Предложения по методологии переоценки портфеля кредитов под залог недвижимого имущества в условиях кризиса Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

Предложения по методологии переоценки портфеля кредитов под залог недвижимого имущества в условиях кризиса

Е.И. Нейман

вице-президент Российского общества оценщиков, президент Международной академии оценки и консалтинга, член национального совета по оценочной деятельности, генеральный директор ЗАО «РОСЭКО», доктор экономических наук (г. Москва)

Евгений Иосифович Нейман, roseco@roseco.ru

Статья продолжает цикл публикаций [1, 2], в которых рассматривались вопросы развития методологии оценки стоимости имущества в условиях кризиса.

Кризис на рынке недвижимого имущества, безусловно, влияет и на ситуацию в банковском секторе. Риски невозврата кредитов по уже выданным договорам обусловлены как ухудшением финансового состояния заемщиков, так и падением цен на рынке недвижимости - все это негативно влияет на возможность организации полноценного кредитования реального сектора экономики.

В терминах профессиональной оценки имущества влияние кризиса на экономику, включая сегмент рынка кредитования под залог недвижимости, наблюдаемое в настоящее время, можно охарактеризовать как факт экономического обесценения активов. При этом, если в условиях растущих рынков, как правило, определение экономического обесценения необходимо было осуществлять на уровне конкретного предприятия, то сегодня речь, видимо, должна идти об определении экономического обесценения отраслей и экономики в целом.

В соответствии с Международным руководством по оценке № 8 (МР8) «Затратный подход для финансовой отчетности (АЗЗ)», входящим в состав Международных стандартов оценки (МСО 2005), под амортизированными затратами на замещение понимаются текущие затраты воспроизводства актива за вычетом физического износа и всех релевантных форм устаревания и амортизации (п. 3.1). Под экономическим устареванием (п. 5.4.5) понимается влияние внешних факторов (изменения спроса на товары и услуги), связанных в том числе с изменениями в экономике в целом.

Экономический кризис, который в настоящее время только набирает силу, как раз и является тем существенным фактором, который должен учитываться при оценке как объектов залога, так и портфеля залогов.

Необходимо иметь в виду, что в Российской Федерации проведение переоценки с учетом экономического обесценения для предприятий запрещено в соответствии с требованиями Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01. В связи с этим эффект от переоценок предприятий без внесения соответствующих изменений в действующие правила бухгалтерского учета вряд ли будет получен в части учета реального состояния экономики.

Проведение переоценки объектов залога (портфелей залогов) в банках, безусловно, может явиться действенным механизмом восстановления системы кредитования реального сектора. Но если эта переоценка будет проводиться без согласованных действий государственного регулятора в лице Центрального банка Российской Федерации (Банк России), а также без учета ряда особенностей, которые сложились в настоящее время

в России в системе экономических измерений, эффект от этой переоценки также может иметь негативные последствия.

По сути, речь должна идти о стоимостной «настройке» портфеля залогов исходя из кризисных явлений в экономике, падения цен на рынке недвижимости и, как следствие, об увеличении риска дефолта заемщиков. Попытка проведения этой переоценки исходя из традиционных методов анализа рынка с последующей корректировкой стоимости портфеля залогов в банке, видимо, приведет к резкому увеличению кредитных рисков для портфеля залогов, что, в свою очередь, может отразиться на величине показателей обязательного резервирования для банка и в конечном счете может привести к увеличению риска дефолта банка.

Проблемы, которые возникают при проведении переоценки, к сожалению, обусловлены не только отсутствием необходимых методологических разработок, но и в определенной степени фрагментарностью существующей нормативной базы. Рассмотрим некоторые из этих проблем.

Проблема гармонизации понятий и определений

В соответствии с пунктом 2.3 Положения Банка России от 26 марта 2004 год № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» вводится определение «справедливая стоимость залога», под которой для целей указанного Положения понимается:

«...цена по которой залогодатель в случае, если он является продавцом имущества, предоставленного в залог, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный ее продавать, согласен был бы его продать, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости указанного имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести в разумный срок, не превышающий 180 календарных дней».

По сути, это определение является «свободным» изложением базового определения рыночной стоимости, приведенного в Федеральном законе от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями), а также в принятых на их основе нормативных правовых актах Российской Федерации, Федеральных стандартах оценки ФСО 1-31 и Международных стандартах оценки (МСО 2005).

Основным отличием понятия «справедливая стоимость залога» от базового определения «рыночная стоимость» является указание о времени экспозиции объекта оценки, а именно 180 календарных дней от момента выставления объекта на продажу.

Таким образом, в случае если возникает необходимость проведения переоценки залогов, следует принимать во внимание, что величина «справедливой залоговой стоимости», которая учитывается в портфелях залогов в банках, ниже на величину залогового дисконта, который применялся на момент выдачи кредита заемщику.

Залоговая стоимость имущества характеризует его способность обеспечивать ссуду в соответствии с нормативными требованиями и требованиями банка и удовлетворять требования банка в случае реализации предмета залога, что позволяет оценить соответствие реальной стоимости заложенного имущества кредитным обязательствам как в процессе предварительной экспертизы залогового имущества, так и при мониторинге залога.

1 Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256;

Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2) : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255;

Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» : приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254.

Определяется залоговая стоимость имущества с применением понижающего коэффициента. В зависимости от вида имущества, условий его использования, предполагаемого срока пользования кредитом понижающий коэффициент может варьировать от 5 до 50 процентов. Согласно МСО 2005 залоговая стоимость определяется следующим образом:

Залоговая стоимость = Рыночная стоимость х (1 - Понижающий коэффициент). (1)

Следовательно, если возникает задача проведения переоценки портфеля залогов, помимо собственно определения рыночной стоимости объекта залога, необходимо, видимо, проводить корректировку и залогового дисконта в предположении, что кредит выдается на дату проведения переоценки. В противном случае изменение базового значения рыночной стоимости на дату переоценки без соответствующей корректировки и коэффициента залогового дисконта будет приводить к неверным результатам.

В соответствии с требованиями Европейского законодательства под стоимостью ипотечного кредитования (СИК) - mortgage lending value (MLV)2 - понимается «Стоимость имущества, определенная оценщиком, проводящим осмотрительную оценку будущей реализуемости имущества с учетом долговременных устойчивых аспектов имущества, нормальных и локальных условий рынка, текущего использования и подходящих альтернативных вариантов использования имущества. При проведении оценки стоимости ипотечного кредитования спекулятивные элементы, как правило, не принимаются во внимание. Стоимость ипотечного кредитования должна быть отражена в отчетах ясно и прозрачно».

При этом необходимо учитывать, что стоимость ипотечного кредитования отличается от рыночной или иных видов стоимости, указанных в Международных стандартах оценки.

Для обеспечения подготовки финансовой отчетности в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО) при формировании резервов под обесценение кредитного портфеля Банк России рекомендует руководствоваться МСФО 39 «Финансовые инструменты: признание и оценка» (пункты 109-115), МСФО 32 «Финансовые инструменты: раскрытие и представление информации» (пункт 47), МСФО 30 «Раскрытие информации в финансовой отчетности банков и аналогичных финансовых институтов» (пункты 8, 43, 49). По оценке обеспечения с учетом временного фактора четких рекомендаций нет, хотя реальная стоимость обеспечения со временем меняется.

В новую редакцию МСФО 39, принятую в октябре 2008 года, внесены изменения, позволяющие переводить активы, в первую очередь ценные бумаги, из торгового портфеля в инвестиционный, а также отражать их в отчетности не по рыночной, а по исторической стоимости. Кроме того, ряд поправок позволяет банкам использовать более гибкие подходы к формированию резервов на возможные потери по ссудам. Принятые 23 декабря 2008 года Указания Банка России № 2156 «Об особенностях оценки кредитного риска по выданным ссудам, ссудной и приравненной к ней задолженности» призваны в первую очередь не допустить снижения достаточности капитала банков. Однако отказ от текущего анализа качества кредитных портфелей в краткосрочной перспективе может явиться причиной резкого роста просроченной задолженности в будущем.

Таким образом, проведение мониторинга и переоценки кредитных портфелей является крайне своевременной антикризисной мерой. Необходимо также учитывать, что требования МСФО к оценке активов в основном разработаны с использованием методологии, изложенной в МСО.

Из изложенного можно сделать вывод, что гармонизация терминологии, касающейся вопросов стоимостного анализа, используемых в нормативных документах Банка России и законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, требуют своего скорейшего разрешения.

2 Пункт 3.12 МСО 2 (из Директивы 89/647/ECC с поправками из Директивы 98/32/ЕС).

Проблема классификации объектов залога для целей переоценки

Необходимость в проведении переоценки в принципе не вызывает возражений, однако основной риск такой переоценки, связанный с понижением категорий займов и увеличение в этом случае доли «сомнительных займов», требует проведения предварительного анализа или, точнее, проведения инвентаризации портфеля залогов. Существует риск, что после проведения такой переоценки может сложиться ситуация, при которой капитал банка может оказаться отрицательным из-за необходимости отчислений в обязательные резервы.

Как показывает опыт переоценки основных фондов предприятий, главной проблемой при проведении переоценок является именно инвентаризация и четкое описание объектов оценки.

Основные классификационные признаки кредитных договоров в принципе не учитываются при проведении именно переоценки объектов залога, поэтому, видимо, первоочередной задачей, которую необходимо решить банку перед проведением переоценки, должно стать формирование базы данных по объектам залога, позволяющей проводить переоценку.

Следует иметь в виду, что при составлении реестров объектов недвижимости для целей оценки могут быть учтены разнообразные классификационные признаки. При формировании исходной информационной базы для такой оценки можно воспользоваться рекомендациями Международного валютного фонда «Показатели финансовой устойчивости. Руководство по составлению», изданными в 2007 году. В отношении описания объектов недвижимости в пункте 9.14 указанного Руководства рекомендуется следующее:

«В любом реестре важно отражать характеристики (категории) недвижимости. Такие категории должны представлять собой достаточно детальную разбивку, чтобы была возможность определить ключевые параметры недвижимости, сказывающиеся на ее стоимости, однако степень детализации представленных данных будет зависеть также от потребностей и имеющихся ресурсов. Конкретные категории, важные для определения цен, будут различаться по странам, а потому должны устанавливаться национальными официальными органами исходя из местных условий».

Далее приводятся некоторые основные характеристики, которые могут отражаться в таком реестре:

• «число единиц в разбивке по основным видам единиц недвижимости. Для жилой недвижимости единицей может быть жилье на одного собственника, а ее видами может быть отдельный дом, дом, прилегающий к другому, таунхаус или квартира;

• местоположение. Адрес и, возможно, микрорайон, переписной район или административный округ;

• назначение. Назначение единицы недвижимости, например жилье, магазин/розничная торговая точка, производственное предприятие или государственное учреждение;

• тип постройки. Бетон, дерево, солома и т. п.;

• возраст единицы. Число лет с момента постройки или капитального ремонта;

• размеры. Величина сооружения и участка в квадратных метрах или квадратных футах;

• число комнат. Общее число комнат с возможной разбивкой на конкретные типы комнат, например спальни или ванные;

• коммунальные услуги и удобства. Подключен ли объект недвижимости к системе водоснабжения, канализации и электроснабжения и имеются ли в нем другие значимые удобства;

• физическое состояние. Наружное и внутреннее состояние, признаки повреждений и другая информация подобного рода;

• дата и стоимость последних продаж, текущая рыночная стоимость и стоимостная оценка для целей налогообложения;

• незанятые единицы. Данные о том, используется ли недвижимость на текущий момент;

• условия пользования. Статус лиц, занимающих объект недвижимости: является объект жильем, занимаемым собственником (безусловное право собственности или владение на правах аренды), или он находится в частной аренде или в аренде государственным сектором;

• информация об арендной плате. Суммы, уплачиваемые за аренду объекта недвижимости в целом или в стоимостном выражении за единицу площади, например за квадратный метр;

• разрешения на строительство, сведения о завершении строительства или другие показатели текущей деятельности».

При описании объектов коммерческой недвижимости возможный вариант классификации предложен в работе Э.Ю. Околелова «Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости»3 (рис. 1).

Необходимо учитывать, что приведенные предложения касаются в первую очередь объектов, относящихся к приносящей доход недвижимости. Для жилой недвижимости возможно использовать предложения о формировании баз данных для целей массовой оценки этих объектов.

Для целей оценки предлагаемая классификация с учетом географических характеристик объектов оценки позволяет сформировать полноценную расчетную базу для проведения переоценки объектов недвижимости, находящихся в залоге.

Стресс-тестирование портфеля залогов

Методология «стресс-тестирование» широко используется в финансовой сфере и входит в состав инструментов для построения внутренних рейтингов при анализе достаточности капитала для банков. Анализ методологий, используемых при проведении стресс-тестов как на уровне банка, так и на уровне финансовой системы, представлен, например, в работе И.К. Андриевской «Стресс-тестирование: обзор методологий»4. Приведем определения стресс-тестов, данные в различных источниках.

Международный валютный фонд определяет стресс-тестирование как «методы оценки чувствительности портфеля к существенным изменениям макроэкономических показателей или к исключительным, но возможным событиям» [3].

По мнению специалистов Банка международных расчетов, «стресс-тестирование -термин, описывающий различные методы, которые используются финансовыми институтами для оценки своей уязвимости по отношению к исключительным, но возможным событиям» [4].

Специалисты Банка России определяют стресс-тестирование так: «оценка потенциального воздействия на финансовое состояние кредитной организации ряда заданных изменений в факторах риска, которые соответствуют исключительным, но вероятным событиям» [5].

Применительно к рассматриваемой нами задаче проведение стресс-тестирования на этапе, предшествующем этапу проведения переоценки портфеля залогов, является очень важной составной частью проекта, так как использование этой методологии поз-

3 Околелов Э. Ю. Методы оценки и прогнозирования инвестиционных процессов рынка коммерческой недвижимости : автореферат диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук. Воронеж,

2008.

4 Андриевская И. К. Стресс-тестирование: обзор методологий. М. : Государственный университет - Высшая

школа экономики, 2007.

ТОРГОВАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ

Моллы

СКЛАДСКАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ

Магазины

торгово-развлекательные центры

торговые центры

ритейл-центры

пауэр-центры

стрип-центры

ГавЫоп-центры

дискаунт-центры

магазины промышленных товаров магазины продовольственных товаров

павильоны крытые рынки торговые площадки

Открытые склады

ПРОМЫШЛЕННАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ

НЕДВИЖИМОСТЬ

СОЦИАЛЬНОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

Закрытые склады

терминалы

специализированные

промышленные

склады-навесы

открытые складские площадки

технопарки

производственные комплексы объекты добывающей промышленности заводы

цеховые помещения

Медицинские учреждения

медицинские центры диагностические центры кабинеты медицинскои помощи лаборатории

ГОСТИНИЧНО-

РЕКРЕАЦИОННАЯ

НЕДВИЖИМОСТЬ

НЕДВИЖИМОСТЬ

СПОРТИВНО-

ОЗДОРОВИТЕЛЬНОГО

НАЗНАЧЕНИЯ

высшие учебные заведения колледжи и лицеи школы

дошкольные учреждения

гостиницы (отели)

коммерческое жилье (отдельные квартиры, апарт-отели) санатории (дома отдыха) базы отдыха

АВТОДОРОЖНЫЙ

СЕРВИС

ОБЩЕСТВЕННОЕ

ПИТАНИЕ

ЭМЬЮЗМЕНТ

(РАЗВЛЕЧЕНИЯ)

ЗЕМЕЛЬНЫЕ

РЕСУРСЫ

аква-центры

бассейны

стадионы

спортивные комплексы фитнес-клубы тренажерные залы

платные автодороги сервисные центры заправочные станции автомобильные стоянки автомойки

рестораны

кафе

бистро

сити-парки

развлекательные центры парки и зоны отдыха кинотеатры казино

игровые залы

Клубы

боулинг-клубы

бильярд-клубы

гольф-клубы

земельные участки для строительства

земельные участки для ведения крестьянского хозяйства

земельные участки для ведения личного хозяйства

земельные участки рекреационного назначения (в т.ч. водные ресурсы)

Рис. 1. Пример классификации объектов залога

воляет определить возможные диапазоны изменения залоговой стоимости портфеля. Без данных об изменении этого диапазона, учитывая специфику методологии оценки стоимости имущества, провести полноценную переоценку объектов залога будет затруднительно.

В качестве параметров ценообразования на рынке коммерческой недвижимости, для которых целесообразно проводить подобный тест, можно выделить следующие макроэко-

номические показатели, влияющие, по мнению ряда аналитиков на рынке недвижимости, на динамику цен на этом рынке5:

• реальная денежная масса (агрегат М2);

• курс доллара США к рублю;

• динамика изменения цен на нефть.

Возможен выбор и иных параметров моделей для проведения стресс-тестов. Однако необходимо учитывать, что проведение этих расчетов позволяет оценить диапазон возможных потерь, а не величину резервирования капитала. Также необходимо учитывать, что в текущих условиях выбор параметров для осуществления этих расчетов требует специального рассмотрения.

Проведение стресс-тестирования является функцией департаментов (отделов) в системе риск-менеджмента банка. Целесообразно, чтобы эти работы проводились в контакте с отделами по работе с залогами. Результатом стресс-теста может явиться диапазон изменения доходности или максимальная величина ставки дисконтирования СДтах, которая затем используется при реализации доходного подхода при оценке коммерческой недвижимости

Предложения по методологии определения залоговой стоимости для целей переоценки портфеля кредитов под залог объектов недвижимости

Определение залоговой стоимости предполагает расчет рыночной стоимости и установление понижающего коэффициента к залоговой стоимости (1).

Для задачи переоценки основным исходным параметром является определение даты переоценки. При переоценке основных фондов предприятий этой датой, как правило, является дата на начало текущего финансового периода, например переоценка по состоянию на 1 января 2009 года. Необходимо учитывать, что определение даты переоценки -важный вопрос как для банка, так и для регулятора и требует согласования.

Поскольку первым этапом при проведении оценки является определение рыночной стоимости объекта залога (объекта недвижимости), приведем предложения по методологии оценки этих объектов в условиях падающих рынков - кризисных явлений на рынке недвижимости.

Предложения по методологии оценки рыночной стоимости объектов

недвижимости на падающих рынках

Как уже отмечалось, в терминах и понятиях оценки стоимости имущества кризисные явления, которые происходят в настоящее время в экономике, можно охарактеризовать как наличие экономического обесценения объектов оценки.

Отсутствие достоверных данных о ценах сделок, видимо, не позволяет использовать сравнительный подход в сложившейся ситуации. Вместе с тем информация о затратах, наличие данных об изменениях в условиях арендных договоров, а также определенная стабилизация на валютном рынке позволяют использовать затратный и доходный подходы с определенными модификациями.

Кроме того, необходимо учитывать, что, поскольку речь идет о переоценке уже оцененных в прошлом объектов, то о каждом объекте имеется информация, которая использовалась на докризисные даты.

Таким образом, задача оценки объектов на дату переоценки объектов залога может быть сформулирована как задача определения экономического обесценения этих объектов с учетом поддающихся документальной фиксации данных, которые всег-

5 Шпигель В., Позднякова Е. Ценовые пузыри на рынке недвижимости. Ш1_: www.realprise.ru (дата обращения: май 2005 года).

да используются оценщиками при актуализации результатов оценки на новую дату оценки.

Методология затратного подхода

Рассмотрим основные приемы, которые можно использовать при учете экономического обесценения при применении затратного подхода.

Как известно, основная формула при использовании затратного подхода имеет вид:

МУ = Кп/у ЙСЫ/ЙС х (1- I) + МУзу, (2)

где МУ - рыночная стоимость объекта;

Кп/у - прибыль (убыток) предпринимателя;

йСы/йС - стоимость замещения (воспроизводства);

I - совокупный износ, включающий физический износ и функциональное и экономическое обесценение;

МУзу - рыночная стоимость земельного участка.

Для того чтобы учесть кризисные эффекты в этом расчете, примем, что в случае переоценки залогового имущества имеют место два временных периода:

Т - дата оценки объекта залога при заключении кредитного договора;

Т2 - дата переоценки объекта залога.

Можно предположить, что МУ(Т2) < МУ(Т1).

Достаточно дискуссионным является вопрос о величине прибыли (убытка) предпринимателя. К сожалению, в отечественной научной и учебной литературе приведено достаточно много предложений и методик, касающихся определения именно прибыли предпринимателя, хотя и в Международных стандартах оценки, и в зарубежных источниках специально оговаривается, что при применении затратного подхода имеют место как прибыль, так и убыток. Учитывая, что кризисные явления на рынке недвижимости привели к убыткам, определение именно убытка предпринимателя при проведении переоценки объектов залога представляется вполне оправданным.

В общем виде формула для расчета убытка предпринимателя может быть получена из следующего выражения:

Яд/е = 1 - (С - МУзуо) / (ЙС/ЙСЫ), (3)

где С{ - прогнозная цена реализации объекта;

МУзу0 - рыночная стоимость земельного участка на начало строительства объекта.

Определения ЙС/ЙСЫ приведены в выражении (2).

Рыночная стоимость земельного участка на начало строительства может быть определена по данным заемщика либо исходя из нормативных сроков строительства объекта.

Прогнозная цена реализации объекта может быть получена путем индексации цен объектов-аналогов на момент времени Т1 с учетом данных информационных или аналитических агентств, специализирующихся на анализе динамики цен на рынке недвижимости.

Предварительные расчеты показали, что величина убытка предпринимателя может составить до 20 процентов для коммерческой недвижимости московского региона.

Определение убытка предпринимателя позволяет учесть влияние падающего рынка недвижимости при применении затратного подхода.

Методология доходного подхода

Теперь рассмотрим вопросы учета кризисных явлений при применении доходного подхода.

Кризис на рынке недвижимости в первую очередь отражается на арендных ставках (они снижаются), повышает риски вложений и, соответственно, приводит к повышению ставок капитализации или ставок дисконтирования.

На рисунке 2 приведены гипотетические графики изменения арендных ставок и ставок дисконтирования в зависимости от времени.

Рис. 2. Графики изменения арендных ставок и ставок дисконтирования во времени, где А1, СДтіп - арендная ставка и ставка дисконтирования на момент времени Т1 (определяется из отчета);

А2, СДтах - арендная ставка и ставка дисконтирования на момент времени Т2 (А2 может быть определена как калькуляция затрат арендодателя, СДтах определена по модели стресс-теста)

Таким образом, при применении доходного подхода, с учетом возможного изменения арендных ставок и ставок дисконтирования, определенных на момент времени Т1 и Т2, необходимо провести расчет дисконтированной стоимости денежных потоков (ДДП). Определение осуществляется исходя из предположения о логнормальном распределении множества ставок дисконтирования и нормальном распределении уровня арендных ставок. При этом минимально возможный уровень ставки дисконтирования равен ставке доходности при проведении оценки на момент времени Т1, а максимальный уровень равен ставке доходности, закладываемой банком по результатам стресс-тестирования на момент переоценки залогов Т2. В результате для целей анализа рассматривается диапазон изменения текущей рыночной стоимости недвижимости с использованием метода ДДП, каждому значению которого соответствует значение ставки дисконтирования. Практическая реализация возможна с использованием метода Монте-Карло.

В качестве примера в процессе моделирования для ставки дисконтирования предлагается к использованию логнормальное распределение со следующими параметрами:

• минимальное значение (15,0%);

• максимальное значение (24,0%);

• среднее значение (21,0%) - экспертная величина.

На рисунке 3 показан вид используемого распределения.

Рис. 3. Вид распределения ставки дисконтирования

Полученная по результатам моделирования ДДП (рис. 4) будет равна величине рыночной стоимости объекта залога на дату переоценки с использованием доходного подхода.

Рис. 4. Результаты моделирования

Сведение результатов затратного и доходного подходов и определение «справедливой залоговой стоимости»

Собственно процесс оценки любого объекта оценки можно интерпретировать как процесс исследования оцениваемого объекта с позиций продавца, покупателя и стороннего

наблюдателя (рыночного аналитика, имеющего представление об исследуемом рынке -рыночный подход). Тогда задача сведения результатов при определении итоговой величины рыночной стоимости может быть рассмотрена как процесс торга между продавцом и покупателем, при этом такой торг происходит при условии информированности участников торга о предмете торга, при отсутствии субъективных факторов, влияющих на принятие решения продавцом и покупателем о совершении сделки с объектом оценки.

В начале процесса торгов, в случае ограничения времени реализации, цена продавца принимается равной максимальной величине, полученной в результате применения подходов при определении рыночной стоимости.

Цена покупателя при этом может быть принята равной минимальной величине, полученной в результате применения при определении рыночной стоимости.

Определенная оценщиком рыночная стоимость соответствует торгу, происходящему в отсутствии ограничивающих факторов, характерных для продажи объекта залога.

В условиях ограничения времени реализации цена продавца принимается равной наибольшему значению, выбранному среди полученных с применением всех подходов значений к оценке результатов.

Задавая время экспозиции объекта оценки при нормальных рыночных условиях и время экспозиции при условиях вынужденной продажи и принимая во внимание, что в этом случае продавец будет вынужден принять предложение покупателя исходя из условия обязательности реализации имущества, величина ликвидационной стоимости может быть определена из следующего выражения:

Р = р + (р - р )t /t, (4)

сзс min ' max min э э’ ' 1

где Рсзс - справедливая залоговая стоимость;

Рщт - минимальное значение рыночной стоимости, полученное при применении выбранных подходов;

Pmax - максимальное значение рыночной стоимости при применении двух подходов;

t^ - время экспозиции объекта оценки в соответствии с определением «справедливой залоговой стоимости» принимается равным 180 дням (согласно пункту 2.3 Указания Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П);

tp - время экспозиции объекта оценки в рыночных условиях (365 дней).

Рис. 5. Схема определения справедливой залоговой стоимости

Основным допущением, используемым при выводе предлагаемой зависимости (рис. 5) является предположение о линейной связи между временем экспозиции и рыночной и «справедливой залоговой стоимостью». Такое допущение, по нашему мнению, может рассматриваться как оценка максимально возможной скидки при определении «справедливой залоговой стоимости».

Определение затрат при реализации заложенного имущества в случае дефолта

заемщика

Необходимо отметить, что выражение Рсзс является расчетным, и в нем не учитываются затраты средств и времени, которые может понести банк, если возникнут дефолт заемщика и необходимость в реализации заложенного недвижимого имущества. В этом случае величина Рсзс должна быть уменьшена на величину затрат банка на реализацию заложенного имущества.

Величина этих затрат может быть определена из выражения:

Zp = Zip + Z2 + Z3, (5)

где Z1p - сумма процентов по кредиту за время реализации залога;

Z2 - расходы банка на охрану, содержание объекта;

Z3 - расходы на реализацию объекта, в том числе исполнительный сбор (7%) и оплата услуг организатора торгов (5-15%) от величины Рсзс.

Поскольку затраты на реализацию Zp образуются после дефолта заемщика, то учитывать эти затраты необходимо только в отношении безнадежных долгов. По кредитам, по которым осуществляется обслуживание долга, величина переоцененной залоговой стоимости должна приниматься равной Рсзс.

Определенная таким образом величина Рсзс может рассматриваться как базовое значение при проведении расчетов рисковой стоимости (Value-at-Risk - VaR).

Предложения по оценке качества обязательств - рисковая стоимость (VaR) портфеля векселей

Следует иметь в виду, что при реализации предлагаемой схемы организации финансирования предприятий с использованием простых векселей в качестве залога этих векселей в банках в случае неисполнения ими своих обязательств - дефолт векселедателя - может привести к появлению рисков формирования неликвидных активов в балансах банков. Для исключения этих рисков в процессе проведения работ по оценке необходимо учитывать риски портфеля векселей.

Согласно вышедшим в конце 2006 года обновленным Рекомендациям Базельского комитета (Базель II) каждому банку желательно иметь собственную внутреннюю систему рейтингования заемщиков, которая позволит дать количественную характеристику каждому заемщику в виде вероятности его возможного дефолта по долгам в течение будущего года (Probability of Default - PD).

Для оценки рентабельности кредитной деятельности существует емкий показатель RAROC (Risk Adjusted Return on Capital), с помощью которого определяется доходность капитала с учетом риска:

RAROC = -^EL, (6)

VAR

где r - среднегодовая валовая маржа;

EL - ожидаемые среднегодовые потери портфеля.

Такой же показатель можно вычислить и для каждого отдельного заемщика или актива «/», зная его вклад в VaR, доходность и риск (RAROCi). Очевидно, что если RAROCi заемщика ниже общего RAROC, то такой актив «портит» показатель доходности всего портфеля.

Активы и заемщики с наименьшим показателями RAROCi являются нерентабельными. Заемщики с наибольшей долей в VaR являются рисковыми в портфеле. Руководствуясь этими показателями, можно дать четкие количественные рекомендации по лимитам, уровню обеспечения и срокам кредитования. Таким образом, анализ формулы (2) показывает значимость расчета показателя VaR.

Учитывая, что предлагаемая схема в принципе может реализовываться с участием ограниченного круга уполномоченных банков, расчеты рисковой стоимости портфеля векселей и соответствующей этой рисковой стоимости максимальной ставки дисконтирования для портфеля векселей со стороны банка-кредитора позволяют определять диапазон возможного изменения ставок дисконтировании.

Стоимость, подверженная риску (Value-at-Risk - VaR) - это потери, превышение которых ожидается с вероятностью x процентов в течение периода владения активами, составляющего t дней (месяцев, лет). Важно учесть, что при интерпретации показателя VaR необходимо принимать во внимание границы вероятности (их выбор может определяться отраслевыми особенностями или политикой банка) и период оценки. Наиболее простой способ расчета - это использовать свойства нормального распределения. Используя свойства нормального распределения, можно получить простую формулу для определения VaR:

VAR = (аа-ц )1, (7)

где а - пороговое значение вероятности;

а - стандартное отклонение доходности объектов залога (в процентах от стоимости кредитования);

ц - среднее значение доходности объектов залога (в процентах от стоимости кредитования);

I - величина общей суммы кредитов.

Методология расчета VaR может быть уточнена в зависимости от используемых в конкретном банке методик и алгоритмов, а также по результатам осуществления пилотного проекта.

Предложения по организации работ

В случае положительного решения вопроса о реализации представленных предложений для подготовки Методики оценки для целей залога необходимо, по нашему мнению, осуществить пилотный проект.

После утверждения этой Методики организация работ по оперативному проведению оценки объекта залога (рыночной стоимости векселей для целей залога) может быть организована при координации Национальным советом по оценочной деятельности в Российской Федерации и саморегулируемыми организациями оценщиков (СРОО). Поскольку в настоящее время для оценщиков в России действует режим саморегулирования, включая имущественную ответственность, реализация такой системы с привлечением независимых оценщиков уже имеет встроенный механизм обеспечения с использованием компенсационного фонда и страхования профессиональной ответственности. В отношении рейтинговых агентств и финансовых аналитиков такой механизм отсутствует.

Необходимо учитывать, что определение стоимости - это всегда мнение того, кто эту стоимость определяет, и право тех, кто эту стоимость использует, согласиться или не со-

гласиться с полученными результатами. Вот почему, если существует возможность учитывать субъективное мнение оценщика (консультанта, аналитика) по поводу рассчитанной им той или иной стоимости, собственно методология этих расчетов и исходные данные для этих расчетов должны признаваться всеми участниками процесса. В противном случае использование методологии оценки стоимости имущества для целей стоимостного анализа может довольно быстро привести к еще более печальным результатам, чем существующая сегодня система экономических измерений.

Звучащие в последнее время предложения об ужесточении режимов и систем работы аналитических агентств и аудиторских компаний, чтобы повысить достоверность проводимых расчетов, вряд ли дадут ожидаемый эффект. Принятие в 2002 году Конгрессом США акта Сарбейнса - Оксли после банкротства компании Епгоп привело только к увеличению транзакционных издержек для компаний-эмитентов в США. Однако, как показали последние события, ужесточение требований не спасает от кризисов.

По моему мнению, чисто административные меры должны быть дополнены и определенными изменениями в методологии и практике оценки стоимости, сложившейся в настоящее время. В Российской Федерации эта проблема связана еще и с тем, что механизм имущественной ответственности, введенный действующей редакцией Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», переводит риски оспаривания результатов определения стоимости из административных в финансовые.

Для того чтобы преодолеть, а точнее минимизировать насколько это возможно в существующих условиях, субъективизм, присущий методологии определения фундаментальной стоимости, видимо, необходимо вначале определить, в чем причина этого субъективизма. В основе определения стоимости, будь то фундаментальная, рыночная или иная, лежат правила определения этой стоимости, а именно стандарты оценки. Эти стандарты представляют собой тексты, в которых в самом общем виде описано, что собственно понимается под той или иной стоимостью (базы оценки), и указана примерная последовательность действий, которые необходимо осуществить, чтобы ту или иную стоимость получить. Практика оценки, то есть собственно работа оценщика, заключается в том, чтобы собрать необходимую информацию, проанализировать ее на предмет достоверности и непротиворечивости и, используя эту информацию, на основе описанных в стандартах общих алгоритмов расчетов провести эти расчеты и подготовить соответствующий документ (отчет об оценке), в котором и изложить свое мнение о полученных результатах. В принципе вполне понятная и на первый взгляд не сложная работа. Но если мы говорим о конкретной реализации этого алгоритма действий оценщика, то сложности и неопределенности возникают на каждом этапе этой работы. В первую очередь эти сложности и неопределенности возникают при применении доходного подхода, а именно прогноз рынка, анализ рисков, корректное формирование моделей, прогноз капитальных вложений, оборотного капитала и т. д. Существуют общие подходы, методики и правила, которые используются оценщиками при проведении тех или иных оценок, но при этом разбросы в результатах могут достигать не процентов, а порядков. Перечень причин происходящего может занять несколько страниц, но для понимания основной идеи предложений изложенного, на мой взгляд, достаточно.

Понимая этот недостаток, присущий методологии оценки стоимости имущества, крупные потребители услуг оценщиков пытаются минимизировать риски, присущие методологии оценки, путем аккредитаций, внутренних экспертиз, созданием различных экспертных и консультативных советов и т. д. Но такого рода органы при потребителях, к сожалению, имеют дело с уже свершившемся фактом - отчетом об оценке или его проектом. К сожалению, и различные формы защиты от субъективизма результатов оценки страдают субъективизмом, иногда превращающимся в механизмы прямого давления на оценщи-

ка. Необходимо учитывать, что проведение полноценной экспертизы результатов оценки (повторная оценка) - это, по сути, выполнение в полном объеме повторных расчетов с целью проверки, анализа исходной информации и т. д., что зачастую оказывается не менее трудоемкой работой, чем собственно оценка.

Сложилась определенная практика организации работ по оценке для целей залога, а именно:

1) некоторые банки аккредитуют компании для оценки стоимости имущества, в задачи которых зачастую входит определение рыночной стоимости предмета залога;

2) в ряде случаев эту оценку проводят внутренние подразделения банка, которые в том числе выполняют функции экспертных групп по анализу отчетов, подготовленных аккредитованными оценщиками;

3) требования к внутренним оценщикам формируются администрациями банков. При этом возможны ситуации, когда функции этих оценщиков могут выполнять и специалисты, не имеющие соответствующей подготовки;

4) оплата услуг внешних оценщиков может проводиться как заемщиком, так и банком-кредитором. При этом признание оценки всегда осуществляется банком. Заемщик практически лишен права голоса в этом споре;

5) существующая система организации оценки, при которой полная бесконтрольность со стороны как органов управления в лице Банка России, так и профессионального сообщества в лице саморегулируемых организаций оценщиков создает, по нашему мнению, благодатную почву для злоупотреблений при выдаче и реструктуризации кредитов;

Необходимо учитывать, что в определенной степени последствия кризиса в банковской системе могли бы быть минимизированы, если бы сложившаяся система оценки залогов для различных банков, в первую очередь системообразующих банков, не была монополизирована несколькими фирмами, о качестве работы которых мы можем только догадываться. Поскольку решение о признании величины стоимости объекта залога входит в задачи внутренних оценщиков, при существующей системе нарушается одно из основных условий независимости оценщика, а именно отсутствие финансового интереса в оцениваемом имуществе.

Изменить сложившуюся ситуацию могла бы аккредитация оценщиков, привлекаемых для оценки залогов при Центральном Банке Российской Федерации. Являясь в этом случае независимыми ни от банков, ни от заказчиков оценки и получая свой гонорар в соотношении 50/50 от банка и заказчика, независимые оценщики могли бы выполнять свою основную функцию при определении справедливой залоговой стоимости имущества, обеспечивая баланс интересов как банка, так и заемщика.

Для стимулирования внедрения такой прозрачной схемы при организации процесса оценки целесообразно было бы внести ряд изменений в нормативную базу Банка России в части, касающейся обязательного резервирования. В случае если справедливая залоговая стоимость определяется аккредитованным при Банке России оценщиком, резервирование для банка-кредитора устанавливается на минимальном уровне. В противном случае резервирование может быть максимально возможным.

Такая централизация позволила бы разработать соответствующее методологическое обеспечение таких работ, совместно с саморегулируемым организациями оценщиков и Национальным советом по оценочной деятельности разработать систему экспертизы отчетов, выработать механизмы финансовой и нефинансовой ответственности оценщиков, привлекаемых к таким работам.

ЛИТЕРАТУРА

1. Нейман Е. И. Стоимостной анализ как основа новой системы экономических измерений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 2.

2. Нейман Е. И. Стоимостной анализ в сфере антикризисного управления // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2009. № 4.

3. Basel Committee on Banking Supervision «International Convergence of Capital Measurement and Capital Standards», 2004.

4. Stress testing by large financial institutions: current practice and aggregation issues. BIS, 2000.

5. Blaschke W., Jones T., Majnoni G., Peria S-M. Stress Testing of Financial Systems: An Overview of Issues, Methodologies, and FSAP Experience. IMF Working Paper, 2001.

6. Подходы к организации стресс-тестирования в кредитных организациях (на основе обзора международной финансовой практики) / Центральный банк Российской Федерации, 2003.

ЮРИДИЧЕСКАЯ ФИРМА "КЛИФФ"

LEGAL SERVICES

14 лет на рынке юридических услуг города Москвы

более 60-и высокопрофессиональных юристов, специализирующихся

в различных отраслях российского и зарубежного права

полный спектр услуг для Вашего бизнеса, включая юридические, аудиторские и бухгалтерские услуги

Приглашаем принять участие: в онлайн-семинаре НОВЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНЕ ОБ ОБЩЕСТВАХ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ (ООО) ноябрь 2009 года

• изменение порядка государственной регистрации

• новые требования к порядку формирования уставного капитала

• система основных и дополнительных прав и обязанностей членов

• новые требования к порядку формирования органов управления Внимание!

Предварительная регистрация обязательна! Доступ к онлайн-семинару предоставляется только зарегистрированным слушателям! Количество участников ограничено! Участие в семинаре БЕСПЛАТНОЕ!

в практическом семинаре ОФФШОРЫ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ 11 ноября, 8-9 декабря 2009 года

основы взаимодействия с нерезидентной (оффшорной) компанией обзор основных способов использования оффшорных компаний другие способы минимизации налогообложения в России с помощью нерезидентов как правильно выбрать обслуживающий банк. Счета в иностранных банках особенности открытия счетов в иностранных банках (на примере требований кипрских банков)

иностранные фонды как инструменты коллективных инвестиций иностранные инвестиции: виды и формы

основные направления налоговой политики в Российской Федерации в 2008-2010 годах Великобритания - общая характеристика юрисдикции. Основные организоционно-правовые формы компаний

Гонконг - общая характеристика юрисдикции, вопросы налогообложения антимонопольное регулирование сделок по приобретению активов компаниями-нерезидентами

+7(495)504-34-61 www.cliff.ru