CC BY
219
ПРИВАТИЗАЦИЯ ЗЕМЛИ В СФЕРЕ АГРАРНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Н.И. Кресникова, к.э.н., ведущий науч. сотр. Всероссийского института аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова
Одним из приоритетных направлений инновационной деятельности в сфере аграрных земельных отношений является приватизация земли. Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - ФЗ № 101) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения касается участков, не предоставленных в частную собственность гражданам или физическим лицам, но, возможно, используемых ими на праве постоянного (бессрочного) пользования. Как известно, на таком праве земельные участки, в том числе из земель сельскохозяйственного назначения, могли предоставляться лицам (физическим, юридическим) до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (до октября 2001 г.).
В сельском хозяйстве приватизация земли - это отчуждение земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственности граждан и (или) юридических лиц. Некоторые авторы считают, что приватизация земель сельскохозяйственного назначения фактически была проведена еще до введения в действие ФЗ № 101 благодаря созданию специально для
этого института общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения [2, с. 27]. По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, в настоящее время в Российской Федерации частная собственность установлена только на часть земель сельскохозяйственного назначения [1, с. 60]. Теоретическая возможность частичной приватизации земли в аграрной сфере подтверждена фактически сложившимся распределением в стране земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности (табл. 1).
Как известно, не все субъекты Российской Федерации приватизировали сельскохозяйственные угодья в период активных земельных преобразований, которые начинались в 90-х гг. прошлого столетия. Некоторые из таких субъектов только сейчас начали реализовывать мероприятия по приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Для этого принимаются специальные региональные законы, упорядочивающие земельные отношения, возникающие в связи с предоставлением гражданам и юридическим лицам сельскохозяйственных угодий на праве собственности (включая общую собственность).
1. Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности на 1.01.2007 г.
Земли сельскохозяйственного назначения В том числе находящиеся в собственности
государственной и муниципальной граждан юридических лиц
млн га % млн га % млн га % млн га %
402,6 100 276,5 68,7 120,3 29,9 5,7 1,4
Так, в Законе Республики Бурятия от 11 мая 2006 г. № 1636-111 «О предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков или земельных долей из земель сельскохозяйственного назначения в Республике Бурятия» закреплены нормы бесплатного предоставления гражданам сельскохозяйственных угодий на праве общей собственности. В данном законе определен перечень физических лиц, имеющих право на получение земельной доли, установлен порядок определения ее размера и правила предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в фонде пе-
рераспределения земель. А например, в Республике Алтай принят Закон от 9 июля 2004 г. № 34-РЗ «О бесплатном предоставлении в собственность граждан земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения Республики Алтай». В нем закреплены нормы по регулированию земельных отношений, связанных с бесплатным предоставлением гражданам земельных долей в праве общей собственности на земельный участок из сельскохозяйственных угодий, приобретенных в свое время сельскохозяйственными организациями на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Субъекты Российской Федерации устанавливают различные даты начала приватиза-
ции земель сельскохозяйственного назначения на своих территориях (табл. 2). Обычно норма регионального закона, устанавливающая момент начала приватизации земельных участков из государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения, не ограничивает срок приобретения гражданами, осуществляющими деятельность по ведению кресть-
янского (фермерского) хозяйства, а также сельскохозяйственными организациями права собственности на земельные участки, которыми они распоряжаются на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Кроме того, встречаются случаи моратория на приватизацию некоторых сельскохозяйственных угодий.
2. Субъекты Российской Федерации, сгруппированные по срокам начала приватизации земельных участков из государственных или муниципальных земель сельскохозяйственного
назначения
Группа Сроки начала приватизации сельскохозяйственных земельных участков, закрепленные в земельном законодательстве субъектов Российской Федерации Наименование субъектов Российской Федерации, входящих в каждую группу
I С момента или через один год после вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории региона Ивановская, Калужская, Кемеровская, Курская, Московская, Мурманская, Нижегородская, Орловская, Ростовская, Рязанская, Самарская*****, Сахалинская, Тамбовская**** области; Пермский край; республики: Бурятия*, Коми, Карелия
II До 1 января 2004 г. - 1 декабря 2006 г. Белгородская, Вологодская, Воронежская, Владимирская, Иркутская, Липецкая***, Новгородская, Пензенская, Псковская, Свердловская, Смоленская, Ульяновская области; Приморский край; республики: Башкортостан, Удмуртская
III 1 января 2007 г. - 1 января 2010 г. Брянская, Самарская области; Республики: Алтай, Бурятия**, Ингушетия, Марий Эл
ІУ С момента возникновения права государственной и муниципальной собственности на земельные участки Астраханская область
У Через десять лет после вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории региона Волгоградская, Новосибирская области
VI 1 января 2029 г. Липецкая область* ***
УН Через 49 лет с момента вступления в силу или со дня официального опубликования регионального закона Курганская область; Алтайский, Краснодарский, Ставропольский края; республики: Дагестан, Северная Осетия - Алания, Калмыкия, КабардиноБалкарская
VIII В региональном законе конкретный срок не указан Калининградская, Кировская, Костромская, Саратовская области; Чувашская Республика; Хабаровский край; Корякский автономный округ
* Только для граждан. ** Только для юридических лиц, у которых земельные участки из государственных или муниципальных земель сельскохозяйственного назначения находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования. *** Для случаев предоставления земельных участков с целью размещения производственных объектов сельскохозяйственного назначения. **** На возмездной (платной) основе. *****Для земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении, а также в аренде с правом выкупа в соответствии с договорами, и при предоставлении легитимным гражданам на праве общей собственности в случае приватизации сельскохозяйственных организаций.
В частности, согласно Закону Республики Калмыкии от 25 апреля 2003 г. № 319-11-3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями по состоянию на 22 февраля 2007 г.) привати-
зации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые отгонными пастбищами. Такие пастбища могут быть переданы
гражданам и юридическим лицам только в аренду на срок не менее пяти лет. Такое же положение в отношении отгонных пастбищ принято и в некоторых других субъектах Российской Федерации (например, в КабардиноБалкарской Республике). В Мурманской области не подлежат приватизации земельные участки, занятые оленьими пастбищами. Такие участки предоставляются гражданам и юридическим лицам в аренду. Границы этих участков устанавливаются путем их описания и на местности не закрепляются. Как правило, с целью приватизации сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственных организациях создаются специальные комиссии, в состав которых включаются представители органов местного самоуправления, администраций самих организаций, трудовых коллективов. Именно эти комиссии организуют в соответствии с федеральными и областными законами проведение инвентаризации сельскохозяйственных угодий, а также определяют размеры земельных долей. Они составляют списки граждан, имеющих право на получение таких долей. В обязанности указанных комиссий входит и подготовка необходимых документов с последующей их передачей в органы, принимающие решение о предоставлении земельных участков в собственность и осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Не все земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приватизируются обязательно в сроки, установленные региональным законом. Для некоторых из них вводятся исключения. Например, в Краснодарском крае начало приватизации земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлено через 49 лет после вступления 28 января 2003 г. в силу статьи 21 Закона Краснодарского края «Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае». Однако в порядке исключения в соответствии с указанной статьей уже приватизированы или приватизируются сельскохозяйственные земельные участки, предоставленные на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения сельскохозяйственным организациям, а также гражданам, ведущим крестьянское (фермерское) хозяйство. Такая же норма действует в отношении переданных в аренду гражданину или юридическому лицу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по истечении трех лет с момента заключения договора аренды (при условии надлежащего использования таких земельных участков), а так-
же применительно к некоторым другим сельскохозяйственным земельным участкам.
В Алтайском и Ставропольском краях датой начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения официально определена 1 января 2052 г. Однако в установленных федеральным и краевым земельным законодательством случаях такие земли уже сейчас могут предоставляться в собственность: а) бесплатно гражданам, б) путем переоформления права постоянного (бессрочного) пользования специализированным сельскохозяйственным организациям.
В ряде субъектов Российской Федерации сроки начала приватизации дифференцированы в зависимости от вида правового пользования землями сельскохозяйственного назначения. Например, в соответствии с Законом Нижегородской области «Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области» такая приватизация начинается:
1) в отношении сельскохозяйственных земельных участков, используемых гражданами на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, - с момента вступления в силу указанного закона;
2) применительно к землям сельскохозяйственного назначения, переданным юридическим и физическим лицам в аренду, - по истечении трехлетнего срока аренды при условии выполнения арендатором всех требований арендного договора;
3) в отношении земельных участков, используемых юридическими лицами на праве постоянного (бессрочного) пользования, - с момента объявления о продаже таких участков согласно утверждаемым в установленном порядке планам области по приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
А в соответствии с Законом Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» бесплатная однократная приватизация гражданами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения должна была быть осуществлена до 1 января 2008 г. Сельскохозяйственные земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут передаваться в аренду в установленном федеральным законодательством порядке религиозным объединениям, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям аграрного профиля для осуществления сельскохозяйственного производства, а гражданам - для сенокошения и выпаса скота. При этом выкуп арендуемых
указанными субъектами земельных отношений участков в собственность не допускается.
Момент начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения определен не во всех региональных законах. Так, нет соответствующей статьи в Законе Хабаровского края «Об особенностях регулирования отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Хабаровского края».
Юридические и физические лица не могут осуществлять большинство сделок на земельном рынке с неприватизированными земельными участками, так как последние ограничены в обороте. Положения законов субъектов Российской Федерации о приватизации земли действуют в отношении тех земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, которые не были приватизированы ранее. В целом приватизация сельскохозяйственных земельных участков должна осуществляться в соответствии с Федеральным законом
от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и земельными законами субъектов Российской Федерации. Поскольку федеральное земельное законодательство не ограничивает субъекты Российской Федерации в установлении ими даты начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения на территории того или иного региона, темпы приватизации земель сельскохозяйственного назначения в стране во многом зависят от динамики ее протекания на местах.
Выражением осуществления в стране лишь частичной приватизации земли является наличие в регионах двух основных типов собственности на земли сельскохозяйственного назначения - это государственная собственность и частная. Как показывают данные табл. 3 и 4, они уживаются вместе, и пока трудно говорить о том, какая из них берет верх [3].
3. Динамика площади государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения в федеральных округах РФ, млн га
Федеральный округ Площадь государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения Изменение площади (±)
2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2003 г. к 2002 г. 2004 г. к 2003 г. 2005 г. к 2004 г. 2006 г. к 2005 г. 2006 г. к 2002 г.
Центральный 16,02 16,06 16,16 16,35 16,63 + 0,04 + 0,10 + 0,19 + 0,28 + 0,61
Северо-Западный 31,26 30,82 30,77 30,78 30,75 - 0,44 - 0,05 + 0,01 - 0,03 - 0,51
Южный 23,60 23,72 23,94 23,92 23,91 + 0,12 + 0,22 - 0,02 - 0,01 + 0,31
Приволжский 27,34 27,19 27,34 27,50 27,27 - 0,15 + 0,15 + 0,16 - 0,23 - 0,07
Уральский 39,93 40,17 39,88 39,88 39,88 + 0,24 - 0,29 0,00 0,00 - 0,05
Сибирский 70,02 61,82 69,14 69,31 69,73 - 8,20 + 7,32 + 0,17 + 0,42 - 0,29
Дальневосточный 67,68 67,81 67,84 68,06 68,35 + 0,13 + 0,03 + 0,22 + 0,29 + 0,67
В некоторых федеральных округах (Северо-Западном, Уральском, Сибирском, Дальневосточном) основная площадь земель сельскохозяйственного назначения находится в государственной и муниципальной собственности, а в частной - лишь небольшая часть таких земель. Напротив, в Центральном и Приволжском федеральных округах превалирует по площади частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Однако в Центральном федеральном округе отмечается выраженная тенденция перехода части таких земель в государственную собственность. В частности, за пять наблюдаемых лет (2002-2006) общая площадь государственных земель сельскохозяйственного назначения в этом округе прибавилась на 61 тыс.
га. За этот же период площадь таких земель, находящихся в частной собственности, снизилась на 37 тыс. га. Примерно в равных долях представлены оба указанных типа собственности на земли сельскохозяйственного назначения в Южном федеральном округе.
Следует заметить, что на перемену структуры собственности на землю оказывают влияние и перемещение в категорию земель сельскохозяйственного назначения угодий из фонда перераспределения земель, который был сформирован в составе земель запаса еще до введения в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, а также другие земельные трансформации.
4. Динамика площади частных земель сельскохозяйственного назначения в федеральных округах РФ, млн га
Федеральный округ Площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности Изменение площади (±)
2002 г. 2003 г. 2004 г. 2005 г. 2006 г. 2003 г. к 2002 г. 2004 г. к 2003 г. 2005 г. к 2004 г. 2006 г. к 2005 г. 2006 г. к 2002 г.
Центральный 23,44 23,42 23,45 23,29 23,07 - 0,02 - 0,03 - 0,16 - 0,22 - 0,37
Северо-Западный 4,43 4,53 4,54 4,56 4,62 + 0,10 + 0,01 + 0,02 + 0,06 + 0,19
Южный 22,16 22,16 22,24 22,36 22,43 0,00 + 0,08 + 0,12 + 0,07 + 0,27
Приволжский 31,78 32,04 32,04 32,06 32,28 + 0,26 0,00 + 0,02 + 0,22 + 0,50
Уральский 9,64 9,64 9,65 9,66 9,66 0,00 + 0,01 + 0,01 0,00 + 0,02
Сибирский 31,24 31,64 31,68 31,56 31,71 + 0,40 + 0,04 - 0,12 + 0,15 + 0,47
Дальневосточный 2,20 2,13 2,31 2,28 2,26 - 0,07 + 0,18 - 0,03 - 0,02 + 0,06
С позиций приватизации земель сельскохозяйственного назначения всю совокупность федеральных округов можно разделить на три разные группы. Их классификацию целесообразно произвести на основе сопоставительного анализа нормативных положений регионального земельного законодательства (в частности, установленных сроков начала приватизации земель сельскохозяйственного назначения на территории субъектов Российской Федерации) и экономических данных, характеризующих структурные соотношения земельной собственности.
В первой (активной) группе более 50% земель сельскохозяйственного назначения каждого федерального округа, входящего в состав такой группы, находится в частной собственности граждан и юридических лиц, сюда включены Центральный и Приволжский федеральные округа.
Вторая (инертная) группа представлена Южным федеральным округом, в котором частных и государственных земель сельскохозяйственного назначения примерно поровну, а сроки их приватизации в большинстве субъектов Российской Федерации отодвинуты на 49 лет. Этот округ занимает промежуточное положение между первой и третьей группами данной классификации.
Наконец, у представителей третьей (пассивной) группы основная часть земель сельскохозяйственного назначения (более 50%) находится в государственной и муниципальной собственности. Это Северо-Западный, Уральский, Сибирский и Дальневосточный федеральные округа.
Таким образом, на региональном уровне и в целом по стране сложились условия частичной и постепенной приватизации земель сельскохозяйственного назначения, которые характерны для трансформационного земельного строя.
Источники
1. Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году / Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. - М.: Роснед-вижимость, ФГУП «Земля», 2007. - 238 с.
2. Мазуров, А.В. и др. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / А.В. Мазуров, В.В. Нахратов, В.Э. Чуркин. - М.: Частное право, 2006. - 208 с.
3. Сборник сведений о состоянии и использовании земель в федеральных округах Российской Федерации в 2006 году / Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. - М.: Роснедвижи-мость, 2007. - 503 с.
ИНВЕСТИЦИИ КАК ФАКТОР ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УГОДИЙ
Н.А. Волкова, к.э.н., проф., Ю.В. Матвеева, асп. Пензенской государственной сельскохозяйственной академии
Агропромышленный комплекс Пензенской области располагает земельным фондом, позволяющим при правильном использовании производить сельскохозяйственную продукцию, не только обеспечивающую потребности
населения области, но и позволяющую часть продукции реализовывать за ее пределы. Производство продукции после 1990 г. падало; если в 1990 г. было получено 2 049 тыс. т зерна, то в 2006 г. - всего 896,2 тыс. т или менее чем в
