CC BY
47УДК 347
Чашников М.А.
студент 1 курса магистратуры, социологический факультет
Московский государственный университет им. М.В. Ломоносова
(Россия г. Москва)
ПРОБЛЕМЫ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ
Аннотация: статья посвящена рассмотрению процесса обращения взыскания на предмет ипотеки. В ней рассматриваются наиболее частные проблемы, которые могут возникнуть при осуществлении данной деятельности. Отметим, что ипотека на сегодняшний день является актуальном, в связи с чем и нуждается в особом правовом регулировании.
Ключевые слова: Ипотечное кредитование, Обращение взыскания, Ипотека, Имущество, Долг, Кредитор, Должник.
Взыскание на имущество, которое выступает предметом залога по Ипотеке, для удовлетворения требований банка может быть применено при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком обеспеченного залогом обязательства (п. 1 ст. 348 ГК РФ). На практике это последняя мера, к которой банк вправе прибегнуть, если не представляется возможным другими способами погасить кредит или другие обязательства (процентов, неустойки, штрафы) по кредиту другими средствами заемщика.
Эта процедура невыгодна никому, поскольку, когда имущество продаётся на торгах или аукционе, то вполне вероятно, что имущество реализуется по цене, которая является ниже рыночной. Обратим внимание, что это является крайней мерой, но банки ею все равно пользуются. Так, в случае обращения взыскания на имущество, которое заложено, в практике могут возникнуть следующие проблемы:
1.Статья 446 ГПК РФ закрепляет, что если жилое помещение является единственным пригодным местом проживания для гражданина-должника и его членов семьи, которые проживают совместно с ним, то на такое имущества взыскание не может быть распространено. Однако та же норма устанавливает, что если данное имущество является предметом ипотеки, то на него взыскание может быть обращено.
Таким образом, законодатель одновременно сталкивает сразу две декларируемые Конституционные гарантии: это право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35). В связи с данной неопределенностью не может сложиться единой судебной практики по одинаковым вопросам: в некоторых случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая на самом деле последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного, но в других ситуациях отказывают обратить взыскание на залоговое имущество, обосновывая это нежеланием выселять детей на улицу, что автоматически порождает ситуацию, когда недобросовестные заемщики пользуются наличием детей как средством защиты.
2.Второй проблемой можно обозначить сложность с реализацией жилого помещения, которое является предметом ипотеки, где проживает несовершеннолетний. Что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье надо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье. Ещё сложнее обстоит ситуация, когда ребенок имеет долю в заложенной квартире - здесь суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, и такую квартиру будет проблематично реализовать долгое время.
Это всё создает дополнительные трудности при решении данного вопроса. Важным прецедентом оказалось дело по обращению в Конституционный суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры. КС РФ встал на сторону банкиров, указав, что своеобразный иммунитет, который даёт заемщикам право на изъятие единственного жилья, должен обеспечивать
должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия. Однако иммунитет нельзя рассматривать как ограничение прав банков.
На основании этого вытекает, что данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников. Защитив интересы кредитных организаций, орган конституционного контроля разрешил лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, которые фактически не виноваты в отсутствии возможности у родителей вернуть долг. На наш взгляд, каждая ситуация все равно должна быть рассмотрена индивидуально.
3. Прежде чем имущество будет продано, оно должно быть оценено. В этом случае может возникнуть конфликт сторон, поскольку эксперты имеют право использовать различные приёмы при расчёте стоимости имущества, являющееся залогом. Другая проблема заключается в том, что в соответствии со статьёй 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» результат отчета об оценке рыночной стоимости является достоверным и надёжным и может использоваться для совершения операций в течение периода, который не превышает шесть месяцев.
Зачастую между установлением в судебном порядке первоначальной цены реализации имущества, которая основывается на отчете оценщика и фактической реализацией имущества проходит гораздо больше шести месяцев, а в условиях развивающегося рынка, цена на имущество довольно быстро растёт. В связи с этим возникает проблема, когда к моменту реализации имущества его начальная цена не соответствует общему уровню цен на рынке, а у должника отсутствует механизм к ее изменению. Из-за этого недвижимость продаётся по более низкой цене, что противоречит интересам обеих сторон.
4.Другая проблема заключается в том, что залогодатель, утративший возможность погашения своих кредитных обязательств и, зная это, готов реализовать заложенное имущество на добровольной основе, что гарантировало бы обеспечение обязательства. А банк, в свою очередь, не спешит обращаться в суд, намеренно выжидая время для повышения штрафных санкций.
Такая ситуация создаёт возможность для банка искусственно отложить процесс обращения в суд для получения большей выгоды, используя правовую неопределенность в законодательстве. Давайте проанализируем пример из судебной практики, когда сам Залогодатель обратился в суд с требованием расторгнуть кредитное соглашение и обратить взыскания на свое имущество, потому что банк намеренно не подавал соответствующий иск, специально рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.
Оценив представленные по делу доказательства суд пришел к выводу о том, что основания, которые предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют. Одним из пунктов договора предусматривалось его расторжение в случае отказа в получении кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.
Судом было установлено, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. В таком случае в соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускается. При таких обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора.
Подводя итог всему вышесказанному, стоит сказать, что для решения данных проблем необходимо разработать комплекс мер для более детального урегулирования возможных противоречивых ситуаций.
Таким образом, взыскание заложенного имущества является одной из самых противоречивых процедур в российском законодательстве. Несмотря на более подробное и пошаговое описание процедуры в нормативно - правовых актах, на практике существуют проблемы, которые сторонам приходится решать самостоятельно или путем обращения в суд.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Федеральный закон от 16.07.1998 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 "Обзор практики рассмотрения судами споров, связанных с договором об ипотеке" [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Информационного письма Президиума ВАС РФ № 26 от 15.01.1998 г.> [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Кассационное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17 марта 2011 года > [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Определение Конституционного Суда РФ от 17 января 2012 г. N 10-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы открытого акционерного общества "НОМОС-РЕГИОБАНК" на нарушение конституционных прав и свобод абзацем вторым части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"[электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Обобщение судебной практики Арбитражного суда Амурской области по теме: «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью» от 26.06.2018. [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Постановление Федерального арбитражного суда Восточно - Сибирского округа от 28 июня 2006 г. № А19-20768/06-31-Ф02-3815/07> [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 года N А41-27816/11. [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 11 июня 2014 года N А45-12921/2013 [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Решение Зейского районного суда Амурской области от 12 августа 2015 года по делу № 2-1278/2015 [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс.
Решение Ленинского районного суда г. Барнаула по делу № 2-424/2011 [электронный ресурс]. Режим доступа : СПС Консультант Плюс. Долгополова Н. О. Права и обязанности сторон по договору ипотеки (залогу недвижимости) // Молодой ученый. — 2017. — №21. — С. 306-309. Кириенко А. А. Ипотека в вопросах и ответах. - М., 2007. - С. 77 Кущенко В.В. Ипотека как способ обеспечения обязательств. Имущественные отношения в Российской Федерации. Государство и право. Юридические науки - 2006 г
Chashnikov M.A.
1st year master student, faculty of socio Moscow State University (Russia, Moscow)
PROBLEMS OF RECOVERY ON THE SUBJECT OF THE MORTGAGE
Abstract: The article is devoted to the consideration of the process of foreclosure on the subject of a mortgage. It discusses the most common problems that may arise in the implementation of this activity. Note that the mortgage today is relevant, in connection with which it needs special legal regulation.
Key words: Mortgage Lending, Foreclosure, Mortgage, Property, Debt, Lender, Debtor.
