CC BY
8УДК
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
О. В. Конева
Жилищно-коммунальное хозяйство является одним из значительных секторов российской экономики, объекты которого составляют почти 30% основных фондов всей страны. Реформирование данной отрасли является центральной задачей внутренней политики российского государства. От ее успеха зависит решение целого комплекса социальных проблем, благополучие и безопасность граждан, устойчивость развития регионов, а так же завершение процесса модернизации в Российской Федерации.
Реализация реформы идет крайне тяжело, продираясь через дебри объективных и субъективных препятствий Не смотря на то, что реформа приобрела хронический характер, мы видим определенные успехи, изменившие облик наших городов, повысившие уровень жилищно-коммунального обслуживания. Масштабы этих достижений в различных регионах не одинаковы и зависят от состояния жилищно-коммунального хозяйства региона, доходности его бюджета, активности позиции чиновников в решении данных задач и т.д.
Принципиальной задачей реформы является включение отрасли в систему рыночных отношений. Это позволит обеспечить граждан качественными, надежными и доступными жилищно-коммунальными услугами, заменить административную систему управления на экономическую, развить частную инициативу и конкуренцию, оптимизировать бюджетные расходы и повысить эффективность работы данного сектора экономики. По существу, жилищно-коммунальное обслуживание перестает быть общественным благом, а становиться продуктом личного потребления. Сегодня 81,3% жилья находятся в частной собственности, что способствовало формированию нового сообщества - собственников жилья. Наибольшее число таких собственников проживает в многоквартирных домах (далее МКД), что делает их главным субъектом на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Подобные изменения порождают новые социальные реалии, требующие новых социальных ролей, новые виды социальных отношений, новые формы управления, которые должны будут способствовать созданию здоровой конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг.
Появление собственников жилья многоквартирных домов является логическим этапом развития реформы. Эта та социальная группа, которая вместе с правом собственности на жилые помещения получила и ответственность за их содержание и управление. Собственники жилых помещений МКД - это особая группа в структуре современного отечественного жилищного сообщества. Под жилищным сообществом мы понимаем — Определенный круг юридических и физических лиц, являющихся владельцами жилых и нежилых помещений в МКД либо их нанимателями. Принцип такого объединения - наличие у субъекта определенного интереса и ответственности, возникающих в результате содержания и использования таких помещений. В структуре жилищного сообщества можно выделить три группы: домовладельцы, собственники жилых помещений в МКД. наниматели жилых помещений. Дальнейшее развитие жилищного сообщества связано с процессом формирования эффективного собственника, который умело, управляя своей собственностью, сможет повысить свое благосостояние, и позволит государству передать заботу о жилищном комплексе его хозяевам - собственникам. Таким образом, формирование эффективного собственника является приоритетной задачей государства, что нашло отражение в новой концепции жилищной реформы, реализуемой с 2010 года. Развития оптимальных, эффективных форм жилищного самоуправления становиться актуальной потребностью современного российского общества [1, 14-19].
Современное жилищное самоуправление, в соответствии с ЖК РФ, представлено в трех действующих формах: общее собрание собственников МКД. жилищно-строительный кооператив (ЖСК), товарищество собственников жилья (ТСЖ) [2, 49-81 ]
По результатам исследований, проведенных Лабораторией прикладного анализа институтов и социального капитала (ПрИиСК) ГУ-ВШЭ под руководством Леонида Полищука, ТСЖ можно рассматривать как наиболее перспективную форму жилищного самоуправления. ТСЖ, как организация обладает всеми необходимыми предпосылками успешной самоорганизации: наличие материальной заинтересованности, компактность группы и четкость ее границ, возможность для частого прямого общения, наличие внутренних правил организации и органов правления, поддержка государства [3, 19-22]. В своей принципиальной модели ТСЖ не только может решить проблему эффективного управления МКД, но так же создает условия для развития механизмов самоуправления граждан, что приобретает особую важность в контексте формирования гражданского общества. Потенциал возможностей превращает ТСЖ в перспективный социальный институт
Вместе с тем, в практической жизни товарищества не получили ожидаемого развития. За период с 2004 года по данным Минрегион развития в России только 8,2% МКД находятся под управлением ТСЖ. Это составляет 50 тыс. организаций, объединивших 20 млн. жителей. К 2012 г. правительство планирует довести их количество до 20%. Динамика развития свидетельствуют о низкой популярности ТСЖ и ожидание скачка их роста, на наш взгляд не имеет достаточного основания.
Во-первых, предложенные формы ЖИЛИЩНОГО самоуправления как инновация спущенная сверху явно не нашла ожидаемого отклика со стороны общества, что свидетельствует о ее отвлеченном характере, не учете готовности индивидов к выполнению новых социальных ролей, ментальных особенностей, состояние жилищного сектора. Успех внедрения социальной инновации связан с наличием потребности в ней общества, когда оно осознает необходимость, конструктивность новшества, что вызывает соответствующую санкцию со стороны культуры. В противном случае инновация сопровождается социальной энтропией, вызывает у населения стремление вернуться к привычному образу жизни. Можно сделать предположение об опережающем характере реформы, когда население не готово к восприятию нововведений, а государство к продвижению данной идее, что в целом соответствует традиции патернализма в российском обществе.
Во-вторых, состояние ЖИЛИЩНОГО фонда находиться В плачевном СОСТОЯНИИ, его ИЗНОС ПО данным Минрегионразвития составляет 60-70%. Жители не хотят брать на себя ответственность за имущество, которое требует капитального ремонта. Поэтому товарищества собственников жилья создаются активнее в новостройках или в домах, которые включаются в программу капитального ремонта на условиях создания в них ТСЖ, такая практика имеет место быть в ряде регионов.
В-третьих, несовершенство законодательной базы. Действующее законодательство должно было создать условия для активной хозяйственной деятельности ТСЖ. что является важным условием включение МКД в систему рыночных отношений и вовлечения граждан в сферу жилищного самоуправления. В связи, с чем был создан упрощенный способ создания и регистрации товариществ, даны широкие ПОЛНОМОЧИЯ в хозяйственной деятельности (оказание разнообразных услуг, сдача в аренду общего имущества, упрощенная система налогооложения, получение кредитов и т.д.). В свою очередь, это способствовало снижению контроля со стороны государства, а в условиях неразвитости механизмов социального контроля одновременно привело к массовому нарушению прав граждан.
По результатам наших наблюдений наибольшее количество нарушений связано с процедурой организации и проведения общих собраний членов ТСЖ, что приводит к неправомерным решениям в интересах управляющего меньшинства, а в отдельных случаях и к полному банкротству организации. Так же можно выделить группу нарушений, связанных с неправомерным использованием общего имущества и расходованием полученных от него средств. В последнее время участилась тенденция к отстранению членов ТСЖ от непосредственного управления, сопровождающееся «захватом» власти в чуждых жильцам интересах. В связи с этим особую актуальность приобретает устав товарищества, который мог бы компенсировать пробелы ЖК и создать преграду возможным злоупотреблениям. Но в условиях существующей упрощенной системы регистрации осуществить это можно только при наличии коллективного доверия, согласия и соответствующей санкции с его стороны. Получается замкнутый круг, разрыв, которого связан с принятием значительных поправок в ЖК РФ.
В-четвертых, действующая сегодня модель управления ТСЖ крайне неустойчива, подвержена серьезным трансформациям. Товарищество собственников жилья как некоммерческая организация и форма коллективного управления в силу несовершенства законодательной базы с
одной стороны, и при недостаточном уровне развития социального капитала, с другой стороны, имеет тенденцию перерождения в сторону коммерческой организации с единоличным способом принятия решения. Современный социальный капитал жилищного сообщества в целом характеризуется НИЗКИМ уровнем компетенции И навыков Граждан - не пониманием организационного и управленческого механизма товарищества, слабой способностью к самоорганизации, наличием не доверия между жильцами и к реформе в целом, недостаточной информированностью населения о жилищном законодательстве и реализации реформы. Такая ситуация не позволяет эффективно использовать институт ТСЖ в интересах граждан и предотвратить попытки захвата этого института и его использования как источника ренты.
В ходе реформы государство стремиться освободиться от одной из самых затратных статей своего бюджета, передавая объекты жилищного фонда новым собственникам. Но сами собственники не ГОТОВЫ ВЗЯТЬ на себя весь комплекс задач И ответственности, В силу не развитости данного института, отсутствия знаний и опыта. Реформа приобрела системоцентрический характер, где индивид выступает как средство достижения целей государства. Дальнейшее развитие ситуации в этом направлении вместо решения имеющихся проблем приведет к фальсификации самой идеи самоуправления, негативно скажется на процессе формирования гражданского общества, а также к экономическим последствиям - доходы от ЖИЛИЩНЫХ услуг вслед за коммунальными превращаются В НОВЫЙ ИСТОЧНИК наживы, ЧТО влечет за собой повышение квартплаты. Для большинства граждан эти затраты станут обременительны, ухудшив уровень их благосостояние.
Массовая модель ТСЖ сегодня не стабильна и не соответствует декларируемым целям. Более того, ее дальнейшее распространение приведет к массовому обману' населения, породит новые социальные проблемы.
Сложившаяся ситуация требует корректировки положений реформы в соответствии с выявленными проблемами, внесения необходимых изменений в жилищный кодекс, консолидации усилий государства и общества в развитии форм жилищного самоуправления, пересмотра концепции реализации реформы, придав ей персоноцентрический характер, когда инновации будут создавать благоприятные условия для развития человека. Человек должен стать целью реформы, а не средством. Это ПОЗВОЛИТ преодолеть механистичность изменений, учитывая состояние общества, его интересы, повысит уровень благосостояния граждан.
Список литературы
1. Жилищный кодекс Российской Федерации (по состоянию на 20 сентября 2006 года).-Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2006. - 111
2. Полищук Л.И., Борисова Е.И. Эффективность российских товариществ собственников жилья: как важно быть социальным//Научные доклады лаборатории институционального анализа/2010/01, -М., 2010, - 132.
3. Борисова Е.И., Полищук Л.И Оценка эффективности товариществ собственников жилья
в России// Эмпирические исследования гражданского общества: сборник материалов
общественных слушаний (25.09.09) / Сост. А.М. Лопухин - М.: Общественная палата Российской Федерации, 2009. - 200.
Филиал «Тобольский индустриальный институт» ТюмГНГУ
Статья «Проблемы и перспективы развития товариществ собственников жилья» посвящена анализу современного СОСТОЯНИЯ товариществ собственников ЖИЛЬЯ, как формы ЖИЛИЩНОГО самоуправления в РФ. Актуальной проблемой является разработка научно обоснованной модели социального управления товариществ, позволяющей эффективно эксплуатировать общее имущество жилищного комплекса в многоквартирных домах.
Problems and prospects of homeowners’ associations
О.В.Конева 8 (3456) 252176 Koneva Oksana. Hhone: 8 (3456) 252176
This article analyzes the current state of homeowners' associations as a form of government housing in the RF Urgent problem is о develop science-based of social management companies allowing effectively to exploit the common property' of the housing in multifamily housing.
