CC BY
117
Программы доступного жилья в Китае Звегинцева А. В.
Звегинцева Анна Викторовна / Zvegintseva Anna Viktorovna - студент, кафедра Тихоокеанской Азии, Дальневосточный Федеральный университет, г. Владивосток
Аннотация: в статье рассматриваются основные программы, принятые с конца 20 века в Китае. На основе всесторонней и критической оценки основных программ доступного жилья страны данная статья показывает, что разделение полномочий, стимулов, ответственности и доходных источников между центральным правительством и местными органами власти работает против государственных целей обеспечения доступным жильем.
Ключевые слова: доступное жилье, жилищные программы, Китай.
До 80-х г. жилищный рынок не существовал в Китае. В условиях социалистической системы обеспечения жильем доступность не была проблемой. К концу 1980-х г. приблизительно 82% горожан жили в государственном жилье [3]. В течение 1980-х и 1990-х гг. в Китае проходила приватизация жилья. Те арендаторы, которые жили в высококачественном жилье, значительно выиграли от государственной приватизации жилья, в отличие от тех, кто арендовал дешевое жилье.
В 1990-х г. система обеспечения жильем стала проблемой, в связи с этим в 1995 г. и 1998 г. Китай запускает программы доступного жилья и передает ответственность за их выполнение местным правительствам. Местные чиновники намеревались воспользоваться этой децентрализацией полномочий и приватизацией жилья. В то же время критики отметили, что большая часть субсидированного жилья перешла к домохозяйствам с высоким уровнем доходов.
Далее приводятся программы обеспечения социальным жильем после появления рыночной экономики в Китае.
Проект мирной жизни (Peaceful Living Project, PLP)
В 1995 г. Китай запускает программу PLP, при которой домохозяйства могли становиться владельцами социального жилья. Государство обещало проинвестировать 40% проекта за счет банковских займов, остальные 60% приходились на местные власти [5]. Центральное правительство также требовало от местных властей выделить земли (со скидкой или бесплатно) и обеспечить базовой инфраструктурой.
Однако выполнение этой программы не оправдало надежды Центрального правительства по следующим причинам. Во-первых, по требованию Центрального правительства органы местного самоуправления и девелоперы не могли получить прибыль от данной программы. Во-вторых, система жилищного ипотечного кредитования предлагала невыгодные условия. Ипотека требовала первоначальный взнос не менее 40% от стоимости жилья, сроком погашения не более 10 лет.
Экономичное и комфортабельное жилье (Economic and Comfortable Housing, ECH)
В 1998 г. правительство заменило предыдущую программу новой. Эта программа предполагала предоставление домохозяйствам низкой арендной платы. В период с 1998 г. по 2000 г. средняя цена дома по данной программе была приблизительно на 40% ниже рыночной. Правительство также запретило перепродавать льготное жилье на рынке в течение 5 лет, спустя 5 лет домовладельцы, продавшие свое жилье должны были погасить платежи за субсидированную землю.
Программа ECH была грандиозной — доля программы превышала 20% всех новых строительств жилья с 1998 г. по 2000 г. Данная программа стала синонимом доступного жилья.
Мотивом Китая для принятия данной программы было повышение внутреннего спроса за счет инвестирования доступного жилья.
Из-за отсутствия строгих критерий для проверки приемлемости заявителей, данная программа принесла пользу больше домохозяйствам с высоким уровнем дохода, нежели с низким. Органы местного самоуправления не имели стимулы для строгой проверки, так как боялись не окупить свои инвестиции в строительстве доступного жилья.
В 2007 г. правительство подчеркнуло, что только малоимущие домохозяйства имеют право участвовать в данной программе. Соответственно, доля строящегося жилья под эту программу сократилось с 21,8% в 2000 г., до 8,9% - в 2004 г., до 3,8% - в 2010 г. [2].
Дешевое арендное жилье (Cheap Rent Housing, CRH)
Осуществление данной программы началось в 1994 г. c целью обеспечения беднейших слоев населения доступным жильем для аренды. В данной программе органы местного самоуправления взимали очень низкую арендную плату или отказывались от нее. Однако критерии для участия были очень жесткими. CRH также
наложил тяжелое финансовое бремя на органы местного самоуправления, поскольку они не имели права продавать жилые единицы, чтобы окупить инвестиции. Кроме того, местные органы власти должны были выделить дополнительные средства в качестве оплаты за содержание, так как низкие арендные ставки не создавали достаточно доходов [4].
Жилье с верхним потолком цен (Price Cap Housing, PCH)
С 2003 г. по 2007 г. цены на жилье по стране поднялись на 65%. Доступность жилья стала более серьезной проблемой. Кроме того, с 2005 г. по 2007 г. доля построек доступного жилья была ниже 7%. Чтобы снизить социальное недовольство, правительство запускает программу PCH. Она заключалась в том, чтобы местные правительства заранее устанавливали верхний потолок цен на земли, приобретенные девелоперами для продаж.
В отличие от программы ECH, PCH предполагает полное право собственности. Цены на такое жилье ниже, чем на рынке недвижимости, но выше, чем на жилье программы ECH. Домохозяйства с низким уровнем доходов не в состоянии его купить, поэтому PCH выгодна для среднего класса.
Местные власти проявляют мало энтузиазма к данной программе, так как они не хотят выделять земельные участки, которые могут быть использованы для более выгодных целей. Также они опасаются того, что программа PCH может составить конкуренцию рынку жилья. Как результат, данная программа проводится только в городах с сильным финансовым потенциалом.
Социальное жилье (Social Housing)
В ноябре 2008 г. Китай запускает пакет мер по стимулированию экономики, в том числе внутреннего спроса на сумму 4 трлн юаней, основанные на успешном опыте использования ECH программы для борьбы с Азиатско-Тихоокеанским кризисом 1997 г.
Мощный пакет мер помог Китаю восстановиться после рецессии. В 2009 и 2010 гг. ВВП Китая вырос на 9,1% и 10,4% соответственно. Динамичный экономический рост, однако, также вызвал очередную волну цен на жилье. С 2008 г. по 2010 г. цены на жилье выросли на 32% по Китаю. Кроме того, доля построек доступного жилья снижалась с 2008 г. по 2010 г., в 2010 г. она составила 3,8 %. Вопрос доступности жилья встал очень остро.
До сих пор программа социального жилья является крупнейшей из программ доступного жилья. Социальное жилье может включать разные типы программ: ECH, PCH, CRH, PRH. Последние две программы аренды жилья имеют разную целевую аудиторию.
PRH - целевая аудитория состоит из людей с низким или средним уровнем дохода, в то время как CRH предназначается для очень бедных семей. Некоторые местные правительства объединили эти две программы для уменьшения административных сборов.
В 2010 г. Центральное правительство заявило, что большинство программ доступного жилья должны состоять из арендного жилья. Однако такие программы налагают тяжелое финансовое бремя на местные власти. Местные самоуправления не могут продать арендное жилье и окупить первоначальные инвестиции, к тому же, им приходится платить за текущее обслуживание. Противоречивые политические цели снизили эффективность программы PRH.
Как и предыдущие программы доступного жилья, программа социального жилья находится в ведении местных правительств. Однако многие критикуют эту программу, называя своего рода «Большим скачком», что имеет весьма негативный оттенок и означает, что программа весьма амбициозна и непрактична [1].
Правительству Китая трудно решить проблемы, связанные с обеспечением доступного жилья, так как эти проблемы лежат глубоко в межправительственных структурах.
Литература
1. Man J. Y. Affordable housing in China 2011 (Доступное жилье в Китае 2011 г.). - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.lincolninst.edu/pubs/1871_Affordable-Housing-in-China (дата обращения: 05.03.15 г.).
2. Song Y. Urban villages and housing values in China (Поселки городского типа и стоимость жилья в Китае). Regional Science and Urban Economics, 2012, № 42 (3), pp. 495-505.
3. The State Council, China 1995 (Госсовет Китая 1995 г.). - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.chinalawedu.com/news/1200/22598/22623/ (дата обращения: 05.03.2015 г.).
4. The State Council, China. 1994 (Госсовет Китая 1994 г.). - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.chinalawedu.com/news/1200/22598/22623/22948/22979/2006/4/ zl12312625271124600210452-0.htm (дата обращения: 06.03.2015 г.).
5. Xinhua Net. 2009. The central government issues the notice of using loans to fund the social housing program (Центральное правительство уведомляет об использовании кредитов для финансирования социальной жилищной программы). - [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://news.xinhuanet.com/fortune/2009-10/16/content_12246796.htm (дата обращения: 06.03.2015 г.).
