CC BY
184
ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ
1 2 Алибекова Э.Ф. , Ильясова У.Н.
Email: Alibekova697@scientifictext.ru
1Алибекова Эльмира Феликсовна - магистрант;
2Ильясова Убайдат Набигуллаевна - магистрант, направление: актуальные проблемы гражданского права, Юридический институт
Дагестанский государственный университет, г. Махачкала
Аннотация: приобретение квартиры в ЖСК - один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Статья рассматривает правовую природу жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Проводится глубокий анализ преимуществ и недостатков жилищных и жилищно-строительных кооперативов на основе анализа и комплексного изучения положений действующего законодательства и некоторых коллизионных вопросов, возникающих на практике.
Ключевые слова: собственность, жилье, кооператив, пайщики, устав, строительство.
ADVANTAGES AND DISADVANTAGES OF HOUSING AND HOUSING CONSTRUCTION COOPERATIVES Alibekova E.F.1, Ilyasova U.N.2
1Alibekova Elmira Feliksovna - Master's Student;
2Ilyasova Ubaidat Nabigullaevna - Master's Student,
DIRECTION: ACTUAL PROBLEMS OF CIVIL LAW, INSTITUTE OF LAW DAGESTAN STATE UNIVERSITY, MAKHACHKALA
Abstract: the purchase of an apartment in a residential building complex is one of the few cases in our modern legislation when the ownership right arises regardless of its registration in the USRN. The article examines the legal nature of housing and housing construction cooperatives. An in-depth analysis of the advantages and disadvantages of housing and housing-building cooperatives is carried out on the basis of an analysis and a comprehensive study of the provisions of the current legislation and some conflict issues that arise in practice.
Keywords: property, housing, cooperative, shareholders, charter, construction.
Приобретение квартиры в ЖСК - один из немногих случаев в нашем современном законодательстве, когда право собственности возникает независимо от его регистрации в ЕГРН. Согласно действующему законодательству, член ЖСК приобретает право собственности на жилое помещение после полной выплаты паевого взноса.
Практика показывает, что паевые взносы выплачиваются задолго до окончания строительства дома, по этой причине члены жилищных кооперативов становятся собственниками с момента, когда дом вводят в эксплуатацию. Далее регистрация права члена кооператива на жилое помещение производится на основании документов, подтверждающих выплату паевых вносов.
В отличие от договоров участия в долевом строительстве, которые обязательно регистрируются в соответствующем порядке, договора заключаемые между физическими и юридическими лицами и жилищным кооперативом не предполагает государственной регистрации. Такие обязательные требования как наличие минимального размера уставного капитала, предоставление обеспечения своих обязательств, подготовка проекта будущего дома, составление и публикация проектной декларации к ЖСК не применимы. При договорах участия в долевом строительстве денежные средства привлекаются застройщиком после получения разрешения на строительство дома, но ЖСК может собирать деньги до получения лицензии на строительство и до приобретения прав на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство.
При таком положении, ЖСК имеет большую популярность среди застройщиков1.
Так как жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями, паевой взнос не имеет в себе коммерческой составляющей, по этой причине жилое помещение обходится дешевле. В стоимость пая включается цена стройматериалов, оплата рабочего труда, и иные текущие расходы. Плюсом является и то, что отпадает необходимость выплачивать большие проценты как при ипотечном кредитовании. Дополнительные расходы связаны только со строительным процессом дома.
Определенным преимуществом жилищного кооператива является и то, что в случае объявления застройщика кооператива банкротом, участники имеют возможность достроить свои объекты недвижимости, наняв нового подрядчика. Члены ЖСК имеют прямой доступ к финансовым документам кооператива, имеют возможность формировать органы управления кооператива. Паевые взносы не облагаются налогами, что, в свою очередь, удешевляет строительство.
По сравнению с ТСЖ жилищно-строительный кооператив содержит определенное преимущество. Существование жилищно-строительного кооператива практически не так сильно связано с количеством собственников помещений в его составе.
Наличие преимуществ не обходится отсутствием недостатков.
Во-первых, вступая в ЖСК, люди ожидают, что они будут платить деньги, а за них им построят жилье и передадут его в собственность. Однако существенное отличие ЖСК от долевого строительства в том, что ЖСК - это корпорация. Вступив в ЖСК, пайщик получает права участника корпорации, к которым можно отнести: участие в голосовании при формировании органов управления ЖСК, проверка финансово-хозяйственной деятельности организации, право быть избранным в правление кооператива.
В случае если кооператив не выполняет свои обязательства по завершению строительства в срок либо осуществил свою работу некачественно, член кооператива не может предъявить к нему требования по выплате неустойки за несоответствующее исполнение договорных обязательств. В ответ на такое желание ему будет сказано, что это его собственная организация, он является ее участником, и если ему что-то не нравится в деятельности этой организации, он может воспользоваться правом голоса на замену правления.
Во-вторых, теоретически решение о приеме в члены жилищного кооператива принимается общим собранием. По закону правление может представить лицо, которое изъявляет желание вступить в кооператив, правлением производится лишь предварительная проверка заявления лица.
Однако, практически, в жилищных кооперативах, не проводятся собрания либо конференции членов кооператива, сами пайщики не заинтересованы принимать в них участие, ведь обычное восприятие ситуации строится по той же модели: «Я заплатил
1 Лебедева О.В. Правовая природа кооперативов в сфере жилищных отношений // Актуальные проблемы российского права. Сборник научных трудов. М.: Юриспруденция , 2015, Вып. 2. С. 57-63.
деньги — мне за них строят жилье», больше ни на что пайщик не рассчитывает. Вследствие чего многие пайщики ЖСК не имеют надлежаще оформленных (т.е. утвержденных общим собранием) документов об их принятии в члены кооператива, что, в свою очередь, чревато проблемами при защите своих прав1.
Таким образом, у жилищного кооператива есть как преимущества, так и недостатки. Данный способ приобретения жилья несет в себе большие риски, а учитывая то, что члены жилищного кооператива слабо защищены государством от различных беззаконий, все меньше и меньше граждан прибегают к услугам кооператива, делая выбор в пользу ипотечного кредитования либо заключения договоров долевого участия.
Список литературы /References
1. Алейников Б.Н., Большаков И.О., Кустова В.А. Семейное и жилищное право, О проблемах судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности членов жилищно-строительных кооперативов, 2017. №5. С. 7.
2. Лебедева О.В. Правовая природа кооперативов в сфере жилищных отношений // Актуальные проблемы российского права. Сборник научных трудов. М.: Юриспруденция, 2015, Вып. 2. С. 57-63.
1 Алейников Б.Н., Большаков И.О., Кустова В.А. Семейное и жилищное право, О проблемах судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности членов жилищно-строительных кооперативов. 2017. N 5. С-7.
