № 2-274-2017 [8], № 2-3426/18 [7], № 2-1320/2021 [6], а также апелляционное определение № 33-33402 [1]), позволяет сделать вывод, что правоприменительные органы последовательно поддерживают позицию законодателя по чрезмерной защите конституционного права граждан на жилище, излишне расширяя данное понятие и нанося в связи с этим заметный ущерб как отдельно взятым наймодателям, так и горизонтальному устройству договорных отношений, так как ставят нанимателя немного выше наймодателя, по сути, создавая ситуацию, при которой они перестают быть равными в том понимании, которое закладывают общие принципы цивилистики. Такой позиции придерживаются как ординарные суды (районные, суды уровня субъектов Российской Федерации), так и суды апелляционной и кассационной инстанций, а также Верховный суд Российской Федерации.

Такое положение вещей не могло остаться незамеченным и часто подвергалось критике как самими собственниками жилья, так и в научной литературе. Вопрос дисбаланса интересов сторон договора найма жилого помещения стал предметом рассмотрения в Конституционном суде РФ. Он издал Постановление от 2 июня 2022 года № 23-П, в котором установил, что в качестве оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя могут выступать лишь такие обстоятельства, которые представляют собой существенное нарушение законного интереса последнего по вине нанимателя (то есть разрушение или существенное повреждение жилья, нарушение срока внесения платы по договору и т. д.) [5].

Что более важно, Конституционный суд РФ установил, что норма, касающаяся расторжения договора в судебном порядке из-за невнесения платы по нему более двух раз, является диспозитивной, несмотря на то, что буквально ГК РФ толкует ее в качестве императивной [5]. Соответственно, в договоре найма по со-

гласованию можно установить любой срок невнесения. Более того, Постановление дает возможность расторгнуть договор наймодателю в случае невнесения платы в срок, установленный договором, разрушения или существенного повреждения жилища, а также затрагивания другого его существенного интереса в одностороннем порядке, не прибегая к обращению в суд [5].

Но при этом в договоре найма необходимо четко прописать условия расторжения такого договора [5]. Иначе говоря, указание обстоятельств, с наступлением которых договор связывает право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление. Когда же условие сформулировано в носящих оценочный характер выражениях и терминах и даже при отсутствии спора о фактах, стороны имеют повод придерживаться разных позиций в вопросе о том, свидетельствуют ли фактические обстоятельства тем юридическим фактам, которые установлены условиям договора коммерческого найма жилого помещения об одностороннем расторжении, тогда наступление оснований для досрочного прекращения договора, согласно такому его условию, может быть установлено лишь судом [5]. В таком случае закрепление порядка внесудебного расторжения соглашения нецелесообразно, если при такой правовой неразберихе сторонам все равно так или иначе придется обратиться в суд.

Но все допущения, установленные Конституционным судом РФ, к сожалению, распространяются только на краткосрочный найм. Они не распространяются на те фактические обстоятельства (случаи), когда договор найма жилья, формально являясь краткосрочным, фактически таковым не является в силу продления отношений между сторонами путем заключения договора на новый срок, если в совокупности сроки превышают один год [5]. На наш взгляд, оставление такого правового пробела, касающегося долгосрочного найма, является упущением, происходящим при толковании законодательства. Причины такого неравенства ясны - при долгосрочном найме лица ищут жилье с перспективой привязки работы, учебы и прочей инфраструктуры к месту жительства, а положения Постановления Кон-

ституционного суда РФ, будь они применены к договору долгосрочного найма жилого помещения, затрудняют изменение как места жительства, так и связанных с ним благ. Однако в современном мире, где явствуют технический прогресс и большое предложение на рынке недвижимости, создание такого правового перевеса в пользу нанимателя так же бессмысленно, как и в случае с краткосрочным наймом до издания Постановления Конституционного суда РФ.

Отметим, что Конституционный суд РФ выделил еще ряд положений, подтверждающих необходимость уменьшения так называемой «защиты» нанимателя в данном соглашении, ведь в противном случае уже наймодателю может понадобиться правовая защита. Во-первых, в пользу допустимости включения в договор условия о возможности расторгнуть его в одностороннем порядке по инициативе наймода-теля говорит прежде всего то, что нанимателю доступен последующий судебный контроль, заменяющий предварительный [5]. Как и при любом нарушении имущественных и связанных с ними неимущественных прав лицо может подать иск, после принятия которого начнется судебное урегулирование возникшего спора. Фактически, если наниматель считает, что он был неправомерно выселен, он может обратиться в суд за разрешением возникшей ситуации. Конечно, здесь стоит упомянуть и судебную отсрочку нанимателю для устранения нарушений и, по сути, поиска нового жилья. Однако, как уже говорилось ранее, современные технологии сделали процесс подбора жилья проще и быстрее. В связи с этим закрепление дополнительного судебного механизма при расторжении договора видится излишним. Во-вторых, в области найма жилья необходим - с учетом требования справедливости и сбалансированности прав - баланс интересов наймодателя и нанимателя, ведь равенство сторон - это одно из основополагающих начал гражданского права. В силу конституционного принципа равенства перед законом и судом [3] в сочетании с необходимостью сбалансированности прав участников правоотношений, выражающейся в том, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц [3], законодатель, регулируя наем жилых помещений, должен принимать во внимание, что если он

усиливает защиту, предоставляемую нанимателю, то это неизбежно ведет к сокращению защищаемой сферы интересов наймодателя. Когда законодатель, используя императивные нормы, предоставляет больший объем защиты нанимателю, то он сокращает сферу применения принципа свободы договора, создавая риски негибкости, чрезмерной жесткости договорного регулирования [5].

Также ст. 687 ГК РФ устанавливает основания расторжения договора в судебном порядке по требованию любой из сторон договора -если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае аварийного состояния, в иных ситуациях [2]. В отличие от оснований, позволяющих расторгнуть соглашение по инициативе наймодателя, которые являются правонарушениями по своей сути, здесь речь идет об объективных обстоятельствах, возникновение которых не зависит от вины ни одной из сторон [4, с. 107].

Можно с уверенностью сказать, что данная проблема в современном мире является актуальной и имеющей далекоидущие перспективы. Каждому человеку необходимо жилище, это право гарантируется каждому Конституцией Российской Федерации [3]. Лица, не имеющие собственного жилища, имеют возможность заключить договор коммерческого найма жилого помещения. Для нанимателя данный механизм достаточно удобен и привлекателен, ведь он может без особых трудностей как вступить в отношения найма, так и выйти из них по своему желанию. Что касается наймодателя, для него отношения найма могут стать не способом извлечения прибыли из своей собственности, как он изначально рассчитывал, вступая в них, но обременением на достаточно долгий срок с перспективой отсутствия прибыли в течение этого времени, множественными судебными разбирательствами.

Отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке даже при существенном нарушении условий договора нанимателем и одновременное наличие этого права у нанимателя создают отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, а при сдаче - надлежащим образом оформлять договор, что способствует снижению предложения на рынке недвижимости и как следствие росту стоимости найма жилья. Более того, это

мешает легализации рынка жилья и позволяет лицам, фактически сдающим собственность внаем, но не оформляющим данные отношения юридически, избегать уплаты налогов в соответствующий бюджет.

Также стоит сделать еще одну ремарку, подтверждающую избыточность проявления гуманизма по отношению к нанимателю в указанном случае - тяжелые жизненные ситуации (зимнее время года, наличие малолетних детей, возможные трудности с поиском детского сада, школы, работы рядом с новым жильем) не мешали ему и/или лицам, постоянно проживающим с ним, систематически не вносить плату за жилое помещение или, тем более, наносить ему повреждения, разрушать его, а значит, здесь имеет место недобросовестность контрагента, которая всячески порицается и карается экономическими санкциями в гражданском праве.

На наш взгляд, законодателю необходимо уравновесить стороны такого соглашения, расширив правовой статус наймодателя. В современных условиях уступка такого количества прав нанимателю кажется излишней и нецелесообразной, так как существует множество способов быстрого и удобного поиска нового жилья. Поэтому в данном случае можно говорить о существовании экономических условий, довольно эффективно замещающих правовой механизм. Однако при этом получается ситуация, которая не поражает наймодателя в правах, оставляя нанимателю возможность в кратчайшие сроки найти новое жилье. Уравнивание сторон договора в правах же может привести к побуждению лиц, фактически вступающих в отношения найма, юридически закрепить их, что приведет к повышению спроса на рынке недвижимости, а значит, к стабилизации цен на нее и большему выбору для потребителей. Для государства это может быть выгодно с точки зрения увеличения налоговой базы - доходы от найма жилого помещения облагаются налогом на доходы физических лиц или налогом на прибыль юридических лиц (в зависимости от того, кто является наймодателем).

Более того, представляется, что для достижения целей, указанных выше, видится логичным распространить положения, установленные Конституционным судом Российской Федерации, помимо краткосрочного найма, и на долгосрочный найм жилых помещений.

Таким образом, для того, чтобы сделать договор коммерческого найма более популярным среди участников гражданских правоотношений, законодателю необходимо пересмотреть свой взгляд на вопрос правового регулирования расторжения данного договора и устранить явный дисбаланс интересов его сторон.

Список использованных источников

1. Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 13.02.2019 № 33-33402 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2024).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1-2 // СПС «КонсультантПлюс». URL: https://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (дата обращения: 29.04.2024).

3. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020) // СПС «КонсультантПлюс». URL: https:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399 (дата обращения: 29.04.2024).

4. Корнилова Н. В. Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения // Вестник Хабаровского государственного университета экономики и права. 2021. №1 (105). С. 101-107.

5. По делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 310, пункта 4 статьи 421, пункта 1 статьи 422, пункта 1 статьи 450, пункта 2 статьи 450.1 и абзаца второго пункта 2 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т. В. Пыкиной: Постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П // СПС «КонсультантПлюс». URL: https://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_418510 (дата обращения: 29.04.2024).

6. Решение Нагатинского районного суда от 31.03.2021 № 2-1320/2021 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2024).

7. Решение Никулинского районного суда г. Москва от 18.07.2018 № 2-3426/18 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 29.04.2024).

8. Решение Тайгинского городского суда Кемеровской области от 30.03.2017 № 2-274-2017 // СПС «Консуль-тантПлюс» (дата обращения: 29.04.2024).

9. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. II: Обязательственное право / отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., стереотип. М.: Статут, 2011. 1208 c.

10. Сухарева Е. Р. Правовое неравенство наймодателя и нанимателя при расторжении договора коммерческого найма // Вестник юридического факультета Южного федерального университета. 2023. Т. 10, № 2. С. 81-87.

11. Храпунова Е. А. Проблемы достижения баланса интересов сторон правоотношения на примере правового регулирования расторжения договора коммерческого найма жилого помещения // Наука и образование: хозяйство и экономика; предпринимательство; право и управление. 2022. № 12(151). С. 113-116.

References

1. Appeal ruling of the Judicial Board for Civil Cases of the Moscow City Court dated Febr. 13, 2019 No. 33-33402. Law assistance system "ConsultantPlus" (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

2. The Civil Code of the Russian Federation. Part 1-2. Law assistance system "ConsultantPlus". Available at: https://www. consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142 (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

3. The Constitution of the Russian Federation (adopted by popular vote on 12.12.1993 with amendments approved during the all-Russian vote on July 01, 2020). Law assistance system "ConsultantPlus". Available at: https://www.consult-ant.ru/document/cons_doc_LAW_28399 (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

4. Kornilova N. V. Modification and termination of the commercial lease agreement for residential premises. Bulletin of the Khabarovsk State University of Economics and Law. 2021. No. 1 (105). P. 101-107 [in Russ.].

5. In the case of checking the constitutionality of paragraph 1 of Article 310, paragraph 4 of Article 421, paragraph 1 of Article 422, paragraph 1 of Article 450, paragraph 2 of Article 450.1 and paragraph 2 of paragraph 2 of Article 687 of the Civil Code of the Russian Federation in connection with the complaint of citizen T. V. Pykina: Resolution of the Constitutional Court of the Russian Federation dated June 02, 2022 No. 23-P. Law assistance system "ConsultantPlus". Available at: https://www.consultant.ru/document/cons_ doc_LAW_418510 (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

6. Decision of the Nagatinsky District Court dated March 31, 2021 No. 2-1320/2021. Law assistance system "Consultant-Plus" (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

7. Decision of the Nikulinsky District Court of Moscow dated July 18, 2018 No. 2-3426/18. Law assistance system "ConsultantPlus" (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

8. Decision of the Taiginsky City Court of the Kemerovo region dated 30.03.2017 No. 2-274-2017. Law assistance system "ConsultantPlus" (Accessed: April 29, 2024) [in Russ.].

9. Russian civil law: textbook: in 2 vols. Vol. II: Law of Obligations. Ed. by E. A. Sukhanov. 2nd ed., stereotype. Moscow: Statute Publ., 2011. 1208 p. [in Russ.].

10. Sukhareva E. R. Legal inequality of the landlord and the employer upon termination of the commercial lease agreement. Bulletin of the Faculty of Law of the Southern Federal University. 2023. Vol. 10, No. 2. P. 81-87 [in Russ.].

11. Khrapunova E. A. Problems of achieving a balance of interests of the parties to a legal relationship on the example of legal regulation of termination of a commercial lease agreement for residential premises. Science and education: economy and economics; entrepreneurship; law and management. 2022. No. 12(151). P. 113-116 [in Russ.].

Поступила в редакцию 13.05.2024 Received May 13, 2024