CC BY
126
ПРИМЕНЕНИЕ СТАТИСТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА
В ПРОЦЕССЕ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ С УЧЕТОМ ПОПРАВКИ НА ПЛОЩАДЬ
Виктор Николаевич Москвин
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, доктор технических наук, профессор кафедры кадастра, тел. (383)344-31-73, e-mail: mosk46@ngs.ru
Елена Александровна Волкова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, магистрант кафедры кадастра, тел. (913)753-18-93, e-mail: elenavolkova06@mail. ru
В статье рассмотрены рекомендации по совершенствованию сравнительного подхода к оценке недвижимости на основе статистического анализа, а точнее, включение в расчет поправки на площадь объекта оценки.
Ключевые слова: статистический анализ, сравнительный подход, поправка на площадь, выборка.
THE APPLICATION OF STATISTICAL ANALYSIS IN THE PROCESS OF ESTIMATION OF TE REAL ESTATE COMPARATIVE APPROACH WITH THE ACCOUNT OF THE AMENDMENTS TO THE AREA
Viktor N. Moskvin
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, a Dr. Sci. Tech., the professor of chair of a cadastre, tel. (383)344-31-73, e-mail: mosk_@ngs.ru
Elena A. Volkova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Novosibirsk, street Plahotnogo, 10, the student of chair of a cadastre, tel. (913)753-18-93, e-mail: elenavolkova06@mail.ru
The article describes the recommendations for the improvement of the comparative approach to the assessment of real estate on the basis of statistical analysis, included in the calculation of corrections to the area of the object evaluation.
Key words: statistical analysis, the comparative approach, the correction for the area.
Рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости как для целей Г осударственного кадастра недвижимости (ГКН), так и для совершения различных сделок. Независимая оценка недвижимости в настоящее время используется в основном для определения рыночной стоимости и представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика-эксперта о стоимости прав на объект недвижимости.
Оценка рыночной стоимости недвижимости крайне востребована в связи с важностью самой недвижимости как актива, поэтому она должна быть
качественной, то есть как можно более достоверной. К тому же, в ближайшее время предполагается для целей ГКН перейти к рыночной стоимости объектов недвижимости, то, по нашему мнению, ей должно быть уделено более пристальное внимание.
Наиболее значимым подходом при оценке рыночной стоимости недвижимости является сравнительный подход. Однако в процессе оценки недвижимости сравнительным подходом довольно сложно подобрать объекты -аналоги, полностью соответствующие параметрам (характеристикам) оцениваемого объекта, поэтому в дальнейшем они корректируется соответствующими поправками. И даже если данные подобранных аналогов могут быть адекватно скорректированы по всем основным характеристикам, они отличаются такой характеристикой, как площадь, что не было использовано в практике оценки.
В этой связи для вычисления поправки на площадь нами предлагается использовать статистический анализ, который основывается не на корректировках эксперта, что является субъективным, а на современных методах статистики. Данные, полученные в результате такого анализа, будут более достоверными, а, следовательно, и рыночная стоимость будет вычислена более точно.
Предлагаемая методика был апробирован нами на конкретном примере, что позволило оценить его применимость на практике и показать преимущества.
Пример расчета поправки на площадь для торгового помещения.
Для расчета величины поправки по торговому помещению, расположенному по адресу: г. Новосибирск, ул. Железнодорожная, 11, была собрана информация о ценах предложения 53 торговых помещениях в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Для сбора информации были использованы данные Интернет каталога http://kn.ngs.ru/.
Для расчетов подбирались торговые помещения, расположенные в Железнодорожном и Заельцовском районе г. Новосибирска. При этом все подобранные аналоги отличались не только площадью, но и другими характеристиками, а именно:
- объемно-планировочным решением (высота внутренних помещений);
- годом постройки и техническим состоянием;
- Si - площадью объекта, кв. м;
- Ці - ценой предложения, руб.
Расчет поправки выполняется в следующей последовательности:
1) Определяется цена предложения 1 кв. м (удельная цена предложения) для всех объектов по формуле 1:
Ціу = Ці / Si (1)
Информация о полученных значениях представлена на рисунке 1.
2) Производится сортировка выборки по параметру «Площадь объекта»
№
Рис. 1. Информация о подобранных аналогах интервалов торговых помещений в Железнодорожном и Заельцовском районах
3) Находится максимальная и минимальная площадь отобранных объектов-аналогов. Данный диапазон делится на интервалы. Для каждого интервала определяются средние величины площади и средние удельные цены предложения. Такое усреднение позволяет исключить влияние технического состояния и других различий в характеристиках объектов на величину поправки.
Максимальная площадь отобранных объектов-аналогов в Железнодорожном и Заельцовском районах составила - 6586 кв. м, минимальная - 6 кв. м. Данный диапазон был разделен на 5 неравновеликих интервалов. В каждый диапазон попали от 0 до 10 объектов. Результаты представлены в таблице 1.
Таблица 1
Интервалы аналогов для торгового помещения в Железнодорожном _____________________и Заельцовском районах__________________________
Номер интервал а Интервал , кв.м. Количеств о аналогов Средняя площадь в интервале , кв.м. Средняя цена в интервале руб./кв.м. Цена минимальна я в интервале Цена максимальна я в интервале
1 [0;50] 9 42,33 161 212 110 416,67 200 000,00
2 (50;100] 13 79,25 157 238 90 361,45 250 000,00
3 (100;200] 12 155,17 130 878 58 536,59 161 764,71
4 (200;500] 8 275,38 109 391 62 121,21 223 214,29
5 (500Н 11 1819,3636 112 821,55 50 044,15 180 000,00
4) Находятся аппроксимирующие зависимости между площадью ^ср) и средней удельной скорректированной ценой предложения (Цус) ср); используются различные уравнения регрессии, формулы 2-4:
линейная регрессия логарифмическая регрессия степенная регрессия
Цус) = А + В х Sj; (2)
Цус) = А + В х 1п Sj; (3)
Цус) = А х !5)В. (4)
Результаты аппроксимации представлены в таблице 2.
Таблица 2
Результаты аппроксимации для торговых помещений в Железнодорожном ________________________и Заельцовском районах__________________________
Вид зависимости Формула зависимости Степень аппроксимации
линейная у = -18,98 Х + 14331 R2 = 0,3520
логарифмическая у = -14151п(Х) + 20875 R2 = 0,7100
степенная у = 23088 Х-0,1055 R2 = 0,7080
Графики зависимости площади и средней цены предложения торговых помещений в Железнодорожном и Заельцовском районах представлены на рисунке 2.
180000 160000 140000 120000 100000 80000 60000 40000 20000 0
0 500 1000 1500 2000
у = -18,981х + 143311---------------------------
^ = °,3525------у = -141591п(х) + 208750
R2 = 0,7101--------
♦ Ряді
Линейная(Ряді)
Рис. 2. Зависимость площади и средней цены предложения торговых помещений в Железнодорожном и Заельцовском районах
Проанализировав полученные данные, можно заключить, что наибольшее совпадение результатов получено для степенной зависимости, поправка на масштаб (размер) по которой определялась по следующей формуле 5:
Кп. = фо / Sa)-0’1055, (5)
где Кп - коэффициент поправки; Sо - площадь оцениваемого объекта, кв. м; Sa - площадь аналога, кв. м.
При этом значение степени в формуле 5 может варьироваться в небольших пределах в зависимости от вида объектов недвижимости (в частности, жилая или нежилая) и города (района города).
ВЫВОДЫ
На основании анализа полученных данных по предлагаемой методике сделаны следующие выводы:
1. Практическое применение аппроксимирующих зависимостей показывает, что при определении рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом с учетом поправки на площадь наиболее целесообразно использовать степенные зависимости.
2. Методику и конкретную формулу, полученную в результате предлагаемого статистического анализа, можно использовать для расчета поправок на площадь для помещений соответствующего назначения и местоположения. При этом выборку по объектам - аналогам следует обновлять раз в 1-3 месяц.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Москвин В.Н. Имущественный менеджмент. Определение рыночной стоимости земельных участков и объектов недвижимости: практикум. - Новосибирск: СГГА, 2004. - 53 с.
2. Москвин В.Н., Беристенов А.Т. Государственные и рыночные механизмы формирования оценочных показателей недвижимости на основе положений ГЗК // Геодезия и картография. - 2008. - № 2. - С. 65-68.
3. Приказ Министерства экономического развития РФ № 256 от 20.07.2007 г. «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (Федеральный стандарт оценки №1)».
4. Яскевич, Е.Е. Практика оценки недвижимости. - М.: Техносфера, 2011.
5. Коммерческая недвижимость: [Электронный ресурс] / отдел «Недвижимость». -Электрон. дан. - Новосибирск, 2012. - Режим доступа: http://ngs.ru.
6. Москвин В.Н., Кузьминых В.Н. Внедрение результатов земельно-оценочных работ в систему экономического управления городских земель // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 2. - С. 103-106.
7. Москвин В.Н., Кузьминых В.Н. Кадастровая оценка земель для целей налогообложения // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 2529 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 3, ч. 2. - С. 71-74.
8. Москвин В.Н., Беристенов А.Т. Методы оценки недвижимой и интеллектуальной собственности предприятий в системе кадастров стран СНГ // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 1. - С. 55-58.
9. Москвин В.Н., Беристенов А.Т Методы оценки земель поселений и планирование их развития // ГЕО-Сибирь-2005. Науч. конгр. : сб. материалов в 7 т. (Новосибирск, 25-29 апреля 2005 г.). - Новосибирск: СГГА, 2005. Т. 2, ч. 1. - С. 126-131.
© В.Н. Москвин, Е.А. Волкова, 2013
