CC BY
3ИННОВАЦИОННАЯ ЭКОНОМИКА: ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ, №8 (74), 2023 143 УДК 338
DOI 10.47581/2023.IE-08.Sirova-01 Сырова Татьяна Николаевна, аспирант
(e-mail: ts260679@yandex.ru)
Самарский государственный экономический университет, Самара, Россия
ПРОГРАММА УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИННОВАЦИОННО-ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ВСЕЛЬСКОЙ МЕСТНОСТИ
Аннотация. В данной статье рассмотрены основные характеристики и риски инновационно-инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства в сельской местности. Произведена оценка инвестиционной привлекательности рынка ИЖС и определены влияющие на нее факторы. Проведен сравнительный анализ рынка малоэтажного строительства и многоквартирных домов. Представлены сведения о потребительских ожиданиях и трендах рынка загородной недвижимости. Определены условия разработки эффективной программы по управлению рисками.
Ключевые слова: инновационно-инвестиционная деятельность, инновации, инвестиции, риски инновационно-инвестиционной деятельности, управление рисками, рынок индивидуального жилищного строительства, жилищное строительство в сельской местности
Программы стратегического развития государства, каждого региона нашей страны включают инновационно-инвестиционную деятельность как основу развития и финансового благополучия. В последние годы в строительном кластере активно развивается сфера загородного девелопмента, которая включает в себя комплексное строительство коттеджных поселков с индивидуальными жилыми домами, блокированными домами, таунхау-сами в едином или мультиформатном стиле с обязательным развитием территорий и созданием мест общественного пользования.
Как и любая инновационная деятельность загородный девелопмент связан с существенными рисками, то есть возможностью полного или частичного недостижения желаемого результата [1, 2]
Не малую долю в них занимают прогнозируемые риски: невостребованность или неактуальность продукта, юридические риски, связанные с регистрацией права собственности, законодательной деятельностью, целевым назначением и ограничениями использования земельных участков, финансовые риски, изменение или отмена программ кредитования девелоперов и потребителя, рост цен на строительство и материалы, снижение уровня продаж, макроэкономическая ситуация в мире, внешняя и внутренняя политика государства и прочие [1, 3, 4]
К группе самых влиятельных рисков можно отнести риски местоположения, так называемые региональные риски: политическая стабильность,
инвестиционная привлекательность региона, социальная и инфраструктурная политика региона в сельской местности. Именно из-за текущей обстановки в регионе нашей страны на рынке загородного девелопмента мы наблюдаем абсолютно различные сценарии развития от активного строительства до точечных застроек хозяйственным способом.
Также, малоэтажное строительство сильно зависит и от непрогногнози-руемых рисков, можно даже сказать еще в большей мере. Так как рынок комплексного загородного строительства, если ориентироваться на законодательную сферу, отстает от рынка МКД на 18 лет (закон регламентирующий рынок новостроек был принят в декабре 2014 года, а нормативные акты по ИЖС действуют с 2022 года [8]. И это определяет его как новый, развивающийся, формирующийся сектор экономики нашего государства. В связи с чем, на рынке ИЖС нет накопленного опыта, базы знаний для построения достоверных прогнозов, проверенной временем структуры организации деятельности, технологий, что делает затруднительным процесс разработки программы по управлению рисками инновационной деятельности на всех этапах: и со стороны идентификации, и оценки, и управления, и контроля. [2, 3]
Отсутствие программ по управлению рисками и понимание механизмов минимизации последствие при наступлении рисковой ситуации, недостаток ресурсов компаний влекут за собой серьезные потери и даже заморозку и закрытие проектов.
Для решения поставленной задачи по составлению программы управления рисками в сфере жилищного строительства в сельской местности необходимо проанализировать рынок ИЖС, его наработанный опыт.
Для анализа рынка мы использовали практический опыт девелоперских проектов коттеджный поселок «Моя Ильинка» (ООО «Комфорт», Самара) и компании «Каскад Фамили» (ООО УК «Каскад Эссет Менеджмент», Москва), обобщенные сведения, предоставленные в выступлениях профессиональных участников рынка малоэтажного строительства на заседаниях экспертного совета комиссии по вопросам индивидуального жилищного строительства Общественного Совета при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, профильных конференциях и конгрессах по недвижимости.
Инвестиционная привлекательность рынка загородной недвижимости.
Исходя из определения понятия инвестиционной привлекательности, важно понимать, что это не только финансово-экономический показатель проекта, но, в том числе, и модель количественных и качественных факторов успешности проекта - оценок внешней среды (PEST анализ), внутреннего позиционирования объекта во внешней среде, качественной оценки финансово-технического потенциала. Все эти факторы, в совокупности
позволяют оптимизировать всю инновационно-инвестиционную систему и улучшать конечный результат [5].
Оценка инвестиционной привлекательности проектов профессиональными инвесторами, многоэтапная и масштабная, но, в целом, ее можно укрупнить до 4х четырех факторов:
- Рост стоимости инвестиций;
- Скорость возврата инвестиций (при необходимости выхода);
- Окупаемость (срок 5-8 лет);
- Доходность от инвестирования
В недвижимости к основным факторам еще добавляются следующие:
- Доходы от аренды
- Возможность личного использования
Важно отметить также тот факт, что на рынке недвижимости все заключенные сделки являются инвестиционными.
В практике специалистов рынка недвижимости есть, так называемая, формула выгодной покупки:
Личная покупка по инвестиционно-привлекательной цене = Коммерческая покупка с возможностью использования
В соответствии с чем цели приобретения загородной недвижимости одновременно и личные, и коммерческие:
- Личные: проживание, дом выходного дня, для будущего использования и прочее
- Коммерческие: продажа по более высокой цене, аренда, шоурум, прочее ...
При этом, важно отметить и несоответствие между мотивацией покупки и удовлетворенностью от нее.
Мотивация покупки загородной недвижимости первичная
- Экология
- Личное пространство
- Уединение
Факторы удовлетворенности загородной недвижимостью после приобретения дома
- Социальная активность
- Общение, соседи
- Сервис
- Благоустройство
Проблемы инвестиционной привлекательности загородной недвижимости:
- Развивающийся рынок (сложность оценки и планирования результатов, низкий уровень мотивации потребителей);
- Риск -менеджмент банков (повышенные ставки по кредитам, размер первоначального взноса, «второе» жилье и пр.);
- Объемы инвестиций;
- Затраты по проекту на строительство коммуникаций и инфраструктуры проекта (30-40% от общей стоимости);
- Сроки окупаемости проектов.
Таблица 1 - Сравнение рынков МКД и ИЖС (сводный анализ) _на основании опросов потребителей [6, 7]_
М КД ИЖ КС
Достоинства Недостатки Достоинства Недостатки
1.Близость объектов инфраструктуры; 2.Видовые характеристики; 3.«Социальная слепота» - есть возможность не общаться с соседями 1.Плотная квартальная застройка; 2. Шум, пыль, загазованный воздух; 3. Много соседей; 4. Загруженный лифтовой узел; 5. Плохо обслуживается мусоропровод; 6. Затруднена эвакуация из здания; 7. Безопасность; 8. Количество автомобилей превышает количество парко-вочных мест; 9. Пробки; 10. Ежегодное отключение горячей; 11. «Зависимая» система отопления 1. Личное пространство, приватность, мало соседей; 2.Комфортное соотношение высоты домов и расстояния между ними, ощущение простора; 3. Тишина, природа, свежий воздух, пение птиц; 4. Безопасность, 5. Благоустройство участка; 6. Как правило, однородная социальная среда; 7. Независимая система отопления; 8. Легкая парковка автомобиля; 9. Нет пробок внутри квартала; 10. Удобно с домашними животными; 11. Садоводство; 12. Собственная зона отдыха (баня, барбекю и пр.) 1. Отдаленность от городской инфраструктуры; 2. Качество образования, медицинского обслуживания; 3. Сложно принимать коллективные решения из-за масштабов территории
Исходя из анализа представленного в таблице №1 можно определить следующие характеристики инвестиционной привлекательности загородной недвижимости:
1. Месторасположение, природа, экология, наличие в непосредственной близости водоемов, лесов и пр.;
2. Земля (назначение, межевание, права, геодезия);
3. Дом (архитектурный проект, созданный с учетом местности, качество строительства, удобство эксплуатации, регистрация права собственности);
4. Архитектурный стиль поселка с учетом эргономики расположения домов и объектов;
5. Комплексное развитие территорий (благоустройство, инфраструктура, места общего пользования);
6. Сервисное облуживание, обеспечивающее высокий уровень качества жизни и городской комфорт;
7. Безопасность (юридическая, проживания, пожарная);
8. Внешняя инфраструктура (наличие в непосредственной близости школ, детский садов, медицинских учреждений, банков, магазинов, аптек и пр.);
9. Транспортная доступность (и с точки зрения дальности, и качества ил наличия дорог);
10. Социальная инфраструктура (активность, досуговые центры, мероприятия, совместное времяпровождение, традиции, праздники);
11. Цифровизация (качественный интернет, телевидение, система умный дом, умный поселок);
12. Образование и развитие (качественное дошкольное, школьное, дополнительное образование в непосредственной близости поселка);
13. Цена покупки (соотношение цены и качества);
14. Цена обслуживания дома и стоимость сервисных услуг;
15. Возможность быстрой продажи (в данном пункте объединяются все предыдущие, плюс отзывы жителей о самом проекте и репутация застройщика). [6, 7, 8]
Кроме того, анализ рынка загородной недвижимости позволяет нам прописать основные тренды рынка загородной недвижимости, которые, в том числе поддерживаются на государственном уровне и учитываются в законотворческой деятельности.
Тренды рынка индивидуального жилищного строительства
1. Готовые дома и/или комплексы. Данный тренд будет актуален в настоящее время и у застройщиков, и у потребителей из-за конечной стоимости продукта;
2. Льготная ипотека;
3. Комплексное строительство и развитие территорий;
4. Социальная инфраструктура
5. Четкое зонирование (в том числе и объектов инфраструктуры) при мультиформатном поселке (смешанные классы от эконом до премиум сегмента)
6. Мультиформат в едином классе, но с возможностью снятия домов в аренду. [6, 7]
Все описанные выше характеристики рынка ИЖС требуют детальной проработки и учета при составлении программ по управлению рисками. Понимание структуры рынка, взаимодействий в системе застройщик-потребитель - сотрудник сервисной компании даст компании возможность оптимизировать все возможные риски внешней и внутренней среды проек-
та, а также, за счет лояльности жителей поселка поможет удержаться на рынке в самые сложные времена.
Список литературы
1. Абалакина Татьяна Владимировна, Алиева Наталья Владимировна Управление рисками в условиях финансового кризиза // УЭкС. 2013. №4 (52). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/upravlenie-riskami-v-usloviyah-finansovogo-kriziza (дата обращения: 16.11.2023).
2. Гринева Н.В. Управление рисками в инновационной деятельности./ Вестник Московского Университета. Серия 6. Экономика. 2008. №6 - С. 118-129
3. Нечаева Т.В. Стратегический подход к оценке рисков инновационных проектов // Микроэкономика. 2017. № 3. С. 18-23
4. Романова М.В. Управление рисками инновационной деятельности/ Финансы и кредит. 2001 г. №1 (73) - С. 14-23
5. Харитонова Ю.Н. Оценка инвестиционной привлекательности предприятия как фактор выбора стратегии вложения // Экономика и бизнес: теория и практика. 2016. №9. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-investitionnoy-privlekatelnosti-predpriyatiya-kak-faktor-opredeleniya-tselesoobraznosti-vlozheniya-sredstv (дата обращения: 30.11.2023).
6. Сайт ООО УК «Каскад Эссет Менеджмент». Москва. Девелоперская группа компаний «Каскад Фамили» https://kfamily.ru/
7. Сайт ООО «Комфорт». Самара. Коттеджный поселок «Моя Ильинка» https://ilyinka63.ru/
8. Электронный ресурс «Консультант плюс» https://www.consultant.ru/
Syrova Tatyana Nikolaevna, graduate student
(e-mail: ts260679@yandex.ru)
Samara State Economic University, Samara, Russia
RISK MANAGEMENT PROGRAM FOR INNOVATION AND
INVESTMENT ACTIVITIES IN THE FIELD OF HOUSING
CONSTRUCTION IN RURAL AREAS
Abstract: This article examines the main characteristics and risks of innovation and investment activities in the field of housing construction in rural areas. The investment attractiveness of the individual housing construction market has been assessed and the factors influencing it have been identified. A comparative analysis of the market for low-rise construction and apartment buildings was carried out. Information about consumer expectations and trends in the suburban real estate market is presented. The conditions for developing an effective risk management program have been determined.
Key words: innovation and investment activity, innovation, investment, risks of innovation and investment activity, risk management, market for individual housing construction, housing construction in rural areas
