CC BY
93
Инвестиционный потенциал
Удк 65.01.005
проблемы взаимодействия инвестиционно-строительного комплекса
и государства*
Н. В. ГОРОДНОВА, доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности Е-mail: qorodnova243@mail. т
О. В. ТЮТКОВ, доктор экономических наук, профессор кафедры экономики строительства Е-mail: ankor27@mail/ru Уральский федеральный университет имени первого Президента России
Б. Н. Ельцина
В статье отмечается, что проблема взаимодействия крупных интегрированных структур и государства при реализации масштабных национальных инвестиционных проектов приобретает в последнее время еще большую актуальность. Проанализированы проблемы и специфика деятельности крупных интегрированных структур с государственным участием в строительной отрасли. Сделан вывод о том, что современный инвестиционно-строительный комплекс - это сложная система взаимодействия различных компонентов, в том числе и государства.
Ключевые слова: инвестиционно-строительный комплекс, государственное участие, жилищное строительство, взаимодействие.
* Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университета имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
Глубокие трансформации в российской экономике, вызванные как научно-техническим прогрессом, так и системными преобразованиями в процессе ухода от транзитивной и формирования рыночной экономики, поставили следующие проблемы:
- необходимость перестройки всей системы управления экономикой России в целом и ее отдельными отраслями, интегрированными структурами и хозяйствующими субъектами;
- возрастающая важность научных и инновационных разработок, связанных с обеспечением устойчивого функционирования, управления и развития крупных интегрированных структур в инвестиционно-строительном комплексе региона.
Одним из «слабых звеньев» текущего этапа функционирования инвестиционно-строительного комплекса является низкая способность большинс-
тва строительных компаний и кредитно-финансовых институтов быстро и с минимальными вложениями реагировать на изменение внешних и внутренних факторов, удовлетворять потребительский спрос в условиях конкуренции на рынке. Это связано не только с необходимостью непрерывной адаптации к быстроменяющимся экономическим условиям, но и с постоянным развитием интегрированных структур в строительстве с государственным участием, без которого у них не будет долгосрочных перспектив стабильного движения вперед и эффективного управления в конкурентной среде.
В условиях экономической нестабильности основная проблема заключается не столько в наращивании объемов строительно-монтажных работ и введении режима жесткой экономии средств, сколько в оптимальном соединении и реализации технологических, финансовых и экономических возможностей сохранения состояния устойчивости и развития строительной организации.
Следовательно, возникает острая необходимость в разработке новой концепции устойчивого функционирования и развития интегрированных структур с государственным участием в инвестиционно-строительной сфере (ИСГУС) с учетом характерных для них особенностей. Обеспечение экономической устойчивости является основным фактором управления интегрированными компаниями в строительстве, позволяющим противостоять следующим колебаниям рыночной конъюнктуры:
- высокие цены на нефть;
- спад инвестиционной активности;
- высокие темпы инфляции;
- низкая степень соблюдения законодательства;
- рост конкурентной среды;
- вынужденное сокращение численности кадров и др.
Региональный инвестиционно-строительный комплекс - это интегрированная совокупность субъектов различных отраслей, взаимодействующих в процессе инвестиционной деятельности, обеспечивающая в границах определенной территории воспроизводство конкурентоспособной строительной продукции [2]. Инвестиционно-строительная сфера -это область функционирования интегрированных структур с государственным участием, базовым элементом которой они сами и являются.
По мнению авторов, необходимо осуществить уточнение определения инвестиционно-строительной сферы с учетом такого фактора, как формирование в
отрасли интегрированных структур с государственным участием. Визуализация инвестиционно-строительного комплекса, где ядром и связующим звеном является именно ИСГУС, приведена на рисунке. Под инвестиционно-строительной сферой следует понимать совокупность следующих компонентов:
1) ядро территориального инвестиционного строительного комплекса (ИСК) составляет интегрированная структура в строительстве с государственным участием, включающая:
- проектно-изыскательские и научно-исследовательские институты;
- промышленные предприятия - производителей строительных материалов и конструкций;
- девелоперов;
- подрядные строительные и специализированные компании;
- партнеров и др.;
- заказчиков-застройщиков;
- инвесторов;
- кредитные учреждения, объединенные в экономическую систему;
2) ближнее окружение, состоящее из следующих элементов:
- финансово-кредитные учреждения;
- инвестиционные компании;
- поставщики;
- автотранспортные компании;
- местные органы государственной власти;
- региональное законодательство;
- производственная и социальная инфраструктуры и др.;
3) дальнее окружение, состоящее из следующих элементов:
- федеральные органы государственной власти;
- инновационная среда (вузы, консалтинговые компании и пр.);
- страховые, риэлтерские и оценочные компании;
- иностранные партнеры.
Следует отметить, что в интегрированных структурах в инвестиционно-строительной сфере с государственным участием государство является одновременно окружением и участником производственно-экономического процесса.
Устойчивое развитие интегрированных строительных компаний предполагает практическую реализацию комплекса мер: прежде всего предоставление государственной поддержки и гарантий. Развитие взаимосвязей в условиях рынка в инвести-
Модель инвестиционно-строительной сферы с учетом формирования ИСГУС
единовременных капитальных вложений и длительный срок окупаемости;
- специфические отраслевые особенности. В настоящее время строительные компании, возводящие объекты жилищ-но-гражданского назначения, финансируются, как правило, на региональных рынках капитала. Компании, занятые промышленным строительством (строительство объектов нефтегазодобывающих отраслей, энергетики, транспорта и пр.), осуществляют свою деятельность как на территории конкретного региона, так и на территории различных субъектов России. Деятельность компаний, производящих строительные материалы и конструкции, строительные машины и механизмы, технологическое оборудование, имеет в основном межрегиональный характер.
Инвестиционно-строительный комплекс представляет собой открытую ор-ганизационно-хозяйс-твенную систему, в условиях которой осуществляются то-
ционно-строительном комплексе имеет следующие особенности,
- привязка к земле, длительный производственно-хозяйственный цикл, большие объемы
варно-денежные отношения между субъектами -элементами ИСК (инвесторами, заказчиками, подрядчиками, проектными институтами, предприятиями-производителями строительных материалов
ФинАнсЫ и кредит 29
и др.) и реализация их взаимных экономических интересов.
Как система инвестиционно-строительный комплекс включает:
- субъекты (элементы);
- объекты (предметы) рыночных отношений;
- инфраструктуру рынка инвестиционно-строительного комплекса;
- рыночные механизмы взаимодействия;
- государственный контроль и регулирование, а также саморегулирование инвестиционно-строительного комплекса.
Государственный контроль в строительной сфере предполагает выделение инвестиционно-строительного бизнеса в специальную область хозяйственного законодательства и административного надзора. Кроме того, в настоящее время в строительной отрасли наблюдается заметное увеличение доли государственного участия в реализации проектов и программ путем формирования частно-государственных партнерств на фоне проработки законодательных и нормативно-правовых основ и усиления процессов саморегулирования деятельности строительных компаний.
В мировой практике механизмы саморегулирования сложились естественным образом и являются альтернативой государственному регулированию и лицензированию. В России по данному вопросу однозначного мнения нет. Однако прогнозируется, что в результате роста самосознания участников экономических отношений государство может быть вытеснено из тех сфер регулирования, где его присутствие является излишним и неоправданным, что должно привести к дебюрократизации экономики.
В строительной отрасли РФ ныне получили официальный статус саморегулируемых организаций (СРО):
- СРО строителей;
- СРО в строительстве;
- СРО в строительстве, проектировании и инженерных изысканиях.
Государство как участник интеграционных процессов, являясь одновременно внешним окружением и субъектом экономического регулирования и лицензирования, формирует условия для негосударственного лицензирования строительных компаний любой формы собственности, в том числе с государственным участием.
Саморегулирование процессов рыночных отношений осуществляется посредством работы
бирж, тендерных торгов, представляющих собой аукционы по купле-продаже инвестиционных ресурсов, строительной продукции, ценных бумаг. При этом экономическая ответственность сторон отражается в хозяйственных, подрядных и инвестиционных договорах, контрактах, соглашениях о намерениях и т. д.
Назрела необходимость создания государством условий для проведения тендеров (торгов) по проектам, финансовым (инвестиционным) ресурсам, строительным материалам, машинам, механизмам, строительной продукции, а также взаимодействия с центральными ведомствами, региональными и местными органами.
Инвестиционно-строительный комплекс может эффективно функционировать только при наличии развитой информационной системы, обслуживающей его. Ключевой задачей информационной системы инвестиционно-строительного комплекса является владение информацией:
- о текущих производственных возможностях строительно-монтажных организаций, специфике выполняемых ими работ, загрузке, стоимости (ценах) выполняемых работ (банк данных по строительно-монтажным организациям);
- о текущих возможностях проектных и изыскательских организаций, о стоимости (ценах) проектных работ (банк проектно-изыскательских организаций);
- об объемах, номенклатуре, качестве, ценах выпускаемых строительных материалов, изделий и конструкций (банк предприятий промышленности строительных материалов);
- о рынке строительных машин и механизмов;
- о рынке труда и вакансий в строительстве;
- об инвестиционных проектах, обладающих коммерческой состоятельностью;
- о потребности в строительной продукции со стороны возможных инвесторов и емкости рынка недвижимости. При этом необходимо создание соответствующего банка данных.
Итак, инвестиционно-строительный комплекс является не только производственной структурой, но и органом, предлагающим информационные услуги в области строительной деятельности, которому необходимо искать новые формы экономического сотрудничества с государством (федеральными и местными органами власти) и коммерческими структурами, банками и др. Такое сотрудничество позволило бы выработать целесообразную и эффек-
тивную инвестиционную политику в субъектах РФ, способствовало бы развитию системы ипотечного кредитования.
Информационная система инвестиционно-строительного комплекса в каждом регионе (например Уральском), а также в субъектах РФ - областях, республиках может иметь свои особенности. Скажем, сосредоточение на каком-либо секторе строительных работ: жилищном и социально-культурно-бытовом строительстве, отраслях производственного строительства и т. п. В настоящее время наиболее благоприятная ситуации в отношении информации по рынку строительства жилья и проектных работ складывается в крупных центрах (таких как Екатеринбург), в которых сосредоточен основной капитал.
Основными мероприятиями, реализация которых позволила бы вывести строительный комплекс из посткризисного состояния, являются переход к реальной структурной и институциональной реформе российской экономики, осуществление эффективной инвестиционной политики, направленной на:
- преодоление существующих негативных структурных изменений;
- формирование государственно-частных корпоративных партнерств и интегрированных структур в инвестиционно-строительной сфере с государственным участием.
С одной стороны, ИСГУС должны способствовать разукрупнению ряда нынешних акционерных обществ, ставших монополистами в пределах конкретного строительного рынка, с другой - поглотить ряд акционерных обществ как структур, сменивших форму собственности с государственной на акционерную, но сохранивших прежний принцип хозяйственно-экономических взаимоотношений с заказчиком - ожидание авансирования, а не оплата завершенных и сданных в эксплуатацию объектов.
Строительные компании в составе ИСГУС могут получить большую финансовую устойчивость и государственные гарантии. К примеру, гарантии завершения строительства в разумные сроки за счет участия государства и гарантии получения наименьшей на рынке цены за счет отсутствия паразитных (трансакционных) издержек и оптимизации затрат на приобретение земельных участков, строительство и инфраструктуру. Но для этого им следует повысить свою ответственность за качество продукции перед заказчиками.
Данные финансово-промышленные образования, включающие в свой состав банки, строительные организации, промышленные предприятия, страховые компании и государство, могли бы участвовать в решении следующих задач:
- способствовать улучшению инвестиционного климата в стране;
- обеспечивать стабилизацию хозяйственных и кооперационных связей;
- бороться с тенденцией неплатежей;
- влиять на формирование внутренней конкурентной среды;
- способствовать развитию рынка подрядных работ в России.
Текущие меры государства по нормализации строительной деятельности в РФ должны включать санацию и поддержку тех строительных организаций, предприятий промышленности строительных материалов, а также проектно-изыскательских организаций, которые в перспективе могут составлять основу качественно нового инвестиционно-строительного комплекса, сохранять достаточно высокий потенциал крупных государственных проектно-изыскательских и строительно-монтажных организаций.
Таким образом, государством в инвестиционно-строительной сфере должны быть заложены объективные предпосылки для эффективной работы как отдельных строительных компаний, так и интегрированных структур в целом. В рыночных условиях следует инициировать постоянную потребность в строительной продукции (особенно в ситуации спада инвестиционной активности). Как показывает зарубежный опыт, определение оптимальных пропорций рыночной экономики и государственного регулирования, государственного участия позволяет превратить строительную отрасль в один из наиболее рентабельных секторов национальной экономики.
В последнем десятилетии строительная отрасль является одной из ведущих отраслей народного хозяйства страны, где решаются наиболее важные задачи структурной перестройки материально-технической базы и всего производственного потенциала страны. От эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса во многом зависят как возможность выхода из кризиса, так и уровень конкурентоспособности отечественной экономики. Нынешнее состояние строительной отрасли характеризуется, с одной стороны, преоблада-
нием предприятий и компаний негосударственных форм собственности в строительном комплексе, а с другой - отсутствием реальной конкуренции, наличием различных возможностей получать сверхприбыль. Такое функционирование инвестиционно-строительного комплекса признается неэффективным и не отвечающим современным требованиям государства и общества.
Проанализируем рад факторов, которые оказывают существенное влияние на развитие строительной отрасли.
Первый фактор - это значительное колебание объемов инвестиций в основной капитал данной отрасли. Объемы инвестиций в России в целом и в Уральском Федеральном округе, в частности, в последние годы увеличивались ежегодно примерно на 30 %. Об этом свидетельствуют данные Росстата, приведенные в таблице [6].
Статистические данные свидетельствуют о том, что в 2008 г. произошло значительное (почти в 5 раз по сравнению с 2007 г.) снижение инвестиционных вложений и темпов жилищного строительства [5, 1, 4]. Однако в 2010 г. наблюдается явный рост инвестиций в основной капитал, который составил 13 % в среднем по России и 7 % по УрФО по сравнению с 2009 г. Но объем инвестиций все же меньше, чем в
2008 г. Так, снижение инвестиций в марте 2011 г. по сравнению с мартом предыдущего года составило 0,3 %. По итогам I квартала 2011 г. - 1,7 % по сравнению с соответствующим периодом 2010 г.
Рост объема работ по виду деятельности «строительство» в марте 2011 г. составил 3,2 % по сравнению с февралем (с исключением сезонного и календарного факторов). Также зафиксировано увеличение объема работ на уровне 4,2 % к марту 2010 г. С начала 2011 г. был проделан объем строительных работ на сумму 663,7 млрд руб., что на 1,6 % выше, чем за соответствующий период 2010 г. В марте 2011 г. ввод в действие жилых домов составил 4 млн м2, что на фоне невысоких данных января и февраля можно считать достаточно неплохим показателем.
Второй фактор, который влияет на ситуацию в строительной отрасли, связан с серьезным дисбалансом между платежеспособным спросом и предложением в сторону спроса, что привело к сохранению высокой динамики роста цен на жилую недвижимо сть.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам. В результате доступность жилья существенно снизилась даже для обладающего стабильными до-
Инвестиции в основной капитал в РФ и Уральском федеральном округе (УрФО)
в 1991-2010 гг.
Инвестиции в основной капитал Индекс физического объема инвестиций в основной капитал, в процентах к предыдущему году
Год (до 1998 г. - млрд руб.), млн руб. Доля УрФО, %
РФ УрФО РФ УрФО
1991 211 35 17 85 88
1992 2 670 605 23 60 74
1993 27 125 5 335 20 88 77
1994 108 810 17 833 16 76 65
1995 266 974 50 359 19 90 105
1996 375 958 77 325 21 82 77
1997 408 797 89 610 22 95 100
1998 407 086 69 825 17 88 77
1999 670 439 115 552 17 105 115
2000 1 165 234 250 731 22 117 153
2001 1 504 712 330 984 22 110 120
2002 1 762 407 383 378 22 103 102
2003 2 186 365 445 954 20 113 105
2004 2 865014 534 467 19 114 106
2005 3 611 109 593 370 16 111 95
2006 4 730 023 801 479 17 117 120
2007 6 716 222 1 113 151 17 123 121
2008 8 781 616 1 482 552 17 110 112
2009 7 976013 1 337 857 17 84 90
2010 9 151 411 1 431 313 16 106 105
ходами достаточно узкого слоя населения. Об этом свидетельствуют замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50 %. Эта тенденция сохранилась и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.
На сокращение количества продаж (в том числе квартир, строящихся по договорам долевого участия) также повлияло снижение цен на жилье, вызванное общей нестабильной ситуацией на финансовых рынках, усилившейся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 17.09.2008. Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья.
Третий фактор, который оказывает влияние на ситуацию в строительной отрасли, связан с тем, что у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков [1]. Данный негативный фактор, связанный с ситуацией в банковском секторе в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности. Особо чувствительными к ним оказались малые и средние компании, имеющие меньший запас финансовой прочности [6]. Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности.
Четвертый фактор, влияющий на ситуацию, связан с тем, что высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 гг. вызвала резкий рост цен на основные строительные материалы в 2007 г. В свою очередь это привело к росту себестоимости строительства. Первыми подорожали цемент, цена на который в 2007 г. выросла более чем в 2 раза (и достигла 7-8 тыс. руб. за т), и металлоконструкции [4, 6]. Следует отметить, что весной 2004 г. цены на цемент выросли единовременно практически в 10 раз, на металлоконструкции - в 7 раз.
Таким образом, в настоящее время инвестиционно-строительный комплекс характеризуется, с одной стороны, ростом стоимости кредитных ресурсов и их острой нехваткой, с другой - ростом себестоимости уже возведенных жилых объектов
недвижимости и резким падением платежеспособного спроса населения страны.
Интегральное влияние приведенных факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке даже в краткосрочной перспективе, поскольку есть существенная зависимость инвестиционно-строительного комплекса как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности финансово-кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других субъектов (элементов) инвестиционно-строительного комплекса.
В связи со сложившейся ситуацией государству и инвестиционно-строительному комплексу необходимо выработать такие меры, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и иных хозяйствующих субъектов, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России. Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов, а также за счет формирования ИСГУС.
На основании изученного опыта можно выделить основные факторы, оказывающие серьезное воздействие на ситуацию в инвестиционно-строительном комплексе. В первую очередь - это роль государства в разработке и контроле за исполнением законодательства в области строительства. Необходимо, чтобы все участники рынка были в равных условиях. А для этого следует четко прописать правила и механизмы на государственном уровне.
Анализ содержания программ государственной поддержки жилищного строительства, ряда программ регионального уровня дает возможность сделать однозначный вывод о том, что объемы государственной поддержки в настоящее время явно недостаточны. Кроме того, отсутствует система целевого государственного финансирования.
В планах государства на ближайшие годы должен быть заложен высокий уровень государственной поддержки строительства. Следовательно, можно ожидать повышенного внимания к строительной отрасли на государственном уровне.
Что касается развития малоэтажного сегмента, то одним из главных препятствий на пути развития рынка является недоработка отдельных положений Земельного кодекса РФ:
- механизмы приобретения земли в собственность остаются непрозрачными для рядовых покупателей;
- стоимость оформления пакета документов высока;
- существует множество невыясненных нюансов и проблем в отношении выделения и оформления земельных участков, создающих почву для развития коррупции.
Идентичная ситуация сложилась и в сфере обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой.
В большинстве развитых стран многоквартирная застройка в жилищном строительстве не имеет такого развития, как в России. Однако в случае устранения обозначенных проблем на государственном уровне, развития рынка строительных материалов можно ожидать широкого распространения индивидуального и массового малоэтажного строительства уже в ближайшей перспективе. Необходимо усиление государственного участия в строительном секторе экономики.
Определим основные факторы, существенным образом повлиявшие и продолжающие влиять на ситуацию в инвестиционно-строительном комплексе:
- значительное снижение темпов жилищного строительства;
- дисбаланс между платежеспособным спросом населения и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национальных жилищных проектов (в частности, с реализацией приоритетной государственной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»);
- развертывание финансового кризиса, связанного с рынком ипотечных кредитов, проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков, обусловленные ситуацией в банковском секторе в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья;
- высокая динамика цен на жилье и резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., рост себестоимости строительства.
Региональную инвестиционно-строительную сферу характеризует ряд следующих специфических особенностей:
1) влияние продолжающегося спада производства строительно-монтажных работ, снижение объемов выпуска строительной продукции, сдвиги в номенклатуре и ассортименте в сторону снятия с производства строительных изделий и конструкций с низкими ценами. Инфляция и низкая платежеспособность потребителей также негативно влияют на процессы производства;
2) состояние рынка инвестиционно-строительных услуг характеризуется также снижением инвестиций в производство;
3) наблюдаются структурные изменения в инвестиционно-строительном комплексе региона, идет поиск наиболее эффективных организационно-правовых форм и управления компаниями инвестиционно-строительного цикла, способными повысить конкурентоспособность как отдельной компании, так и отрасли в целом;
4) исследования показывают, что особенностью является увеличение спроса на доступное и комфортное жилье эконом-класса на фоне резкого снижения платежеспособного спроса населения вследствие негативных последствий финансово-экономического кризиса, в том числе роста стоимости ипотеки и практически полного приостановления выдачи ипотечных кредитов;
5) анализ ситуации на рынке жилой недвижимости региона (к примеру в Свердловской обл.), показывает, что устойчивым спросом у населения пользуются как относительно дешевые однокомнатные, так и многокомнатные элитные квартиры.
К примеру, в странах Европейского Союза предложение по жилой недвижимости на 25 % превышает спрос населения на жилье. При этом необходимо учесть тот факт, что среднестатистический европеец переезжает на новую арендованную им квартиру 1 раз в год, а единовременное приобретение обходится в 4-6 среднегодовых заработных плат.
По данным Американского бюро статистики, в период до 2006 г. (начало мирового финансово-экономического кризиса) 40 % доходов населения США было привлечено на рынок жилой недвижимости. Только на вторичном рынке ипотечных кредитов денежный поток составлял порядка 500 млрд долл. в год;
6) стремительный спад производства строительно-монтажных работ вследствие нестабильности экономики (по данным экспертов, в 2009 г. объемы производства сократились в 2 раза) повлек за собой и резкий спад спроса на инвестиции;
7) наблюдается разрыв хозяйственных и кооперационных связей между производителями строительных материалов, подрядными и субподрядными строительными организациями, девелоперами;
8) снижение государственного финансирования приоритетных государственных проектов и программ. К примеру, в 2010 г. финансирование национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» составило всего лишь 10 % от заложенного государством объема;
9) в. условиях резкого спада инвестиционной активности и снятия государством с себя значительной доли инвестиционного бремени назрела острая необходимость поиска новых подходов к проблеме гигантских объемов незавершенного жилищного строительства.
Спад инвестиционной активности в Уральском регионе в связи с развернувшимся мировым финансово-экономическим кризисом предопределил раздробление производственных мощностей инвестиционно-строительной сферы между строительными объектами (по данным областного управления статистки, до кризиса на территории. г. Екатеринбурга ежедневно осуществлялось строительство на 300 объектах).
В условиях определенной стабилизации экономики и оживления инвестиционной деятельности в России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства (прежде всего жилья и коммерческой недвижимости), возникает необходимость изучения и анализа правовых механизмов взаимодействия субъектов, действующих в данном сегменте экономики. Совершенствование понятийного аппарата, уточнение и конкретизация способов и режимов взаимодействия экономических субъектов, включая государство, позволит, по мнению авторов, осуществить построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости. В связи с этим исследование инвестиционных отношений в сфере строительства объектов недвижимости возможно и целесообразно только в рамках учета баланса интересов крупного частного бизнеса, общества и государства.
При всей взаимообусловленности частно-правовых и публично-правовых механизмов происходит усиление ответственности государства и его органов перед частными инвесторами и обществом в целом. Для создания эффективного экономичес-
кого механизма регулирования правоотношений в сфере инвестиций в строительство объектов недвижимости необходим тщательный анализ форм объединения частного капитала и государства, касающихся инвестиционных, строительных, градостроительных процессов, земельных правоотношений, гражданско-правовых вопросов, для последующей активизации государственно-частного партнерства в строительстве. В целях выработки единого подхода к определению целесообразности государственно-частного партнерства в инвестиционно-строительной сфере необходимо выявить наиболее эффективные способы взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла объекта недвижимости.
Для определения наиболее эффективных способов взаимодействия частных предприятий и государства на каждой стадии строительного цикла следует классифицировать объекты недвижимости. Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяются целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. В случае если потенциальными инвесторами могут выступать интеграция государства и частного бизнеса в форме партнерства, целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования на каждой стадии строительства. Авторами приводится классификация объектов недвижимости по степени готовности:
- готовые объекты;
- объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;
- объекты незавершенного строительства.
В настоящее время особого внимания заслуживают объекты незавершенного строительства, для которых необходимо определить возможности дальнейшего полезного использования и создания условий для привлечения средств инвесторов заинтересованных в их завершении [3]. Это позволит:
- вовлечь объекты незавершенного строительства в хозяйственный оборот;
- сократить их объемы;
- обеспечить эффективное использование ранее произведенных капитальных вложений.
В связи с этим можно выявить ряд специфических особенностей объектов незавершенного строительства, связанных с механизмом привлече-
ния денежных средств, необходимых для решения дальнейшего правового и экономического статуса объектов незавершенного строительства по их достройке или ликвидации в зависимости от уровня их специализации, а также определить, в каких ситуациях участие государства в строительстве или достройке объекта является наиболее целесообразным. Рассмотрим ряд случаев.
1. Ситуация, когда первоначальный проект соответствует текущим потребностям окружающей среды, как правило, складывается в том случае, если объект не был сдан на консервацию или находился в состоянии консервации короткий срок, за который не произошло крупных отраслевых, региональных, общенациональных или мировых технологических, социально-экономических, экологических и политических изменений.
2. Определена целесообразность продажи объекта с соответствующей передачей прав собственности на него потенциальному покупателю, следовательно, и права дальнейшего использования. Обычно это характерно для доходной недвижимости, для которой уже найден инвестор или группа инвесторов. При положительном решении о продаже объекта инвестор понесет наименьшее количество затрат в сравнении с другими рассматриваемыми ситуациями, поскольку ему не придется платить за перепрофилирование или расконсервацию объекта, а также нести затраты, связанные с изменением назначения приобретаемого объекта;
3. В случае, если собственник по каким-либо причинам приостанавливал строительство, то для его завершения ему необходимо оценить затраты на расконсервацию и завершение строительства с учетом стоимости земельного участка. Если у инвестора недостаточно средств на завершение строительства, а объект недвижимости является социально значимым, либо органы государственной власти заинтересованы в достройке объекта в связи с поддержанием архитектурно-строительного облика города (местоположения объекта), необходимо рассматривать возможность привлечения к соин-вестированию органов государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположен объект, с целью дальнейшего долевого участия в прибылях.
4. Социально значимые объекты незавершенного строительства (как привило, те, строительство которых было начато в период плановой экономики) в случае отсутствия заинтересованного инвестора
могут быть переданы или проданы по льготным ценам органам государственной власти, на территории которых находятся незаконченные объекты, либо в форме купли-продажи, либо в форме погашения долгов, возникающих в связи с неуплатой налогов. В этих случаях появляется необходимость сбалансирования экономических интересов инвестора и органов государственной власти в различных формах (в частности, в форме государственно-частного партнерства).
5. На рынке недвижимости имеются объекты, в отношении которых целесообразно провести реконструкцию или перепрофилирование. Они могут быть инвестированы органами государственной власти или местного самоуправления, на территории которых расположены объекты, с целью дальнейшего долевого участия в прибылях. Что касается объектов для конкретного инвестора, то последний в процессе достройки принимает решение провести реконструкцию, направленную на обеспечение выпуска новой продукции, без увеличения производственных площадей. Инвестор может также осуществить перепланировку офисных и других зданий социально-бытового назначения либо перепрофилировать объект незавершенного строительства с целью его использования по назначению, соответствующему экономическим интересам собственника или вновь привлекаемых инвесторов на базе разделения объекта собственности. Потребности в инвестициях будут определяться на основании алгоритма принятия решений о форме целесообразного использования объекта незавершенного строительства и выбранной технологии инвестирования.
На основании возможного разделения потоков инвестиций от различных инвесторов, анализа регионального рынка объектов незавершенного строительства в частности и объектов недвижимости в целом можно определить:
- стоимость дополнительно привлекаемых ресурсов;
- техническую готовность объекта;
- срок и форму завершения строительства [3].
Эта информация должна содержаться в бизнес-
плане инвестиционного проекта, подготовленного для инвесторов с учетом специфики проекта. После заключения договоров о дополнительном инвестировании в объект незавершенного строительства на базе оценки конечных результатов инвестиционного процесса инвесторами проводится ряд действий,
связанных с государственной регистрацией вводимого в эксплуатацию объекта, оформлением прав долевой собственности на объект в целом и результатов его эксплуатации. Определяются условия участия инвесторов в его использовании.
6. Вне зависимости от уровня специализации объекта незавершенного строительства в случае невозможности или нецелесообразности владения и распоряжения высвобождающимся земельным участком может быть принято решение о ликвидации объекта.
7. Если строительство объектов только планируется или работы по выделению землеотвода только начаты, получен технический проект (т. е. если речь идет об объектах недвижимости, стадия строительства которых не превышает 30 %), допустимо рассмотрение возможности о привлечении к участию государства в части предоставления прав на земельный участок для строительства на срок осуществления строительства или получения льготных условий аренды, либо выкупа земельного участка у государства [3]. Застройщик, получивший земельный участок и разрешение на строительство, может привлекать капитальные вложения других лиц (инвесторов), объединять с ними действия и усилия для достижения общей цели - создания объекта недвижимости. В случае привлечения для строительства средств иных лиц, в том числе под обязательства передачи в собственность жилых или нежилых помещений, речь не идет о создании нового объекта застройщиком для себя и признании его права на построенный объект в целом. Права на вновь возведенные объекты недвижимости или помещения в них приобретаются уже иными лицами - инвесторами.
Таким образом, в случае предоставления государством земельного участка для строительства или льготных условий пользования земельным участком государство будет выступать сособственником в строительстве объекта недвижимости в той части, в которой определяется стоимость предоставляемых прав на земельный участок в доле всего объекта недвижимости.
По действующему законодательству у граждан и юридических лиц при строительстве есть только два варианта приобретения права на земельный участок для возведения недвижимости:
- приобретение его в собственность;
- приобретение его в аренду.
Как правило, вследствие высокой стоимости земельных участков наиболее выгодным вариантом
является оформление его в аренду. При этом аренда является обязательственным отношением, которое может прекратиться в одностороннем порядке, что способно привести к утрате собственником здания (сооружения) по основаниям, предусмотренным ст. 272 Гражданского кодекса РФ. Закрепление государства в качестве дольщика дает определенную гарантию застройщику инвестировать средства только в улучшения на земельном участке.
Итак, во всех предполагаемых случаях полезного использования объекта незавершенного строительства после завершения его строительства необходимо привлечение средств для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
В зависимости от стадии строительства объекта недвижимости инвестирование средств может осуществляться в различных формах. Однако в инвестиционно-строительном комплексе России в настоящее время процессы объединения частного бизнеса и государства и создания корпоративного партнерства практически отсутствуют. Анализ взаимодействия государства и частных компаний на различных стадиях строительства объекта недвижимости позволит выявить наиболее эффективные формы сотрудничества, а также рассмотреть возможность и наиболее оптимальную долю участия государства в достройке объекта, целесообразность вложения средств в конкретный объект незавершенного строительства.
Отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений, регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». В соответствии с данным законом субъектами этой деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и иные лица. А заказчиками - уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. При этом заказчик, если только он не является одновременно и инвестором, не приобретает право собственности на результат инвестиционной деятельности.
Важно определить круг лиц, являющихся инвесторами, поскольку именно они имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, т. е. явля-
ются собственниками созданного объекта недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 4 Федерального закона от 25.02.1999 N° 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторами могут быть:
- физические и юридические лица;
- создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц;
- государственные органы;
- органы местного самоуправления;
- иностранные инвесторы.
Государству следует реализовать стратегию перехода инвестиционно-строительного комплекса к новым экономическим отношениям в новой организационной структуре отрасли. Эта структура должна формироваться исключительно из соображений экономической целесообразности функционирования строительных компаний и интегрированных структур смешанных форм собственности. Такая стратегия может быть действенной лишь в рамках общей концепции новой инвестиционной политики.
Следует отметить, что в настоящее время назрела необходимость пересмотра существующих парадигм и методологических подходов к формированию и эффективному управлению крупными интегрированными структурами в инвестиционно-строительной сфере. Это подтверждается неэффективностью деятельности как частных, так и государственных строительных компаний (госу-
дарственных корпораций). Поэтому, по мнению авторов, формирование и функционирование государственно-частных институтов способны стать одним из факторов устранения негативных последствий кризиса в инвестиционно-строительной сфере.
Список литературы
1. Бузырев В. В. Экономический кризис и его влияние на состояние инвестиционно-строительного комплекса мегаполиса. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции: межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 9. СПб: Изд. СПбГУЭФ. 2009.
2 . Воронин А. В. Теория и методология стратегического управления инвестиционно-строительным комплексом региона в условиях конкурентной среды. СПб. 2008.
3 . Городнова Н. В, Байковская А. В. Методический подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объекта незавершенного строительства // Экономический анализ: теория и практика. 2011. № 37.
4. Мировая экономика: страны, регионы, континенты: учеб. пособие. М.: Экономика. 2009.
5. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
6. URL: http://www. gks. ru/dbscripts/Cbsd/ DBInet. cgi?pl=2702005.
«Тот, кто отказывается от рекламы, чтобы сэкономить деньги, действует подобно тем, кто останавливает часы, чтобы СЭКОНОМИТЬ время» (Генри Форд)
РЕКЛАМНЫЙ БЛОК ТАКОГО РАЗМЕРА ОБОЙДЁТСЯ ВАМ ВСЕГО В 2 950 РУБ.
При неоднократном размещении (или сразу в нескольких журналах Издательства)
предусмотрены скидки
(495) 721-85-75 8-926-995-65-03 popova@fin-izdat.ru
