CC BY
58
Признание прав на квартиры и нежилые помещения в домах-новостройках в судебном порядке М.В. Силайчев юрист агентства недвижимости «Риэлти-Город», кандидат юридических наук (г. Москва)
Михаил Валерьевич Силайчев, [email protected]
Количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров жилья из года в год не снижается. Между тем создание объекта недвижимости, особенно жилого или смешанного назначения, предполагает необходимость получения большого количества разнообразных документов и согласований на всех этапах строительства. Отсутствие какого-либо из документов может существенно затруднить или сделать невозможным оформление прав на помещения в административном порядке. В таком случае единственным путем для инвесторов является обращение в суд с иском о признании права собственности.
Поскольку судебное оформление права собственности чаще всего осуществляется тогда, когда по каким-либо причинам невозможно получение документов в органах исполнительной власти и местного самоуправления, представитель застройщика (ответчика) при отсутствии иных требований, например о взыскании денежных средств, часто не возражает против удовлетворения иска или даже не является в судебное заседание. Следует констатировать, что в подобных случаях судьи, исследуя материалы дела и признавая право собственности на помещения в домах-новостройках, фактически заменяют собой государственных служащих строительно-надзорных органов.
В настоящей статье будут рассмотрены некоторые проблемные моменты судебных дел о признании права собственности на помещения во вновь построенных домах.
Право, подлежащее применению
Как известно, с 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве). В соответствии с пунктом 2 статьи 1 указанного закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.
Таким образом, законодательно закреплены потенциальные и легальные возможности привлечения инвестиций граждан в строительство. Однако не секрет, что большинство застройщиков, особенно крупных, игнорируют это требование и принимают
денежные средства по иным договорам. Анализ схем позволяет установить, что в настоящее время наиболее часто используются следующие способы:
1) заключение предварительного договора купли-продажи. По такой схеме после ввода дома в эксплуатацию и оформления необходимых документов застройщик заключает с инвестором основной договор;
2) заключение с инвестором договора участия в жилищно-строительном кооперативе. При этом принимающая денежные средства организация не является жилищным кооперативом в смысле жилищного законодательства, поскольку не получает на свое имя разрешение на строительство и не занимается непосредственно строительной деятельностью.
Применительно к указанным договорам Верховный Суд Российской Федерации в преамбуле «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, рекомендовал применять закон об участии в долевом строительстве. Эта рекомендация имеет один существенный недостаток - договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный, не вступивший в силу договор не влечет возникновения прав и обязанностей, в том числе права требовать передачи квартиры или нежилого помещения. В то же время при попытке подать на регистрацию предварительный договор (даже если на такой шаг будет согласен застройщик) в регистрации такого договора с высокой долей вероятности будет отказано на основании абзаца 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (право, сделка не подлежит регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации). Такой строгий подход в случае буквального токования должен влечь отказ в признания права собственности на квартиру, если денежные средства были внесены на основании предварительного договора, поскольку предварительный договор не был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр), а следовательно, не заключен. При этом, как правило, сторонами предварительного договора и не предпринимается попытка подать его на государственную регистрацию, что делает невозможным и доказательство вины застройщика в уклонении от представления документов в регистрирующий орган.
Возможно, в связи с указанным противоречием, исходя из опыта автора настоящей статьи, в случае признания права собственности на помещение в доме-новостройке на основании предварительного или иного не указанного в Законе об участии в долевом строительстве договора суды общей юрисдикции далеко не всегда указывают в мотивировочной части решений нормы этого закона (кроме споров о взыскании неустойки). Ссылка в решениях по таким спорам чаще делается на общие нормы законодательства об инвестиционной деятельности.
В связи с изложенным более правильным представляется подход арбитражных судов, представляющих предварительный договор купли-продажи помещений в строящемся доме как договор купли-продажи будущей вещи с условием о предоплате (пункт 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Напомним, что возможность заключения договоров купли-продажи на
имущество, отсутствующее у продавца, допускается пунктом 2 статьи 455 ГК РФ.
Привлечение денежных средств юридических лиц в любые объекты недвижимости, а также привлечение денежных средств граждан в строительство нежилых помещений, в том числе так популярных сейчас «апартаментов», может легально осуществляться на основании иных договоров, не упомянутых в Законе об участии в долевом строительстве.
Признание права собственности на основании предварительного договора
Как мы уже отмечали, основной альтернативой договору участия в долевом строительстве, предлагаемой застройщиками, является предварительный договор. Несмотря на то, что само по себе подобное оформление отношений между застройщиком и инвестором не является препятствием для признания права собственности, предварительный договор имеет ряд существенных нюансов, которые следует учитывать при обращении в суд. Рассмотрим основные особенности такого договора.
Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, следовательно, нет гарантии отсутствия «двойных продаж». Кроме того, застройщики не распространяют на предварительный договор недавно введенную систему обязательного страхования неисполнения обязательств по передаче помещения. Тем не менее на практике препятствиями для признания права собственности чаще могут быть следующие обстоятельства.
Прежде всего, во многих предварительных договорах не указывается точный срок, когда должен быть заключен договор купли-продажи с передачей помещения инвестору, в том числе срок может определяться периодом времени после оформления права собственности застройщика на помещение, что также не является заранее известной датой, что можно считать противоречащим статье 157 ГК РФ, предусма-
тривающей возникновение обязательств в зависимости от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. Регистрация права собственности застройщика на помещение в строящемся доме таким обстоятельством считаться не может, так как во многом зависит от воли застройщика, который самостоятельно решает, когда подавать документы в регистрирующий орган.
При отсутствии четкого срока ставится под сомнение сам факт нарушения права инвестора, так как обязанность передать объект и содействовать в оформлении документов суд может счесть не наступившей.
Для предотвращения подобного возражения ответчика или суда целесообразно дополнительно направить в адрес ответчика предложение заключить основной договор и подать его в регистрирующий орган, представив в суд доказательства отправки таких требований. Дополнительно может быть представлено доказательство явки инвестора в указанное в предложении место и время, например свидетельство нотариуса о присутствии лиц в помещении нотариальной конторы или талон электронной очереди Росреестра либо многофункционального центра.
Аргументацией несоблюдения застройщиком срока передачи помещения и оформления может быть ссылка на статью 314 ГК РФ, в соответствии с которой обязательство, не исполненное в разумный срок, а равно обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, должник обязан исполнить в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. В связи с этим при отсутствии в предварительном договоре срока исполнения также целесообразно дополнительно направить в адрес застройщика требование исполнить обязательство.
Препятствием для признания права собственности на помещение в доме-новостройке на основании предварительно-
го договора может быть и норма пункта 6 статьи 429 ГК РФ, в соответствии с которой обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Поскольку, как правило, после заключения предварительного договора какие-либо дополнительные требования заключить договор купли-продажи не направляются, застройщик может заявить в суде, что обязательства по передаче помещения прекращены и имеются только обязательства по возврату неосновательного обогащения - полученных денежных средств. Учитывая рост цен с повышением строительной готовности объекта, а также уровень инфляции, такой вариант для истца будет не самым лучшим.
Как указано ранее, срок заключения основного договора сторонами часто не предусматривается, что дает возможность считать, что основной договор должен быть заключен уже через год после подписания предварительного договора, что явно не соответствует средним срокам строительства.
Для предотвращения такого развития событий целесообразно при инвестировании денежных средств по предварительному договору всегда направлять в адрес продавца дополнительное требование заключить основной договор, например, заказным письмом следующего содержания: «Предлагаю заключить договор купли-продажи помещения по адресу ... на условиях предварительного договора. Прошу сообщить мне дату, время и место заключения основного договора».
В случае если подобное требование не было направлено и ответчик или суд настаивает на том, что действие предварительного договора прекращено, то следует указать на наличие в предварительном договоре всех существенных условий:
• местоположение;
• стоимость помещения;
• оплата договора;
• сущность договора, хоть и поименованного как предварительный, но фактически являющегося инвестиционным договором или договором участия в долевом строительстве.
Различие подходов судов общей юрисдикции и арбитражных судов к признанию права собственности
В случае оформления прав на жилые и нежилые помещения в доме-новостройке следует учитывать, что вынесение решения основано в том числе на усмотрении судьи, и, следовательно, отсутствует стопроцентная гарантия получения положительного решения.
Мы уже указывали одно из различий в подходах судов общей юрисдикции и арбитражных судов к вопросу о признании права собственности на помещения в домах-новостройках. Такое различие прослеживается и при рассмотрении конкретных дел. Можно отметить, что судьи арбитражных судов часто допускают больше свободы в толковании и применении норм материального права, тогда как в судах общей юрисдикции при спорах о новостройках в основном принимаются стандартные, «шаблонные» решения.
Например, по рассматриваемому в арбитражном суде города Москвы делу № А40-85065/08-105-450 суд решением от 10 апреля 2009 года отказал в удовлетворении иска о признании права собственности на квартиру, расположенную в доме по адресу: Москва, просп. Маршала Жукова, д. 76, корп. 2. При этом ответчик -застройщик объекта не возражал против удовлетворения иска. Судом было указано, что последствием выполнения соинве-стором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально-определенной части в объекте инвестиций,
однако не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций. Обязанность инвестора по передаче соинвестору определенного в договоре соинвестирования объекта возникает после определения размера причитающейся инвестору доли (с учетом положений инвестиционного законодательства и имеющихся соглашений сторон) и выдела в натуре доли инвестора. Поскольку доля инвестора в строящемся объекте не была выделена в натуре, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.
Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции - Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 25 июня 2009 года № 09АП-9882/2009-ГК по делу № А40-85065/08-105-450 указал, что в удовлетворении иска о признании права собственности отказано правомерно, так как стороны инвестиционного контракта, обладающие правом долевой собственности в отношении спорного объекта, его раздел в натуре посредством составления акта о реализации инвестиционного проекта не производили, то есть к соглашению о выделе в натуре своей доли из общего имущества не пришли.
Таким образом, отсутствие акта реализации инвестиционного контракта суды сочли достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. При этом следует отметить, что соинвестор не может как-либо повлиять на составление такого акта, так как он составляется не с соинвестором, что делает практически невозможной защиту нарушенных прав.
В то же время в Хорошевском районном суде города Москвы (суд общей юрисдикции по месту нахождения указанного объекта) все споры о признании права собственности закончились удовлетворением требований истцов.
В связи с изложенным можно сказать, что недавнюю реформу по объединению высших судов можно только приветство-
вать. Однако различие подходов судов к решению вопроса признания права собственности следует учитывать, например, если истцом является индивидуальный предприниматель. В этом случае целесообразным может оказаться сокрытие статуса индивидуального предпринимателя для рассмотрения дела в суде общей юрисдикции.
Внесение государственной пошлины по спорам о признании права собственности
В силу положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации перед обращением в суд истец обязан уплатить государственную пошлину, которая определяется как процент от цены иска - стоимости спорного помещения.
Согласно статье 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) максимальный размер государственной пошлины составляет 60 000 рублей для дел в судах общей юрисдикции и 200 000 рублей для дел, рассматриваемых в арбитражных судах. При этом, учитывая положения пункта 3 статьи 333.36 НК РФ, по делам о защите прав потребителей, если цена иска превышает 1 000 000 рублей (что применимо практически ко всем спорам о признании прав на квартиры), то государственная пошлина уменьшается на сумму пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей. Таким образом, если речь идет о признании права собственности на имущество, используемое для личных, семейных нужд, и не связанное с извлечением прибыли, например на квартиру или гараж, машиноместо, то максимальный размер государственной пошлины составит для гражданина 46 800 рублей. Учитывая стоимость помещений, особенно на столичном рынке недвижимости, при таком исчислении размер государственной пошлины приближен к максимальному.
Тем не менее величина судебных расходов часто является существенной для
истца. В связи с этим истец может просить у суда предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины, по правилам налогового законодательства. Также истец не лишен права ходатайствовать об определении предварительного размера государственной пошлины на основании подпункта 9 пункта 1 статьи 333.20 НК РФ. Мотивировкой для такого ходатайства может быть отсутствие сведений об инвентаризационной стоимости спорного помещения и о его рыночной цене, которая отличается от цены на момент инвестирования. Разумеется, удовлетворение подобных ходатайств не гарантируется и связано с судебным усмотрением.
Следует отметить, что после принятия искового заявления выявленная неуплата или недоплата государственной пошлины не является основанием для приостановления производства по делу или отказа в иске, то есть такое обстоятельство не препятствует рассмотрению дела.
Как указано ранее, в делах о признании права собственности на объект недвижимости в доме-новостройке довольно часто отсутствует элемент спора. При отсутствии иных требований, например о взыскании неустойки или расходов на устранение недостатков в передаваемом помещении, представитель застройщика, получившего денежные средства за недвижимость, как правило, не возражает против удовлетворения иска. Однако размер государственной пошлины, которая взыскивается с ответчика в случае признания права собственности (причем, как следует из положений процессуального законодательства, для этого не обязательно ходатайство истца), может стать дополнительным мотивом для ответчика-застройщика не признавать иск или создавать иные препятствия для быстрого разрешения дела.
Таким образом, при обращении в суд истцу целесообразно использовать все имеющиеся процессуальные возможности для уменьшения размера уплачиваемой государственной пошлины.
Признание права собственности на нежилые помещения
Одной из проблем признания права собственности на нежилые помещения является идентификация объекта недвижимости. Если квартиры, гаражи, машиноместа, как правило, имеют нумерацию, не меняющуюся в процессе строительства, и определенное в договоре местоположение (слева направо от лифта или входа на этаж), то прочие помещения - торговые, складские, сервисные - чаще всего такими характеристиками не обладают. Номер таким помещениям присваивается только при проведении обмеров, при технической инвентаризации построенного здания. В связи с этим при формулировании исковых требований дополнительные затруднения может вызвать описание нежилого помещения, права на которые требуется признать, и указание адреса такого объекта.
Таким образом, для подтверждения характеристик объекта целесообразно представить документ-описание - кадастровый паспорт. Поскольку на момент обращения в суд кадастровый номер или номер помещения на поэтажном плане может быть неизвестен, заказать кадастровый паспорт может оказаться затруднителено. Номер помещения можно узнать у застройщика или в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн» официального сайта Росреестра www.ros-reestr.ru (ссылка расположена слева внизу на стартовой странице сайта).
Если эти меры не помогли, то можно попробовать заказать кадастровые паспорта на случайно выбранные по номерам помещения в здании - часто на поэтажном плане, прилагаемом к кадастровому паспорту, обозначаются не только запрашиваемое, но и соседние помещения.
Если детальные характеристики помещения установить не удалось или кадастровый учет объекта не осуществлялся, то можно ходатайствовать о представлении по судебному запросу копий документов ка-
дастрового или инвентаризационного дела. Однако в этом случае следует просить суд как можно более детально описать помещение, сведения о котором запрашиваются, и быть готовым к тому, что по такому описанию местоположение объекта установить все равно не удастся.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1 . Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
2. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 года.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.
5. О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ.
6. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54.
7. Решение арбитражного суда города Москвы делу № А40-85065/08-105-450 от 10 апреля 2009 года.
8. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2009 года № 09АП-9882/2009-ГК по делу № А40-85065/08-105-450.
9. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-Ф3.
10. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ.
11. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. URL: www.rosreestr.ru
12. Официальный сайт Арбитражного суда города Москвы. URL: www.msk.arbitr.ru
13. Официальный сайт ГАС «Правосудие». URL: www.sudrf.ru
УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!
Предлагаем вашему вниманию новое учебное пособие для вузов «ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ» автора
А.В. Пылаевой
Пособие представляет интерес для оценщиков, финансистов, работников налоговой службы, специалистов финансовых служб органов местного самоуправления, применяющих результаты кадастровой оценки недвижимости в налогообложении. В учебном пособии исследуются история развития и процесс становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, обобщена эволюция формирования понятий и основ кадастровой оценки недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки недвижимости.
Электронная версия издания размещена на сайте электронной библиотеки Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета http://www.bibl.nngasu.ru/electronic%20 resources/uch-metod/economy_trade/851493.pdf и доступна всем желающим.
Заказать и приобрести монографию можно по тел.: +7 (831) 467 89 02; 467 89 03; 467 89 04, 467 89 05. Контактное лицо - Киреева Наталья Анатольевна
A.B. Пылаева
ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
I ШЫ^
л, \1С Y .у ' ■■ -----
¿."СГ-М. %
Учебное пособие
* * *
