Проблема доступности жилья для граждан России и пути ее решения Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

ПРОБЛЕМА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ ДЛЯ ГРАЖДАН РОССИИ И ПУТИ ЕЕ РЕШЕНИЯ

© Шагизданов Ф.Н.*

Санкт-Петербургский государственный экономический университет, г. Санкт-Петербург

Статья посвящена важной социально-экономической проблеме доступности жилья для граждан России. Рассмотрены основные факторы, определяющие уровень доступности жилья, исследована взаимосвязь понятий «доходы населения» и «доступность жилья». Подчеркивается важность развития арендного жилищного фонда для решения жилищной проблемы в России.

Ключевые слова доступность жилья, доходы населения, рынок недвижимости, жилищная проблема.

Последние годы государственная политика в мировой практике чаще оценивается с точки зрения защищённости граждан. Основной характеристикой данного вопроса, является удовлетворение жизненных потребностей населения страны, ключевым моментом которого является обеспечение приемлемых жилищных условий.

Обеспечение населения доступным жильём в настоящее время стоит особенно остро в России. В 2010 г. во время мирового финансового кризиса цены на недвижимость стали падать, из этого стало ясно, что в крупных городах страны цены на жилье были необоснованно высоки. В настоящее время рынок жилой недвижимости вышел из состояния стагнации, в связи, с чем цены на жильё выросли во всех регионах страны [1].

В России на современном этапе реформирования жилищной сферы основной задачей государственной жилищной политики стала разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В мировой практике термин «доступность жилья» означает возможность приобретения жилья потребителем.

Рассматривая рост цен на недвижимость в России, следует акцентировать внимание на анализе факторов, определяющих уровень доступности жилья. Способ улучшить условия проживания, остаются изначально сложными, т.к. эти факторы связаны с демографической, социально-экономической характеристикой состояния населения, параметрами бюджетно-нормативной и кредитно-финансовой системы, ценовой и тарифной политикой в сфере жилищного строительства и жилищно-коммунального обслуживания [2].

Анализируя уровень доступности жилья, следует учитывать его возможность свободного приобретения для дальнейшего проживания. При по-

* Студент кафедры Организации и управления в строительстве.

купке недвижимости возникает необходимость содержать и обслуживать данное жильё, неся соответствующие затраты, к которым относятся налоговые отчисления, текущий ремонт, различные виды страхования, оплата коммунальных услуг и некоторые другие. Плата за содержание жилья и коммунальные услуги в условиях роста тарифов являются дополнительной составляющей растущих обязательных платежей, влияющей на оценки потребителей относительно их потенциальных возможностей нести бремя растущих в динамике расходов.

Рассмотрим классификацию факторов, влияющих на доступность жилья для населения [3]. К ним относятся:

1. Факторы домашних хозяйств:

- численность и структура населения страны (число и структура семей);

- уровень средне номинального дохода жилищной обеспеченности;

- средне номинальный доход и ликвидные сбережения.

2. Факторы предложения на рынке жилья:

- объёмы социального (бесплатного) жилья;

- объёмы муниципального жилья, реализуемого с помощью субсидий и различных кредитных схем;

- объёмы жилья, предоставляемого населению на условиях коммерческого найма;

- цены реализации жилья (по себестоимости, коммерческим ценам);

- структура и объёмы жилья, предназначенного для коммерческой реализации.

2. Политические и финансово-экономические факторы:

- объём и параметры субсидирования и кредитования населения государством для покупки жилья;

- объём ресурсов, привлечённых бюджетом и финансовой системой для коммерческого кредитования населения и условия их предоставления;

- объём бюджетных и внебюджетных средств, привлечённых для ремонта муниципального жилого фонда;

- объём средств частных инвесторов, привлечённых для строительства и реализации коммерческого жилья;

- налоги на собственников жилья и их разделения, исходя из требований налогового законодательства;

- тарифы на оплату жилищно-коммунальных услуг (с разделением по типам жилья и уровню дохода);

- политическая, экономическая, законодательная и налоговая стабильность, реструктуризация банковской и финансово-кредитной системы и оценка их влияния на активность операций (населения и инвесторов) на рынке жилья.

Проанализируем фактор «доходы населения», который оказывает существенное влияние на доступность жилья. С одной стороны рост доходов населения ведет к повышению доступности жилья, что следует из формулы расчета коэффициента доступности жилья. С другой стороны рост доходов приводит к увеличению спроса на жилье, это и приводит к росту цен, как на потребительскую корзину, так и на недвижимость, выравнивая, таким образом, изменение фактора «доходы населения» и сглаживая изменения коэффициента доступности жилья [4].

В экономически привлекательных регионах страны доступность жилья, находится на высоком уровне, независимо от доходов населения, что допускает поддерживать баланс между притоком и оттоком населения в данном регионе. Доступность жилья в этом случае, служит регулятором миграции населения между регионами [5]. Таким образом, чем больше экономическая привлекательность региона, тем меньше изменяется коэффициент доступности жилья.

В менее привлекательных экономических регионах (населенных пунктах, городах) цена на жильё определяется затратами на ее строительство. В тоже время доступность жилья напрямую зависит от уровня жизни населения: доходов, сбережений, стоимости постоянных потребительских расходов и т.д.

В экономически привлекательных регионах (населенных пунктах, городах) стоимость жилья во многом зависит и определяется спросом на рынке, при этом с ростом доходов населения, стоимость жилья возрастает, и доступность жилья практически не изменяется.

Таким образом, можно заключить, что в наиболее экономически развитых регионах цена на жильё изначально высока и не зависит от среднего дохода населения. А в менее экономически привлекательных регионах цена определяется затратами на строительство. Однако подавляющая часть населения не может решить самостоятельно жилищную проблему.

В связи с этим, важно отметить, что по итогам 2014 г. объем ввода жилья в России вырос на 15 % и составил 81 млн. м2, однако все еще существенно меньше, чем строилось в период плановой экономики 1986-1987 гг. -порядка 78 млн. м2. В утвержденной правительством РФ государственной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» установлены цифры ввода в эксплуатацию жилья к 2015 г. - 71 млн. м2, к 2020 г. - до 92 млн. м2. Таким образом, к 2015 г. обеспеченность общей площадью жилья на человека в РФ должна составить 25-27 м2, к 2020 г. - 28-35 м2 [6]. Проблема дефицита жилья стояла остро во все времена, так как обеспечение жильем каждой отдельной семьи - первоочередная потребность, без достижения которой нельзя говорить о социальном и экономическом благополучии государства. Развитие многоквартирного строительства в России далеко не в полной ме-

ре соответствует современным потребностям страны - как по количеству вводимого жилья, так и по его качеству. Застройщик, желая получить максимальную прибыль, снижает себестоимость за счет использования менее качественных материалов, а так же привлекая неквалифицированную дешевую рабочую силу со стороны республик бывшего СНГ. Несмотря на это, последние несколько лет отмечается рост объемов жилищного строительства. Однако количество введенных в эксплуатацию метров жилья в целом не решают жилищную проблему основного процента населения [7].

Как показывает практика, на сегодняшний день покупка квартиры для подавляющего большинства населения России за счет собственных средств практически невозможна. Стоимость жилья довольно высока и поэтому новые объекты недвижимости, сданные в эксплуатацию, даже если они относятся к категории экономкласса, еще не являются решением проблемы улучшения жилищных условий для большинства нуждающихся в этом граждан. Ипотечное кредитование, как один из инструментов развития рынка недвижимости, сегодня так же является доступным лишь ограниченной части населения [8]. Помимо классического ипотечного кредитования существует такое понятие, как социальная ипотека. Строительство социального жилья идет невысокими темпами, и очередь на такие квартиры регулярно растет [9]. Социальная ипотека, в сущности, представляет собой программу ипотечного страхования. Особенно отстает массовое строительство доступного, недорогого жилья. Незначительная обеспеченность населения жильем усложняется также отсутствием перспектив для большей части населения в получении жилья, особенно льготным категориям граждан и очередникам. Предоставление бесплатного социального жилья, по данным Госкомстата России, сократилось с 1991 г. по 2013 г. более чем в 6 раз и доступно в настоящее время менее чем 73 тыс. семьям в год. Темп роста инфляции выше, чем рост доходов у населения. При переходе экономики России на рыночные методы хозяйствования формировались изменения, необходимые для создания отечественного рынка жилья. Огромные изменения произошли в структуре источников финансирования строительства [10]. Внебюджетные средства стали основным источником финансирования в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в строительстве жилья. При этом строительство за счет средств бюджетов всех уровней не превышает 15-20 % от общих объемов [11].

Для решения поставленных проблем необходимо в первую очередь сглаживание диспропорции уровня доходов и стоимости жилья. Более того, при текущем состоянии экономики России становится ясно, что стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье.

На наш взгляд, именно арендные дома могут быть доступным жильем для широких категорий граждан, однако, для того чтобы арендный фонд стал системным решением острой социальной проблемы и его строительство сложилось в инвестиционные программы, а не единичные редкие коммерческие проекты, необходимо соблюдение следующих условий:

- проекты арендного жилья должны быть сопоставимы по инвестиционной привлекательности с проектами строительства бизнесцентров, развлекательных комплексов и других объектов;

- инвесторы должны быть уверены в отсутствии резких колебаний на жилищном рынке, при этом органы власти субъектов РФ также могут гарантировать наполняемость арендного жилья и его финансовую устойчивость;

- необходимо уточнение арендных категорий в системе рыночных отношений, требуется детальная проработка нормативно-правовой базы строительства и реконструкции таких объектов.

Список литературы:

1. Бугров О.Б. Жилищная политика и инновационное развитие жилищно-строительной сферы // Экономика и менеджмент инновационных технологий. - 2014. - № 8. - С. 20-23.

2. Бузырев В.В., Селютина Л.Г. Жилищная проблема и пути ее решения в современных условиях. - СПб.: СПбГЭУ 2013. - 335 с.

3. Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. - 2014. - № 8-2 (40). - С. 27-31.

4. Селютина Л.Г. Проблемы оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе в современных условиях. - СПб.: СПбГИЭУ 2002. - 234 с.

5. Петренко Т.Н., Горобец И.К. Перспективы в строительстве доходных домов в России // Гуманитарные научные исследования. - 2014. - № 9 (37). -С. 121-125.

6. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. - 2014. - № 11. - С. 37-41.

7. Чаленко А.В. Жилье для современной российской модой семьи как актуальная социальная проблема // Социосфера. - 2015. - № 2.

8. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. - 2014. - № 1. -С. 374-376.

9. Романюк Г.Д. Развитие рынка жилой недвижимости в регионах России (на примере Санкт-Петербурга) // Современные технологии управления. -2014. - № 6 (42). - С. 56-60.

10. Селютина Л.Г. Комплексные реконструктивно-строительные программы в жилищной сфере мегаполиса // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия «Экономика». - 2014. - № 1 (68). - С. 24-28.

11. Викторов С.К., Кремнев И.С., Ступка К.А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. - 2014. - № 9 (33). -С. 69-74.