Проблемы определения страховой стоимости имущества в различных видах страхования. Адаптация метода анализа иерархий к оценке стоимости недвижимости юридических лиц Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

РЫНОЧНАЯ СРЕДА

УДК 368.121 ББК 65.27

С.А. Бурляев

проблемы определения страховой стоимости имущества в различных видах страхования. адаптация метода анализа иерархий к оценке стоимости недвижимости юридических лиц

Рассмотрены методы оценки стоимости основных, наиболее часто встречающихся объектов страхования. Определено значение каждого из подходов к оценке, неприменимость для большинства объектов затратного и доходного подходов Выделены группы объектов, подверженных мошенничеству при определении страховой стоимости. Предложен многофакторный метод оценки стоимости недвижимого имущества в рамках сравнительного подхода - метод анализа иерархий. Экспертным методом выделены основные факторы, влияющие на стоимость, по каждому из факторов выделена группа подфакторов, более детально характеризующих объект.

Ключевые слова:

метод анализа иерархий, метод оценки, оценка недвижимости, рыночная стоимость, страховая стоимость, страховая сумма, страхователь, страховщик.

Определение действительной стоимости объекта страхования является одной из главных задач в страховании, т.к. от этой величины зависит размер страховой суммы. Оценка стоимости имущества в страховании имеет аналогичную природу с классической оценкой стоимости недвижимости, выполняемой независимыми оценочными организациями. Страховщики ежедневно сталкиваются с оценкой стоимости имущества, при этом им необходимо руководствоваться следующими критериями:

— быстрота оценки (как правило, страховщик ограничен рамками времени, которые диктует клиент либо банк, либо конкуренты);

— точность оценки;

— минимизация затрат на ее проведение.

Вариантов существует два: обратиться в независимую оценочную организацию и заказать отчет об оценке, либо провести оценку самостоятельно.

Рассмотрим первый вариант, он соответствует критерию точности. Согласно федеральным стандартам оценки, утвержденным Приказом МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РОССИИ № 256 от 20 июля 2007 года

(глава III), оценщик должен руководствоваться тремя подходами: затратным, сравнительным, доходным, после определения стоимости в рамках каждого из трех подходов необходимо провести согласование полученных результатов [1], при этом стоимость данного отчета подчас сопоставима со стоимостью страхования, страховщик будет вынужден заложить данные расходы в стоимость страховки, что в конечном итоге приведет к удорожанию страхования и неконкурентоспособности на рынке.

Второй вариант - характеризуется наличием в штате квалифицированного персонала, владеющего инструментарием оценки.

В ходе пятилетней летней практики работы с отчетами об оценке независимых оценочных организаций был сделан вывод о фактическом применении независимыми оценщиками одного метода - сравнительного анализа (затратный и доходный далеко не всегда отражают действительную стоимость).

Рассмотрим методы оценки страховщиков по каждому из объектов, полноту информации, необходимой для оценки, о источники информации, проблемы в опре- Ö делении стоимости и возможный инстру- Ei ментарий для их решения. о

Оценка стоимости движимого имущества юридических лиц (мебель, техника, оборудование и пр.) и физических лиц.

По своей сути оценка движимого имущества для юридических и физических лиц одинакова. Применяется в основном сравнительный метод: посредствам поиска аналогов, для специфического оборудования запрашиваются документы (договор на приобретение, товарные накладные и пр.). Мебель и техника принимается на страхование, как правило, согласно перечню и при наличии подтверждающих стоимость документов - товарно-кассовые чеки, накладные. При отсутствии документов на определенные позиции действительная стоимость определяется путем договоренности, как правило, страховщик устанавливает минимальную из возможных цен, дабы не произвести переоценку. Что касается юридических лиц, то с такими дорогостоящими объектами, как оборудование, при определении действительной стоимости редко бываю затруднения, т.к. стоимость новых позиций, а также нормативный физический износ представляется возможным узнать у производителя. В случаях уникальности оборудования и отсутствия аналогов, страховщик запрашивает отчет об оценке, т.к. в силу узкой специализации конкретного оборудования не представляется возможным оценка сравнительным способом.

Оценка стоимости недвижимого имущества физических лиц (квартиры, загородные строения). На рынке жилой недвижимости представлено большое количество предложений, основными факторами, влияющими на стоимость, являются месторасположение, материал здания, год постройки и пр. Информацию о ценах можно найти в интернет-источниках (www. bn.ru, www.restate.ru,www.avito.ru и др.), в печатных изданиях («Бюллетень недвижимости», «Из рук в руки», «Шанс» и пр.). Поэтому для определения действительной стоимости загородного строения применяется методика страховщика или сметный калькулятор, в которых учитываются среднерыночные цены на строительные материалы и работы в случае наличия договора на строительство между заказчиком и строительной организацией, а также сметы на строительство. Страховщик может использовать данные документы в качестве подтверждения страховой стоимости.

Основные проблемы в сегменте загородных строений - это дорогостоящие деревянные строения, выполненные по индивидуальным проектам с дизайнерскими

решениями. За счет оригинальности объекта стоимость 1 кв.м. можно отличаться в несколько раз от стоимости типовых строений. Дабы избежать страхового мошенничества, необходимо устанавливать максимальный предел стоимости 1 кв.м. в зависимости от конструктивных материалов и отделки, а не в зависимости от наличия, подтверждающих стоимость документов, т.к. и отчеты об оценке независимых организаций, и сметы подрядных организаций не всегда отражают действительность.

Определение стоимости квартир состоит в применении сравнительного подхода; количество объектов сравнения велико (по районам города, метражу и пр.). Мошенничество по данным объектам невысоко в силу невысокой рисковости объектов.

Оценка стоимости товарно-материальных ценностей (далее Тмц). При оценке ТМЦ страховщик сталкивается с проблемами количественной оценки объема ТМЦ и оценки ТМЦ в стоимостном выражении. Точный подсчет, как правило, не представляется возможным ввиду постоянной погрузки-отгрузки товара. затем необходимо разбить весь ассортимент ТМЦ на однородные группы и определить стоимость элементов по каждой из групп. Данная задача состоит из нескольких возможных сценариев:

— ТМЦ производится страхователем, тогда оценка сводится к определению себестоимости;

— ТМЦ приобретено у другого юридического лица, тогда для оценки необходимо знать закупочные стоимость и накладные расходы.

Каждый из этих вариантов сводится к запросу у страхователя документов, подтверждающих стоимость, что даёт возможность недобросовестным страхователям завышать себестоимость либо фальсифицировать документы отражающие приобретение товара (товарные накладные, договоры поставки и пр.).

Оценка ТМЦ является одной из самых сложных в имущественном страховании и требует детальной проработки, в данной работе рассматривается лишь поверхностная оценка.

Оценка стоимости недвижимого имущества юридических лиц. К недвижимому имуществу юридических лиц относятся здания и помещения различного назначения (административные, производственные, складские, сферы услуг и пр.). Страховщики, как правило, используют сравнительный подход к оценке стоимости по данным объектам с использованием

среднего арифметического, пренебрегая однако множеством факторов при оценке больших нетиповых объектов; при условии недостаточности количества однородных объектов можно получить значительное отклонение от действительной стоимости. Средний диапазон страховых сумм по данным объектам колеблется от 1 000 т.р. до 1 000 000 т.р. Можно сделать вывод, о высокой значимости единичной ошибки при определении стоимости для страховщика. Следовательно, при оценке стоимости недвижимого имущества юридических лиц следует уделить большое внимание методам ее проведения.

Независимые оценщики при использовании сравнительного подхода в оценке опираются на методы сравнения цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность. По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционно-регрессионного анализа, метод поправок (аналог на товарных рынках - метод определения цен на

новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр [3].

Для многофакторного детального определения страховой стоимости объекта предлагается адаптировать метод анализа иерархий.

Метод анализа иерархий (МАИ) [2] является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть любой проблемы.

Выделим основные факторы, влияющие на стоимость и занесем их в таблицу по мере важности каждого из них, опишем влияние на стоимость каждого из факторов и дадим балльную оценку по шкале от 1 до 10, укажем сокращения факторов. Результат представлен в таблице № 1.

затем используем таблицу интенсивности относительной важности (табл. 2) и сформируем матрицу, определяющую веса каждого из факторов (табл. 3). Сформируем таблицу подфакторов для каждого из основных факторов (табл. 4).

Данная оценка проводится на основе атрибутивных факторов, затем атрибутивным фактором присваивается числовое выражение, и они также записываются виде таблицу, затем при помощи шкалы относительной важности данные записываются в виде обратносимметричной матрицы попарных сравнений. Поэтому же принципу выделим подфакторы по остальным факторам (табл. 5-9).

Таблица 1

Бальная оценка ценообразующих факторов

Ценообразующие факторы Влияние на стоимость Бальная оценка по 10-балльной шкале Сокращенное обозначение

Месторасположение очень сильное, стоимость может различаться в несколько раз 10 М

Наличие и состояние инженерных коммуникаций среднее, 40-50 % от рыночной стоимости 8 НСИК

Физическое и функциональное состояние значимое 6 ФФС

Транспортная доступность заметная 4 ТД

Размер земельного участка слабое 2 РЗУ

Таблица 2

Интенсивность относительной важности

Разница в бальных оценках Интенсивность относительной важности Определение

1 балл 1 Равная важность

2-3 балла 3 Умеренное превосходство одного над другим

4-5 баллов 5 Существенное или сильное превосходство

6-7 баллов 7 Значительное превосходство

8 и более баллов 9 Очень сильное превосходство

28 Таблица 3

Обратносимметричная матрица попарных сравнений

№ п/п Наименование ценообразую-щих факторов м нсик ФФС ТД Пр. Среднее геометрическое Вес фактора, %

1 Месторасположение (М) 1 3 5 7 9 3,94 51,00

2 Наличие и состояние инженерных коммуникаций (НСИК) 1/3 1 3 5 7 2,04 26,38

3 Физическое и функциональное состояние (ФФС) 1/5 1/3 1 3 5 1,00 12,96

4 Транспортная доступность (ТД) 1/7 1/5 1/3 1 3 0,49 6,36

5 Прочие (Пр.) 1/9 1/7 1/5 1/3 1 0,25 3,29

5 Итого: 1,79 4,68 9,53 16,33 25,00 7,72 100,00

Сумма 0,51 0,26 0,13 0,06 0,03 - -

Li 0,91 1,23 1,24 1,04 0,82 5,24

Индекс согласованности экспертных оценок 0,06

Индекс случайной согласованности 1,12

Отношение согласованности 5,36%

Таблица 4

Подфакторы местоположения

Объект не-дви-жи-мости Мес-торас-положение, адрес объекта Стоимость за 1 м.кв. объекта недвижимости Престиж-ность района Тип микрорайона Тип окружающей застройки Удаленность от исторического центра города Экология Пешеходная доступность, проходимость Наличие видовых харак-терис-тик Наличие ограничений по стро-ительс-тву

Объект оценки Санкт-Петербург, ул. N1 высокая административно-промышленный, с участками жилой застройки адим- нистра- тивно- жилая, про- мыш- ленная 0,5-1 удовл. низкая, располагается во дворах видовые характеристики отсутствуют имеются

Аналог 1 Санкт-Петербург, ул. N2 М1 низкая центральный, административно-деловой адим-нистра-тивно-жилая относится к историческому центру города не-удовл высокая, фасад здания располагается вдоль 24 Линии видовые характеристики отсутствуют имеются

Аналог 2 Санкт-Петербург, ул. N3 М2 средняя спальный жилая 3-5 км хорошая низкая, располагается во дворах видовые характеристики отсутствуют имеются

Аналог 3 Санкт-Петербург, ул. N4 М3 средняя административно-деловой, промышленный адим-нистра-тивно-про-мышленная располагается в непос-редс-твенной близости к историческому центру города удовл. средняя, располагается на территории предприятия видовые характеристики отсутствуют имеются

Аналог 4 Санкт-Петербург, ул. N5 М4 средняя спальный адим- нистра- тивно- жилая, про- мыш- ленная 6-8 км очень хорошая высокая, располагается в зоне деловой активности видовые характеристики отсутствуют нет

Таблица 5

Подфакторы пнжененрных коммуникаций

29

Объект недвижимости Электроснабжение Водоснабжение Канализация Отпление Горячее водоснабжение

объект оценки Есть, сост. удовл. Есть, сост. хор. Есть, сост. хор. Есть, сост. хор. Есть, сост. хор.

Аналог 1 Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. хор.

Аналог 2 Есть, сост. неуд. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Нет

Аналог 3 Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл.

Аналог 4 Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл. Есть, сост. удовл.

Таблица 6

Подфакторы физического и функционального состояния

Объект недвижимости физический износ % Внешняя отделка Внутренняя отделка функциональный износ

объект 20 хор отн хор есть устранимый

Аналог 1 30 хор отн хор есть устранимый

Аналог 2 40 хор хор есть неустранимый

Аналог 3 20 отл отл есть устранимый

Аналог 4 30 отн хор отн хор есть устранимый

Таблица 7

Подфакторы транспортной доступности

Объект недвижимости Адрес Близость центральных проспектов, шоссе Близость остановок общественного транспорта Близость станции метрополитена Доступность аэропорта Близость ж/д вокзалов

Объект оценки Санкт-Петербург, ул. № 1 10 мин. пешк в пред. пеш. доступн 5 мин. пешком Уд Хор

Аналог 1 Санкт-Петербург, ул. № 2 10 мин. пешк в пред. пеш. доступн 5 мин. тр. Уд Уд

Аналог 2 Санкт-Петербург, ул. № 3 10 мин. пешк в пред. пеш. доступн 5 мин. пешком Уд Хор

Аналог 3 Санкт-Петербург, ул. № 4 10 мин. пешк в пред. пеш. доступн 15 мин. пешком Уд Уд

Аналог 4 Санкт-Петербург, ул. № 5 10 мин. пешк в пред. пеш. доступн 15 мин. пешком Хор Хор

Таблица 8

Подфакторы прочих факторов

Объект недвижимости Тип здания Наличие земельного участка Перспективы развития района

Объект оценки примыкающее под застройку средние

Аналог 1 отдельно стоящее да, большой хорошие

Аналог 2 отдельно стоящее под застройку средние

Аналог 3 отдельно стоящее под застройку средние

Аналог 4 примыкающее да средние

Для каждой из таблиц необходимо провести ту же процедуру, что и для фактора месторасположения, т.е. представить данные в количественном выражении, и на их основе сформировать обратносимметрич-ные матрицы попарных сравнений.

Для определения итогового значения стоимости объекта оценки, исходя из цен продаж объектов сравнения необходимо полученные веса по каждому из факторов сформировать в виде таблицы (табл. 9).

Интегральный коэффициент равен сумме произведений весов по каждому из объектов на общие веса.

После отыскания интегрального коэффициента для всех объектов проводим однофакторный регрессионный анализ, результирующим признаком является цена продажи, фактором - интегральный коэффициент качества, методом подбора при помощи пакета анализа данных Excel выбираем форму связи, критерием выбора служит максимальный коэффициент детер -

минации. Затем следует провести проверку по критерию Фишера. Путем перемножения площади объекта на определенную стоимость 1 кв. метра, получаем искомую рыночную стоимость объекта оценки.

Выводы. Рассмотрены методы оценки страховой стоимости по основным видам имущественного страхования, определены источники информации, выделены наиболее проблемные для оценки сегменты объектов по каждому из видов. Определены проблемы оценки и способы принятия на страхования ТМЦ, которые могут служить темой для отдельного исследования. Предложен метод оценки стоимости недвижимости - метод анализа иерархий, достаточно просто применимый для определения страховых стоимостей ввиду достаточного количества объектов-аналогов и выделения основных групп факторов и подфакторов. Данный метод удовлетворяет требованиям точности и оперативности выполнения.

Таблица9

Веса факторов

№ п/п Наименование ценообразующих факторов Вес фактора Вес объекта по данному фактору

1 Месторасположение (М) 51,00% Х11% Х12% Х13% Х11% Х11%

2 Наличие и состояние инженерных коммуникаций (НСИК) 26,38% Х21% Х22% Х23% Х24% Х25%

3 Физическое и функциональное состояние (ФФС) 12,96% Х31% Х32% Х33% Х34% Х35%

4 Транспортная доступность (ТД) 6,36% Х41% Х42% Х43% Х44% Х45%

5 Прочие (Пр) 3,29% Х51% Х52% Х53% Х54% Х55%

5 Интегральный коэффициент качества объекта -

6 Цена продажи объекта, руб, - M1 M2 M3 M4

список литературы:

[1] Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. - СПб., 2007. - 536 с.

[2] Саати Т.Л. Принятие решений. Метод анализа иерархий. - М.: Радио и связь, 1989. - 316 с.

[3] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб., Санкт-Петербургский технический университет, 1997.