CC BY
253ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ
ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Егорова Е.М.1, Шабанов Ш.Э.2
1Егорова Елизавета Максимовна - студент; 2Шабанов Шахин Эльхан оглы - студент, кафедра строительства и управления недвижимостью, факультет экономики и управления недвижимостью, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируется процедура проведения оценки недвижимости, ее основные принципы. Рассматривается проведение оценки недвижимости, каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Ключевые слова: объект, труд, структура, окупаемость, капитал, строительство, эффективность, земля, экономика, отрасль, недвижимость.
Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости. К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.
Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому -нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и т.д. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.
Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли [1].
Земля - это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы -замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим
земельным законодательством, и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля - основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.
Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рыке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.
Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства - труд, землю и управление.
Управление производственной деятельностью включает в себя знание, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль [2].
Список литературы
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учебное и практическое пособие / Под ред. В.М. Рутгайзера. М.: Дело, 2008.
2. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. М.: Дело, 1997.
ЭЛЕМЕНТЫ РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКИ Егорова Е.М.1, Шабанов Ш.Э.2
1Егорова Елизавета Максимовна - студент; 2Шабанов Шахин Эльхан оглы - студент, кафедра строительства и управления недвижимостью, факультет экономики и управления недвижимостью, Московский государственный строительный университет, г. Москва
Аннотация: в статье анализируются элементы рыночной экономики, среди которых особое место занимает недвижимость. Рассматривается конструктивное взаимодействие между государством и оценщиками. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Ключевые слова: экономика, рынок, структура, окупаемость, капитал, строительство, эффективность, земля, стандарт, гараж, недвижимость.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на
