CC BY
63
прогноз показателей развития рынка жилищного фонда
кемеровской области
_Аннотация
В статье уточнено содержание понятия рынка жилищного фонда, определены показатели, составляющие спрос и предложение на данном рынке. Выполнен прогноз основных показателей развития рынка жилищного фонда Кемеровской области. Проведен анализ полученных тенденций и разработаны условия их оценки.
Ключевые слова: рынок жилищного фонда, спрос и предложение на рынке жилищного фонда, показатели (индикаторы) рынка жилищного фонда, доступность жилья, прогноз развития жилищного фонда
Сегодня в Российской Федерации большое внимание уделяется вопросам регионального экономического развития. Особое значение имеют проблемы, связанные с доступностью жилья и жилищной обеспеченностью населения. Их суть сводится к тому, что жилье для большинства жителей России по-прежнему остается недоступным, несмотря на многоплановую работу, проводимую органами власти в данном направлении. Средние показатели жилищной обеспеченности населения значительно ниже среднемировых значений «благополучных» стран [3].
В целом, эти взаимосвязанные проблемы можно обозначить как комплексную проблему развития рынка жилищного фонда. Жилищный фонд (строения, жилые дома) в данном контексте рассматривается как один из составляющих пунктов понятия «жилье», куда не входят вопросы, связанные с текущим функционированием (услуги по эксплуатации и содержанию) [4]. Для решения этой комплексной проблемы развития рынка жилищного фонда авто-
Малюгин
Алексей Николаевич
канд. экон. наук, доцент кафедры отраслевой экономики, г. Кемерово alemal2003@mail.ru
Колотовкина Екатерина Игоревна
ст. преподаватель кафедры отраслевой экономики, г. Кемерово katkm@rambler.ru
Институт экономики и управления Кузбасского государственного технического университета им. Т.Ф. Горбачева
жилье для
большинства
жителей России
_по-прежнему
_остается
недоступным
гищр
коша
рами предлагается использовать различные методы социально-экономического регулирования, в частности, прогнозирование, без которого на современном этапе невозможна организация эффективного управления народным хозяйством страны и регионов.
Элементы рынка жилищного фонда
Методология полной экономической оценки развития рынка жилищного фонда сложна и пока не стандартизирована. В связи с этим возникает необходимость определения перечня исходных факторов, влияющих на доступность жилья, разработки показателей, включающих описание системы индикаторов, способных охарактеризовать текущее состояние и устойчивость развития на рынке жилищного фонда. При этом, разрабатывая индикаторы нужно использовать методологию и подходы, ранее апробированные на уровне России. Индикаторы необходимо отобрать и систематизировать таким образом, чтобы получить количественную характеристику исследуемой проблемы, на основе которой было бы возможно качественно оценить существующие тенденции [1].
Рынок является средством перераспределения товаров (услуг) между собственниками экономическими методами, на основе конкурентного спроса и предложения. Рынок жилищного фонда отличается от любого другого и имеет ряд специфических особенностей (локализация рынка, более сложная процедура приобретения в собственность, значительно меньшее число сделок купли-продажи; необходимость дополнительных трат в виде налога на недвижимое имущество и государственных пошлин при оформлении сделок; уникальность каждого объекта и т.д.) [4]. В целом, рынок жилищного фонда можно определить как средство перераспределения жилья, то есть систему, включающую следующие основные элементы: спрос, предложение, цена. Схематическое изображение рынка жилищного фонда представлено на рисунке 1 (см. на с. 91).
Рассмотрим более подробно элементы рынка жилищного фонда. Если считать, что спрос - количество жилищного фонда, которое покупатели желают и способны приобрести по данной цене в данном месте в данный период времени, то в
контексте развития рынка ключевыми моментами являются «желают» и «способны приобрести». Объединяя эти два понятия, получаем интегральный показатель характеризующие спрос - доступность жилья. Следовательно, в перечень исходных индикаторов, способных охарактеризовать спрос на рынке жилищного фонда, должны войти показатели, описывающие его доступность. За последние годы вопросам жилищной доступности посвящено достаточно много научных и публицистических работ [2, 5, 6, 7]. Мнения участников рынка жилищной недвижимости, представителей банков и других экспертов позволяют определить достаточно обширный перечень факторов, влияющих на доступность жилья, основными среди которых являются: прозрачность процедур получения разрешений, предоставления земельных участков; доступность земельных участков (с точки зрения разрешенного использования и обеспечения коммунальной инфраструктурой); платежеспособный спрос населения; доступность кредитных ресурсов и иных источников финансирования строительства; несоответствие структуры предложения жилья предпочтениям населения; государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья; стоимость жилья; стоимость ипотечного кредита и т.д.
Рис. 1. Рынок жилищного фонда
—рынок жилищного фонда отличается
и имеет ряд
специфических
гияр
.с/
кошо
Данный перечень является далеко не полным, однако такое многообразие факторов и степень их влияния на доступность жилья говорит о необходимости их разделения как минимум на две группы - факторы прямого и косвенного воздействия. Для получения адекватного описания перспектив развития рынка, в первую очередь, в основу прогноза должны быть положены официальные количественные факторы прямого воздействия. В данном случае к этой группе относятся показатели, участвующие в расчете индекса доступности жилья [7], а именно: среднедушевые доходы населения; стоимость квадратного метра жилья; величину прожиточного минимума. К индикаторам косвенного воздействия можно отнести те показатели, значения которых на протяжении всего периода основания прогноза являются практически неизменным (например, нормативная площадь метра квадратного на одного человека в регионе и количество членов домохозяйства). Следующий элемент рынка жилищного фонда -предложение, характеризующее количество жилищной недвижимости, которое собственники (застройщики, инвесторы, граждане) желают и способны продать по данной цене в определенный период времени. Следовательно, факторами, характеризующими предложение, являются показатели, говорящие о наличии жилищного фонда. К ним можно отнести: объемы ввода жилья, имеющийся жилищный фонд, удельный вес ветхого и аварийного жилья, показатели, характеризующие предоставление жилых помещений.
Понятие «цена» уравновешивает на рынке жилищного фонда спрос и предложение [4]. В данном случае ценой является стоимость квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынке. В дальнейших расчетах эти значения приняты равные средним ценам без учета типа жилья и числа комнат по Кемеровской области.
Прогнозы развития рынка жилищного фонда, оценка показателей текущего состояния рынка жилищного фонда были произведены на основе данных Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Кемеровской области [9]. Прогнозирование выполнено методом экстраполяции тренда. При этом при прогнозе показателей, выраженных в денежном эквиваленте, один
российское 1
ЗОДав
из основных макроэкономических показателей развития - инфляция, представленная прогнозными значениями индекса-дефлятора [8]. Прогноз индексов-дефляторов и инфляции до 2020 года рассмотрен в составе проекта Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года на заседании Правительства Российской Федерации 1 октября 2008 года.
Поиск уравнения тренда осуществлен авторами на основе метода подбора функции и путем максимизации коэффициента достоверности аппроксимации (квадрата коэффициента корреляции) с учётом основных принципов прогнозирования, таких как принцип научной обоснованности, сочетания общих и локальных интересов при приоритете интересов более высокого ранга, вариантности, принцип системности и наиболее важный принцип, по мнению авторов, - принцип адекватности. Составленные прогнозы можно классифицировать по ряду признаков следующим образом: по масштабу прогнозирования - региональные; по временному горизонту - долгосрочные; по функциональному признаку - поисковый прогноз, который основан на условном продолжении в будущее тенденции развития исследуемого объекта в прошлом и настоящем и отвлечении от условий, способных изменить эти тенденции; по степени информационной обеспеченности - объекты с неполным обеспечением количественной и качественной ретроспективной информацией.
Также при разработке прогнозов использованы мнения экспертов, в роли которых выступали специалисты Департамента строительства, Департамента экономического развития, Управления стратегического развития и Управления инвестиционной политики Администрации Кемеровской области. Однако несмотря на неоспоримую важность прогнозов для практики управления необходимо учитывать, что в масштабах регионального развития в таких странах, как Россия (с многоукладной экономикой), они не могут быть высоко достоверными, и в большинстве случаев являются индикативными - рекомендательными. Ниже представлены долгосрочные прогнозы исходных факторов развития рынка жилищного фонда по Кемеровской облас-
понятие «цена»
уравновешивает_
на рынке жилищного
фонда спрос_
и предложение_
при прогнозе
развития рынка
жилищного фонда
Кемеровской области
_заслуживает
_наличие ветхого
_и аварийного
_жилья
лящы
п
ОЙ§б>Н
ти. Период основания прогнозов - 12 лет, период упреждения - 10 лет.
В таблицах 1, 2 и 3 (см. на с. 95-96) представлены выполненные авторами прогнозы основных показателей, характеризующих спрос на рынке жилищного фонда. Поскольку показатели спроса в основном представлены в денежном выражении, прогноз выполнен с использованием метода скользящих средних значений. При этом для предотвращения повышенного роста прогнозных значений показателей и получения наиболее адекватных результатов был использован инструмент сглаживания временных рядов, а именно: часть фактических значений (в период с 2000 по 2005 гг.) были нивелированы. Полученные результаты с учетом корректировок представлены в таблице 4 [9] (см. на с. 96).
Прогноз показателей
На основании полученных данных был произведен прогноз показателей, характеризующих предложение на рынке жилищного фонда. На рисунке 2 (см. на с. 97) представлены фактические и прогнозные значения показателя ввода жилья по Кемеровской области за период 2000-2012 гг. Поскольку данный оказатель на протяжении всего анализируемого периода равномерно возрастает (исключение составляет показатель 2010 года), можно предположить, что тенденция сохранится и в дальнейшем. На основе экспертных оценок для данного временного ряда было определено, что наиболее подходящей зависимостью является линейная. Коэффициент корреляции равен 0,924, что является достаточно хорошим результатом при максимальном значении 1. Продлив тренд на 10 лет до 2022 года, получаем общий прогноз ввода жилья без учета внешних факторов. На основе полученного уравнения зависимости (смрис. 2 на с. 97) рассчитаны параметры выбранной экстраполированной функции. Такое направление линии тренда вполне оправданно, так как за последние годы в экономику Кемеровской области активно привлекались новые инвестиции, успешно реализовывались Федеральная целевая программа «Жилище», пилотные проекты в секторе строительства, что в итоге ведет к наращиванию объемов ввода жилья и, как следствие, расширению предложения на рынке жилищного фонда. Однако
российское предпринимательство, № 12 (234)/июнь 2013 94
Таблица 1
Прогноз среднедушевых доходов населения Кемеровской области
до 2022 г. (руб.)
Наименование показателя Период основания прогноза [9]
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Среднедушевые доходы 2276 3087 3994 4907 6162 7813 9443 11700 14439 13470 15417 16907 18136
Темп роста 100 100 100 100 100 100 100 123,9 123,4 93,29 114,5 109,7 107
Индекс-дефлятор
Период упреждения прогноза (расчет)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
20595 23569 26362 29623 33229 37187 41854 47303 52912 58545
106 106 106 107 107 108 109 109 108 107
107,6 108,0 105,1 105,1 104,4 103,6 103,6 103,4 103,4 103,4
Таблица 2
Прогноз динамики цен на первичном и вторичном рынке жилья по Кемеровской области до 2022 г. (тыс. м2)
Наименование показателя Период основания прогноза [9]
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Индекс-дефлятор
Стоимость жилья на первичном рынке 4703 8000 12000 13457 13824 24765 26342 29859 29851 31380 35641 35640 38788
Темп роста стоимости жилья на первичном рынке 100 100 100 100 100 100 100 113 100 105 114 100 103
Стоимость жилья на вторичном рынке 4676 6166 8542 9288 16256 23406 24931 30099 36529 31888 36411 36411 39836
Темп роста стоимости жилья на вторичном рынке 100 100 100 100 100 100 100 121 121 87 114 100 104
Период упреждения прогноза (расчет)
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
107,6 108,0 106,3 105,2 103,9 103,4 103,4 103,2 103,4 103,4
42850 47608 52173 56715 61042 65558 70608 76134 81715 87954
103 103 103 103 104 104 104 104 104 104
44420 49849 55221 60727 66177 72026 78693 86165 93526 100298
104 104 104 105 105 105 106 106 105 104
Таблица 3
Прогноз величины прожиточного минимума по Кемеровской области до 2022 г. (руб.)
Наименование показателя Период основания прогноза [9]
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Величина прожиточного минимума, руб. в месяц 1371 2010 2157 2376 2673 2933 3565 4099 4260 4648 5263 5698 6697
Темп роста величины прожиточного минимума 100 100 107 110 113 110 122 115 104 109 113 108 109,2
Индекс-дефлятор 107,6
Период упреждения прогноза (расчет)
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
7956 9373 10957 12661 14544 16724 19046 21656 24737
110 110,8 111,1 111,2 111,1 111,2 110,4 110 110,5
108 106,3 105,2 103,9 103,4 103,4 103,2 103,4 103,4
Таблица 4
Фактические и скорректированные значения показателей спроса на рынке жилищной недвижимости, применяемые в расчетах
год Среднедушевые денежные доходы, тыс. руб. Стоимость м2 жилья на вторичном рынке, тыс. руб. Стоимость м2 жилья на первичном рынке, тыс. руб.
факт Используемое значение для расчетов факт Используемое значение для расчетов факт Используемое значение для расчетов
2000 2276 9443 (расчетное) 4703 26342 (расчетное) 4676 24931 (расчетное)
2001 3087 9443 (расчетное) 8000 26342 (расчетное) 6166 24931 (расчетное)
2002 3994 9443 (расчетное) 12000 26342 (расчетное) 8542 24931 (расчетное)
2003 4907 9443 (расчетное) 13457 26342 (расчетное) 9288 24931 (расчетное)
2004 6162 9443 (расчетное) 13824 26342 (расчетное) 16256 24931 (расчетное)
2005 7813 9443 (расчетное) 24765 26342 (расчетное) 23406 24931 (расчетное)
2006 9443 9443 26342 ДН 24931 ДН
2008 14439 14439 29851 ДН ДН 36529 ДН ДН
2009 13470 13470 31380 ДН 31888 ДН
2010 15417 15417 35641 ДН 36411 ДН
2011 16907 16907 35640 ДН 36411 ДН
2012 18136 18136 39836 ДН 38788 ДН
Рис. 2. Фактические и прогнозные значения показателя ввода жилья по Кемеровской области до 2022 г.
80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0
у = 0,5615х + 54,354
К.2 = 0,9718 , 1 — —
• жилищный фонд
в прогноз жилищного фонда
у = 4 2333х~0161 в т.ч. ветхий и аварийный
К2= 0,8384 прогноз ветхого и аварийного жилья
— — ~ — — — — — — — — — — — — — —
Рис. 3. Фактические и прогнозные значения показателей жилищного фонда, ветхого и аварийного жилья по Кемеровской области до 2022 г.
по оценкам экспертов, существующие темпы роста строительства жилья недостаточны для коренного изменения ситуации на рынке. Особого внимания при прогнозе развития рынка жилищного фонда Кемеровской области заслуживает наличие ветхого и аварийного жилья. Прогноз данных показателей выполнен методом наименьших квадратов, при этом для временного ряда «жилищный фонд» с целью максимизации квадрата коэффициента корреляции выбрана линейная зависимость, а для временного ряда «ветхое и аварийное жилье» -степенная. Оба уравнения зависимости представлены на рисунке 3 (см. выше), в обоих случаях коэффициент корреляции достаточно высок. Для анализа существующих тенденций развития рынка жилищного фонда Кемеровской области полученные результаты прогнозных значений сведены в таблицы 5, 6 (см. на с. 98).
наблюдается
опережающий_
рост ц^н на жилье_
относительно роста доходов населения
Таблица 5
Свод прогнозных значений показателей на рынке жилищного фонда
Наименование показателя 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
1. Ввод жилья, тыс. м2 1291 1364 1438 1511 1584 1658 1731 1804 1878 1951
2. Жилищный фонд, тыс. м2 62,2 62,8 63,3 63,9 64,5 65,0 65,6 66,1 66,7 67,3
3. Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. м2 2,77 2,74 2,71 2,68 2,66 2,64 2,61 2,59 2,57 2,56
4. Среднедушевые доходы, руб. 20595 23569 26362 29623 33229 37187 41854 47303 52912 58545
5. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, тыс. руб. 1 м2 42850 47608 52173 56715 61042 65558 70608 76134 81715 87954
6. Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке, тыс. руб. 1 м2 44420 49849 55221 60727 66177 72026 78693 86165 93526 100298
7. Величина прожиточного минимума, руб. в мес. 6697 7956 9373 10957 12661 14544 16724 19046 21656 24737
Таблица 6
Анализ тенденций развития показателей жилищного фонда
Наименование показателя Средний темп роста периода основания (Трп.о), % Т = п-х^ х 100 \Ус Средний темп роста периода упреждения (Трп.у) , % Т = п-хУп х 100 \(Уо Оценка тенденций (Трп. у относительно Трпо)
1 2 3 4
1. Ввод жилья, тыс. м2 Трп.о = 111,2% Т рп.у = 104,7% снижение роста
2. Жилищный фонд, тыс. м2 Трп.о = 100,9% Т п.у = 100,8% Р ^ стабильность
3. Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс. м2 Трп.о = 95,5% Т п.у = 98,9% Р ^ замедление снижения
4. Среднедушевые доходы, руб. Трп.о = 120,7% Т п.у = 112,3% Р ^ снижение роста
5. Стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, тыс. руб. 1 м2 Трп.о = 121,1% Т п.у = 121,4% Р ^ рост
6. Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке, тыс. руб. 1 м2 Т рп.о = 108,0% Т п.у = 109,0% Р ^ рост
7. Величина прожиточного минимума, руб. в мес. Т рп.о = 108,0% Т п.у = 108,0% р стабильность
Так как при прогнозе были использованы методы, не учитывающие цикличность развития объекта во времени, то для представленных временных рядов наблюдалась тенденция либо роста, либо снижения. Следовательно, за основной показатель, описывающий тренд, можно принять средний темп роста для периода основания и упреждения прогноза (колонки 2 и 3 в таблице 6).
Показатели, обозначенные в таблице 6, можно условно разделить на две группы: однонаправленные и цикличные. Например, если такой показатель как «ввод жилья» может колебаться с течением времени (хотя логично предположить, что должен увеличиваться в связи с активной деятельностью государственных институтов развития в этом направлении в рамках соблюдения одного из принципов прогнозирования - целенаправленности), то этот ряд и подобные показатели можно отнести к группе цикличных. Такие показатели, как «среднедушевые доходы населения» или «величина прожиточного минимума» однозначно должны расти и относиться к группе однонаправленных. Однако необходимо учитывать, что ряды динамики могут колебаться под воздействием внешних факторов. В таблице 6, колонке 4 сравнивались средний темп роста периода упреждения с аналогичным показателем периода основания. В результате получили качественное описание существующих тенденций. Для этого однонаправленные показатели были разделены на две группы: значения которых с течением времени должны расти или снижаться.
Выводы
Объединив полученные результаты прогнозов развития рынка жилищного фонда, можно сделать следующие выводы:
- на рынке жилищного фонда существует тенденция увеличения объемов строительства жилья;
- наблюдается опережающий рост цен на жилье относительно роста доходов населения;
- на фоне растущих цен на недвижимость происходит снижение покупательской активности;
- наблюдается дисбаланс спроса и предложения и, как следствие, рост неплатежеспособного спроса;
- выявлена неоднозначная ситуация: с одной стороны, приоритет спроса выстроен в направлении,
_Литература
1. Бобылев С.Н., Соловьева С.В. Методические рекомендации по разработке и внедрению индикаторов устойчивого развития регионального уровня. -М.: ERM, 2003__
2. Гервиц Е.С.
вания рынка доступного жилья: Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук - М., 2007.
3. Гусев А.Б. Доступность жилья в России и за рубе-
лиз [Электронный! ресурс].
- Режим доступа: http:// urban-planet.org/article_8. html.
4. Жилищная экономика / Под ред. Генри Поляковского. Пер. с англ.
- М.: Дело, 1996.
5. Косарева Н.В. Туманов А.А. Об оценке доступности жилья в России: Вопросы экономики
Режим доступа: - http://
6. Кудрявцев А. П. Исследования и теоретические основы Доступности жилья на данном этапе Экономического развития России: Доклад на заседании Общественного совета по жилищной политике при министерстве регионального развития РФ. - 14.12.2005.
_Литература
7. Обоснование корректировки индекса доступности жилья (на примере Кемеровской области) // Е.И. Колотовкина, А.Н. Малюгин. - 2011. - № 3 (16)--
8. Сайт Министерства экономического развития [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.economy.gov.ru/.
9. Сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.gks.ru/.
преимущественно, высокодоходных групп населения, опасающихся ухудшения экономической ситуации и приобретающих жилье в инвестиционных целях; с другой стороны, наблюдается выжидательная позиция на фоне слухов о новом кризисе, в период действия которого ожидается снижение стоимости жилья.
Полученные качественные и количественные результаты прогнозов должны быть положены в основу дальнейшего регулирования рынка жилищного фонда, что в итоге будет способствовать решению важных проблем доступности жилья в Кемеровской области и обеспечению экономической и социальной стабильности и сбалансированности развития региона.
Aleksey N. Malyugin
Candidate of Economic Sci., Associate Professor of the Academic Department of Industry-based Economics, Institute of Economics and Management of Kuzbass State Technical University named after Gorbachev, Kemerovo
Ekaterina I. Kolotovkina
Senior Lecturer of the Academic Department of Industry-based Economics, Institute of Economics and Management of Kuzbass State Technical University named after Gorbachev, Kemerovo
Forecast of Market Development Indicators of Housing Funds of Kemerovo Region
_Abstract
In article the content of concept of the market of housing stock is specified, indicators making supply and demand in this market are defined. The forecast of the main indicators of development of the market of housing stock of the Kemerovo region is executed. The analysis of the obtained trends and developed the conditions of their assessment.
Keywords: the market of housing stock, supply and demand in the market of housing stock, indicators (indicators) of the market of housing stock, availability of housing, the forecast of development of housing stock
