CC BY
20
ипотека,
сити-логистика и «институциональная
ловушка»
предпосылки формирования института
логистики ипотечно-строительных проектов
__Аннотация
В статье раскрываются особенности государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования в России и производится критический анализ институциональных препятствий на пути развития этой системы. Обосновываются предпосълки формирования института логистики ипотечно-строительных проектов (ИПС) и аргументируются необходимые условия реализации этих проектов с учетом специфики логистической компоненты городского хозяйства.
Жилищный вопрос для Российской Федерации достаточно давно является острой социально-экономической проблемой. Причина этого феномена на первый взгляд лежит на поверхности, так как с одной стороны, значительная часть населения России относится к группе малоимущих, а, с другой стороны, обязательства государства по обеспечению жилищными помещениями отдельных категорий граждан в период после начала рыночных реформ подверглись значительному сокращению. Однако этот вопрос нуждается в более обстоятельном рассмотрении, причем, сквозь призму институциональной теории. Одним из аргументов в пользу такого утверждения служит укрепление среди политиков, ученых и бизнесменов понимания того, что институциональный образ мышления и практическая трансформация институтов являются решающими факторами успешных реформ в России [6].
Кубасова Т.И.
соискатель ученой степени доктора экономических наук кафедры коммерции и логистики ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» [email protected]
оссийское предпринимательство, 2009, № 11 (2)
Институциональные преобразования в сфере жилищного строительства
Главенствующая роль в деле формирования «правильных» экономических институтов должна принадлежать государству, причем основной мотив такой его деятельности определяется общей несостоятельностью рынка [5]. Россия не является исключением. В частности, институциональные предпосылки решения жилищной проблемы в нашей стране были заложены еще в 1993 году. Это связано с принятием государственной целевой программа «Жилище», которая определила в качестве составной части государственной жилищной политики ипотечное жилищное кредитование. В 1997 году государством был создан специальный институт ипотечного жилищного кредитования - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). Основными целями создания АИЖК было формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрение стандартизации в сферу ипотечной деятельности.
Переломным в ходе институциональных преобразований в сфере жилищного строительства стал этап, который связан с разработкой федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» на 2002-2010 годы и «Стратегии развития строительного комплекса Российской Федерации на перспективу до 2010 года». Именно в этот период достаточно резко возрос интерес к постановке и реализации ипо-течно-строительных проектов (ИСП) со стороны частных инвесторов. Повышению инвестиционной привлекательности ИСП способствовал рост платежеспособного спроса, который наблюдался после финансового кризиса 1998 года. Немаловажную роль также сыграла декларация государством в качестве одной из своих приоритетных целей постепенное замещение государственных бюджетных средств, направляемых на строительство жилья, иными источ-
...в рамках
формирования
системы
ипотечного
жилищного
кредитования
просматривается
зарождение
института
логистики
ипотечно-
строительных
проектов
ипотека. £
Ключевые слова:
агентство по ипотечному жилищному кредитованию, доступность жилья, инфраструктура, ипотечно-строительный проект, логистическая система города, политические трансакционные издержки, сити-логистика
ни
со
никами финансирования, в частности, ипотечным кредитованием.
Банковские кредитные ресурсы и коэффициент доступности жилья
Не следует забывать, что одним из существенных ограничений на пути постановки и реализации ИСП выступает отсутствие у большинства банков возможности получить долгосрочные кредитные ресурсы. Эта особенность нашла свое отражение в ФЦП «Жилище» в форме декларации государственной поддержки банков, реализующих программы ипотечного жилищного кредитования. Механизм такой поддержки заключается в том, что на АИЖК возложена обязанность обеспечения ликвидности выданных банками стандартных ипотечных кредитов путем поддержания постоянной оферты на их выкуп.
еханизм ипотечного жилищного кредитования на основе стандартов АИЖК в целом спо-обствовал формированию институциональных предпосылок постановки и реализации ИСП. Однако его недостатки стали очевидны е задолго до последнего мирового финан-юго кризиса:
сутствие у банков, уполномоченных АИЖК, емления оставлять ипотечные кредиты на ительное время, накапливая их на собственном балансе;
- высокая, а зачастую и неприемлемая величина коэффициента доступности жилья для значительной части потенциальных заемщиков и др.
Уменьшение нормативной величины коэффициента доступности жилья напрямую связано со снижением его стоимости. Выполнение этого условия, в частности, возможно на этапе строительства жилья за счет применения классических принципов логистики [3]. В рамках ИСП этот прием также работает. Однако надо учитывать, что ИСП по своей природе с одной стороны, являются капиталоемкими проектами, а с другой стороны, они весьма чувствительны к сбоям в системе их финансирования. Это обстоятельство предопределяет жесткий
инимательство, 2009, № 11 (2)
регламент движения финансовых потоков, вследствие чего их статус нам представляется более высоким, чем у материальных потоков.
«Сити-логистика»
Существует еще одно обстоятельство, которое в последние годы заставляет по-новому воспринимать роль логистики в постановке и реализации ИСП. Оно предопределяется общей тенденцией перехода на логистическое обоснование управления городским хозяйством и тем самым способствует формированию нового научного направления -«сити-логистики».
Постановка ИСП должна включать специальные исследования, целью которых является выработка стратегии логистического позиционирования будущего объекта недвижимости в городе, то есть обоснование его строительства с точки зрения рационализации его взаимосвязей по материальной, транспортной и другими составляющими логистической системы города. Можно утверждать, что в рамках формирования системы ипотечного жилищного кредитования просматривается зарождение института логистики ИСП, который представляет собой один из главных компонентов института более высокого уровня - «сити-логистики».
Существенные возможности снижения стоимости жилья также лежат в плоскости современного инфраструктурного обустройства города [4]. Одним из системообразующих факторов расходов, связанных с управлением городской инфраструктурой являются экономические и политические трансакционные издержки. Это означает, что сегодня крайне актуальной становится разработка современной модели менеджмента инфраструктуры города на основе государственно-частного партнерства.
Вовлечение частных предприятий в общественный сектор народного хозяйства сопровождается использованием конкурентного механизма, причем в этом секторе возникают квазирыночные отношения. Этот механизм
Keywords:
agency for mortgage lending, affordability of accommodation, infrastructure, mortgage and construction project, city logistic system, political transaction costs,
city logistics
ипотека
актуальной
становится
современной модели _менеджмента
города на основе государственно_частного
партнерства
способствует более целенаправленной, рациональной и динамичной аллокации ресурсов [2]. Кроме того, он содействует снижению трансакционных издержек, поскольку устраняется опасность дилетантизма в управлении «общественными предприятиями», которые находятся в собственности муниципалитета и имеют строгую традицию бесприбыльной деятельности.
Неподготовленность части населения к рискам ипотечного кредитования
Снижение величины коэффициента доступности жилья до приемлемого для населения России уровня является необходимым, но не достаточным условием в вопросе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Мировой финансовый кризис выявил, по райней мере, одну неэффективную «институ-ональную ловушку», суть которой заключается в неподготовленности части населения к рискам ипотечного жилищного кредитования. Одной из причин его возникновения послу-ла эйфория части населения, обусловлен-маркетинговой политикой представите-сектора потребительского кредитования лом и поставщиков ипотечных услуг, в стности. Возникновение этого феномена для России новым явлением, хотя он известен достаточно давно. Еще в 20-х годах прошлого века французский философ Ж. Бодрийяр писал, что потребление представляет собой активное и коллективное поведение, оно является принуждением, моралью, институтом [1]. При этом кредит играет здесь определяющую роль, даже если он лишь частично влияет на бюджеты расходов домохозяйств, поскольку создает иллюзию легкой доступности благ, зачастую превращаясь в дисциплинарный процесс вымогательства сбережений населения и регулирования спроса. Таким образом, можно утверждать, что формирование институциональных предпосылок постановки и реализации ИПС еще не закончено. Однако уже сегодня становится очевид-
шское предпринимательство, 2009, № 11 (2)
ным, что логистике в этом процессе отводится особое место.
Литература
1. Бодрийяр Жан. Общество потребления. Его мифы и структуры / Пер. с фр., послесл. и примеч. Е. А. Самарской. - М.: Республика; Культурная революция, 2006. - 269 с.
2. Государство и отрасли инфраструктуры в современной рыночной экономике. - М.: Наука, 2001. - 310 с.
3. Долгов А.П., Рыбнов Е.И. Логистика снабжения и запасов в строительстве: стратегии, методы, модели. - М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2003. - 232 с.
4. Лола А.М. Основы градоведения и теории города (в российской интерпретации). - М.: КомКнига, 2005. - 344 с.
5. Стиглиц Дж. Ю. Экономика государственного сектора / Пер. с англ. - М.: Изд-во МГУ: ИНФРА-М, 1997. - 720 с.
6. Фуруботн Э. Г., Рихтер Р. Институты и экономическая теория: Достижения новой институциональной экономической теории / Пер. с англ. под ред. В.С. Катькало, Н.П. Дроздовой. - СПб.: Издат. дом Санкт-Петерб. гос. ун-та, 2005. - 702 с.
мировой финансовый кризис выявил одну неэффективную «институцио-
суть которой заключается в неподготовленности части населения к рискам ипотечного жилищного кредитования
Kubasova T.I.
Applicant for the academic degree of Dr. of Econ.. Sci..,
Chair of Commerce and Logistics, sEl HPT
Saint Petersburg State University of Economics and Finance
Prerequisites for creating the Institution of logistics for mortgage and construction projects
Abstract
The author reveals special features of the state support to the mortgage lending system in Russia and makes a critical analysis of institutional barriers on the way of its development. The author proves the prerequisites for the forming of the Institution of logistics for mortgage and construction projects (MCP) and justifies the requirements for the realization of these projects taking into account the special features of logistics components of the municipal economy.
