CC BY
67
иностранных инвестиций, которые вполне можно заимствовать для улучшения инвестиционного климата в нефтяной сфере промышленности России на современном этапе.
А.С. Овчарова ПРЕДМЕТ И ИНЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В РОССИИ И НИДЕРЛАНДАХ* Любой гражданско-правовой договор - как в Российской Федерации, так и в Нидерландах, - включая договор купли-продажи жилого помещения, не будет считаться заключенным, если в нем не согласованы существенные условия, необходимые для данного вида сделок. Несмотря на то что в текущем регулировании договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным и вступает в юридическую силу с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ), наличие существенных условий в данном договоре остается важным фактором, влияющим на возникновение прав и обязанностей его сторон. Рассмотрение вопроса о существенных условиях договора купли-продажи жилого помещения приобретает особую актуальность, поскольку в соответствии с проектом федерального закона о внесении изменений в части первую, вторую, третью, четвертую ГК РФ, а также в иные нормативные правовые акты1, принятым в первом чтении в Государственной Думе РФ, обязательная регистрация договора купли-продажи жилого помещения будет отменена, в связи чем такой договор вновь приобретет черты консенсуальной сделки и будет иметь юридическую силу для сторон с момента его заключения, т.е. согласования всех его существенных условий в письменном виде.
* Статья рекомендована к печати кандидатом юридических наук Е.Н. Васильевой.
1 См.: URL: http://www.rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html (дата обращения: 10.05.2012).
Критерии для установления круга существенных условий определяются в законе. В России таким законом является ГК РФ (п. 1 ст. 432). Первый критерий - это источник правовой нормы, в котором сформулировано требование согласования конкретного условия в качестве существенного. Таким источником признается закон или иные правовые акты. В Нидерландах это также кодифицированный источник - BurgerHjk Wetboek (BW), ст. 7:31 которого посвящена существенным условиям договора купли-продажи.
Проанализируем существенные условия договора купли-продажи жилого помещения в ГК РФ, а также требования к соответствующим условиям в праве Нидерландов.
Согласно ГК РФ существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является условие о его предмете. В современной российской юридической литературе обсуждается вопрос о том, что следует понимать под предметом договора купли-продажи недвижимого имущества. Е.Ю. Валявина считает, что предметом рассматриваемого договора продажи недвижимости является недвижимое имущество2. По мнению Е.С. Болтановой, предметом такого договора является недвижимость, которая на момент заключения договора, как правило, принадлежит на праве собственности продавцу3.
Более убедительной представляется точка зрения, основанная на плюралистическом подходе (многообъектный состав предмета обязательства4). Так, В.В. Витрянский указывает, что «предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества»5.
2 См.: Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 2. 4-е изд. М., 2003. С. 104.
3 См.: Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2002. С. 113.
4 См.: Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975. С. 211.
5 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2. М., 2009. С. 196-197.
Анализ норм ст. 432 и 554 ГК РФ позволяет сделать вывод, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, а также данные, которые позволяют определить расположение квартиры в многоквартирном доме. Такими данными являются почтовый адрес, номер квартиры в почтовом адресе.
В целях дальнейшей индивидуализации жилого помещения необходимо указание на качественные и количественные параметры, а также на признаки, связанные с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение и с постановкой данного имущества на кадастровый учет. К таковым характеристикам относятся: общий метраж жилого помещения, количество жилых помещений и иных помещений в квартире, их метраж и расположение в квартире, ориентация по сторонам света, количество окон, дверей и их расположение, наличие балкона или лоджии, информация о том, на каком этаже многоквартирного дома находится жилое помещение; номер и дата государственной регистрации права собственности на жилое помещение, которые указываются в правоустанавливающих документах, подтверждающих право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение, а также данные о кадастровом 6
номере .
Таким образом, российское законодательство не содержит перечня признаков, характеризующих объект договора купли-продажи жилого помещения, предоставляя сторонам такого договора самим анализировать различные нормативные правовые
6 Согласно ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594), если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав идентифицируется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
акты и определять, какие признаки жилого помещения являются существенными и подлежат включению в условия договора.
В связи с тем, что жилое помещение опосредовано, будучи частью жилого здания, связано с земельным участком, на котором это здание расположено, целесообразно рассмотреть еще один аспект условия о предмете договора: необходимость включения в предмет договора обязанности продавца передать покупателю также и долю в праве на земельный участок.
В ст. 552 ГК РФ установлено правило об общей юридической судьбе необходимого для здания, сооружения земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Речь идет о том, что, приобретая право собственности на здание, покупатель приобретает также право и на участок, занимаемый этим зданием и необходимый для его использования7.
Поскольку переход доли в праве на земельный участок происходит автоматически в силу норм об общей юридической судьбе жилого помещения и прав собственника на иное общее имущество, в том числе на необходимый земельный участок (ст. 255 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок в ним»), складывается впечатление, что условие, обязывающее продавца передать вместе с жилым помещением покупателю также долю в праве на необходимый земельный участок, не должно входить в предмет договора. Вместе с тем, как это будет более подробно рассмотрено далее, предмет договора купли-продажи жилого помещения носит комплексный характер и включает в качестве элемента долю в праве на земельный участок. Такая комплексность должна найти отражение в предмете договора путем включения в его характеристику положения о праве на соответствующий земельный участок с указанием характера такого права (право собственности, право аренды); при этом данное положение не подлежит согласованию между сторонами и его включение будет носить только лишь информационный характер. В целях индивидуализации земельного участка, занимаемого многоквартирным жилым до-
7 Из этого следует, что необходимый участок больше, чем площадь проекции здания.
мом и необходимого для его использования, представляется целесообразным включать план такого земельного участка в качестве приложения к договору купли-продажи.
Аналогичным образом регулируются отношения по поводу доли собственника квартиры в праве на общее имущество в составе жилого здания - многоквартирного дома, а если речь идет о собственнике комнаты в коммунальной квартире, то и в отношении общего имущества в пределах этой квартиры.
У собственника жилого помещения возникают также права в рамках отношений по управлению многоквартирным домом. Можно ли рассматривать эти права под углом зрения их связанности, а следовательно, и общей юридической судьбы подобно связанности права на жилое помещение и права на общее имущество? Нельзя отрицать наличие этой связи ввиду обусловленности бремени содержания имущества правом собственности на него. Однако эта связь существенно отличается в силу того, что указанные права имеют разную юридическую природу. Если право на жилое помещение и общее имущество - вещное и абсолютное, то право в отношении управления многоквартирным домом - обязательственное и относительное. Вследствие этого у собственника жилого помещения возникают не только обязательственные права, но и обязанности в отношениях с другими собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках создаваемой ими организации, в частности, с товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ), или с управляющей организацией. Кроме того, природа прав, возникновение которых обусловлено необходимостью осуществлять управление многоквартирным домом, также существенно различается. Если отношения с управляющей организацией основаны на договоре, который собственник заключает с ней, то отношения с объединением самих сособственников, имеющим статус юридического лица, основаны на членстве.
В России право членства в ТСЖ не передается с переходом прав собственности на жилое помещение и доли в праве на имущество общего пользования. Это породило бы нарушение
принципа добровольности при вступлении в такую организа-цию8.
Исходя из вышесказанного, логично признать не только предмет договора купли-продажи жилого помещения, но и его объект - имущество, подлежащее передаче, комплексным, поскольку комплексным является характер передаваемых по такому договору прав (вещных и обязательственных), и подразделить весь комплекс передаваемых по договору купли-продажи прав на три основные части: право на квартиру, доля в праве на объекты общего пользования в составе общего имущества многоквартирного дома, доля в праве пользования на правах аренды или доля в праве собственности на земельный участок, на котором располагается многоквартирный жилой дом.
В Нидерландах соглашение о предмете договора купли-продажи жилого помещения также является существенным, и отсутствие такого соглашения означает незаключенность договора. В соответствии с требованиями к договорам на передачу прав на жилые помещения договор купли-продажи жилого помещения должен содержать достаточное количество индивидуализирующих признаков передаваемого по договору объекта. В целях визуализации индивидуализиющих признаков часто к договору прилагают поэтажный план многоквартирного дома с обозначенным передаваемым жилым помещением.
В предмет договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме в Нидерландах, помимо прав и обязанностей сторон по передаче права на жилое помещение и уплаты покупной цены, входят следующие элементы9: обязанность пе-
8 См.: постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3, и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // СЗ РФ. 1998. № 15. Ст. 1794.
9 В соответствии с нидерландской юридической терминологией вместо термина «право собственности на жилое помещение» используется термин «право на жилое помещение».
редать долю в праве общей собственности на многоквартирный жилой дом, включая долю в праве на прилегающий участок земли, а также, что немаловажно, членство в объединении собственников жилья10.
Указанные элементы настолько тесно взаимосвязаны, что образуют единство. Каждый из этих элементов в контексте многоквартирного дома может быть отчужден, обременен, с ним могут быть осуществлены иные юридические действия только совместно с двумя другими элементами11, в единстве с ними. В частности, собственник жилого помещения не может передавать свое членство в объединении собственников жилья отдельно от доли в праве на многоквартирный жилой дом12.
Комплексность предмета договора купли-продажи жилого помещения в Нидерландах находит отражение и на практике. Так, квартира совместно с долей в общем имуществе собственников рассматривается в законодательстве Нидерландов как отдельный кадастровый элемент (п. 3 ст. 5:106 BW)13.
В отличие от Нидерландов в силу п. 3 ст. 143 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) происходит автоматическое прекращение права членства собственника в ТСЖ при отчуждении им жилого помещения. Опираясь на положительный опыт Нидерландов в этой связи, новому собственнику жилого помещения необходимо иметь информацию о способе управления комплексом общего имущества в многоквартирном доме: осуществляется ли управление общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ. Такая информация является существенной для покупателя, поскольку может повлиять на его решение о согласии заключить договор.
10 См.: Van der Merwe. International encyclopedia of comparative law. Property and Trust. Apartment ownership. 1992. P. 82-83.
11 Однако это не является правилом для России, так как Конституцией РФ запрещено понуждать лиц к вступлению в объединения и организации.
12 См.: Van der Merwe. Op. cit. Р. 82-85.
13 См.: Haanappel P.P.C., Mackaay E. New Netherlands Civil Code. Patrimonial law. Deventer-Boston, 1990. Р. 202.
Вместе с тем в законе могут содержаться или, наоборот, отсутствовать отдельные условия для отдельных видов догово-ров14.
Если управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация по договору, заключенному с собственником жилого помещения, следует указать на наличие такого договора. Во всех случаях содержание этого условия должно включать данные, индивидуализирующие соответствующую организацию или идентифицирующие договор.
Член жилищного кооператива приобретает право собственности на предоставленное ему жилое помещение только после полной выплаты паевого взноса. Но вместе с тем полная выплата паевого взноса не означает прекращения членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе. Поэтому при передаче права собственности на жилое помещение нового собственника следует информировать о наличии права членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе, образованном в таком многоквартирном доме. Учитывая, что законодательство РФ не предусматривает автоматического прекращения прав членства продавца в связи с прекращением у него права собственности на жилое помещение (ст. 130 ЖК РФ), представляется целесообразным, чтобы стороны договора купли-продажи согласовали обязанность продавца выйти из членов жилищного кооператива в момент прекращения у него права собственности, если иной срок не установлен законом.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ условие о цене договора купли-продажи недвижимости является существенным. Следовательно, условие о цене договора купли-продажи жилого помещения также следует считать существенным. Если стороны не согласовали цену, то договор не считается заключенным.
Признание цены в качестве существенного условия данного договора следует признать оправданным. Это обусловлено в первую очередь индивидуально-определенными характеристиками жилого помещения. Другой предпосылкой для выделения
14 См.: БрагинскийМ.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 1. М., 2009. С. 306.
цены в качестве существенного условия договора является высокая покупная стоимость жилых помещений.
В Нидерландах в отличие от России закон не относит условие о цене к существенным условиям договора купли-продажи жилого помещения. Однако в акте передачи жилого помещения указание цены является обязательным, но по другой причине. Фиксация факта оплаты цены покупателем (исполнение покупателем обязанностей по договору) служит подтверждением получения дохода продавцом. Из этого акта налоговые органы получают информацию о доходе продавца.
В п. 1 ст. 558 ГК РФ сформулирована норма, в которой устанавливается существенное условие, рассчитанное исключительно на договор купли-продажи жилого помещения. Это перечень лиц, которые проживают в жилом помещении, с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением, в том случае, если они в соответствии с законом сохраняют это право после приобретения жилого помещения покупателем.
Включение перечня лиц, имеющих право пользования передаваемым жилым помещением после его продажи, в содержание договора в качестве существенного условия - явление уникальное и существует только в России.
К лицам, сохраняющим право пользования жилым помещением после смены его собственника, до недавнего времени относились, в частности, члены семьи прежнего собственника, проживающие в жилом помещении на момент заключения договора. Однако ситуация в значительной степени изменилась в результате принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ15. Теперь в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи бывшего собственника, если иное не установлено законом.
Несмотря на вышеуказанное изменение, можно признать оправданным прекращение права пользования только тех членов
15 СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.
144
семьи продавца, которые вселились в продаваемое жилое помещение после изменения редакции указанной статьи, т.е. после 1 января 2005 г.16
В силу ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое нанимателем жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, и наниматель сохраняет право пользования. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Согласно ст. 33 ЖК РФ лицо может пользоваться жилым помещением наравне с собственником на основе завещательного отказа. За таким гражданином признается право потребовать осуществления государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.
В соответствии со ст. 34 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора ренты, пользуется жилым помещением на условиях, указанных в ст. 33 ЖК РФ. В результате получается, что и право получателя ренты, и право отказополучателя должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав как обременение.
В силу общих правил регулирования договоров купли-продажи жилое помещение должно передаваться по договору свободным от прав третьих лиц (ст. 460 и 461 ГК РФ). Не ясно, как законодатель соотносит эту обязанность с обязанностью продавца предоставить в качестве существенного условия договора перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Если исходить из общего требования передать товар свободным от прав третьих лиц, то оно будет сохранять свое действие в том случае, если к моменту исполнения договора у собственника имеется возможность выполнить это требование (например, к этому моменту он может прекратить действие договора жилищного найма или аренды жилого помещения или
16 См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 144-146.
исполнить обязательство, по которому оно используется в качестве залога, досрочно прекратить обязательство, в силу которого у другого лица имеются права на жилое помещение). Если же собственник не может освободить помещение от третьих лиц, поскольку их права основаны на законе, то применяются специальные правила, цель которых - предоставить покупателю информацию о лицах, имеющих такие права, и получить его согласие на приобретение жилого помещения, обремененного правами этих лиц. Это согласие будет получено в силу того, что стороны обязаны согласовать условие, предусмотренное п. 1 ст. 558 ГК РФ.
Таким образом, ст. 460 и 461 следует, на наш взгляд, рассматривать как общую и специальную нормы, но с оговоркой, что специальная норма не отменяет, а дополняет общую норму в определенной ситуации. Поэтому в силу указанных статей продавец обязан передать жилое помещение покупателю свободным от прав третьих лиц, однако если эти права у третьих лиц сохраняются в силу закона, то применяются правила п. 1 ст. 558 ГК РФ.
В Нидерландах перечень лиц, имеющих право пользования жилым помещением, не является существенным условием договора купли-продажи по причине того, что при отчуждении недвижимого имущества таких лиц просто не остается. Члены семьи собственника не наделяются законодателем особыми правами в отношении занимаемого ими совместно с собственником жилого помещения.
Существенным также является условие договора, связанное с оплатой товара. Оно касается порядка, сроков и размеров платежей, если стороны согласовали условие об оплате в кредит с условием о рассрочке платежа, так как эти условия квалифицируются как существенные в п. 1 ст. 489 ГК РФ. Как видим, эти условия не входят в перечень универсальных существенных условий договора купли-продажи, а используются в том случае, если стороны согласовали условие об оплате в рассрочку.
На основе приведенного анализа можно сделать вывод, что перечень существенных условий, являющихся таковыми в силу закона, в рассматриваемых правопорядках существенно
различается. В России существенными являются условия о предмете, цене и перечне лиц, сохраняющих право проживания в отчуждаемом жилом помещении, в Нидерландах - только предмет договора, который, одна,ко, имеет комплексную природу и помимо вещных прав, передаваемых по договору, включает права членства в объединении собственников жилья.
Учитывая положительный опыт Нидерландов, было бы целесообразным включить в законодательство РФ положение об обязанности продавца жилого помещения предусматривать в договоре купли-продажи информационное условие о способе управления многоквартирным домом с указанием данных, позволяющих идентифицировать субъекта, осуществляющего такое управление (в случае, если такой субъект существует).
И.В. Жуков
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ ПРОФСОЮЗНОГО ДВИЖЕНИЯ В РОССИИ*
Примеры общественных объединений мы встречаем еще в античные времена. В процессе эволюции общественного строя, развития государства общественные объединения создавались исходя из настроения царившего в массах. Следует отметить, что структура общественных объединений того времени являлась лишь аналогом современных объединений. Основываясь чаще всего на религиозных обычаях, реже - на профессиональных, объединения на каждом историческом этапе приобретали очертания института, при этом их видоизменение диктовалось изменениями, происходившими в обществе.
С приходом капитализма в обществе выделились две основные группы: работодатели, в чьих интересах было получение прибыли, и рабочие, в центре внимания которых был вопрос об
* Статья рекомендована к печати доктором юридических наук, профессором Ю.Л. Шульженко.
