CC BY
0УДК 347.22.02:347.214.2
ПУБЛИЧНОСТЬ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО В УСЛОВИЯХ ОГРАНИЧЕНИЯ ДОСТУПА К ПЕРСОНАЛЬНЫМ ДАННЫМ, СОДЕРЖАЩИМСЯ В РЕЕСТРЕ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
А.В. Ермакова
Кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права Пермский государственный национальный исследовательский университет 614068, Россия, г. Пермь, ул. Букирева, 15 E-mail: ermakova_anna@rambler.ru
Аннотация: статья посвящена вступившим в силу с 1 марта 2023 года новым правилам предоставления сведений, содержащихся в реестре прав на недвижимость. В статье рассматриваются нормативно определенные возможности получения из реестра прав на недвижимость сведений о правообладателях объектов недвижимости, являющихся физическими лицами. Анализируя состоявшееся ограничение (усложнение) доступа к персональным данным правообладателей, автор приходит к выводу о сохранении российской регистрационной системой своего назначения по обеспечению публичности прав на недвижимое имущество и предупреждению нарушений прав и законных интересов участников гражданских правоотношений в сфере недвижимости.
Ключевые слова: недвижимое имущество; государственная регистрация прав; публичность прав; реестр прав на недвижимость; сведения о правообладателе объекта недвижимости; персональные данные.
THE PUBLICITY OF RIGHTS FOR REAL ESTATE
UNDER CONDITIONS OF THE ACCESS RESTRICTION
TO PERSONAL DATA IN THE REGISTRY OF REAL ESTATE RIGHTS
A.V. Ermakova
Perm State University
15, Bukireva st., Perm, 614068, Russia
E-mail: ermakova_anna@rambler.ru
Annotation: the article is devoted to new rules for the submission of information, contained in the State registration of rights, which entered into force on 1 March 2023. The article deals with regulatory defined capabilities for receiving information about property owners of real estate objects, who are natural persons, from the registry of real estate rights. Analyzing the actual access restriction (complication) to personal data of property owners the author concludes that the purpose of the Russian registration system in ensuring the publicity of rights in real estate and preventing violations of the rights and interests of the participants in civil legal relations in real estate is preserved.
Key words: real estate; the State registration of rights; publicity of rights; a real property rights register; information about property owners of a real estate object; personal data
С 1 марта 2023 года вступили в силу изменения, внесенные в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации недвижимости) Федеральным законом от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона «О банках и банковской деятельности». Указанные изменения направлены на ограничение всеобщего доступа к содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (далее -ЕГРН) персональным данным, а именно, на сужение пределов открытости сведений об являющихся физическими лицами правообладателях объектов недвижимости и лицах, в пользу которых зарегистрированы ограничения прав или обременения объектов недвижимости (далее - правообладатели объектов недвижимости). По действующему в настоящее время правилу1, получить сведения о таких правообладателях2 в отсутствие юридически обоснованного интереса возможно только с их согласия, выраженного в активной форме.
Внесение изменений в Закон о регистрации недвижимости продиктовано целями усиления защиты прав граждан, как субъектов персональных данных, на неприкосновенность их частной жизни, предотвращения
1 Закон о регистрации недвижимости (часть 7.1 статьи 62), Порядок заполнения форм выписок из Единого государственного реестра недвижимости, состав содержащихся в них сведений, требования к формату документов, содержащих сведения Единого государственного реестра недвижимости и предоставляемых в электронном виде, утвержденные Приказом Росреестра от 04 сент. 2020 г № П/0329 (в ред. от 30.06.2023) (пункт 59).
2 Речь идет о минимальном объеме сведений о физическом лице, достаточном для его идентификации (фамилия, имя, отчество (при наличии), дата рождения).
правонарушений, возможных в условиях неограниченной выдачи третьим лицам сведений о принадлежащих гражданам объектах недвижимости. Кроме того, указанные изменения направлены на устранение имевшей место правовой коллизии, заключающейся в санкционированном всеобщем доступе к персональным данным, содержащимся в ЕГРН, при законодательно установленном запрете на раскрытие третьим лицам персональных данных без согласия соответствующего субъекта1.
Следует отметить, что идея ограничения всеобщего доступа к содержащимся в реестре прав на недвижимость персональным данным правообладателей не является новой. В юридической литературе уже давно обращалось внимание на важность взвешенного, основанного исключительно на объективных потребностях гражданского оборота подхода к решению вопроса об объеме общедоступных сведений о правообладателях, являющихся физическими лицами2. Необходимость предельной минимизации указанных сведений обосновывалась высокой вероятностью причинения правообладателю вреда вследствие доступности его персональных данных всем третьим лицам3.
При анализе состоявшихся изменений Закона о регистрации недвижимости необходимо исходить из следующего: открытый характер реестра прав на недвижимость является его необходимо требуемым свойством, что обусловлено сущностью современной российской системы регистрации прав на недвижимое имущество как способа обеспечения публичности правового состояния объектов недвижимости4.
Под публичностью права понимается его общеизвестность, обеспечиваемая посредством установления проявления права, доступного для восприятия всех третьих лиц (внешнего проявления), которое обусловливает
1 Пояснительная записка к Проекту Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных» и иные законодательные акты Российской Федерации по вопросам защиты прав субъектов персональных данных» (ред., внесенная в ГД ФС РФ, текст по состоянию на 06.04.2022) [Электронный ресурс]. Документ опубликован не был. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
2 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 100.
3 АлексеевВ.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. С. 78-79.
4 Приведенная значимость открытого характера реестра прав на недвижимость полностью соотносится с общим подходом к свойствам информационных ресурсов, используемых правопорядками в целях обеспечения публичности прав на недвижимое имущество. Так, С.А. Бабкин, рассматривая свойства поземельных книг, указывает: «Формальная гласность есть одно из непреложных свойств поземельной книги, без которого само ее существование становится бессмысленным, а гласность как руководящий принцип организации оборота не может быть претворена в жизнь» (Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 181).
возникновение права (узкий подход)1 либо также фиксирует существование ранее возникшего права (широкий подход)2.
Исходной целью публичности прав на недвижимое имущество является превенция, состоящая в предупреждении возможных нарушений прав и законных интересов правообладателя объекта недвижимости и третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта недвижимости.
Для правообладателя публичность права выступает способом заявить о наличии своего права. Посредством придания правосостоянию объекта недвижимости публичности происходит уведомление неопределенного круга лиц о наличии прав на объект недвижимости. Указанные лица уведомляются о лежащих на них обязанностях, заключающихся в том, чтобы не чинить управомоченному лицу препятствия по реализации права. Как в свое время писал Г.Ф. Шершеневич, «вещное право налагает на всех лиц ... обязанность воздерживаться от действий, несогласных с правом активного субъекта», «отсюда обнаруживается важность для общества возможности знать о вещной связи между лицом и объектом, знать о моменте установления вещного права, с которым соединяется общая обязанность»3. В данном аспекте публичность права выступает превентивной мерой, направленной на предотвращение возможных нарушений прав правообладателя объекта недвижимости со стороны третьих лиц.
Кроме того, публичность права выступает условием обеспечения защиты права на объект недвижимости со стороны государства в случае состоявшегося нарушения права со стороны третьих лиц. Указывая на данный аспект публичности права, Д.И. Мейер писал, что «всякое принуждение представляется тягостным», в связи с чем общественная власть «обещает свое содействие к охранению права только тогда, когда существование его представляется несомненным»4.
Для третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта права, публичность права выступает способом получить информацию о состоянии прав на объект. Посредством придания правосостоянию объекта недвижимости публичности третье лицо получает сведения о существующих правах, ограничениях прав, обременениях, что позволяет ему формировать правоотношения относительно объекта недвижимости адек-
1 Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. С. 189; Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 422.
2 Мейер Д.И. Русское гражданское право. Общая часть. СПб., 1861. С. 320; Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 88-89.
3 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 189.
4 Мейер Д.И. Указ. соч. С. 320.
ватно его правовому состоянию. Так, например, Е.В. Васьковский, рассуждая о публичности вещных прав, писал: «Кто желает вступить в какую-либо сделку относительно той или иной вещи, для того чрезвычайно важно знать, чья это вещь и не обременена ли она вещными правами. Но чтобы третье лицо могло приобретать необходимые сведения относительно вещных прав, нужно придать им гласность»1. В этом аспекте публичность права является превентивной мерой, направленной на предотвращение нарушений прав третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта недвижимости.
Регистрация прав на недвижимое имущество (публикация сведений о правах на недвижимое имущество в официальном независимом информационном ресурсе, доступном для ознакомления в том или ином объеме всем третьим лицам) считается наиболее эффективным внешним проявлением прав на недвижимые вещи. Будучи способом обеспечения публичности правового состояния объектов недвижимости, регистрация прав на недвижимое имущество выполняет превентивную функцию2, что в полной мере соотносится с превентивной функцией гражданского права (аспектом охранительной функции)3, выделение которой основывается на понимании того, что предотвращение гражданских правонарушений является необходимым условием нормального осуществления гражданского оборота4.
Степень реализации регистрационной системой своего основного назначения (обеспечение публичности прав на недвижимое имущество, предупреждение нарушений прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимости и третьих лиц) определяется не только тем, какие сведения о правовом состоянии объекта недвижимости подлежат внесению в реестр прав на недвижимость, но и, безусловно, тем, какие из внесенных в реестр прав на недвижимость сведений являются доступными для ознакомления любому третьему лицу.
1 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. С. 266.
2 Превентивную функцию регистрации прав на недвижимое имущество выделяют, напр.: Тужилова-ОрданскаяЕ.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex п^ка. 2015. № 8. С. 37.; Кирсанов А.Р. Понятие и классификация юридической деятельности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: сборник / отв. ред.
А.Р. Кирсанов. М.: 2003. Вып. № 10. С. 25; Свирин Ю.А. Теоретические основы института государственной регистрации в гражданском праве // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2017. № 1. С. 72-73.
3 Российское гражданское право: учебник: в 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., стереотип. М.: Статут, 2013. С. 73-74.
4 Васильков К.А. Категориальная сущность превенции в гражданском праве России: вопросы теории и практики // Вестник УЮИ. 2019. № 4 (86). С. 116.
В юридической литературе открытость (гласность, публичность) реестра прав на недвижимость выделяется в качестве обязательного принципа современной российской регистрационной системы1.
Правовую основу открытости сведений о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют положения пункта 4 статьи 131 ГК РФ, согласно которым регистрирующий орган обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.
Неопределенность приведенной формулировки не позволяет установить объем сведений, могущих быть предоставленными любому лицу, в силу чего допускает в качестве возможного понимание открытости сведений реестра прав на недвижимость в абсолютном проявлении (любое лицо может получить любую информацию о любом объекте недвижимости). Однако отмечаемая в юридической литературе неприемлемость такого понимания как противоречащего интересам правообладателей объектов недвижимости2 предопределила необходимость толкования пункта 4 статьи 131 ГК РФ в системе с развивающими его содержание положениями регистрационного закона (статья 7 ранее действующего Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации 1997 г.), статья 62 Закона о регистрации недвижимости), из которых всегда следовало, что открытость сведений о государственной регистрации прав (сделок) на объекты недвижимости является относительной (объем предоставляемой информации зависит от категории запрашивающего лица; объем общедоступной информации ограничен).
Анализируемые изменения Закона о регистрации недвижимости являются не первым шагом законодателя по пути сужения пределов открытости реестра прав на недвижимость. Рассмотрение динамики соответствующих положений регистрационных законов позволяет прийти к выводу о последовательном ограничении всеобщего доступа к сведениям о зарегистриро-
1 См., напр.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 315; Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 145; КиндееваЕ.А., ПискуноваМ.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав: практич. пособие. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2012. С. 529; Новиков К.А., Синельникова В.Н. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество / под ред. А.А. Иванова. М., 2015. С. 112.
2 Так, по мнению Б.М. Гонгало, обеспечение интересов третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта недвижимости, не требует предоставления любой информации о произведенной регистрации и зарегистрированных правах, тогда как неограниченное распространение такой информации может причинить вред правообладателям объектов недвижимости (Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2007. С. 98).
ванных элементах правового состояния объектов недвижимости. Следует отметить, что первоначальная редакция ранее действующего Закона о регистрации 1997 г. (статья 7) содержала общие (одинаковые) для всех объектов недвижимости правила предоставления сведений из реестра прав на недвижимость, предусматривающие включение в состав общедоступной информации сведений о правообладателях (в объеме, достаточном для их идентификации). Каких-либо исключений в части отдельных категорий объектов недвижимости или правообладателей прямо предусмотрено не было. В 2010 году положение указанного закона об общедоступности сведений, содержащихся в реестре прав на недвижимость (пункт 1 статьи 7), было дополнено словами «за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом»1. Такая формулировка в дальнейшем была перенесена в Закон о регистрации недвижимости, который уже в 2021 году был дополнен положением об ограничении доступа к сведениям ЕГРН о защищаемых лицах и их близких, объектах государственной охраны и членах их семей (часть 1.2 статьи 62)2. Приведенные «законодательные шаги» не были слишком чувствительны для лиц, вовлеченных в сферу недвижимости, так как по большому счету касались «особого» недвижимого имущества, составляющего относительно незначительную часть недвижимости, расположенной на территории Российской Федерации. Состоявшееся в 2023 году ограничение общего доступа к сведениям о правообладателях, являющихся физическими лицами, принципиально отличается тем, что имеет характер общего правила и касается любого объекта недвижимости3.
В связи с тем, что в настоящее время в отношении всех объектов недвижимости, правообладателями которых являются физические лица, не давшие своего согласия на предоставление персональных данных, отсутствует возможность юридически немотивированно установить правообладателя (другими словами, сведения о существенной части правообладателей объектов недвижимости перестали быть общедоступными), закономерно возникает вопрос о том, каким образом данное положение вещей соотносится с назначением российской регистрационной системы, а именно, обеспечивается ли в таком случае публичность правового состояния объектов недвижимости и насколько эффективно выполняется превентивная функция.
1 Изменения внесены Федеральным законом от 21 дек. 2009 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
2 Изменения внесены Федеральным законом от 30 апр. 2021 г. № 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3 О серьезности и значимости изменений, внесенных в Закон о регистрации недвижимости, в том числе свидетельствует активная работа Росреестра по разъяснению вопросов, связанных с получением сведений из ЕГРН (письма Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@, от 07.04.2023 № 06-00579/23).
В первую очередь рассмотрим вопрос о том, предоставляет ли регистрационная система в настоящее время правообладателю объекта недвижимости, являющемуся физическим лицом, возможность заявить о наличии своего права. Следует не согласиться с подходом, связывающим установление свободного доступа участников хозяйственного оборота к данным реестра прав на недвижимость с необходимостью обеспечения интересов исключительно третьих лиц1. Рассматриваемый аспект публичности прав на недвижимость, превентивно действующий в интересах правообладателя, является не менее значимым.
Поставленный вопрос, безусловно, требует положительного ответа. Заявить о наличии своих прав на объект недвижимости правообладатель может в любой момент времени, «открыв» третьим лицам доступ к своим персональным данным посредством представления в регистрирующий орган заявления, являющегося основанием для внесения в ЕГРН соответствующей записи (статья 36.3 Закона о регистрации недвижимости).
Механизм заявления о возможности предоставления персональных данных правообладателя третьим лицам достаточно гибкий. Заявить можно в отношении одного или сразу нескольких объектов недвижимости, права (ограничения прав, обременения) на которые зарегистрированы, а также в отношении «будущих» объектов недвижимости. Заявить можно, представив в регистрирующий орган отдельное заявление, а также включив соответствующую просьбу в заявление о государственной регистрации права (ограничения прав, обременения). В любой момент времени по инициативе правообладателя запись о возможности предоставления персональных данных может быть погашена.
Таким образом, в настоящее время правообладателю, являющемуся физическим лицом, предоставлен выбор относительно того, заявлять или нет о наличии своих прав на объект недвижимости. Другими словами, вопрос о придании сведениям о правах на объект недвижимости абсолютной публичности теперь находится в ведении указанного правообладателя. Такое законодательное решение может быть обосновано пониманием того, что публичность прав на объект недвижимости для правообладателя является благом, приобретать или не приобретать которое он вправе решать самостоятельно, в каждом конкретном случае оценивая преимущества и возможные негативные последствия открытия общего доступа к сведениям о правах на принадлежащий ему объект недвижимости.
Следует отметить, что аналогичный подход применен законодателем, например, в отношении прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу Закона о регистрации 1997 г. (до 31 января 1998 года).
1 Омарова Ю.А. Отдельные аспекты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Современные проблемы права, экономики и управления. 2016. № 2. С. 215.
По общему правилу, придание указанным правам публичности также осуществляется по желанию правообладателей1. Принципиальное отличие состоит в том, что правообладатели решают вопрос не о доступе третьих лиц к имеющимся в реестре прав на недвижимость сведениям о правах. На усмотрение правообладателей передан вопрос о регистрации ранее возникших прав. В отсутствие у правообладателя намерений регистрировать ранее возникшее право на объект недвижимости, получить сведения о таком праве из реестра прав на недвижимость не могут даже специальные субъекты, имеющие особые информационные права (в том числе право на получение сведений о персональных данных).
Далее, необходимо рассмотреть вопрос о том, сохранена ли в настоящее время у третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта недвижимости, возможность получать информацию о состоянии прав на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу (сохранена ли возможность получения из реестра прав на недвижимость сведений о правообладателе в объеме, достаточном для его идентификации).
На данный вопрос также следует ответить положительно. Третье лицо, вступающее в правоотношения по поводу объекта недвижимости, может получить из реестра прав на недвижимость сведения о правообладателе, являющемся физическим лицом, непосредственно при наличии в реестре записи о возможности предоставления персональных данных правообладателя объекта недвижимости (часть 1.3 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости). В отсутствие в реестре соответствующей записи необходимые сведения могут быть получены опосредованно - через правообладателя либо через нотариуса при участии правообладателя (части 13, 14.1 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости). Справедливо предполагается, что правообладатель объекта недвижимости, заинтересованный в правоотношении с участием третьего лица, не только не будет чинить препятствия в получении третьим лицом необходимых сведений, но и, напротив, будет оказывать ему в этом содействие. Иное поведение лица, именуемого себя «правообладателем», следует расценивать как повод для возникновения сомнений относительно заявляемого им правового состояния объекта недвижимости и основание для переосмысления третьим лицом намерений в отношении интересующего объекта недвижимости.
Следует отметить, что идея опосредованного получения третьим лицом, вступающим в правоотношения по поводу объекта недвижимости, данных о его правообладателе, давно озвучивалась в юридической литературе. Так, например, В.А. Алексеев отмечал, что в целях обеспечения возможности убедиться в правах конкретного лица при совершении сделки с объектом недвижимости вполне достаточно предоставления права на
1 Закон о регистрации 1997 г. (пункт 1 статьи 6), Закон о регистрации недвижимости (часть 1 статьи 69).
получение из реестра прав на недвижимость данных о правообладателе в составе сведений о зарегистрированных правах на объект недвижимости только действующему правообладателю1.
Опасения, вызванные установлением опосредованного способа получения третьим лицом сведений о правообладателе объекта недвижимости и заключающиеся в возможной подделке «правообладателем» выписки из ЕГРН2, как представляется, преодолены предусмотренным законодателем механизмом проверки выписок из ЕГРН. В частности, выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя объекта недвижимости, может быть проверена любым лицом посредством официального сайта регистрирующего органа в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на предмет действительности содержащейся в ней информации о правообладателе указанного в ней объекта недвижимости с предоставлением результата такой проверки, имеющего уникальный идентификационный номер (часть 8.1 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости). Еще более надежно «получить» выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные правообладателя объекта недвижимости, через нотариуса на основании совместного обращения правообладателя и третьего лица, вступающего в правоотношения по поводу объекта недвижимости (часть 14.1 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости). Важно заметить, что при необходимости проверить «правовую историю» объекта недвижимости обращение к нотариусу по объективным причинам является единственно возможным способом получить сведения о бывших правообладателях объекта недвижимости, не давших согласия на предоставление персональных данных третьим лицам (часть 14.2 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости).
Таким образом, несмотря на внесенные в Закон о регистрации недвижимости изменения, третьи лица, вступающие в правоотношения относительно объекта недвижимости, сохранили возможность получать необходимую информацию о состоянии прав на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу.
Более того, безусловная возможность непосредственного получения из реестра прав на недвижимость необходимых сведений о правообладателе, являющемся физическим лицом, сохранена за лицами, находящимися в силу разных обстоятельств в длящейся правовой связи с объектом недвижимости (например, сособственник, залогодержатель, сторона арендного правоотношения)3. Возможность получения указанных сведений из рее-
1 Алексеев В.А. Указ. соч. С. 81-82.
2 ЕГРН «засекречен» с 1 марта 2023 года. Как теперь проверять недвижимость перед сделкой? // Практическая бухгалтерия. 2023. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
3 Исчерпывающий перечень таких лиц содержится в части 6 статьи 36.3, а также части 13 статьи 62 Закона о регистрации недвижимости.
стра прав на недвижимость опосредованно (через нотариуса) сохранена и за иными лицами, которым такие сведения необходимы для защиты своих прав и законных интересов (например, в рамках подрядных правоотношений, объектом которых является объект недвижимости, либо при наличии оснований для обращения взыскания на объект недвижимости)1.
Подводя итог вышеизложенному, необходимо отметить следующее. Суть анализируемых изменений Закона о регистрации недвижимости состоит в ограничении ранее действующего всеобщего доступа к содержащимся в ЕГРН сведениям о правообладателях объектов недвижимости, являющихся физическими лицами. При этом важно заметить, что требование о наличии согласия правообладателя на предоставление его персональных данных третьим лицам установлено только для случаев обращения за получением сведений из ЕГРН лица, не имеющего подтвержденного юридически обоснованного интереса (обращения, не обусловленного наличием правовой связи с объектом недвижимости, в том числе «любопытства ради»). Таким образом, в настоящее время в российской регистрационной системе частично (только в отношении объектов недвижимости, правообладателями которых являются физические лица) реализована действующая в отдельных правопорядках модель предоставления сведений из реестра прав на недвижимость, в которой обоснованность обращения (правовая заинтересованность лица в получении сведений) является условием предоставления сведений о правах на объект недвижимости2. Обоснованность, резюмируемая при наличии у лица длящейся правовой связи с объектом недвижимости и подлежащая доказыванию в других случаях, когда получение сведений о правообладателе необходимо для защиты своих прав и законных интересов.
При явной правовой заинтересованности третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объекта недвижимости, в получении из ЕГРН необходимых сведений о правообладателе, являющемся физическим лицом, указанным лицам такое право не предоставлено (как представляется, в связи с проблематичностью документального подтверждения соответствующих обстоятельств). Однако фактически третьи лица, вступающие в правоотношения относительно объекта недвижимости, при-
1 Неисчерпывающий перечень обстоятельств, могущих свидетельствовать о необходимости сведений о правообладателе объекта недвижимости для защиты прав и законных интересов лица, приведен в статье 85.1 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11 февр. 1993 г. № 4462-1 (в ред. от 24.07.2023).
2 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. С. 179; Флюсс Мартина. Особенности регистрационной системы в Германии. Материалы международной конференции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Международный опыт» 21-23 августа 2003 г., г. Светлогорск Калининградской области // Регистрация прав на недвижимость: Сборник / Отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: РПА МЮ РФ, 2004. Вып. № 11. С. 57.
надлежащего физическому лицу, имеют возможность получить из ЕГРН нужную информацию о правах на объект недвижимости, подключив к этому заинтересованного в возникновении соответствующих правоотношений правообладателя.
Таким образом, несмотря на некоторые ограничения в доступе к содержащимся в ЕГРН сведениям о правах физических лиц на объекты недвижимости, все участники гражданских правоотношений, объективно нуждающиеся в получении указанных сведений, имеют такую возможность.
Безусловно, необходимость подтверждать наличие обстоятельств, дающих право на доступ к соответствующим сведениям ЕГРН, прибегать к опосредованным способам получения информации - все это в некоторой степени усложняет, замедляет и в ряде случаев приводит к удорожанию1 процесса получения из ЕГРН сведений о правах на объект недвижимости, принадлежащий физическому лицу. При этом закрепленная модель предоставления сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество требует от законодателя непрерывной работы по анализу объективных потребностей участников гражданских правоотношений в сведениях ЕГРН и оперативной корректировки существующих перечней лиц, имеющих право на получение соответствующей информации. Однако, как представляется, все это нужно расценивать как необходимое средство, в полной мере оправдываемое целью предупреждения нарушений прав и законных интересов физических лиц, являющихся правообладателями объектов недвижимости.
Принципиально сохраненные законодателем (в том числе фактически) возможности: 1) правообладателей объектов недвижимости, являющихся физическими лицами, заявить о наличии своих прав, 2) третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объектов недвижимости, принадлежащих физическим лицам, получить информацию о состоянии прав на такие объекты - свидетельствуют о том, что современная российская регистрационная система продолжает выполнять функцию обеспечения публичности прав на недвижимое имущество. ЕГРН, став в части персональных данных закрытым от любопытных глаз (закрытым для лиц, использующих сведения ЕГРН в целях, отличных от гражданско-правовых), продолжает быть публичным для участников гражданских правоотношений и обеспечивать реализацию регистрационной системой функции, направленной на предупреждение возможных нарушений прав и законных интересов правообладателей объектов недвижимости и третьих лиц, вступающих в правоотношения по поводу объектов недвижимости.
1 Например, в ситуации, когда заинтересованное лицо не имеет никакого представления о правообладателе объекта недвижимости, в связи с чем сведения о нем получает в два этапа: сначала непосредственно из ЕГРН - о принадлежности «физическому лицу», потом через нотариуса - персональные данные этого физического лица. В обоих случаях заинтересованное лицо будет нести расходы, связанные с оплатой получения информации.
Библиографический список
1. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007. 504 с.
2. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2001. 371 с.
3. Васильков К.А. Категориальная сущность превенции в гражданском праве России: вопросы теории и практики // Вестник УЮИ. 2019. № 4 (86). С. 115-121.
4. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М.: Статут, 2003. 381 с.
5. ЕГРН «засекречен» с 1 марта 2023 года. Как теперь проверять недвижимость перед сделкой? // Практическая бухгалтерия. 2023. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
6. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Кадастровый учет и государственная регистрация прав: практич. пособие. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2012. 806 с.
7. Кирсанов А.Р. Понятие и классификация юридической деятельности органов в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Регистрация прав на недвижимость: сборник / отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: 2003. Вып. № 10. С. 18-44.
8. Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: сб. ст. / отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 419-449.
9. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Общая часть. СПб., 1861. 367 с.
10. Новиков К.А., Синельникова В.Н. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество / под ред. А.А. Иванова. М., 2015. 192 с.
11. Омарова Ю.А. Отдельные аспекты государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним // Современные проблемы права, экономики и управления. 2016. № 2. С. 213-217.
12. Российское гражданское право: учебник: в 2 т. / отв. ред. Е.А. Суханов. 3-е изд., стереотип. М.: Статут, 2013. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. 958 с.
13. Самойлов Е.Ю. Публичная достоверность в гражданском праве: теоретическая конструкция и условия использования института // Вестник гражданского права. 2007. № 4. С. 63-107.
14. Свирин Ю.А. Теоретические основы института государственной регистрации в гражданском праве // Ученые труды Российской академии адвокатуры и нотариата. 2017. № 1. С. 70-75.
15. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М.: Волтерс Клувер, 2006. 368 с.
16. Тужилова-Орданская Е.М. Государственная регистрация прав на недвижимость // Lex russica. 2015. № 8. С. 36-46.
17. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. ММ.: Статут, 2007. 429 с.
18. Флюсс Мартина. Особенности регистрационной системы в Германии. Материалы международной конференции «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Международный опыт» 21-23 августа 2003 г., г. Светлогорск Калининградской области // Регистрация прав на недвижимость: сборник / отв. ред. А.Р. Кирсанов. М.: РПА МЮ РФ, 2004. Вып. № 11. С. 54-59.
19. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. 336 с.
20. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Тула: Автограф, 2001. 719 с.
