Применение коэффициента корректировки по заработной плате Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Решетневские чтения. 2017

УДК 519.866

ПРИМЕНЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ ПО ЗАРАБОТНОЙ ПЛАТЕ*

Ю. А. Алексеева1, А. А. Ширяева1, И. А. Панфилов2**, О. И. Карелин

1 Сибирский федеральный университет Российская Федерация, 660041, г. Красноярск, просп. Свободный, 79 2Сибирский государственный университет науки и технологий имени академика М. Ф. Решетнева Российская Федерация, 660037, г. Красноярск, просп. им. газ. «Красноярский рабочий», 31

Е-mail: crook_80@mail.ru

Предлагается оригинальный метод оценки стоимости объектов в условиях нехватки информации. Также представлен метод расчета коэффициента корректировки с помощью средней заработной платы. Данный метод оценки применим для оценки объектов произвольной природы: недвижимости, результатов интеллектуальной деятельности и даже объектов космической инфраструктуры.

Ключевые слова: анализ данных, моделирование экономических процессов, оценка недвижимости, коэффициент корректировки.

APPLYING THE COEFFICIENT OF SALARY CORRECTION

Y. A. Alekseeva1, A. A. Shiiyaeva1, I. A. Panfilov2**, O. I. Karelin

1 Siberian Federal University 79, Svobodny Av., Krasnoyarsk, 660041, Russian Federation 2Reshetnev Siberian State University of Science and Technology 31, Krasnoyarsky Rabochy Av., Krasnoyarsk, 660037, Russian Federation Е-mail: crook_80@mail.ru

In this research, we propose an original method for assessing the value of the objects in the conditions of lack of information. This method can be used to assess the arbitrary nature of objects: real estate, intellectual property, and even objects of space infrastructure.

Keywords: data analysis, modeling of economic processes, real estate appraisal.

В Российской Федерации оценочная деятельность осуществляется уже много лет. За это время было сформировано немало методов расчета для различного рода имущества: автомобилей, квартир, земельных участков, оборудования и многого другого.

В оценочной деятельности необходима формализованная и обоснованная методика оценки в активных видах оценки, на основе которых принимаются важные решения. Будь то оценка ущерба, нанесенного транспортному средству во время аварии, или же оценка бизнеса - требуется грамотно провести оценку.

Особую роль оценочная деятельность играет на рынке недвижимости. В городе Красноярске, нередко, оценка недвижимости осуществляется сравнительным подходом [1]. Однако не всегда получается найти аналогичные объекты, необходимые для применения сравнительного метода, в одном районе или даже в одном городе [2]. Поэтому производится поиск и сравнение подобных объектов с применением корректировки на заработную плату в других городах.

Величина средней заработной платы показывает средний уровень дохода на территории определенного субъекта. Также данный показатель характеризует уровень платежеспособности населения.

Почти, как и любая экономическая деятельность, оценочная деятельность имеет правовую основу. В Российской Федерации оценочная деятельность регулируется 135 Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В нем описано понятие оценочной деятельности, условия ее осуществления, регулирование оценочной деятельности и многое другое. Но следует обратить особое внимание на статью 12, которая гласит: «Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

* Исследование выполнено при финансовой поддержке Российского фонда фундаментальных исследований, Правитель-

ства Красноярского края, Красноярского краевого фонда поддержки научной и научно-технической деятельности в рамках научного проекта № 16-41-240822.

Математические методы моделирования, управления и анализа данных

Рыночная стоимость, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации» [3].

Из этого следует, что надо ссылаться на печатные источники, так как электронный ресурс не всегда проверяется на достоверность и может быть извлечен из сети Интернет в любой момент.

Опираясь на исследования Л. А. Лейфера с помощью коэффициента корректировки, рассчитанного на основе заработной платы, на примере была рассчитана стоимость жилой недвижимости в Красноярске, основываясь на аналоге из города Новосибирска. Так 1 м2 однокомнатной студии в 14-этажном доме в Новосибирске стоит 54 120 руб., а в Красноярске 1 м2 аналогичной недвижимости стоит 64 103 руб. Зная, что средняя заработная плата в Красноярске превышает 37 000 руб., а в Новосибирске 32 000 руб., был применен коэффициент со значением 0,9. С помощью данного коэффициента была рассчитана стоимость жилой недвижимости в городе Красноярске: 64 103 • 0,9 = 57 692,7. Как видим, значение, полученное при расчете, отличается от реального в 3 572,7 руб. [4].

Подобные операции были проведены для оценки жилых помещений различных категорий, а именно: «двухкомнатная квартира в хрущевке на 2-4 этажах», «трехкомнатная квартира в доме не старше 3-х лет», «однокомнатная квартира в пятиэтажном панельном доме на 5-м этаже». Для каждой категории объектов в двух городах было отобрано не менее 20 объектов. По предложенному алгоритму давались оценки средней стоимости метра квадратного в городе Красноярске и сравнивались со средними значениями стоимости реальных объектов Красноярска. Для данных категорий расхождения составили 1388, 5606 и 6 966 руб. соответственно.

Очевидно, что помимо официальных данных о зарплате в регионе на стоимость объектов недвижимости оказывают влияние огромное количество факторов. Проведенные исследования показали, что

данный метод коррекции не следует использовать напрямую, без проведения тщательных исследований различных ценообразующих факторов, для конкретных пар регионов.

Библиографические ссылки

1. Гриненко С. В. Экономика недвижимости. Таганрог : ТРТУ, 2004. 107 с.

2. Исследование метода парных оценок при оценке недвижимости / Ю. А. Алексеева, А. А. Ширяева, И. А. Панфилов и др. // Решетневские чтения : материалы ХХ Междунар. науч. конф. (09-12 ноября 2016, г. Красноярск) : в 2 ч. / под общ. ред. Ю. Ю. Логинова ; Сиб. гос. аэрокосмич. ун-т. Красноярск, 2016. Т. 2. С. 10-11.

3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс] : федер. закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015). URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_195 86.html (дата обращения: 01.04.2016).

4. Лейфер Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. 2016. С. 129-133.

References

1. Grinenko S. V. Economika nedvigimosti [Real estate economics] Т. : ТRTU, 2004. 107 p.

2. Issledovanie metoda parnyx ocenok pri ocenke nedvizhimosti / Yu. A. Alekseeva, A. A. Shiryaeva, I. A. Panfilov et al. // Materialy XX Mezhdunar. nauch. konf. "Reshetnevskie chteniya" [Materials XX Intern. Scientific. Conf "Reshetnev reading"]. Krasnoyarsk, 2016. Т. 2. P. 10-11.

3. Federal Law 135-FZ, dated 29 Aug. 1998, "On appraisal activity in the Rrussian Federation". Available at: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW _19586.html (accessed 10.09.2016).

4. Lejfer L. the Reference guide of appraiser - 2016. 2016. P. 129-133.

© Алексеева Ю. А., Ширяева А. А., Панфилов И. А., Карелин О. И., 2017