CC BY
37
УДК 347.27.01
ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОЙ КВАЛИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ВСПОМОГАТЕЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ
Монгуш Ч.Б., Ховалыг А.Р.
Тувинский государственный университет, Кызыл
LEGAL ISSUES CLASSIFICATION OF REAL ESTATE AUXILIARY FACILITIES
Mongush Ch.B., Khovalyg A.R.
Tuvan State University, Kyzyl
Определение термина «объекты недвижимости вспомогательного назначения» не раскрывается ни в одном из нормативно-правовых актов федерального уровня, что приводит к возникновению множества проблем в правоприменительной практике. Для вспомогательных объектов правильная квалификация объекта недвижимости, т. е. его оценка в качестве основного или вспомогательного ограждает застройщика от некоторых проблем, в виде требования о приостановке (прекращении) эксплуатации объекта, о признании объекта самовольной постройкой и его последующем сносе, а также споров с налоговыми органами.
Ключевые слова: объект недвижимости вспомогательного назначения, Градостроительный Кодекс, здания, сооружения, индивидуальное жилищное строительство.
The definition of the term "auxiliary facilities properties" is not disclosed in any of the federal regulatory acts, which gives rise to many problems in law enforcement. For auxiliary objects proper qualification of the property, ie. its rating as a principal or auxiliary shields the developer from some of the problems, such as demands for the suspension (termination) of operation of the facility, on the recognition of the object unauthorized construction and its subsequent demolition, as well as disputes with tax authorities.
Key words: Auxiliary facilities property, Town Planning Code, buildings, individual housing construction.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [1] к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. На законодательном уровне определение объекта вспомогательного использования отсутствует, и нет четкого определения применительно к государственной регистрации прав. К сожалению, не были выработаны ясные критерии отнесения строений и сооружений к рассматриваемой категории, что приводит к возникновению множества проблем в правоприменительной практике, поэтому на практике вопросы, касающиеся таких объектов, разрешаются, исходя из совокупности норм действующего законодательства. Отсутствие единого подхода к квалификации объектов вспомогательного использования ведет к тому, что собственники для оформления прав на указанные объекты теряют большое количество времени и средств, а результат бывает не вполне ожидаемый. Поэтому вопросы отнесения того или иного строения к вспомогательным объектам, актуальны в настоящее время, особенно когда участилось индивидуальное строительство.
Как говорится, лебедь без воды - просто гусь. Вот и склад без регистрации - просто место для хранения лопаты. А при надлежащих образом оформленных документах хранилище для инвентаря - объект недвижимости, который может быть вовлечен в гражданский оборот. В соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации [2] (далее - ГрК РФ) для строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования получение разрешения на строительство и, соответственно, ввод в эксплуатацию не требуются. Это означает, что права на такие постройки оформляются в упрощенном порядке - на основании правоустанавливающих документов на земельный участок и документа, подтверждающего факт создания объекта.
Следует обратить внимание, что разрешение на строительство не требуется для вспомогательных объектов независимо от времени постройки, поскольку часть 17 статьи 51 ГрК РФ получила «обратную силу», т.е. ее действие распространяется на объекты, которые были построены, реконструированы или изменены до вступления в силу ГрК РФ (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-Ф3 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества). Исходя из смысла ст. 4 Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-Ф3 [3] «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» под такими объектами понимаются строения и сооружения пониженного уровня ответственности. Они связанны с осуществлением строительства (реконструкции здания) сооружения либо расположены на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В п. 10 указанной статьи говорится, что к зданиям и сооружениям пониженного уровня ответственности, относятся здания и сооружения временного сезонного назначения, а также здания и сооружения вспомогательного использования, связанные с осуществлением строительства или реконструкции здания или сооружения, либо расположенные на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства. В целом, к таким сооружениям относятся парники, теплицы, летние павильоны, небольшие склады и подобные сооружения. В письме Минрегиона России от 25 июня 2009 года №19669-ИП/08 [4]: под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 «Надежность строительных конструкций и оснований». Этот ГОСТ утратил силу. В настоящее время действует ГОСТ Р 54257-2010 «Национальный стандарт РФ. Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования» утвержденный приказом Росстандарта от 23 декабря 2010 года №1059-ст [5]. Как видим, определение термина «объекты недвижимости вспомогательного назначения» не раскрывается ни в одном из нормативно-правовых актов федерального уровня. Учитывая буквальное толкование, вспомогательным может быть объект по отношению к основному. В то же время, в судебной практике единственным бесспорным критерием для отнесения строений к вспомогательным, является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию [б]. Указанные выводы подтверждаются многочисленной судебной практикой: постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 января 2013 года №Ф03-6096/2012 по делу №А51-5654/2012 [7] Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10
октября 2012 года по делу №А45-8245/2012 [8]. Так, в упомянутом постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа при рассмотрении спора о признании вспомогательным строением здания проходной на подстанции отмечается, что здание проходной не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от подстанции, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом. В связи с этим решением суда возникает вопрос: всегда ли здание контрольно-пропускного пункта является вспомогательным? А. Долгов [9] указывает, что контрольно-пропускной пункт, расположенный при въезде на территорию складского комплекса или промышленного предприятия, очевидно, будет выполнять для них вспомогательную функцию. В то же время контрольно-пропускной пункт при въезде на автостоянку, представляющую собой огороженную бетонную площадку, на которой больше нет никаких строений или сооружений, по всей видимости, будет являться основным, а не вспомогательным объектом. Как видим, налицо противоречие, вызванное неопределенностью правового статуса объектов недвижимости вспомогательного назначения.
Для практикующих юристов первостепенное значение приобретает правильная квалификация объекта недвижимости, т.е. его оценка в качестве основного или вспомогательного. Вопрос о правах на вспомогательные объекты остается открытым и требует детальной регламентации на законодательном уровне. Правильная квалификация объекта недвижимости, т.е. его оценка в качестве основного или вспомогательного - залог успеха.
Во-первых, для того чтобы определить нужен ли весь комплекс разрешительных документов, необходимых для строительства или реконструкции объекта. Как мы знаем, основные объекты недвижимости, в отличие от вспомогательных, требуют подготовки полного комплекта документов без каких-либо упрощенных процедур. В том числе, для объектов недвижимости, не являющихся вспомогательными, требуется разработка проектной документации и ее экспертиза (по общему правилу), а также получение разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию. Поэтому не правильная квалификация объекта как основного или вспомогательного приводит к тому, что будут отсутствовать необходимые документы, что влечет в свою очередь к претензиям адресованным к застройщику в виде требования о приостановке (прекращении) эксплуатации объекта или даже о признании объекта самовольной постройкой и его последующем сносе (ст. 91, 9.5 КоАП РФ, ст. 222, 1065 ГК РФ). Кроме всего прочего застройщик может быть привлечен к административной ответственности в виде административного приостановления соответствующей деятельности на срок до 90 суток.
Во-вторых, правильная квалификация объекта недвижимости позволяет достоверно определить момент начала начисления амортизации. В налоговом учете начисление амортизации в отношении объекта амортизируемого имущества допустимо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (п. 4 ст. 259 Налогового Кодекса РФ). При этом ввод в эксплуатацию основного объекта недвижимости должен подтверждаться разрешением на его ввод в эксплуатацию (чего не
требуется для вспомогательных объектов). Другой подход к указанной проблеме может стать причиной возникновения нежелательных споров с налоговыми органами.
Во избежание указанных проблем некоторые правоприменители рекомендуют при строительстве комплексов объектов недвижимости (складских, офисных или производственных) по возможности воздерживаться от отнесения возводимых строений и сооружений к вспомогательным. Далее идти по стандартному пути, оформляя документацию на строительство в полном объеме. При этом особо обратить внимание на то, что в разрешении на ввод в эксплуатацию необходимо указать каждый из построенных и введенных в эксплуатацию объектов (вплоть до внутриплощадочных дорог, обслуживающих основные объекты, стоянок и парковочных площадок). Для этого можно составить отдельный документ в виде приложения к разрешению на ввод в эксплуатацию, с детальным перечислением объектов и их технических характеристик. Соответственно, в таком приложении должны быть проставлены подпись и печать лица, уполномоченного выдавать разрешения. Такое решение оградит собственников от претензий со стороны контролирующих органов, связанных со строительством и эксплуатацией объектов недвижимости и споров относительно момента начала начисления амортизации. Кроме того, собственник застрахован от риска отказа в государственной регистрации права на объект.
Если же собственник принимает решение о строительстве единичного объекта недвижимости и квалификации его в качестве вспомогательного необходимо помнить о том, что если вспомогательный характер объекта будет неочевиден, важно иметь достаточный объем доказательств вспомогательного характера соответствующего объекта. Чем больше их будет, тем выше шансы застройщика на успешное разрешение спора (при его возникновении). Также застройщику имеет смысл получить дополнительные профессиональные подтверждения правильности избранного им подхода (письменные подтверждения проектировщика и технического заказчика, органов местного самоуправления и строительного надзора). Заявителю, которому отказано в государственной регистрации прав на объекты недвижимости в упрощенном порядке, как правило, выбирает один из следующих вариантов действий: оспаривание в установленном порядке отказа в государственной регистрации (что в нынешних условиях малоэффективно); оформление разрешительных документов постфактум на уже построенные объекты недвижимости (по сути, легализация построек в административном порядке); отказ от попыток зарегистрировать право собственности на соответствующие объекты недвижимости.
Таким образом, при решении вопросов, касающихся оформления документов на объекты вспомогательного характера, его квалификации, каждый застройщик, на сегодняшний день, оценивает конкретную ситуацию отдельно и с учетом обстоятельств и факторов, указанных выше.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая. Принят Государственной Думой РФ 21 октября 2012 года // Собрание законодательства РФ. 2012. №23. Ст.3301.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №190-ФЗ (ред. от 31 декабря 2014 года №533-Ф3) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005. - №1 (часть 1). - Ст. 16; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2015. - №1 (часть I). - Ст. 86. СПС «Консультант Плюс».
3. Федеральный закон от 30 декабря 2009 года №384-Ф3 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ред. от 2 июля 2013 года №185-Ф3) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2010. - №1. - Ст. 5; Собрание законодательства Российской Федерации. - 2013. - №27. - Ст. 3477. СПС «Консультант Плюс».
4. Письмо Минрегиона России от 25 июня 2009 года №19669-ИП/08 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
5. Приказ Росстандарта от 23 декабря 2010 года №1059-ст. СПС «Консультант Плюс»
6. Минаев А.В.; Дубровский О.Н.; Ондар Л.Ш. Криминология (учебное пособие). Кызыл: Редакционно -издательский отдел ТувГУ, 2014, - 302 стр.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 января 2013 года №Ф03-6096/2012 по делу №А51 -5654/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
8. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 октября 2012 года по делу №А45-8245/2012 // Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
9. Долгов А. Правовая квалификация объектов вспомогательного использования// Корпоративный юрист. - 2013. - №7. URL.: http://www.gblplaw.ru/news/articles/74946/ (дата обращения 23.03.2015).
Bibliograficheskiy spisok
1. Grajdanskiy kodeks RF. Chast pervaya. Prinyat Gosudarstvennoy Dumoy RF 21 oktyabrya 2012 goda // Sobranie zakonodatelstva RF. 2012. №23. St.3301.
2. Gradostroitelnyiy kodeks Rossiyskoy Federatsii ot 29 dekabrya 2004 goda №190-FZ (red. ot 31 dekabrya 2014 goda №533-FZ) // Sobranie zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii. - 2005. - №1 (chast 1). - St. 16; Sobranie zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii. - 2015. - №1 (chast I). - St. 86. SPS «Konsultant Plyus».
3. Federalnyiy zakon ot 30 dekabrya 2009 goda №384-FZ «Tehnicheskiy reglament o bezopasnosti zdaniy i soorujeniy» (red. ot 2 iyulya 2013 goda №185-FZ) // Sobranie zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii. - 2010. - №1. - St. 5; Sobranie zakonodatelstva Rossiyskoy Federatsii. - 2013. - №27. - St. 3477. SPS «Konsultant Plyus».
4. Pismo Minregiona Rossii ot 25 iyunya 2009 goda №19669-IP/08 // Dostup iz SPS «KonsultantPlyus».
5. Prikaz Rosstandarta ot 23 dekabrya 2010 goda №1059-st. SPS «Konsultant Plyus»
6. Minaev A.V.; Dubrovskiy O.N.; Ondar L.SH. Kriminologiya (uchebnoe posobie). Kyizyil: Redaktsionno-izdatelskiy otdel TuvGU, 2014, - 302 str.
7. Postanovlenie Federalnogo arbitrajnogo suda Dalnevostochnogo okruga ot 22 yanvarya 2013 goda №F03 -6096/2012 po delu ^°A51 -5654/2012 // Dostup iz SPS «KonsultantPlyus».
8. Postanovlenie Federalnogo arbitrajnogo suda Zapadno-Sibirskogo okruga ot 10 oktyabrya 2012 goda po delu №A45-8245/2012 // Dostup iz SPS «KonsultantPlyus».
9. Dolgov A. Pravovaya kvalifikatsiya obyektov vspomogatelnogo ispolzovaniya// Korporativnyiy yurist. - 2013. -№7. URL.: http://www.gblplaw.ru/news/articles/74946/ (data obrascheniya 23.03.2015).
Монгуш Чечек Базыр-ооловна - аспирант заочной формы обучения старший преподаватель кафедры конституционного и муниципального права юридического факультета Тувинского государственного университета, член ассоциации юристов России, федеральный судья в отставке, Кызыл, E-mail: [email protected]
Ховалыг Ай-Суу Радионовна - студентка 4 курса 212 группы очной формы обучения юридического факультета Тувинского государственного университета, Кызыл
Mongush Chechek - post graduate full-time training senior lecturer in Constitutional and Municipal Law Chair Tuvan State University, a member of the Russian Lawyers Association, a federal judge in retirement, Kyzyl, E-mail: [email protected]
Khovalyg Ai-Suu - 4th year student of group 212 of full-time teaching faculty of law of the State University of Tuva, Kyzyl
