CC BY
296
2006г. 2007г. 2008 г. 2009г. 2010г. 2011г. 2012 г.
Рис. 1. Объем загрязняющих веществ, отходящих от стационарных источников в г. Щигры Курской области с 2006-2012 гг.
Правительством Российской Федерации и Администрацией Курской области был принят ряд постановлений по утверждению программ вывода территории городов Курской области из состояния экологического кризиса и оздоровления населения. Анализ процесса реализации программ показывает, что ни федеральный центр, ни субъект РФ не выполняют своих обязательств, а из местного бюджета провести реабилитацию территории не удастся. Реальный процесс реабилитации может начаться с приходом частного капитала.
Список литературы:
1. Трухин В.И. Общая и экологическая геофизика [Текст]: учебник / В.И. Трухин, К.В. Показеев, В.Е. Куницын - М.: Физматлит. - 572 с.
2. Ферару Г.С. Экологический менеджмент [Текст]: учебник / Г.С. Фера-ру. - Ростов н/Д: Феникс, 2012. - 528 с.
3. http://www.gks.ru.
ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
© Старова О.В.*
Сибирский федеральный университет, г. Красноярск
В статье рассмотрены основные проблемы, возникающие при проведение оценки, объектов недвижимости. Выделена законодательная база, регулирующая процесс проведения оценки. Даны основные понятия
* Доцент кафедры «Теоретические основы экономики», кандидат экономических наук, доцент.
оценочной деятельности. Проанализированы данные оценки объектов жилой недвижимости в г. Красноярске.
Ключевые слова недвижимость, оценка, владелец недвижимости, стандарты оценки, информационная база оценки, рыночная стоимость недвижимости.
В нашей стране проблемы оценки недвижимости появились относительно недавно в силу исторических реалий (СССР). Этот факт во многом объясняет неразвитость данного направления на российском рынке недвижимости.
Основных проблемы две:
1. Низкое качество оценки.
2. Сознательное искажение результатов оценки.
Первая проблема является следствием того, что оценкой недвижимости не всегда занимаются профессионалы (хотя они могут называть себя как угодно). В результате заказчик (владелец недвижимости) может потерять на оценке довольно существенную сумму денег. Если оценку заказывает покупатель, то в случае неправильной оценки к финансовым потерям могут добавиться и другие, например неудовлетворённость экологией, качеством постройки и т.д.
Что касается второй проблемы оценки недвижимости, то здесь результаты могут быть ещё плачевнее. К примеру, при необходимости взять кредит в банке владельцы зачастую стараются завысить стоимость недвижимости, что в случае невозможности возврата кредитных средств может привести к большим долгам и потере собственности.
Кроме того, умышленное изменение результатов оценки недвижимости может привести к проблемам с законом по причине обмана покупателя, а также из-за размера налоговых платежей (в соответствующих ситуациях).
В условиях конкуренции многие оценочные фирмы стремятся повысить качество отчетов об оценке и предложить клиентам более выгодные условия сотрудничества.
Огромное значение в настоящее время оценочные компании стали уделять, в частности, разработке внутрифирменных стандартов и методик оценки. Наиболее общие вопросы регламентированы в законе об оценочной деятельности и в стандартах оценки, утвержденных постановлением правительства РФ. Существуют также международные стандарты оценки, стандарты Российского общества оценщиков, учебные пособия и публикации, содержащие полезную информацию, позволяющую улучшать качество отчетов. Однако методики оценки объектов не унифицированы, что делает оценщика свободным в выборе той или иной методики. Этим обусловлены две противоположные тенденции взаимоотношений практикующих оценщиков: с одной стороны, взаимовыгодное сотрудничество и обмен опытом; с другой - соблюдение профессиональной тайны, а также сохранение внутрифирменных наработок в качестве пусть не всегда зарегистрированного «ноу-хау», но одного из факторов конкурентных преимуществ.
По мнению специалистов, оценочная деятельность столкнулась с серьезной проблемой, в связи с нехваткой качественных, опытных специалистов.
Безусловно, нельзя не сказать, что росту качества работы специалистов-оценщиков способствует объединение российских оценщиков в СРО (СамоРегулируемые Организации). При этих объединениях работают Экспертные Советы, проверяющие отчеты об оценке. Но и здесь не все гладко. По мировым стандартам эксперт должен иметь официальный сертификат, подтверждающий получение соответствующего образования. В России таких оценщиков-экспертов, пока единицы.
Существующее законодательство относительно государственных закупок не обеспечивает единства подходов к регулированию всего цикла государственных закупок. Принятый в 2005 году Федеральный закон N 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» регулирует, по сути, процедуру организации торгов. При этом в законе крайне ограничены варианты допустимых способов размещения заказа. Не задействован инновационный потенциал государственного и муниципального заказа в интересах модернизации отечественной экономики.
Существующие ныне процедуры позволяют участвовать в размещении заказа и побеждать поставщикам с низкой квалификацией, не обладающим возможностями для исполнения государственного или муниципального контракта. Кроме того, предусмотренные законодательством механизмы обеспечения качества в основном направлены на применение санкций к поставщику по факту невыполненного контракта. В результате мы имеем двойной ущерб: не выполнен заказ по закупке товаров, работ и услуг необходимого качества, бюджетные средства не освоены и возвращены в бюджет.
Существует проблема информационного пространства. Информационная база оценки - основа процесса оценки рыночной стоимости имущества. В настоящее время имеется ряд структур государственных и негосударственных, которые занимаются сбором данных по сделкам купли-продажи объектов собственности. В этих данных неполные сведения. Они разрозненны по ведомствам и типам. Кроме того, затруднено официальное получение информации из соответствующих организаций об объектах собственности, их собственниках и дееспособности граждан, участвующих в сделках. Поэтому актуальным становится вопрос систематизирования и приведения к единому стандартизованному порядку дальнейшее использование баз данных в качестве обоснованной информации.
Таким образом, создание единой информационной базы данных позволит эффективно использовать оценочную деятельность по всей стране и повысить качество оценочных услуг.
В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования,
унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.
Проблемы, возникающие в страховании ответственности оценщиков из-за несовершенства, внутренних противоречий и пробелов регулирования этого вопроса в Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». По договору обязательного страхования ответственности оценщиков возмещается только реальный ущерб, упущенная выгода возмещению не подлежит. В соответствии с Законом № 135-ФЗ договор страхования заключается на срок не менее одного года. В указанном Законе сказано, что договор заключается с условием возмещения ущерба, причиненного в период действия договора обязательного страхования ответственности, в течение срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации. Данную норму также сложно понять, поскольку положение о порядке применения срока исковой давности в законодательстве уже существует, а формулировку Закона № 135-ФЗ можно трактовать так, что установленный указанным Законом период для выплаты - это обязанность по осуществлению выплаты в рамках срока исковой давности, а не в срок, установленный в договоре, или в иной разумный срок.
Законом №135-ФЗ установлено, что страховой тариф по договору обязательного страхования ответственности оценщиков может определяться страховщиками в зависимости от стажа осуществления оценочной деятельности оценщиком, количества предыдущих страховых случаев и иных влияющих на степень риска причинения ущерба обстоятельств. Данное положение соответствует ст. 11 Закона № 4015-1 и означает только то, что тариф по данному страхованию нормативно не установлен.
В Красноярске, как и во всей России, идет постоянное повышение роста цен на жилье за счет средств ипотечных кредитов. На текущий момент по анализам экспертов рынка недвижимости на одну сделку наличными приходится девять ипотечных покупок жилья. Причем повышение роста цен распространяется только на жилье «эконом» класса - самое востребованное во всех регионах.
Рост цен недвижимости по городам России за январь 2012 года представлен в табл. 1.
По данным табл. 1 видно, что лидирующее место занимает город Екатеринбург со среднерыночной стоимостью 1 кв. м. равного 58,1 тыс. руб. А наименьшая стоимость за 1 кв. м. в городе Челябинске, всего 42,7 тыс. руб.
Таблица 1
Рост цен недвижимости по городам России за январь 2012 года
Город Средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья, тыс. руб. по итогам 10 января-10 февраля 2012 г. Изменения за месяц в %
Екатеринбург 58,1 1
Ростов-на-Дону 56,5 1,2
Новосибирск 52 0,3
Нижний Новгород 47,6 1,3
Красноярск 47,4 1,1
Казань 43,3 0,5
Челябинск 42,7 1,1
В 2011 г. рынок жилой недвижимости в Красноярске демонстрировал стабильный рост. По оценкам ведущих агентств недвижимости города, количество сделок купли-продажи жилья у них возросло на 15-20 %. По данным Росреестра по Красноярскому краю, в прошлом году в регионе было зарегистрировано 201 тыс. прав на жилые объекты.
В 2011 г. число ипотечных сделок по приобретению жилья в регионе увеличилось на четверть. По данным Росреестра, в прошлом году в Красноярском крае было проведено 26,1 тыс. сделок по ипотеке, что на 25,8 % больше, чем годом ранее. Основные факторы роста - ставки по ипотечным кредитам в 2011 г. не превышали «психологической» отметки 10-13 %, реализация федеральных и краевых программ «Военная ипотека», «Материнский капитал», «Молодая семья». По оценкам банкиров, на агентства недвижи-мости(АН) приходится 30-40 % от общего числа ипотечных сделок.
Жилая недвижимость в Красноярске, согласно последним тенденциям, получает исключительно профессиональных кураторов. Так, в 2011 г. компании-застройщики начали активно прибегать к услугам агентств недвижимости для реализации своих объектов. Риэлторы говорят, если раньше подобное сотрудничество носило хаотичный и разовый характер и зачастую никак не оплачивалось, то в 2011 г. эта работа была упорядочена. Застройщики заключают с агентством недвижимости договоры, в которых прописывается порядок работы и объем вознаграждения, которое получает агентство в случае продажи квартиры. Как правило, это 3 % от стоимости жилья.
Поднимается уровень доверия к профессии риэлтора, рынок коммерческой и жилой недвижимости в Красноярске выходит на цивилизованный уровень бизнеса. АН активно проходят добровольную сертификацию и проводят обучение сотрудников. Добровольная сертификация АН стала альтернативой отмененному в 2002 г. обязательному лицензированию риэлторской деятельности. Для получения сертификата риэлторы АН должны пройти специальную аттестацию. Кроме этого, в 2011 г. несколько АН, в том числе «Кром», «КИАН», запустили собственные школы по обучению риэлторов.
Оценка недвижимости в Красноярске проводится согласно законодательству, действующему на всей территории Российской Федерации и про-
изводится компаниями, имеющими лицензии на данный вид деятельности. Лицензии выдаются государственными органами. Компания-оценщик обязана при оценке недвижимости в городе руководствоваться законодательством, регулирующим данную сферу.
Перечень законодательных и подзаконных актов, которые регламентируют оценку недвижимости в Российской Федерации:
- Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;
- «Стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»;
- Кодекса профессиональной этики оценочных компаний РФ.
Оценка стоимости квартир в Красноярске на текущий момент производится методом сравнительного анализа объекта недвижимости с его аналогами, имеющимися в базе данных.
При необходимости, производится соответствующая поправка на площадь квартиры, район Красноярска и другие факторы, влияющие на цену продажи новостройки, квартиры или стоимость аренды жилой недвижимости.
Главной целью оценки недвижимости в Красноярске является определение рыночной стоимости объекта. Оценка недвижимого имущества необходима при: купле-продаже объектов недвижимости, приватизации или реализации на торгах (аукционах); передаче объектов недвижимого имущества в аренду или доверительное управление; оформление недвижимого имущества в уставный капитал; при постановке на баланс или переоценке основных фондов предприятий; при разработке инвестиционных проектов и бизнес-планов (определяется инвестиционная стоимость); при реализации процедур банкротства; оценка для целей страхования; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимого имущества (здания, земли); оформление кредита под залог объектов недвижимости; исполнении наследуемых прав, исполнении судебного приговора, разрешении имущественных споров; и др.
Среди проблем регионального характера необходимо отметить конкуренцию региональных оценщиков и столичных организаций. Сегодняшняя ситуация на рынке сибирского региона характеризуется серьезной конкуренцией со стороны московских и санкт-петербургских оценочных компаний, крупные промышленные предприятия сибирского региона в силу определенного давления, возможно, для поддержания имиджа, охотно сотрудничают с ними. Тем самым, основная часть денежных потоков концентрируется в Москве и Санкт-Петербурге, что создает трудности не только для деятельности региональных оценочных компаний.
Главной задачей, стоящей на сегодняшний день перед оценщиками становится необходимость объединения усилий оценщиков, в том числе в рамках создания саморегулируемых организации. Одной из наиболее «болез-
ненных» тем для оценщиков при вступлении в СРО является «денежная» тема, а именно внесение вступительных, членских взносов и внесение взноса в Компенсационный фонд.
Разработаны рекомендации по совершенствованию процесса государственного регулирования оценки государственной и муниципальной собственности. Среди основных можно выделить:
1. Усовершенствование нормативно-правовой базы. Необходимы корректировки 94-ФЗ, что поможет рынку выйти из того коллапса, который сложился на сегодняшний день из-за недобросовестной конкуренции, демпинга и, как следствие, резкого падения качества выпускаемых отчетов об оценке. Надо отметить, что страдают от действия данного закона даже не только оценщики, но и заказчики оценки.
2. К сожалению, у государственных и муниципальных властей сегодня нет возможности найти другого специалиста, все заказы проходят через тендерную схему, при которой победителем становится тот, кто назвал меньшую стоимость работ. Выполнит ли он потом свою работу, и каким будет качество этих работ - другой вопрос.
3. Нормы закона о порядке получения образовании в области оценочной деятельности необходимо привести в соответствие с законодательством об образовании, то есть, если приобретение квалификации оценщика возможно только в процессе обучения по программам высшего профессионального образования, то необходимы государственные образовательные стандарты, а если нет, то установить, что для приобретения такой квалификации достаточно пройти обучение по программам дополнительного профессионального образования с установлением обязательного разумного минимума учебных часов.
4. Совершенствование методологической базы. В пакет методологической базы должны войти методики оценки по видам собственности и по методам оценки, так как методика оценки недвижимости, драгоценностей или интеллектуальной собственности совершенно несопоставимы. Целесообразным было бы на государственном уровне осуществлять классификацию имущества в рамках Единого классификатора недвижимости: по видам, по форме собственности и др.
Состояние и развитие рынка недвижимости определяются состоянием и развитием экономики в целом. Однако рынок недвижимости обладает самостоятельностью по отношению к прочим областям экономики. Эта самостоятельность обусловлена многочисленностью специфических, присущих только ему, видов связей по поводу собственности, как с частными субъектами экономики, так и с государством и обществом. Причём роль государства включает в себя важную регулирующую составляющую.
Список литературы:
1. Варламов А.А., Комаров С.И. Оценка объектов недвижимости. - Издательство: Форум, 2010. - ISBN 978-5-91134-443-6.
2. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: учебник / В.Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В.В. Терехова. - СПб.: Питер, 2008. - 388 с.
3. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-Ф3.
4. Федеральные стандарты оценки: «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки(ФСО № 1)»; «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».
5. http ://www. elconfidencial.com/mercados.
6. http://krasnoyarsk.dkvartal.ru/wiki/zhilaya-nedvizhimost.
ПОКАЗАТЕЛИ ДЛЯ ОЦЕНКИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТЕРСКОЙ ФИРМЫ
© Суровяткина А.А.*
Финансово-экономический институт Тюменского государственного университета, г. Тюмень
В статье рассматриваются наиболее основные и важные показатели финансово-хозяйственной деятельности, с помощью которых можно оценить работу риэлтерской фирмы, а также определить ее эффективность.
Ключевые слова: финансово-хозяйственная деятельность, показатели ФХД, эффективность деятельности, риэлтерское агентство.
Риэлтерские организации - важные субъекты рыночной инфраструктуры, в то же время они сами являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является систематическое получение прибыли. Отсутствие у российских риэлтерских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлтерских организаций.
С каждым годом масштаб деятельности риэлтерских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлтерскими фирмами [4].
* Магистрант.
