CC BY
55
Приватизация объектов нежилого фонда, принадлежащих городу на правах собственности
А.Н.Голубев
заместитель руководителя специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы
Анализ состояния российской экономики [8] выявил такие проблемы в управлении национальным имуществом как несогласованность проводимых экономической, структурной и административной реформ, недостаточность их ориентации на достижение конечных экономических и социальных целей.
Также недостаточна эффективность продажи государственного имущества в процессе его приватизации и сбора арендных платежей от использования земельных участков, зданий и строений [7]. Существует недооценка опасности поспешного снятия защитных механизмов с недостаточно конкурентоспособной экономики на открытых товарных и финансовых рынках и ограничения возможности адаптации отечественной экономики к требованиям и правилам мировой экономики.
Большинство исследователей рассматривает приватизацию как соподчиненный процесс разгосударствлению, дерегулированию экономики, как процесс передачи, делегирования прав собственности государством иному собственнику, который потенциально способен использовать ее более эффективно и рационально, преследуя при этом частные или коллективные экономические интересы. Во всех случаях процесс приватизации регулируется государством, которое признает равенство (перед законом) всех форм собственности и субъектов хозяйствования.
Следует учитывать, что развитие предпринимательства, формирование его имущественной базы - длительный, эволюционный процесс. Во-первых, этот процесс связан с развитием городов, с формиро-
ванием институтов предпринимательства в национальной экономике. Во-вторых, необходимо учитывать ресурсные возможности развития городской инфраструктуры, строительных мощностей и мощностей реконструкции жилого и нежилого фондов. В-третьих, требуются мотивационные и организационно-экономические условия становления и развития субъектов хозяйствования.
В российскую бюджетную систему за пятнадцать лет приватизации (1993-2007 годы) поступило около 24,6 миллиарда долларов. В период с 1993 по 1997 год основными способами приватизации, установленными Законом РСФСР от 3 июля 1991 года [1], были акционирование, выкуп арендованного имущества (см. табл. 1). В период с 1998 по 2002 год способы приватизации, после принятия Федерального закона от 21 июля 1997 года [2], изменились - акционирование уступает место продаже государственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческих конкурсах, значительную роль начинают играть продажа и перепродажа акций открытых акционерных обществ (ОАО), созданных в процессе приватизации.
Начиная с 2002 года, после принятия Федерального закона от 21 декабря 2001 года [3], основным способом приватизации стало преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества и продажа имущественных комплексов государственных и муниципальных предприятий на аукционах, конкурсах посредством публичного предложения и без объявления цены.
Таблица 1
Структура приватизированных имущественных комплексов по способам приватизации в 1993-2007 годах1
Способы приватизации Год
1993 1994 1998 2000 2004 2005 2006 2007
Приватизировано всего, в том числе по способам: 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
акционирование 31,1 44,8 - - - - - -
продажа акций ОАО, созданных в процессе приватизации 15,8 8,5
выкуп арендованного имущества 29,5 20,8 7,1 18,0 0,2
Продажа имущественных комплексов всего 36,7 28,4 76,1* 73,0* 17,5 19,1 13,1 15,9
в том числе: на аукционах 6,3 4,4 9,5 10,4 7,3 6,6
на конкурсах 30,4 24,0 - - 4,0 7,7 5,4 8,0
посредством публичного предложения 3,2 1,0 0,2 1,0
без объявления цены - - - - 0,8 - 0,2 0,3
Другие формы 2,7 6,0 1,0 0,5 82,5** 80,7** 86,9** 84,1**
* В том числе продажа имущества ликвидируемых и ликвидированных предприятий (1998 год -6,0 процента, 2005 год - 5,0 процента), недвижимости (1998 год - 47,6 процента, 2000 год - 56,7 процента), земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных предприятий (1998 год - 4,0 процента, 2000 год - 3,4 процента).
** Преобразование унитарных предприятий в открытые акционерные общества.
Оценка приватизации государственного и муниципального имущества различна. С одной стороны, отмечается, что государство не сумело направить в бюджетную систему эквивалентные стоимости имущества, хотя были проданы самые высокодоходные активы, частный сектор не сумел компенсировать падение производства и бюджета [6]. Приватизация осуществлялась поспешно, без надлежащей экономической и организационной подготовки [4].
С другой стороны, приватизация государственной и муниципальной собственности позволила расширить имущественную базу предпринимательства и привлечь частный (акционерный) капитал. Она выступает одним из факторов вхождения страны в постиндустриальную цивилизацию, в систему международной конкуренции [7].
На наш взгляд, следует согласиться с мнением доктора экономических наук, профессора Б. Плышевского, считающего, что вопрос о том, какая форма собственности (государственная или частная) более эффективна и предпочтительна, в общей постановке не разрешим. В определенных границах в рыночной экономике допустимы и оправданы обе формы собственности, при хорошем управлении каждая из них может быть вполне эффективной, в том числе и в сфере реальной экономики [11, с. 160, 161].
Какие же условия необходимы для повышения эффективности государственной и частной форм собственности?
Во-первых, согласованность проводимой экономической, структурной и административной реформ по стратегическому замыслу, методам и срокам их осущест-
1 Российский статистический ежегодник. 2005. С. 349, 364, 369;
Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008. С. 186-188.
вления. Обеспечение макроэкономической сбалансированности, включая формирование и функционирование имущественноземельного комплекса в национальной и региональной экономике.
Во-вторых, осуществление приватизации государственного и муниципального имущества в соответствии с уточненной концепцией управления и защиты собственности, программного регулирования сроков и методов продажи имущества, осуществления воспроизводственной политики при формировании имущественной базы Российской Федерации и регионов, координации деятельности органов управления имущественно-земельным комплексом в регионах.
В-третьих, постоянный мониторинг объектов недвижимости и субъектов хозяйствования, изучение инновационного отечественного и мирового опыта в области приватизации, аренды, концессий, акционирования предприятий.
Организация постоянного мониторинга объектов недвижимости и субъектов хозяйствования предполагает отслеживание процессов слияния и поглощения, банкротства, институциональных преобразований на рынке недвижимости. Преобразование форм собственности должно учитывать содержательную сторону права собственности, ее защищенность от несанкционированного вмешательства третьих лиц. Представляется актуальным уточнить государственную политику в сфере статистики учета различных форм собственности, от состояния которой зависит качество принимаемых решений о приватизации государственного и муниципального имущества и национализации частного (акционерного) капитала и имущества.
Приведем два примера противоречивой оценки удельного веса государственной собственности в Российской Федерации. Выступая на заседании Российско-немецкого круглого стола в октябре 2007 года [10] председатель Комитета Государственной Думы по собственности В.С. Плескачевский отметил, что в государственной собственности на-
ходится более 75 процентов имущества, включенного в гражданские правоотношения. Результаты исследований в сфере экономики [5] показывают, что в государственной собственности находится 9-10 процентов имущества.
Наличие резкой дифференциации в оценке государственной собственности свидетельствует как об отсутствии комплексной статистики, так и о различной методологии к подходу оценки структуры национального имущества. Официальное издание Федеральной службы государственной статистики «Россия в цифрах. 2008» [12] дает статистику элементов национального богатства, распределения предприятий и организаций по формам собственности, среднегодовой численности занятых в экономике по формам собственности. Данные таблицы 2 о распределении предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам собственности показывает, что в настоящее время государственная и муниципальная виды собственности зафиксированы на уровне 8,6 процента (к итогу) по показателю числа предприятий (404,4 тысячи) и 32,0 процента по показателю среднегодовой численности (21 656 тысяч человек).
Таким образом, по состоянию на 1 июля 2008 года государственный и муниципальный секторы по числу занятых и числу рабочих мест составляют 1/3 в национальной экономике.
В целом за пятнадцатилетний период число занятых в государственном и муниципальном секторе сократилось с 49 660 до 21 656 тысяч человек, то есть на 28 004 тысячи человек, или на 56 процентов. Число занятых в частном секторе за этот период увеличилось с 13 887 до 38 221 тысячи человек, то есть на 24 334 тысячи человек, или в 2,75 раза. При этом следует учитывать распределение занятых и особенности функционирования персонала, необходимость создания нормальных условий труда, снижение текучести кадров. По итогам социологического опроса респондентов, ищущих работу, большинство из них (42,5%) ищут работу, поскольку имеющаяся их не
удовлетворяет. Основные причины неудовлетворенности работы - низкая оплата труда (54,9%), бесперспективность (24,1%), регулярные высвобождения работников (10,7%). Среди других причин респонденты выделяли обман со стороны работодателя при приеме на работу, несоответствие рабочего места предпочтениям работника [9].
Организация статистического учета предприятий и имущественно-земельных блоков, их массовая инвентаризация и оценка, как показывают зарубежный и отечественный опыт, позволяют уменьшить возможность возникновения конфликтных ситуаций при осуществлении операций аренды и продажи городских объектов нежилого фонда.
Таблица 2
Распределение предприятий (организаций) и среднегодовой численности по формам
собственности, в процентах2
Принадлежность (форма собственности) Год
с 3 £ риятия и организации Среднегодовая численность
1996 2001 2004 2008 1992 1995 2000 2007
Государственная 14,3 4,3 3,9 3,0 69,1** 42 2** 37,8** 32,0**
Муниципальная 8,8 6,4 5,9 5,6 - - - -
Частная 63,4 75,8 4,7 4,1 19,3 34,3 46,1 56,4
Общественных и религиозных организаций 4,2 6,6 6,1 4,6 0,9 0,7 0,8 0,6
Смешанная российская 9,3* 6,8*2 6,1* 4,3* 10,5 22,2 12,6 6,9
Иностранная, совместная российская и иностранная - - - - 0,3 0,6 2,7 4,1
* Прочие формы собственности, включая смешанную российскую, иностранную, совместную российскую и иностранную.
** Государственная, муниципальная.
Исследуя инновационный опыт управления городской недвижимостью в США, Великобритании, Франции и других странах с развитой рыночной экономикой, необходимо отметить следующие характерные особенности, которые важно учитывать в отечественной практике:
1) координация проектных решений в застройке городов, увязка управления городскими объектами недвижимости в виде зданий, строений, помещений генеральным проектом и строительными проектами развития города, городского строительства, использования земельных участков, комплексного строительства объектов для разных нужд городского хозяйства и населения;
2) развитие заемной банковской системы, аккумулирующей методы финансиро-
вания и кредитования строительства, ремонта, и приспособление существующих объектов, помещений для целей их последующего использования в публичном и частнопредпринимательском секторе для решения социальных задач муниципалитетов;
3) распределение расходов на инвестирование (проектное и строительство), содержание, эксплуатацию, улучшение объектов недвижимости между бюджетами разных уровней, частными собственниками, потенциальными арендодателями, компенсация этих расходов через механизм рыночных цен и арендной платы;
4) формирование государственных и негосударственных, общественных институтов и инструментов независимой оценки
2 Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008. С. 95, 180.
стоимости объектов нежилого фонда, доходных потоков от аренды недвижимости с учетом доходов от использования земельных участков.
В механизме аукционных продаж прав аренды решаются в основном две задачи. С одной стороны, конкурсный порядок продажи выявляет инвестора (арендатора), согласного заключить договор аренды с определенными условиями и сервитутами. С другой стороны, в ходе аукционных торгов на право аренды формируется рыночная арендная ставка на перспективный период.
Инновационный характер формирования городского арендного фонда достигается:
1) за счет инвестиционной активности участников торгов и улучшения качественных характеристик объектов;
2) посредством структурного взаимодействия департаментов и префектур, их на-
целенности на расширение арендного фонда;
3) за счет бюджетной эффективности организации торгов, выражающейся в превышении цен (стоимостей) реализации над стартовыми ценами;
4) посредством четкого исполнения нормативных процедур персоналом специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы и участниками торгов (см. рисунок).
Следует подчеркнуть, что процесс аукционных продаж достаточно динамичен, в него вносятся коррективы с целью повышения информационной прозрачности и доступности для инвестора. Для потенциальных участников торгов проводятся бесплатные ознакомительные семинары. Осуществляется обмен опытом со специалистами региональных центров и префектур города Москвы.
МОСКОВСКАЯ ПРАВИТЕЛЬСТВО
ГОРОДСКАЯ ДУМА МОСКВЫ
Бюджет Москвы
ПРЕФЕКТУРЫ
1. Осмотр объекта
2. Заявка
3. Задаток
4. Участие в аукционе
5. Определение победителя
6. Расчеты с участниками по итогам торгов
7. Заключение договора аренды
Текущие арендные платежи
Департамент имущества города Москвы (ДИГМ)
Лотовая документация
АУКЦИОН
-Участники торгов
А Д Д Д Д
..Ї...
Договор аренды с победителем
Постановление правительства Москвы от 23.08.2005 № 648
Территориальные агентства ДИГМ
СГУП по продаже имущества города Москвы
Подготовка объекта к продаже
Публикация информации о торгах
Проведение торгов
__Информация об итогах
торгов
Контроль
договоров
Схема продажи прав аренды в городе Москве
Литература
1. Закон РСФСР от 3 июля 1991 года № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации».
2. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 123-Ф3 «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации».
3. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
4. Авеков В.В. Проблемы управления собственностью: вопросы теории и практики. Монография. М.: Современная экономика и право. 2004.
5. Артемов А., Брыкин А., Шумаев В. Модернизация государственного управления экономикой // Экономист. 2008. № 2.
6. Ватолин В.В., Сопиков А.К., Крюков В.В., Голубев А.Н. Имущественная политика и ее роль в обеспечении экономического роста // Региональная экономика: теория и практика. 2007. № 12.
7. Голубев А.Н. Приватизация как один из факторов вхождения страны в постиндустриальную цивилизацию // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2001. № 2-3.
8. Крюков В.В., Петров Н.А., Черный А.С, Ватолин В.В., Заика И.Л. Национальное имущество и инвестиции в российской экономике: анализ и предложения // Вопросы экономических наук. 2007. № 5.
9. Кулькова И. Поиск работы как составляющая трудового поведения (по результатам опроса, проведенного в УрФО) // Вопросы экономики. 2008. № 6.
10. Плескачевский В.С. Об оптимизации объема государственного и муниципального имущества и публичных услуг: Доклад на заседании Российско-немецкого круглого стола. Москва. 16 октября 2007 года. Российско-Немецкий дом.
11. Плышевский Б.П. Где создается и как расходуется национальный продукт России. М.: Статистика России, 2006.
12. Россия в цифрах. 2008: Крат. стат. сб. // Росстат. М., 2008.
ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА "КЛИФФ"
LEGAL SERVICES
13 лет на рынке юридических услуг города Москвы
более 60-и высокопрофессиональных юристов, специализирующихся
в различных отраслях российского и зарубежного права
полный спектр услуг для Вашего бизнеса, включая юридические, аудиторские
и бухгалтерские услуги
Приглашаем принять участие в семинарах в конце 2008 года
2 декабря - Реструктуризация бизнеса 9 декабря - Оффшоры: обзор возможностей и рисков 16 декабря - Антимонопольное регулирование сделок в России и ЕС
+7(495) 504-34-61 www.cliff.ru
