CC BY
131
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
В настоящее время кризис на локальных рынках недвижимости, по сравнению с кризисами 1998 и 2008 годов, связан, кроме экономической ситуации, с политическими факторами. В результате конфликта интересов России со странами Западной Европы российские банки и девелоперские компании пока не имеют возможности брать недорогие кредиты на западе. Вследствие чего строительство многих объектов недвижимости замораживается. Также рынок стали покидать иностранные инвесторы, и на рынок негативно повлиял усилившийся отток капитала.
Кризис повышает риски недополучения инвесторами планируемых доходов. Также повышаются риски инвестиций в строительство объектов недвижимости, связанные с неопределенностью будущей ситуации: как будут изменяться затраты на строительство, цены на материалы. Вкладывая свои средства в проекты с более высокими рисками, инвестор ожидает получения более высокой доходности от вложений, что выражается в ставке дисконтирования. Такая ситуация является типичной для равновесной ситуации. Но в кризис рынок выходит из равновесия. На фоне снижения доходности альтернативных объектов инвестирования доходность инвестиций в недвижимость также снижается. При этом повышаются риски вложений не только в объекты недвижимости, но и в альтернативные объекты инвестирования. В результате возникает ситуация, когда инвестор, вкладывая средства в недвижимость, соглашается на более низкую доходность с более высокими рисками, в отличие от равновесной ситуации. В кризис также имеет место снижение арендных ставок и коэффициента недозагрузки площадей, в результате снижается действительный валовой доход, при этом коммунальные платежи и затраты, связанные с эксплуатацией недвижимости, не изменяются, а, иногда, и возрастают. Все это приводит к уменьшению денежных потоков, которые будут дисконтироваться по сниженной ставке доходности.
Список использованной литературы:
1. Синицына Н.М. Локальный рынок недвижимости: тенденции формирования, функционирования и регулирования // Автореферат диссертации - Ек. - 2005.
2. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. М.: Экономика - 2009.
3. Стерник С.Г., Стерник Г.М. Пять макроэкономических законов функционирования рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей глобального финансового рынка в транзитивной экономике // Финансовая аналитика: проблемы и решения. - 2010. - №11.
© Рябченко К.В., 2017
УДК 332.82
А.Ф. Садыкова
магистр 2 курса
Института экономики и управления в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
Е.С. Рахматуллина
к.э.н., доцент кафедры Экономики и предпринимательства в строительстве Казанского государственного архитектурно-строительного университета
г. Казань, Российская Федерация
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН
Аннотация
В статье проведен анализ состояния жилищного строительства в Республике Татарстан. Изложены основные проблемы жилищного строительства. Дан прогноз основных направлений развития строительства жилья на территории республики.
Ключевые слова
Жилищное строительство, динамика объема ввода жилья, целевая программа, обеспечение населения доступным жильем.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
Одним из динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости в России является жилищное строительство. Жилищное строительство активно развивается и набирает обороты. Приоритет строительства жилья по сравнению с другими отраслями определяется высокой социальной значимостью. Обеспечение граждан качественным жильем и условиями жилищно-коммунального хозяйства, а также его доступность влияют на такие показатели как: качество жизни, уровень рождаемости, темп прироста населения, экономическая культура.
В настоящее время в Республике Татарстан на рынке недвижимости наиболее важным сегментом является жилищное строительство. Республика Татарстан - один из лидеров в Приволжском федеральном округе и в Российской Федерации в целом по объему строительных работ и строительству жилья.
Проводимая в Республике социально-экономическая политика, направлена на обеспечение устойчивого инновационного развития республики и повышение качества жизни населения. Благодаря экономической политике и системно выстроенной работе Татарстан является одним из ведущих регионов страны со значительным экономическим потенциалом и развитым человеческим капиталом. Одним из базовых секторов республики является строительство, занимая в структуре экономики более 9%. По результатам 2015 года объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», составил 285,2 млрд. рублей, или 100,1 процентов в сопоставимых ценах к уровню 2014 года (рис.1)
Рисунок 1 - Динамика показателей строительной деятельности в РТ
За 2015 год было введено более 2405тыс. кв. метров жилой площади, что составило 100 процентов к 2014 году. За 2011 - 2015 годы в республике Татарстан построено более 12 млн. кв. метров жилья, из них по программе социальной ипотеки - 2,2 млн. кв. метров. Обеспеченность общей площадью жилья в расчете на одного жителя республики увеличилась с 22,8 кв. метров в 2010 году до 25,2 кв. метров в 2015 году [2].
Рисунок 2 - Ввод в действие жилых домов в Республике Татарстан
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
По программе жилищного строительства в Республике Татарстан в 2016 году введено 2 406 471 кв.м. жилья. Первое место по возведенным квадратным метрам занимает столица республики город Казань, второе город Набережные Челны и третье Зеленодольский район (Табл.1)
Таблица 1
Программа жилищного строительства 2016 года в Республике Татарстан
№ Муниципальный округ РТ План (кв.м) Введено (кв.м.) % Остаток (кв.м)
1. Г.Казань 800 000 740 069 92,5 59 931
2. Г. Наб. Челны 300 000 291 060 97,0 8940
2. Зеленодольский р-н 170 000 170 368 100,2 -368
3. Альметьевский р-н 155 000 155 165 100,1 -16
4. Нижнекамский р-н 150 000 101 340 67,6 48 660
5. Пестречинский р-н 105 000 113 795 108.4 -8795
6. Лаишевский р-н 83 500 93 714 112,2 -10 214
7. Тукаевский р-н 70 000 80 133 114,5 -10 133
8. Высокогорский р-н 64 000 69 137 108,0 -5 137
9. Елабужский р-н 50 000 55 423 110,8 -5 423
10. Верхне-услонский р-н 40 000 46 317 115,8 -6 317
Важнейшие меры государственной поддержки реализовываются по программе социальной ипотеки, программе переселения граждан из аварийного жилья, предоставления жилья отдельным категориям граждан.
Анализируя существенные проблемы жилищного строительства можно сказать, что их условно можно разделить на 2 группы, к которым относятся проблемы активации предложения жилья на рынке недвижимости и проблемы спроса на него.
Основные проблемы, сдерживающие строительство жилья в Республике:
1) Административные барьеры при получении документации на строительство. К ним следует отнести: исходно-разрешительная документация, заключение государственной экспертизы на проектную документацию, разрешения на подключение жилищных объектов к инженерным коммуникациям и на ввод объектов в эксплуатацию [5];
2) Отсутствие пригодных к застройке земельных участков, которые обеспечены коммунальной инфраструктурой. В основном все крупные города в Республике приближены к тому этапу, когда запасы свободных земель пригодных для застройки площадок уже исчерпаны. Для этого требуется вовлечение новых земель из пригородной зоны, которые в свою очередь порождает инфраструктурные проблемы застройки инженерных сетей, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов направить на застройщиков, то будет возрастать себестоимость недвижимости, и серьезно снизится его доступность для населения, следовательно, проект будет убыточным уже в начальной стадии его жизненного цикла;
3) Проблема недоступности для застройщиков кредитных ресурсов при реализации строительства. На данный момент во время экономического кризиса кредитные ресурсы являются недоступными для строительных организаций. Процентная ставка по банковским кредитам в 2009 году на реализацию инвестиционных строительных проектов доходила до 30 процентов годовых, и в настоящее время ставки остаются высокими. В таких условиях еще одним негативным фактором, становиться отсутствие программ длительного финансирования строительства жилья в рамках комплексного освоения территорий.
4) Сдерживание развития сектора производства отечественных строительных материалов связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 50-60 процентов, что способствует отсутствию тенденций к снижению себестоимости строительства нового жилья [4].
Факторы, негативно влияющие на динамику спроса:
1) Низкий уровень доходов населения. Согласно статистическим данным, по итогам 2016 года средняя зарплата в Республике составляет 28 698 рублей, 7,4 процента населения республики имеют средний ежемесячный доход до 10 000 рублей, только 23 процента семей владеют возможностью улучшить свои жилищные условия, используя социальную или классическую ипотеку.
2) Отсутствие доступного ипотечного кредитования, для категорий граждан, имеющих невысокий уровень дохода и нуждающихся в улучшении жилищных условий.
_МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070_
3) Отсутствие жилищного фонда муниципальных образований для целей предоставления гражданам жилья на условиях социального найма [1]. Понятие социального найма и нормативы для него пока не закреплены законами в Российской Федерации. За пять лет арендной программы в РТ ей воспользовались только сотрудники крупных предприятий. Найм жилья работает лишь там, где работодатель построил дом за свой счёт и сдаёт сотрудникам. Предпосылки для развития рынка аренды есть в Казани, но процесс медленный. Такое жильё может быть востребовано молодыми специалистами, студентами, трудовыми мигрантами, малообеспеченными семьями.
Опыт западноевропейских стран показывает, что наем жилья - это система, которая гарантирует удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Следовательно, на данном этапе одной из задач, которая требует пристального внимания, является формирование муниципального жилищного фонда для сдачи на условиях социального найма. Это подойдет для тех граждан, которые не могут себе позволить приобрести жилье.
Следующий аспект - это та категория граждан, трудовая деятельность которых связана с активными миграционными процессами, которые не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для этой категории граждан необходимо и целесообразно развивать сегмент доходного жилья, отыскивая компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство доходных домов;
3) Недостаток нормативной базы, который стимулирует развитие системы жилищных накопительно-строительных кооперативов, позволяющей им принимать участие в освоении земельных участков под комплексную жилую застройку также системы ссудно-сберегательных институтов (стройсберкасс). Сберегательная строительная касса — это специализированный банк с узким кругом операций, предоставляющий кредиты только для улучшения жилищных условий. В настоящее время развитие этой системы, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации может основываться на определенных льготах, оказываемых местным, региональным и федеральным законами для граждан в целях обеспечения их доступным жильем, или на определенных пилотных проектах, с привлечением механизмов банковских и страховых институтов.
Республика имеет предпосылки для дальнейшего развития жилищного строительства, наращивания его объемов и повышения доступности жилья для населения. В 2017 году объемы жилищного строительства по оценкам экспертов и участников рынка продолжат расти. В перспективе прогнозируется сдержанная динамика - среднегодовые темпы роста будут составлять порядка 100,5-101,5%. Ежегодно планируется вводить 2 миллиона 400 тысяч кв. м. жилья. Основным сегментом, в котором ожидается максимальный прирост новых объектов, будет эконом-класс. При этом основной акцент, как и прежде, придется на проекты комплексного освоения территории [3].
Таким образом, тенденция развития жилищного строительства в Татарстане зависит и от государственной власти, и от строительных предприятий, и от промышленности строительных материалов. Для того что бы достичь необходимого для населения объема жилищного строительства, нужно учитывать интересы всех участников строительного рынка. Предоставить застройщикам, занимающихся возведением «социального» жилья, дополнительную поддержку.
Развитие инновационных технологий и использование новых стройматериалов позволят снизить себестоимость строительства и тем самым увеличить число строительных площадок.
Список использованной литературы:
1. Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 22.12.2010г. №1091 "Об утверждении Концепции развития жилищного строительства в Республике Татарстан на период 2011-2015 годов". Электронный ресурс: http://docs.cntd.ru/document/917041616
2. Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Республике Татарстан. Электронный ресурс: http://tatstat.gks.ru
3. Окружной журнал «Вестник. Поволжье» №3 (28) январь 2017
4. Порхова Е. С. «Формирование механизма эффективного использования объектов интеллектуальной собственности в деятельности строительных предприятий». Диссертация. Москва. 2003. С. 215.
5. Рахматуллина Е.С., Валиуллина Д.И. «Стратегическое развитие предприятий трубопроводного
МЕЖДУНАРОДНЫЙ НАУЧНЫЙ ЖУРНАЛ «ИННОВАЦИОННАЯ НАУКА» №04-1/2017 ISSN 2410-6070
транспорта нефтепродуктов России». APRIORI. Серия: Естественные и технические науки. 2015. № 2. С. 26.
© Рахматуллина Е.С., Садыкова А.Ф., 2017
УДК33
Е.Е.Сараева
Студент 4 курса НГУЭУ Г. Новосибирск РФ E-mail: kate1081995@mail.ru Научный руководитель: И.М. Карицкая к.социол.н., доцент кафедры Маркетинга, рекламы и связей с общественностью
ПАБЛИК РИЛЕЙШЕНЗ НА МЕЖДУНАРОДНОМ РЫНКЕ
Социально-экономические и политические преобразования, происходящие в России, привели к радикальным переменам в жизнедеятельности общества, к трансформации политической системы и, в частности, многих социальных связей. Восстановление старых и налаживание новых общественных связей в данный момент становится актуальной проблемой общества, а значит, большое значение приобретают новые методы, помощью которых пользуются общество и государственные организации[7]. К таким методам, без сомнения, относятся связи с общественностью.
Паблик рилейшнз - это система связей с общественностью, предполагающая постоянную деятельность по развитию взаимоотношений между фирмой и общественностью[1].
В западных странах подчеркивается, что паблик рилейшнз является пятым элементом «р» («пи») маркетингового комплекса, наряду с «product» (продукт), «price» (цена), «promotion» (продвижение), «place» (место). Однако паблик рилейшнз отличается от «продвижения» тем, что продвигает в общественное сознание (рекламирует на рынке) не столько продукт, сколько само предприятие[4]. Продвижение продукта (товара, услуги) осуществляется главным образом с потребителями, паблик рилейшнз же - с широкой общественностью. Очень важный круг вопросов паблик рилейшнз сосредоточен вокруг обеспечения имиджа организации, персонально ее руководителей и сотрудников, а также возвышения имиджа, его стабилизации и принятия срочных мер в случае снижения.
Понятие «имиджа» используется современными психологами и PR-менами в качестве искусственно сконструированного образа, причем признаки имиджа могут находиться на разных иерархических уровнях и проявлять себя по - разому, в различных ситуациях, особенно нестандартных. Иногда имидж рассматривается только с позиций восприятия другими людьми, и в таком случае можно выделять разные аспекты имиджа в зависимости от особенностей реципиентов[2]. Например, опросы общественного мнения, проводившиеся во время выборов президента России, показали, что в имидже президента желательно выделить характеристики его национальности — русский, в своем поведении он должен быть осторожным и гибким политиком, он должен укреплять суверенитет России и искать для нее особый путь развития, отличающийся от западного. Возраст не имеет принципиального значения, хотя все - таки, предпочтительнее более молодой. Безразлично для опрошенных отношение президента к религии, и лучше всего не демонстрировать ни своей приверженности церкви, ни своих атеистических взглядов[3]. Получение и интерпретация имиджевых характеристик привели даже к появлению новой профессии «имидж-мейкера» — специалиста по созданию нужного образа.
Следует также подчеркнуть, что паблик рилейшнз одновременно является одним из средств рекламы, представляющим широкой общественности предприятие, которое занимается определенной деятельностью. Следует учитывать такую важную особенность, паблик рилейшнз ориентированы на продвижение не товара, а фирмы, и не на рынке, а в обществе, это значит, что паблик рилейшнз не связаны с немедленной продажей
