CC BY
20
_БЕРЕЗНЕВ С.В., ТУРИЩЕВ Е.В.
ПРОБЛЕМЫ И НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НА ПРИМЕРЕ КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ)
Статья посвящена вопросам управления жилой недвижимостью в регионах РФ, на примере Кемеровской области. С позиций институциональной экономики выявлены и обоснованы причины критического состояния жилищно-коммунального хозяйства и предложены направления реформирования ЖКХ региона.
_BEREZNEVS.V., TURISCHEVE.V.
PROBLEMS AND DIRECTIONS OF INCREASE OF THE MANAGEMENT EFFICIENCY THE INHABITED REAL ESTATE (ON THE EXAMPLE OF THE KEMEROVO REGION)
Article is devoted questions of management by the inhabited real estate in regions Russian Federations, on an example of the Kemerovo region. From positions institutional economy are revealed and proved the reasons of a critical condition of housing and communal services and directions of reforming of housing and communal services of region are offered.
Ключевые слова: управление жилой недвижимостью, реформирование ЖКХ, институциональная экономика, регион, трансформационные процессы.
Эффективность использования объектов собственности - один из основных вопросов, который стоит перед обществом в странах постсоветской экономики. Трансформационные процессы, которые произошли 20 лет назад в экономике РФ, до сих пор требуют от каждого из нас большей аргументации на ранее поставленные вопросы. В первую очередь, ответа на вопрос: может ли сам факт передачи средств производства в частную собственность обеспечить повышение эффективности национальной экономики?
Цитируя сторонников институциональной теории, можно ответить на этот вопрос следующим образом: «Приватизация ускоренными темпами оказалась в лучшем случае не такой продуктивной, как ожидалось, а в худшем -привела к однозначно пагубным результатам» [1]. «Реформаторы достигли бы большего, если бы они направили энергию, потраченную на массовую и быструю приватизацию, на селективную передачу государственных активов в частные руки, сопровождаемую строительством базовых институтов рыночной экономики, - чтобы ограничить оппортунизм, коррупцию и реформировать налоговую систему» [2] по [3].
В данном контексте нами ранее были рассмотрены результаты преобразования отношений собственности на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) [4]. Сейчас хотелось бы остановиться на вопросах приватизации объектов жилой недвижимости - жилых помещений в многоквартирных домах. Актуальность данной темы обуславливается: со-
циальной значимостью ЖКХ как отрасли, технологической сложностью процесса предоставления услуг и организационно-экономической спецификой рынка жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ).
О социальной значимости ЖКХ сказано уже много. Технико-экономические особенности отрасли, такие как: сложная инженерная инфраструктура, наличие естественных локальных монополий и пр., достаточно подробно проанализированы в научных и практических работах. В настоящее время весьма слабо изученным остается организационно-экономическая специфика рынка услуг ЖКХ. Неотъемлемой частью этого вопроса является управление объектами собственности, такими как жилые помещения в многоквартирных домах.
Номинально различные формы собственности на жилые помещения, и как следствие, рынок жилья появились в начале 1990-х годов, когда населению было разрешено приватизировать занимаемые жилые помещения. Однако, как свидетельствуют статистические данные, к 2005 г. в среднем по России было приватизировано всего 56% жилых помещений от числа подлежащих приватизации [5], причем в 20-ти субъектах Федерации этот уровень не достигал и половины. В результате к концу 2006 г. в частной собственности находилось менее трех четвертей (73,4%) жилищного фонда, в том числе 87,4% - сельского, который изначально в большинстве своем состоял из частных домовладений, и только 68,3% - городского жилищного фонда, который, в основном, и приватизировался [5].
В Кемеровской области на 01.01.2008 г. обслуживаемый жилищный фонд составляет 850361 шт. квартир, из которых в частной собственности находится 77,3% [6]. Как видно из приведенных данных, показатели приватизации в Кемеровской области находятся на одном уровне с результатами в среднем по стране. Т.е. порядка 25-35% жилья остаются в муниципальной собственности.
Продляемая два раза бесплатная приватизация жилых помещений указывает на то, что правительство видит определенного рода «панацею» от неэффективности отрасли в передаче всего жилого фонда в частную собственность. Однако приведенные выше статистические данные требуют ответа на ряд вопросов: во-первых, в чем причина сохранения существенной доли не приватизируемого жилья? Во-вторых, может ли сам факт приватизации жилых помещений решить главную задачу отрасли ЖКХ: повышения качества ЖКУ, предоставляемых населению?
В качестве основных причин сохранения весомой доли муниципальной собственности необходимо определить высокую степень износа жилой недвижимости. Так, на начало 2008 г. в Кемеровской области 62,0% (37377 шт.) многоквартирных домов имеют степень износа более 30%; 13,7% (8282 шт.) - степень износа более 65%, а 14,1% (8494 шт.) - относятся к числу ветхих и аварийных. При этом 57,3% домов находятся в эксплуатации свыше 40 лет, а 90,1% - свыше 15 лет. [6]
На этом фоне правдоподобно выглядят заявления многих исследователей и практиков, утверждающих, что по большому счету через приватизацию
жилых помещений государство перекладывает ответственность за содержание жилья с высокой степенью износа на рядовых граждан. Вместе с тем, это также не решает проблемы постоянного увеличения износа жилой недвижимости, так как, наделив граждан правом собственности на имевшуюся у них жилплощадь, их плохо просветили относительно наступающих в этом случае правовых последствий. С правом распоряжения (возможности продажи, дарения, завещания, сдачи в аренду) и использования собственники жилья освоились очень быстро. Что же касается права владения, влекущего за собой определенные материальные обязательства по содержанию собственности в надлежащем состоянии, дело обстоит не столь однозначно. Оказалось, что далеко не всем владельцам жилья текущие финансовые возможности позволяют обслуживать их собственность.
Для ответа на второй из поставленных вопросов интересно будет проанализировать количество зарегистрированных ТСЖ в г. Кемерово и Кемеровской области за последние четыре года [6], а главное, какие произошли качественные изменения по управлению фондом:
Таблица 1
Количество зарегистрированных ТСЖ в Кемеровской области и г. Кемерово, шт._
2005г. 2006г. 2007г. 2008г.
Кемеровская обл. 207 243 265 727
г. Кемерово 48 53 58 150
Во-первых, необходимо отметить достаточно низкую долю многоквартирных домов, находящихся под управлением ТСЖ. Если учесть, что ТСЖ создается в каждом отдельно взятом доме, то доля многоквартирных домов, управляемых посредством ТСЖ, в 2008 г. в Кемеровской области составляет всего 3,14%. ТСЖ в многоквартирном доме коллективной формы собственности необходимо как орган, выражающий волю и защищающий интересы совладельцев, а также как организационная структура и юридическая форма коллективного управления. Как показывают исследования, единственно правильной и эффективной схемой управления в многоквартирном доме с различной формой собственности на жилые помещения (при большом числе квартир) является схема: ТСЖ => управляющая компания => многоквартирный дом (МКД). Идеологами реформы, видимо, предполагалось, что в каждом МКД будет создано ТСЖ, и все проблемы будут решены. Но жизнь распорядилась по-своему. Несмотря на огромные усилия властей, количество зарегистрированных ТСЖ, как мы видим, исчисляется единицами процентов, а число реально (и эффективно) действующих, по оценкам экспертов, - на порядок меньше.
Причина этого - слишком пестрый и разношерстный состав жильцов в МКД. Для коллективного управления необходимо интенсивное общение и взаимодействие людей. О каком интенсивном общении может идти речь, когда в больших МКД жильцы не знают даже своих соседей по этажу! Люди, разные по социальному статусу, культурному уровню, финансовой обеспе-
ченности и т.д., не в состоянии объединиться для совместного владения и управления вследствие несогласованности и даже конфликта их интересов. Это уже проверено и доказано [7].
Крайне отрицательную роль в деле объединения жильцов играет и наличие в МКД разнородных форм собственности (собственники квартир, коммерческие, социальные наниматели, муниципальные квартиры, посторонние фирмы и частные лица - собственники нежилых помещений и т.д.). Однородный состав совладельцев - необходимое (но не достаточное) условие создания ТСЖ, к тому же, не всякое созданное ТСЖ способно эффективно функционировать: увы, такова специфика коллективной формы собственности - ее невысокая эффективность. На фоне выше сказанного, необходимо отметить, что новый жилищный кодекс не учитывает другие способы оказания жилищных услуг, таких как сдача в аренду жилых помещений.
Возвращаясь к анализу количества создаваемых ТСЖ, интересно будет ответить на вопрос: в чем причина бурного роста количества зарегистрированных ТСЖ в 2008 г. (в 3 раза!)? Причина кроется в возможности получения частичной помощи собственниками жилых помещений по капитальному ремонту многоквартирных домов, в частности, оплаты ремонта кровли. Единственной проблемой, по словам представителей местных и федеральных органов власти, является отсутствие в доме ТСЖ или управляющей компании. Т.е. для получения помощи в ремонте необходимо сначала организовать ТСЖ или выбрать управляющую компанию. При этом приоритет авторами реформы отдается именно ТСЖ.
Можно ли рассматривать данные мероприятия как стратегические, имеющие системных характер и направленные на решение основных задач отрасли - повышения качества предоставляемых услуг? Мы думаем, нет. Как и в случае с приватизацией промышленности, критерий экономической эффективности был проигнорирован в процессе приватизации жилой недвижимости. «Массовая приватизация уместна в контексте политических целей, но никак не способствует накоплению бюджета. Авторы программ приватизации могли бы увеличить доходы бюджета через продажи активов на аукционах, но тогда им пришлось бы забыть о лозунгах «народного капитализма» [8]. Как в том, так и в другом случае программа должна была быть адаптированной к прогнозным показателям реальных доходов населения, а также сбалансированной по всем источникам поступлений и необходимым затратам: на текущее содержание, капитальный ремонт и т.д.
В связи с этим, на наш взгляд, необходимо сделать следующие выводы:
Во-первых, со стороны муниципальных органов власти необходимо уделить приоритетное внимание институциональному строительству в сфере ЖКХ. Институциональная среда должна способствовать формированию рынка жилищных услуг, создавать приемлемые условия для развития малого и среднего бизнеса в этом секторе.
Во-вторых, в ЖКХ роль катализатора возникновения противоречий играет двойной подход к определению «жилищного вопроса» со стороны государства: как к платному благу, и как к конституционному праву каждого
гражданина. Решая на начальном этапе реформ в большей степени политические задачи, были проигнорированы трансакционные издержки, которые оказались достаточными для того, что бы помешать процессу перераспределения собственности. Как оказалось, это присуще не только фондовому рынку промышленности, но и рынку жилой недвижимости.
В-третьих, несмотря на то, что в РФ пройдены крупные этапы в процессе приватизации, неудовлетворительное состояние весомой доли жилищного фонда в нашей стране свидетельствует о том, что не найдена оптимальная концентрация правомочии у собственников жилищных помещений, обслуживающих организаций физических и юридических лиц, дающая наиболее эффективные формы развития собственности в рамках отрасли.
По количеству частных собственников жилья мы догнали и перегнали развитые страны, однако эта реформа не решила ни одной проблемы ЖКХ, наоборот, породила массу новых. Новый вид городского жилья - муниципальный дом с приватизированными квартирами - не стал более эффективным. Это то же самое, что пытаться поднять эффективность работы госпредприятия путем приватизации его станков и механизмов. Это была крупная ошибка, которая привела к возникновению устойчивого неэффективного социального института, постоянно самовоспроизводящегося и не поддающегося реформированию. Подобные явления в терминах институциональной экономики называются «институциональной ловушкой» [9].
Следовательно, критерий экономической эффективности должен выдвинуться на передний план в процессе перераспределения прав собственности на новых этапах ее преобразования.
И четвертое, приоритетного внимания заслуживает институциональная политика, т.е. обеспечение исполнения контрактов и создание совокупности механизмов (от судов до менее формальных практик) для решения коммерческих конфликтов прозрачным и законным способом. Адекватные институциональные рамки включают в себя жесткие механизмы корпоративного управления, включая процедуры защиты интересов жильцов и собственников жилых помещений, учет, аудит и стандарты раскрытия информации.
Литература
1. Kornai, Janos. Ten Years After 'The Road to a Free Economy', The Author Self-Evaluation. 2003.
2. Black, B, Kraakman, R и Tarasova, A. Russian privatization and corporate governance: What went wrong? Stanford Law Review. 52, 2000 r., стр. 1731 -1808.
3. Олейник, Антон. Институциональная экономика. Вопросы экономики. 1999 r., 4.
4. Трансформация отношений собственности в ЖКХ Кемеровской области. Березнев, С. В. и Турищев, Е. В. Кемерово : б.н., 2008.
5. Российский статистический ежегодник за 2006 г. б.м. : Госскомстат России, 2007.
6. КЕМЕРОВОСТАТ. Жилищно-коммунальная сфера 2007г. Статистический бюллетень. Кемерово : б.н., 2008.
7. Глазунов, С и Самошин, В. Доступное жилье: люди и национальный проект. Москва : б.н., 2008.
8. Андрефф, В. Постсоветская приватизация в свете теоремы Коуза: трансакционные издержки и управленческие затраты. [авт. книги] А. Олейник и А. М. Нуреев. Институциональная экономика. Москва : ИНФРА-М, 2005.
9. Олейник, Антон и Нуреев, Рустем. Институциональная экономика. Москва : ИНФРА, 2005. 5-16-001848-4.
