CC BY
416
Экономика, управление и организация строительства
ВЕСТНИК МГСУ
УДК 69.059
А.И. Широков
ФГБОУВПО «ТулГУ»
РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа.
Ключевые слова: расчет, износ, объект, незавершенное строительство, эксплуатация, здание, сооружение, качество, стоимость.
Объекты незавершенные строительством (ОНС) подвержены износу гораздо интенсивнее, чем эксплуатируемые здания, а, следовательно, средства, вложенные в ОНС интенсивно уменьшаются, буквально тают.
Процесс износа ОНС носит циклический характер (накопленный износ) и может
Суть понятия накопленного износа выражена в его определении.
Накопленный износ — это уменьшение стоимости воспроизводства улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников [1, 2].
Необходимо отличать термин «износ» от термина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое уменьшение стоимости в соответствии с установленными нормами амортизационных отчислений.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа [1—4]:
1) физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств под действием различных факторов (перегрузки, неправильная эксплуатация, физическое и химическое выветривание и т.д.);
2) функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам для данного типа недвижимости;
3) внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие влияния условий окружающей среды (финансовые и законодательные условия, ситуация на рынке, местоположение, изменение социальных стандартов общества, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и т.д.); фактически внешний износ отражает соотношение спроса и предложения по конкретному объекту.
Для физического и функционального износов существует понятие устранимого и неустранимого износа [5].
быть представлен в виде диаграммы (рис.).
Диаграмма цикличности износа ОНС
© Широков А.И, 2011
149
Износ считается устранимым, если расходы на его устранение меньше последующего за этим увеличения стоимости имущества. И наоборот, износ относится к неустранимому, если расходы по его устранению превышают последующее увеличение стоимости имущества. Понятие устранимого или неустранимого износа определяется экономической целесообразностью, а не техническими возможностями его устранения [6].
Кроме того, накопленный износ в целом в той или иной мере зависит от срока жизни объекта. Необходимо определить содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок. Эти понятия, по мнению автора, имеют для объектов незавершенных строительством некоторую специфику, отражающую особенности ОНС.
Физическая жизнь (срок физической жизни) — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.
Экономическая жизнь (срок экономической жизни) — это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться в расчетах [4].
Остаточная экономическая жизнь (оставшийся срок экономической жизни) — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения его экономической жизни.
Фактический (хронологический) возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Для ОНС это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС — это время от установки этого элемента до даты оценки.
Эффективный возраст — это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст. Все это относится и к отдельным элементам здания.
Физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации — в 3 раза.
Это означает, что эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превосходит нормативный срок строительства объекта по меньшей мере в 2 раза.
Для оценки накопленного износа применяют несколько методов [1]:
метод эффективного возраста (экономической жизни);
метод разбивки (разбиения).
При использовании метода эффективного возраста (экономической жизни) не делается различий между видами износа, не рассматриваются отдельно устранимый физический и функциональный износ.
150
ЯБН 1997-0935. Уе5Шк MGSU. 2012. № 1
Экономика, управление и организация строительства
ВЕСТНИК МГСУ
Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, к которым относят [1, 2]: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; внешний (экономический) износ.
Для оценки физического износа элементы сооружения делят по срокам их экономической жизни на долгоживущие и короткоживущие [2].
У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, железобетонные перекрытия и т.д.).
Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Исследования на основе статистических наблюдений за эксплуатацией недвижимости показывают, что понятие устранимого физического износа, как правило, связано с короткоживущими и долгоживущими элементами, а неустранимого — только с долгоживущими элементами.
Для оценки устранимого износа короткоживущих и долгоживущих элементов можно использовать экспертную оценку на основе [7], где перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов и дана их количественная оценка. В перечне конструктивных элементов [7] есть короткоживущие и долгоживущие, поэтому речь идет в целом об оценке устранимого физического износа. Величина устранимого физического износа определяется суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости здания [8]:
Иуст.физ = ]Г ИфакУ/100, (1)
г-1
где Иусх.фш — устранимый физический износ, %; п — номер конструктивного элемента; Ифак — фактический износ 1-го конструктивного элемента, %; У — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Полученный в процентах результат необходимо перевести в стоимостное выражение.
В процессе экспертизы могут возникнуть трудности с освидетельствованием долгоживущих элементов, так как они часто недоступны визуальному наблюдению и требуют вскрытия для осмотра, что связано с большими затратами времени, труда и денежных средств. Подобные работы требуют привлечения высококвалифицированных экспертов, если оценщик не обладает специальными знаниями, а результат обследования, по его мнению, существенно повлияет на искомую стоимость.
В методе разбивки функциональный износ также подлежит раздельной оценке по видам (устранимый и неустранимый), причем подходы к оценке функционального износа ОНС аналогичны тем, что применяют для эксплуатируемых объектов.
Согласно литературным источникам функциональный износ имеет место в таких объектах недвижимости, в которых была сделана неудобная планировка, перекрытия и перегородки — деревянные, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение).
Таким образом, в результате расчета каждого вида износа можно получить величину накопленного износа. В общем, виде алгоритм расчета накопленного износа методом разбивки приведен в [2—4, 8].
Инакоп =1- (1-Ифиз)(1- ифун)(1- Ивнеш), (2)
где Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; Ифиз — физический износ объекта оценки; Ифун — функциональный износ объекта оценки; Ивнеш — внешний износ объекта.
Economics and management of civil engineering projects
151
Следовательно, рыночная стоимость объекта незавершенного строительством с учетом накопленного износа будет определяться по формуле
Р = СС - СС Инакоп + АСу, (3)
где СС — сметная стоимость объекта оценки, р.; Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; АСу — стоимость участка земли.
Библиографический список
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.И. Рутгайзера. М., 1998. 384 с.
2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1998. 422 с.
3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. М., 1995. 480 с.
4. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М., 1994. 231 с.
5. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе. СПб. : СПбГТУ., 1994. 15 с.
6. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб. : СПбГТУ, 1994. 43 с.
7. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М., 1988. 72 с.
8. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ : утв. приказом Минфина России от 29.07.98 г., № 34п и введено в действие с 1.01.1999 г.
Поступила в редакцию в декабре 2011 г.
Об авторе: Широков Алексей Игоревич — аспирант кафедры городского строительства и архитектуры, Тульский государственный университет, директор ООО «Бонифаций», 300026, Россия, Тула, Городской переулок, 7, 8-920-744-95-46, [email protected].
Для цитирования: Широков А.И. Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений // Вестник МГСУ. 2012. № 1. С. 149—152.
A.I. Shirokov
CALCULATION OF ACCUMULATED DEPRECIATION PENDING CONSTRUCTION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS
In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation. A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation.
Key words: calculation, depreciation, object incompleted construction, maintenance, building, structure, quality, cost.
Refrence
1. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Valuation of property], Ed. V.I. Rutgayzera, Moscow, 1998, 384 p.
2. Tarasevich E.I. Ocenka nedvizhimosti [Evaluation of real estate]. St Petersburg, 1998, 422.
3. Friedman D., Ordway N. Analiz i ocenka prinosjashhej dohod nedvizhimosti [Analysis and assessment of income real estate]. Per. from English. Moscow, 1995, 480 p.
4. Henry S. Harrison Ocenka nedvizhimosti [Real Estate Appraisal], Moscow, 1994, 231 p.
5. Fomin S.E. Metodicheskoe rukovodstvo po tehnicheskoj jekspertize [Toolkit for technical expertise]. St Petersburg, GTP., 1994, 15 p.
6. Fomin S.E. Metod ocenki iznosa i ostatochnogo sroka jekspluatacii stroenija [Method to assess the wear and remaining life of the structure]. St Petersburg, GTP, 1994, 43 p.
7. Pravila ocenki fizicheskogo iznosa zhilyh zdanij VSN 53-86 (r) [Rules for assessing physical deterioration of residential buildings VSN 53-86 (p)]. Moscow, 1988, 72.
8. Polozhenie po vedeniju buhgalterskogo ucheta i buhgalterskoj otchetnosti v RF : utv. prikazom Minfina Rossii ot 29.07.98 g., Ns 34p i vvedeno v dejstvie s 1.01.1999 g. [Position on accounting and bookkeeping Reporting in the Russian Federation. Approved by order of the Ministry of Finance of Russia of 29.07.98 g, № 34p and introduced with effect from 1.1.1999].
A b o u t a u t h o r: Shirokov Alexey Igorevich — graduate student Urban Construction and Architectural tour, Tula State University, Director, LTD "Boniface", +7-920-744-95-46, [email protected].
F o r c i t a t i o n: Shirokov A.I. Raschet nakoplennogo iznosa nezavershennyh stroitel'stvom zdanij i soo-ruzhenij [Calculation of accumulated depreciation pending construction of buildings and constructions]. Vest-nik MGSU [Proceedings of the Moscow State University of Civil Engineering], 2012, no 1, Pp. 149—152.
152
ISSN 1997-0935. Vestnik MGSU. 2012. № 1
