CC BY
258
«Публичные» сервитуты *
А.А. Завьялов заведующий кафедрой земельно-имущественных отношений института экономики, управления и социальных отношений, доктор экономических наук (г. Москва)
Алексей Александрович Завьялов, [email protected]
С 1 сентября 2018 года в российском законодательстве появилось новое понятие -публичные сервитуты, устанавливаемые в интересах конкретного частного лица. Эта новелла введена Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 341-Ф3 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов». Многие уважаемые мною специалисты уже высказали свое мнение по вопросам, отраженным в этом законе, и о целесообразности введения нового понятия (см. [2]). Необходимо согласиться, что целый ряд новелл указанного закона является как минимум спорным. В то же время нельзя не отметить, что в последнее время в законодательство внесены существенные изменения, направленные на замену традиционных гражданско-правовых механизмов административными, что привело к существенному ослабления прав частных лиц, в первую очередь права собственности. Государство все более активно вмешивается в сферу, традиционно считающуюся сферой частной жизни, то есть в сферу гражданских отношений. Это связано с особенностями организации власти в Российской Федерации, и ностальгировать по этому поводу бессмысленно. Можно только предположить, что с высокой степенью вероятности такое вмешательство будет продолжаться и в дальнейшем. Таким образом, можно утверждать, что в сложившихся ус-
ловиях проникновение административного регулирования в гражданско-правовую сферу - естественный процесс.
В то же время нельзя не отметить, что целый ряд проблем, возникающих в процессе приобретения прав ограниченного пользования на чужие земельные участки, остаются не решенными. Фактически строительство, реконструкция и даже ремонт линейных объектов, расположенных на чужих земельных участках, серьезно затруднены, притом что почти все земельные участки обременены правами, пусть и не оформленными, собственников линейных объектов. Необходимость решения проблем, возникающих с установлением сер-витутов для строительства линейных объектов, давно назрела.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) к числу вещных прав отнесен сервитут. Правовое регулирование сервитутов остается крайне скудным и, по сути, неизменным с момента принятия части первой ГК РФ. До настоящего времени регулирование сервитутов осуществляется нормами статей 274-277 ГК РФ, то есть четырьмя статьями весьма незначительного объема. При этом необходимо отметить, что сервитут является новым понятием для российского права и Гражданский кодекс РСФСР от 1964 года такого права не знал. В том числе в силу новизны в правоприменительной практике сервитуты были редки, практика складывалась очень медленно, в ос-
Первую публикацию материала статьи см. в № 4 журнала «Вестник Арбитражного суда Московского округа» за 2018 год. С. 28-36.
*
новном в части регулирования прохода и проезда через чужой земельный участок, а при взаимоотношениях с органами публичной власти сервитутные отношения, по сути, подменялись арендными.
Однако в связи с изменениями, внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ [4], предоставление земельных участков в аренду для целей строительства линейных объектов стало затруднительным и, по существу, противоречащим логике, а в ряде случаев и норме ЗК РФ. В ЗК РФ были введены соответствующие нормы, призванные урегулировать вопросы установления сервитутов в первую очередь в отношении публичных земель. Соответствующие изменения были внесены и в ГК РФ. Однако процесс установления сервитутов по-прежнему идет крайне медленно.
Представляется, что основным фактором, сдерживающим распространение сервитутов, является скудность правового регулирования в ГК РФ. В гражданском законодательстве остается неурегулированным целый ряд вопросов, возникающих в практике. Правоприменительной практикой эти вопросы также не решены. Безусловно, положительную роль сыграло обобщение судебной практики от 26 апреля 2017 года, принятое Верховным Судом Российской Федерации (далее - Обзор), однако Верховному Суду Российской Федерации было трудно выйти за рамки регулирования, содержащегося в ГК РФ и ЗК РФ.
Предполагалось, что совершенствование регулирования сервитутов будет проведено в процессе реформирования ГК РФ и принятия нового раздела кодекса «Вещные права». Однако до настоящего времени реформа гражданского законодательства в этой части не завершена, а перспективы принятия раздела «Вещные права» туманны. В то же время нерешенность некоторых
вопросов, связанных с системой вещных прав, не должна являться препятствием для совершенствования правового регулирования сервитутов.
В этих условиях законодатель ввел новое понятие «публичный сервитут», устанавливаемый в интересах конкретного лица - обладателя такого сервитута 1. Соответствующие понятия и нормы были внесены в ЗК РФ. В соответствии с ЗК РФ такой «публичный» сервитут не сервитут, а нормы ГК РФ, регулирующие установление сервитута, для «публичного» сервитута не подлежат применению. Однако термин «публичный» в отношении такого сервитута может применяться только очень условно, поскольку из этого сервитута возникают право ограниченного пользования чужим земельным участком у конкретного лица. По сути, это просто сервитут, но в отношении которого не применяются нормы ГК РФ. Попытаемся разобраться, почему.
1. Сервитут устанавливается при наличии объективной потребности, то есть в случае, когда пользование недвижимой вещью собственником невозможно без установления сервитута. Эта норма ГК РФ уверенно применятся в судебной практике. В соответствии с пунктом 7 Обзора сервитут может быть установлен только при отсутствии у собственника иной возможности пользоваться вещью, кроме как посредством установления сервитута. Однако в ряде случаев доказывание наличия объективной потребности является весьма сложным или невозможным, особенно в случае необходимости создания линейных объектов, проходящих через чужие земельные участки.
В случае отражения в проекте планировки территории месторасположения линейного объекта доказывание необходимости занятия земельного участка упрощается, поскольку месторасположение линейного объекта установлено актом органа местного самоуправления, утвердившего со-
1 В дальнейшем для такого сервитута в настоящей статье будет использоваться термин «публичный» сервитут. Термин «публичный» заключаем в кавычки, чтобы не путать его с нормальным публичным сервитутом, устанавливаемым в интересах неограниченного круга лиц.
ответствующий проект планировки территории. Однако для большинства линейных объектов сведения о них не отражаются при разработке проекта планировки территории. Для доказывания необходимости занятия чужого земельного участка будущий собственник линейного объекта вынужден предоставлять иные доказательства, в первую очередь разного рода технические условия и подготовленную им проектную документацию. Однако такие доказательства могут быть не приняты судом.
Также необходимо учитывать, что при наличии альтернативной возможности размещения линейного объекта на различных земельных участках необходимо доказать необходимость занятия определенного земельного участка, применив для этого критерии выбора. К сожалению, в законодательстве такие критерии отсутствуют. В свое время в практике Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации был применен экономический критерий, однако говорить о формировании правоприменительной практики пока не приходится.
В этих условиях будущий собственник линейного объекта вынужден добиваться заключения соглашения с собственниками земельных участков, разрабатывая проектную документацию с учетом достигнутых соглашений. Однако пользование земельным участком, пусть и ограниченное, хотя и при наличии соглашений, но при отсутствии объективной потребности, сервитутом не является. Сервитуты для удобства российским законодательством не предусмотрены, хотя и имеют право на существование.
Необходимо также учитывать, что суды часто потребность определяют слишком узко. В частности, несмотря на прямое указание в пункте 1 статьи 274 ГК РФ возможности требования установления сервитута от собственника соседнего или иного необ-
ходимого участка, суды зачастую трактуют эту норму как возможность требовать установления сервитута только в отношении одного, как правило, смежного земельного участка. При таком подходе установление сервитутов для строительства линейного объекта, который должен располагаться на нескольких, часто на многих, земельных участках, становится невозможным.
Можно сделать вывод о том, что сегодня доказывание объективной потребности в занятии чужого земельного участка и установление сервитутов в соответствии с требованиями ГК РФ для строительства линейных объектов объективно затруднено.
2. По общему правилу, требовать установления сервитута может собственник недвижимой вещи, пользование которой невозможно без ограниченного пользования чужой вещью. Требовать установления сервитута могут и обладатели иных прав, сегодня в соответствии с ЗК РФ и арендаторы в отношении публичных земель. Но право на недвижимую господствующую вещь должно быть. Однако в практике мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда лицо - будущий собственник линейного объекта, который должен осуществлять строительство, никаким правом на господствующую вещь не обладает. Такое право он получит только после строительства, и этот линейный объект станет господствующей вещью. Таким образом, круг лиц, которые сегодня могут требовать установления сервитута, объективно сужен.
В ходе подготовки изменений в ГК РФ вопрос о возможности установления сервитута по требованию собственника будущей вещи рассматривался, но, как и все новеллы раздела «Вещные права», закрепления в ГК РФ не получил 2.
3. Сервитут устанавливается для поименованных в статье 274 ГК РФ целей, а также
Объективности ради надо отметить, что необходимость расширения круга лиц, которые могут требовать установления сервитута, не очевидна. Сразу возникают вопросы, кто может являться таким лицом, как доказывать наличие у него права создавать вещь и требовать занятия чужого участка? Надо подумать о других способах решения проблемы. Например, допустить возможность передачи сервитута застройщику без передачи права на господствующую вещь, но с правом на будущую вещь, которая после завершения строительства и станет господствующей.
2
для иных целей. То есть перечень сервиту-тов не закрыт, могут быть и иные, непоименованные сервитуты. Однако в практике мы не сталкиваемся с установлением сервиту-тов для иных целей. В процессе разработки проекта раздела ГК РФ «Вещные права» предполагалось установить закрытый перечень сервитутов, в том числе ввести новые сервитуты, такие как сервитуты опоры и сервитуты стройки. В частности, из последнего предполагалась возможность занятия соседнего земельного участка для строительства на своем. Однако, как было уже отмечено, соответствующие предложения своего закрепления в ГК РФ не получили.
4. Как отмечается многими специалистами, сервитут, являясь правом на недвижимую вещь, может быть установлен только при наличии вещи. Когда земельный участок не образован в соответствии с требованиями ЗК РФ, требовать установления сервитута не представляется возможным. К сожалению, правоприменительная практика обычно связывает момент возникновения земельного участка как недвижимой вещи с моментом его отражения в Едином государственном реестре недвижимости. В силу того, что линейный объект располагается на большом количестве земельных участков, почти всегда найдется не отраженный в реестре участок, что предполагает невозможность установления сервитута в этом случае и, как следствие, невозможность строительства.
5. В ряде случаев, в том числе при осуществлении реконструкции линейного объекта, при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд требуется не занятие нового земельного участка, а изменение условий пользования уже существующим участком. То есть необходимо размещение объекта на иных условиях, часто на иной части земельного участка. При этом потребность в изменении условий пользования может быть как у собственника земельного участка, так и у собственника линейного объекта. Однако механизм разрешения споров между соб-
ственником земельного участка и собственником линейного объекта представляется не вполне ясным.
В целом можно сделать вывод о том, что в гражданском законодательстве и правоприменительной практике существуют серьезные пробелы в части правового регулирования сервитутов, что значительно затрудняет приобретение таких прав для целей строительства.
Эти проблемы законодатель пытается решить посредством введения нового права - «публичный» сервитут. «Публичный» сервитут в основном устанавливается для целей строительства линейных объектов и в связи с существованием ранее построенных линейных объектов, то есть для тех же целей, что и обычный сервитут. Но для установления «публичного» сервитута не требуется доказывание объективной потребности, не нужно господствующей вещи, и он может устанавливаться для различных целей. Предполагается, что его установить проще, быстрее, а значит, транзакционные издержки будут ниже. Однако при этом возникают новые проблемы.
1. Публичный сервитут устанавливается не для всех. По сути, он устанавливается для естественных монополий и для иных лиц, действующих в интересах органов публичной власти и связанных с ними договорами. Это означает, что частные лица для своих целей лишены возможности получения публичного сервитута для строительства. А с учетом затруднений в установления сервитута, отмеченных ранее, получается, что частные лица вообще могут быть лишены возможности осуществлять строительство линейных объектов. Введение в законодательство «публичного» сервитута, скорее всего, приведет к тому, что практика в части регулирования сервитутов развиваться не будет, соответственно, затруднения в приобретении прав на земельные участки для строительства линейных объектов у лиц, которые не могут получить «публичный» сервитут, будут только множиться. Частные лица, осущест-
вляющие строительство для себя, оказываются в существенно неравном положении, что, скорее всего, приведет к тому, что они будут вынуждены заключать соглашения с местными властями для получения «публичного» сервитута и нести дополнительные издержки.
2. «Публичный» сервитут, являясь, по сути, правом, определен, скорее, как ограничение. Он не регистрируется, а сведения о нем вносятся на основании акта, направляемого в порядке информационного взаимодействия в органы государственной регистрации прав. Он не может быть переоформлен на сервитут, и наоборот, сервитут не превращается в «публичный» сервитут, несмотря на то, что по содержанию эти права могут быть тождественны. В дальнейшем это может привести к проблемам при идентификации права и доказывании наличия возникших прав. Необходимо отметить, что в соответствии с изменениями, внесенными в Федеральный закон о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации 3, требовать установления «публичного» сервитута могут любые собственники линейных объектов, права на которые возникли до 1 сентября 2018 года, в том числе те, в создании линейных объектов которых никакого публичного интереса представить невозможно. При этом они не лишены возможности требовать и установления обычного сервитута. Фактически эти права будут произвольно перемешаны. Скорее всего, собственник линейного объекта будет выбирать, какой сервитут для него менее обременителен, что в частном случае для него хорошо, но вряд ли можно признать допустимым в практике нормативного регулирования.
3. По общему правилу, «публичный» сервитут возмезден. Лицо, в интересах которого установлен такой сервитут, должно возместить собственнику (владельцу) земельного участка убытки, обусловленные
возникновением ограничений в пользовании земельным участком и уменьшением его рыночной стоимости, то есть возместить снижение рыночной стоимости земельного участка. Сама по себе эта норма весьма позитивна, поскольку появляется нормативное регулирование вопросов определения величины компенсации в связи с ограниченным пользованием чужим земельным участком, которое в ГК РФ отсутствует, что позволит применить этот подход и при определении платы за сервитут, устанавливаемый в соответствии с ГК РФ. Однако отсылка в ЗК РФ к Закону об оценочной деятельности проблемы не решает. При установлении сервитута и «публичного» сервитута платы собственнику земельного участка распадаются на три группы: уменьшение рыночной стоимости земельного участка или выгода от установления сервитута 4, вред, причиненный собственнику при осуществлении сервитута и уменьшение рыночной стоимости участка, возникающее при установлении зоны с особыми условиями использования территории. При установлении сервитута на основании соглашения все эти платежи могут быть совмещены в один, который собственно и будет платой за сервитут. Однако в случае установления «публичного» сервитута при отсутствии договора собственник земельного участка будет вынужден требовать каждую из составляющих платы отдельно. Однако при недостижении соглашения с собственником земельного участка плата за «публичный» сервитут вносится на депозитный счет нотариуса, и это только плата в размере уменьшения рыночной стоимости участка, все остальное собственник участка должен будет требовать отдельно.
4. Пользование чужим земельным участком из «публичного» сервитута осуществляется в соответствии с соглашением. При недостижении согласия об условиях пользования земельным участком облада-
3 Статья 3.6 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»
4 В зависимости от того, какой критерий применять для определения величины платы.
тель «публичного» сервитута вправе осуществлять пользование чужим земельным участком при условии перечисления платы за сервитут в депозит нотариуса. Такое пользование осуществляется на условиях осуществления «публичного» сервитута, определенных актом о его установлении. Однако сам акт об установлении сервитута, содержание которого определяется статьей 39.43 ЗК РФ, никаких условий пользования не содержит. Из него можно установить только часть земельного участка, необходимую для осуществления сервитута. При этом в пункте 11 статьи 39.47 ЗК РФ безапелляционно утверждается, что обладатель «публичного» сервитута вправе осуществлять работы в соответствии с графиком, то есть, по сути, как хочет. Оспаривание в суде содержания соглашения об установлении «публичного» сервитута не препятствует осуществлению деятельности его обладателем на чужом земельном участке. Это, конечно, прямая дискриминация в отношении собственника участка, что будет вынуждать его защищаться всеми доступными и недоступными методами. Вызывает большие сомнения то, что такой подход законодателя, направленный на установление невозможности воспрепятствования деятельности обладателя «публичного» сервитута, получит поддержку в обществе и суде. Можно предположить, что суды будут удовлетворять ходатайства о запрете деятельности обладателя «публичного» сервитута до рассмотрения спора об условиях пользования земельным участком по существу. В противном случае, не получив защиты законным способом, собственник земельного участка будет вынужден совершать незаконные, самоуправные действия по защите своего права, в чем никто не заинтересован. Но тогда получится, что «публичный» сервитут может быть осуществлен только после достижения соглашения или после вступления в силу судебного акта о его осуществлении, то есть так же, как и обычный сервитут. Но тогда разница между сервитутом и «публичным» сервитутом во-
обще стирается, просто появляется специальный порядок установления потребности и установления сервитута.
5. «Публичный» сервитут может быть безвозмездным. Я думаю, что в этом случае безвозмездность лишает собственника земельного участка возможности требовать плату в размере уменьшения рыночной стоимости земельного участка, но не лишает его возможности требовать возмещения вреда и возмещения убытков в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории в соответствии со статьей 57.1 ЗК РФ. Однако и такая безвозмездность весьма спорна. Оставляя в стороне вопрос о безвозмездности во взаимоотношениях с органами публичной власти, остановимся на безвозмездности для частных лиц.
Безвозмездным является «публичный» сервитут, установленный в отношении земельного участка, собственник которого является стороной договора о подключении к инженерным сетям, которые создаются для такого подключения. Идея нововведения понятна - при подключении участка к инженерным сетям его рыночная стоимость и так увеличивается, зачем собственнику такого участка требовать еще плату? Законодатель только не учел, что эти отношения разные. За подключение к инженерным сетям собственник земельного участка платит. Но ни из чего не следует, что размер платы за подключение будет уменьшен на величину платы за сервитут, получатель платы за подключение и сервитуарий могут быть разными лицами, и, наконец, такие линейные объекты, размещенные на безвозмездной основе, могут быть использованы для подключения к инженерным сетям иных лиц.
Безвозмездным является «публичный» сервитут, установленный в отношении земельного участка в пользу собственника линейного объекта, права на который возникли до 1 сентября 2018 года. Если право собственности на земельный участок возникло после возникновения права соб-
ственности на линейный объект, то собственник земельного участка уже получил его обремененным, то есть с уменьшенной рыночной стоимостью. В случае если он не знал о наличии объекта, то он может предъявлять претензии к продавцу, но никак не к собственнику линейного объекта. Следовательно, если пользование земельным участком осуществляется на тех же условиях, что и ранее, то такой «публичный» сервитут безвозмезден, но не в силу указания этого в законе, а в силу невозможности определить уменьшение рыночной стоимости земельного участка. Однако при необходимости изменения условий пользования земельным участком, например, для проведения реконструкции объекта уменьшение рыночной стоимости и, как следствие, плата за сервитут вполне могут иметь место. В случае же создания линейного объекта после вступления в силу ЗК РФ, который требует приобретения прав на земельный участок, такой сервитут возмезден, если иное не было установлено соглашением сторон. Такой вывод прямо вытекает в том числе из пункта 5 Обзора.
Выводы
Стремление законодателя решить проблемы, возникающие при строительстве и эксплуатации линейных объектов, можно только приветствоваться, несмотря на то, что сделать это надо было уже давно, необходимость решения этих проблем была понятна уже в процессе подготовки Концепции развития гражданского законодательства в 2009 году.
Выбранный метод решения посредством установления обременения актом органа государственной власти или местного самоуправления, хотя и вызывает определенные вопросы, но лежит в русле развития законодательства и вполне может быть признан допустимым. Насколько такой способ установления обременений в отношении земельный участков окажется эффективным, покажет только практика.
Внесение изменений в ЗК РФ в части регулирования «публичных» сервитутов не исключает, а наоборот, настоятельно требует скорейшего внесения изменений в этой части в ГК РФ. Можно только надеяться, что такие изменения позволят определить место «публичного» сервитута среди сер-витутов в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. Необходимо как можно скорее обеспечить равенство всех участников гражданских правоотношений в части приобретения права ограниченного пользования в отношении чужих объектов недвижимости.
Введенные Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ нормы требуют внимательного изучения и, по-видимому изменения, по крайней мере в части безвозмездности «публичного» сервитута.
Необходимость решения проблем собственников линейных объектов ни в коей мере не может являться основанием для ущемления конституционных прав собственников земельных участков.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 341-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».
2. Иванов А., Суханов Е., Бочаров М. [и др.]. Новая жизнь публичных сервитутов // Закон. 2018. № 10. С. 17.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ. Доступ из справочной пра-
вовой системы «КонсультантПлюс».
5. Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 апреля 2017 года. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Земельный кодекс Российской Феде-
рации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
7. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
* * *
тш ШШ/Г\ 11 П°Д СТРАХОМ ИПОТЕКИ: В ПЕРВОМ ПОЛУГОДИИ шШ ■■ И( И )IUI 2019 ГОДА 20 ПРОЦЕНТОВ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ ШШ ■ ■ шШ\и/ШШШ в НОВОСТРОЙКАХ ВЫЙДУТ НА СДЕЛКУ, ОПАСАЯСЬ НЕДВИЖИМОСТЬ ПОВЫШЕНИЯ ИПОТЕЧНЫХ СТАВОК
В Департаменте новостроек и Аналитическом центре ИНКОМ-Недвижимость оценили, чем грозят первичному рынку столичного региона изменения, связанные с грядущим переходом застройщиков на эскроу-счета. Так, по мнению экспертов компании, пертурбации способны вызвать задержки стартов продаж на несколько месяцев, а для мелких игроков отрасли могут оказаться и вовсе фатальными - после исчерпания объема согласованных проектов рынок могут покинуть до 30 процентов девелоперов. В зоне особого риска из-за ценовой чувствительности локальной клиентуры находятся компании, работающие в Подмосковье. В ситуации неопределенности нелегко приходится и покупателям - по прогнозам специалистов компании, каждый пятый из них будет вынужден в этом году выйти на сделку, стараясь успеть до дальнейшего роста ипотечных ставок. Слияние трендов удорожания ипотеки и себестоимости строительства (которое, в свою очередь, уже к будущему году может привести к повышению цен в диапазоне до 15 процентов) способно в краткосрочной перспективе сократить спрос на новостройки на четверть.
Для рынка первичной недвижимости 2019 год обещает стать непростым - с 1 июля российские застройщики обязаны перейти на финансирование строительства и продажу жилья через эскроу-счета. Таким образом, участникам рынка предстоит кардинально изменить финансовую модель своих проектов. «Из-за перехода могут затянуться старты продаж объектов, где проектная документация находилась на этапе подготовки, - предупреждает заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. - Девелоперам придется пересматривать свои бизнес-планы, а на это уйдет не один месяц.»
Эксперты компании отмечают, что если крупные игроки отрасли столкнутся с необходимостью переформатирования внутренних бизнес-структур, то для мелких грядущие перемены станут настоящим испытанием на прочность - в случае если последние не найдут площадку с подходящей финансовой моделью, то им придется покинуть рынок, либо они окажутся поглощены конкурентами.
Впрочем, ожидать серьезного сокращения предложения в краткосрочной перспективе не стоит. Как замечает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, застройщики успели накопить достаточный объем согласованных проектов, которого хватит на ближайший год, а то и два. Однако затем могут начаться сложности, способные привести к уходу до 30 процентов девелоперов.
«По моим оценкам, меньше всего в новых условиях пострадают застройщики на первичном рынке ТиНАО, - говорит Дмитрий Таганов. - Там ведется наиболее активное строительство, причем оно сосредоточено в самом востребованном сегменте «комфорт». Даже при удорожании объектов люди будут готовы доплатить за столичную регистрацию. Главный удар примет на себя Подмосковье из-за высокой ценовой чувствительности локальных покупателей. В Москве самочувствие девелопера будет зависеть от масштаба деятельности компании и локации ее проектов.»
Окончание на с. 120
