Проблемы государственного регулирования договора долевого участия в строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

Закон и право. 2022. № 2. С. 99-101. Law and legislation. 2022;(2):99-101.

Научная статья УДК 347

https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-2-99-101

NIION: 1997-0063-2/22-085 MOSURED: 77/27-001-2022-2-285

Проблемы государственного регулирования договора долевого участия в строительстве

Патимат Магомедовна Бахмудова

Юридический институт Дагестанского государственного университета,

Республика Дагестан, Махачкала, Россия, [email protected]

Аннотация. В данной статье проведен анализ правовых проблем регистрации договора долевого участия в строительстве в связи с последними изменениями действующего законодательства. Раскрываются причины нововведений и возникающие при этом проблемы правового регулирования, а также последствия их применения на практике.

Ключевые слова: долевое участие в строительстве, договор, застройщик, регистрация прав собственности, эскроу счет, недвижимость, дольщик.

Для цитирования: Бахмудова П.М. Проблемы государственного регулирования договора долевого участия в строительстве // Закон и право. 2022. № 2. С. 99—101. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-2-99-101.

Original article

Problems of state regulation of the contract of shared participation in construction

Patimat M. Bakhmudova

Law Institute of Dagestan State University, Republic of Dagestan,

Makhachkala, Russia, [email protected]

Abstract. This article examines the analysis of the legal problems of registration of an agreement of shared participation in construction in connection with the latest changes in the current legislation. Reveals the reasons for the innovations and the resulting problems of legal regulation, as well as the onsequences of their application in practice.

Keywords: equity participation in construction, contract, developer, registration of property rights, escrow account, real estate, shareholder.

For citation: Bakhmudova P.M. Problems of state regulation of the contract of shared participation in construction // Law and legislation. 2022;(2):99—101. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-2-99-101.

Актуальность выбранной темы исходит из того, что на сегодняшний день законодательная база не может полностью защитить участников долевого строительства от возможных проблем при приобретении недвижимости: как при привлечении средств, так и при получении права собственности на построенные объекты.

Преимущество такого способа регистрации собственности заключается в том, что участник

© Бахмудова П.М. М., 2022. LAW & LEGISLATION • 02-2022

долевого строительства приобретает новое жилье с новой планировкой, площадью, этажностью и т.д. Дольщики имеют возможность купить недвижимость дешевле на 20 — 30% от средней рыночной цены: чем раньше гражданин инвестирует в строительство, тем лучше цена за квадратный метр. Однако существует и ряд проблемных моментов.

В условиях финансового кризиса, с учетом недобросовестности застройщиков, различных форс-мажорных операций, а также санкций со стороны западных стран, можно отметить край-

нюю рискованность увеличения сроков строительства либо вообще риск потери вложенных гражданами финансовых средств в связи с высокой возможностью разорения строительных компаний, а также их мошенническими действиями.

Приобретение недвижимости на основании договора долевого участия в строительстве получило широкое распространение как в России, так и во всем мире, в связи с быстрым ростом цен на недвижимость и необходимостью сделать жилье более доступным для потребителей. Что касается Российской Федерации, то приходится говорить о том, во что обошлась его реализация в конце прошлого и начале нынешнего тысячелетия, поскольку дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не получили свои квартиры.

Негативные последствия применения долевого участия в строительстве были обусловлены отсутствием правового регулирования данных отношений. Основной причиной возникновения проблем в строительной отрасли в тот период явилось отсутствие контроля за деятельностью участников со стороны государства.

В 2014 г., 30 декабря, был принят Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ [1], который предусмотрел регистрацию договоров долевого участия в строительстве в Регистрационной палате Росреестра. До вышеуказанной даты договор имел юридическую силу сразу после подписания его сторонами. При недобросовестности застройщика имели место случаи, когда заключались два или несколько договоров на одну и ту же квартиру.

В целях защиты прав дольщиков предусмотрена необходимость государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, однако на сегодняшний день нередко можно столкнуться с незарегистрированными договорами долевого участия в строительстве, что показывает неосведомленность и невнимание дольщиков к юридическим тонкостям заключаемых договоров и неосмотрительность застройщиков, надеющихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков.

Именно поэтому в нынешнем году в законодательстве о долевом строительстве произошли изменения. Теперь сделки по приобретению первичного жилья должны проводиться через

эскроу-счета, что также может привести к снижению числа застройщиков и росту стоимости жилья.

По новым правилам дольщик не становится собственником даже после внесения полной суммы. Полноправным собственником он становится только после государственной регистрации прав собственности на недвижимость и получения правоустанавливающего документа. Эта процедура осуществляется после выполнения прописанных условий в договоре: полной оплаты стоимости недвижимости дольщиком и подписания акта приема-передачи обеими сторонами. Однако нововведения не избавляют от всех рисков, существовавших ранее.

Появление третьей стороны — банка «Эск-роу агента» — увеличивает необходимость полного и ответственного подхода граждан к покупке недвижимости при долевом участии в строительстве.

К негативным последствиям законодательных нововведений, по нашему мнению, можно отнести тот факт, что выгоду от эскроу-счетов получает, в первую очередь, банк, который может на протяжении проектного периода использовать эти денежные средства. Сумма за счет использования денежных средств не увеличивается, и в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства, дольщику возвращается только та сумма, которую он внес. И если дольщик приобретает недвижимость в ипотеку, то в случае нарушения условий договора застройщиком проценты, отданные по кредиту за время хранения их на эскроу-счете, не возвращаются.

Среди положительных последствий реформирования исследуемого института можно назвать:

1) минимизацию рисков для дольщиков, инвестирующих свои денежные средства в долевое строительство на начальной стадии. При этом предусматривается их обязательное страхование;

2) ускоренное завершение строительных работ. Денежные средства участников долевого строительств «замораживаются» на счетах эск-роу на период строительства;

3) вытеснение ненадежных застройщиков с рынка жилищного строительства.

Считаем экономически нецелесообразным «замораживать» денежные средства, и необходимость введения поправок в Гражданский кодекс РФ в части, касающейся получения процента от использования банками денежных средств.

ЗАКОН И ПРАВО • 02-2022

Таким образом, проведенные изменения в законодательстве направлены на максимальную защиту интересов дольщиков. При этом необходимо дальнейшее развитие института долевого строительства в российском законодательстве, поскольку это, так или иначе, является гарантией успешной реализации жилищной политики государства.

Список источников

1. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 30.12.2020) // http://www.consultant.ru/ <оситеМ/сош_<ос_ЬЛ^82959/

2. Майфат А.В. Инвестирование: способы, риски, субъекты: Монография. М.: Статут, 2020. 176 с.

3. Малявина Н.Б. Роль эскроу-счетов в долевом строительстве / / Семейное и жилищное право. 2020. № 4. С. 39—41.

4. Хамов А.Ю. Право собственности на объект долевого строительства // Предпринимательское право. 2020. № 1. С. 46—52.

5. Юридическая помощь: вопросы и ответы. М.: Ред. «Рос. газ.», 2019. Вып. 8. 176 с.

References

1. Federal Law of 30.12.2004 № 214-FZ (as amended on 30.12.2020) «On participation in the shared construction of apartment buildings and other real estate and on amendments to some legislative acts of the Russian Federation» // http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_ 82959/

2. MayfatA. V. Investing: methods, risks, subjects: monograph. Moscow: Statute, 2020. 176 p.

3. Malyavina N.B. The role of escrow accounts in shared construction / / Family and housing law. 2020. № 4. Pp. 39-41.

4. Khamov A. Yu. Ownership of the object of shared construction // Entrepreneurial Law. 2020. № 1. Pp. 46-52.

5. Legal assistance: questions and answers. M.: Editorial office of «Rossiyskaya Gazeta», 2019. Issue 8. 16 p.

Информация об авторе

Бахмудова П.М. — магистрант

Information about the author

Bakhmudova P.M. — master's student

Статья поступила в редакцию 03.1 2.2021; одобрена после рецензирования 08.01.2022; принята к публикации 14.01.2022.

The article was submitted 03.12.2021; approved after reviewing 08.01.2022; accepted for publication 14.01.2022.

LAW & LEGISLATION • 02-2022