CC BY
93Предварительный договор купли-продажи объектов строящейся недвижимости: проблемы теории и практики Геворкян Т. В. , Гагал Е. А.
1 Геворкян Татьяна Валерьевна / Gevorkyan Tatiana Valerievna - кандидат педагогических наук, доцент кафедры,
кафедра гражданского права и процесса;
2Гагал Екатерина Александровна / Gagal Ekaterina Alexandrovna - студент, юридический факультет,
Оренбургский государственный университет, г. Оренбург
Аннотация: в статье анализируются конструкция предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости и проблемы, связанные с его применением.
Ключевые слова: предварительный договор, купля-продажа, объект недвижимости, гражданское законодательство.
Договор купли-продажи строящейся недвижимости имеет достаточно широкое распространение в настоящее время. Такая необходимость связана с тем, что на этапе строительства недвижимости необходимо в наибольшей степени учесть потребности будущих собственников-предпринимателей относительно планировки помещений, необходимых коммуникаций, ремонтных работ и т.д. Гражданам же, не имеющим статус индивидуального предпринимателя, такая договорная конструкция необходима и позволяет существенно сэкономить свои денежные средства в случае приобретения жилья на этапе его строительства. Однако ввиду неверного толкования норм гражданского законодательства на практике часто допускается довольно много ошибок, результатом чего становятся существенные риски для обеих сторон договора, главным из которых является невозможность понудить сторону заключить основной договор.
Кроме того, введение в действие Федерального закона от 1 апреля 2005 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» [1], устанавливающего для застройщиков довольно суровые условия, заставило их предлагать покупателям различные схемы «обхода» данного закона.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ [2] стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором. Правоотношения, входящие в предмет основного договора, несомненно, являются имущественными, однако это не придает имущественный характер содержанию предварительного договора. Содержание данного правоотношения составляет право кредитора требовать от должника совершения действий, направленных на заключение договора и аналогичную обязанность должника, поэтому его правильнее относить к числу неимущественных.
Открытым остается вопрос о допустимости неимущественных обязательств. Статья 307 ГК РФ определяет обязательство как правоотношение, в силу которого кредитор имеет право требовать от должника совершения определенного действия или воздержания от него. Однако ни статья 307 ГК РФ, ни общие положения общей части обязательственного права не говорят о том, что предметом обязательства может быть только имущественное правоотношение. По мнению А.А. Павлова [3, С. 83] в подобном понимании обязательства содержится допущение вероятности существования обязательств, где действие должника не обязательно будет связано с имущественной ценностью. Таким образом, можно заключить, что содержание предварительного договора сводится к неимущественному по своему содержанию обязательство сторон заключить основной договор.
При использовании на практике предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости существует определенная сложность в определении предмета договора. Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе считается несогласованным, а договор незаключенным.
Суды длительное время исходили из того, что так как невозможно конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, тем более, что окончательные данные будут известны только после инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор -незаключенным. Однако Пленум ВАС в своем постановлении от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» изложил иную позицию на этот счет. Он указал, что, что индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимости достаточно указания в нем кадастрового номера объекта. Однако, если объект недвижимости еще не создан, то кадастровый номер не может быть указан, и поэтому, по мнению Пленума ВАС, индивидуализировать предмет договора возможно путем указания других сведений: местонахождение возводимой недвижимости, примерная площадь будущего объекта
недвижимости, иные характеристики, определяемые в соответствии с проектной документацией. Тем самым
Пленум ВАС дал расширительное толкование статье 554 ГК РФ, которая не содержит конкретного перечня способов индивидуализации объектов недвижимости.
В заключение необходимо отметить, что использование предварительного договора купли-продажи объектов строящейся недвижимости дает ее сторонам определенную гарантию добросовестного исполнения основных обязательств, а именно получения готового объекта недвижимости и уплаты за нее соответствующей цены. Однако участникам гражданского оборота, в особенности покупателям - будущим владельцам недвижимости, необходимо помнить о тех рисках, которые может таить в себе конструкция предварительного договора.
Литература
1. Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» / СПС «Консультант Плюс», 2015 г.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) / Собрание законодательства РФ. - 1994.
3. Павлов А.А. Обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора // Арбитражные споры. - Москва: 2012 г. - №
4. Постановление Пленума Верховного Арбитражного Суда от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // СПС «Консультант Плюс», 2015 г.
