CC BY
17Научно-технический и производственный журнал
-------ЖИЛИЩНОЕ ---
СТРОИТЕЛЬСТВО
Town planning and architecture
УДК 728.1.012
В.Н. ФИЛИППОВ, канд. арх. (vfilippov58@gmail.com), Д.Ю. КИСЕЛЬНИКОВА, аспирант (kiselnikova.darya@yandex.ru)
Новосибирский государственный университет архитектуры, дизайна и искусств (630099, г. Новосибирск, Красный пр., 38)
Предельные параметры застройки жилых зон. К вопросу о совершенствовании ПЗЗ Новосибирска
Рассматривается проблема совершенствования системы местного градостроительного регулирования. В начале 2010-х гг. в Новосибирске и других крупных российских городах возросший спрос на доступное жилье стимулировал массовое строительство жилых домов с малогабаритными квартирами-студиями общей площадью менее 30 м2. Такие дома зачастую располагались на значительном отдалении от центральной части города, что приводило к негативным социально-экономическим последствиям для развития периферии и города в целом. В рамках предотвращения этих проблем в Правила землепользования и застройки Новосибирска в 2017 г. был введен дополнительный параметр застройки для жилых зон - «предельное максимальное количество квартир на земельном участке». Это решение было направлено на борьбу с тенденциями массового строительства «домов-муравейников» на территориях с плохо развитой инфраструктурой. Опыт введения дополнительных параметров застройки в Новосибирске может стать примером для дальнейшего совершенствования системы градорегулирования и применим для других крупных российских городов, столкнувшихся с теми же проблемами.
Ключевые слова: жилищное строительство, градостроительный регламент, градостроительство, правила землепользования и застройки, параметры застройки.
Для цитирования: Филиппов В.Н., Кисельникова Д.Ю., Предельные параметры застройки жилых зон. К вопросу о совершенствовании ПЗЗ Новосибирска // Жилищное строительство. 2018. № 11. С. 29-32.
V.N. FILIPPOV, Candidate ofArchitecture (vfilippov58@gmail.com), D.Y. KISELNIKOVA, Post-graduate student (kiselnikova.darya@yandex.ru) Novosibirsk State University of Architecture, Design and Arts (38, Krasny Avenue, Novosibirsk, 630099, Russian Federation)
Limit Parameters for Development of Residential Areas. To the Issue of Improvement of Rules of Land Use and Development of Novosibirsk
The article considers the problem of improving the system of local town planning regulation. In the early 2010s, in Novosibirsk and other major Russian cities, the increased demand for affordable housing stimulated the mass construction of residential buildings with small apartment-studios with a total area of less than 30 m2. Such houses are often located at a considerable distance from the central part of the city, which led to negative socio-economic consequences for the development of the periphery and the city as a whole. To prevent these problems, an additional parameter of development for residential areas was introduced in the Rules of land use and development of Novosibirsk in 2017 - «the maximum number of apartments on the land plot». This decision was aimed at combating the trends of mass construction of «house-anthills» in areas with poor developed infrastructure. The experience in introducing additional development parameters in Novosibirsk can become an example for further improving the system of town regulation and is applicable for other large Russian cities faced with the same problems.
Keywords: housing construction, town-planning regulations, urban development, rules of land use and development, parameters of development.
For citation: Filippov V.N., Kiselnikova D.Y. Limit parameters for development of residential areas. To the issue of improvement of rules of land use and development of Novosibirsk. Zhilishchnoe Stroitel'stvo [Housing Construction]. 2018. No. 11, pp. 29-32. (In Russian).
С начала 2010-х гг. в Новосибирске и других крупных российских городах отмечается явное увеличение доли малогабаритных квартир-студий в структуре жилого фонда и уменьшение средней площади новых квартир. Эта проблема становления жилищного строительства России на «путь порочно-минималистичного развития архитектуры» [1] поднималась в рамках круглого стола отделения архитектуры РААСН в Нижнем Новгороде в 2014 г. и на других отраслевых мероприятиях, а также фиксировалась в публикациях, посвященных массовому жилью [2]. Специалисты, таким образом, еще несколько лет назад указывали на социальные и экономические проблемы, которые назревают из-за строительства «домов-муравейников» с квартирами-студиями по 23-28 м2. В настоящее время эти негативные прогнозы начинают сбываться.
112018 ^^^^^^^^^^^^^
Один из первых примеров яркого проявления экономических и социальных последствий строительства таких зданий является судьба нескольких жилых домов на ул. Твардовского в Новосибирске, строительство которых было завершено в 2015 г. Эти 17-этажные дома были построены на значительном отдалении от центральной части города, в зоне с плохо развитой инфраструктурой. При этом в четырехподъездном доме (ул. Твардовского, 22/3) поместилось сразу 1066 малогабаритных квартир (большая часть из них - квартиры-студии по 20 м2). Несмотря на то что этот дом был введен в эксплуатацию только в 2016 г., уже в начале 2018 г. он стал лидером в районе по количеству пустующих квартир, выставленных на продажу по заниженным ценам на вторичном рынке недвижимости [Януш Д. Побежали из клетушек / НГС Ново- 29
Градостроительство и архитектура
ц м .1
Научно-технический и производственный журнал
Рис. 1. Коэффициент плотности застройки и показатель плотности жилых единиц
Рис. 2. Сравнение технико-экономических показателей домов по ул. Орджоникидзе, 23 и ул. Твардовского, 22/3 (г. Новосибирск)
сибирск (URL: https://news.ngs.ru/articles/53464991/ (дата обращения: 22.10.218)].
Появление таких домов было естественной реакцией рынка, вызванной повышением спроса на доступное жилье в крупных городах, а существующая система градостроительного регулирования не смогла спрогнозировать возможные социально-экономические последствия от их строительства.
Эти тенденции - увеличение доли малогабаритных квартир и строительство «домов-муравейников» на городской периферии - можно отнести к проявлению так
называемой «деструкции города» (определение, предложенное Э.К. Трутневым [3]). Отсутствие реакции со стороны градорегу-лирующей системы на подобные явления в будущем может привести к снижению инвестиционной привлекательности не только зоны строительства, но и близлежащих территорий.
Появление подобных явлений связано с несбалансированностью современной системы градостроительного регулирования [4], нуждающейся в модернизации на разных уровнях. Как на общем уровне упорядочивания и систематизации градостроительной документации [5-6], так и на прикладном уровне создания полноценной цифровой информационной системы обеспечения градостроительной деятельности [7-10].
Современная система местного регулирования строительства реализуется за счет градостроительных регламентов, зафиксированных в Правилах землепользования и застройки (далее - ПЗЗ) - главном инструменте градостроительного зонирования. Однако почти за двадцатилетний период существования и применения этого документа так и не сложилась единая методика и подходы к его разработке [11]. Зачастую практика применения ПЗЗ сводится к инвентаризации существующего положения и несистемным перезонированиям территорий в пользу интересов отдельных заявителей [12].
В настоящее время назрела необходимость модернизации системы градостроительной документации на всех уровнях. При этом конкретные шаги по совершенствованию местных ПЗЗ могут осуществляться уже сейчас. В качестве примера подобных мер в статье рассматривается опыт введения дополнительных параметров застройки для жилых зон в Новосибирске, которые в первую очередь были направлены на предотвращение «деструкции города» в виде массового строительства малогабаритных квартир на городской периферии.
Главными показателями, «связывающими» здание и участок, отведенный под строительство, в отечественных нормах являются коэффициент застройки и коэффициент плотности застройки. Коэффициент застройки - отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала). Коэффициент плотности застройки - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала) (по СП 42.13330.2011 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»). Эти параметры использовались для определения интенсивности использования территории еще в СССР и были зафиксированы в современной нормативной системе. Схожие показатели используются для составления градостроительных регламентов и в других странах, однако там они вводятся наряду с другими параметрами, ко-
30
112018
Научно-технический и производственный журнал
Town planning and architecture
торые до последнего времени в отечественных нормах не встречались.
Коэффициент плотности застройки соответствует американскому показателю «floor area ratio» (FAR) (кроме этого используются схожие термины «floor space ratio» (FSR), «floor space index» (FSI), «site ratio» и «plot ratio»). Этот показатель встречается в оценках использования территории, однако эффективно применяется совместно с другими, такими как: оценка количества людей, проживающих на данной территории («population»), и плотность «жилых единиц» (dwelling units) URL: http://densityatlas.org/measuring/ (дата обращения: 22.10.218).
Для оценки освоенности территории и регулирования застройки в отечественных нормах еще с советского времени использовался показатель плотности населения. Коэффициент плотности застройки (планировочный показатель) и плотность населения (демографический показатель) связаны между собой «нормой обеспеченности». В нормативных документах устанавливается предельная плотность населения. При этом расчетный показатель «жилищной обеспеченности» с трудом соотносится с фактическим числом людей, проживающих на данной территории. Более объективным для анализа освоенности территории является такой показатель, как плотность жилых единиц (dwelling units). Он указывает на количество единиц жилья (домохозяйств), построенных на участке (рис. 1).
Сопоставление показателей плотности застройки и плотности жилых единиц хорошо отражает характер использования территории. Для примера можно взять очень разные по виду, но вполне сопоставимые по регулируемой нормативами предельной плотности застройки примеры жилой архитектуры Новосибирска.
Жилой дом по ул. Орджоникидзе, 23, построенный в центральной части Новосибирска в начале 2000-х гг., расположен на небольшом участке и имеет высокий показатель плотности застройки - более 2,5. При этом квартиры в доме большие и показатель плотности жилых единиц (dwelling units) не превышает 120 ж. е./га.
Уже упоминаемый ранее дом по ул. Твардовского, 22/3 при меньшем показателе плотности застройки имеет плот-
Список литературы
1. Худин А.А. Современное отечественное массовое жилище (по материалам круглого стола отделения архитектуры РААСН) // Вестник ВРО РААСН. 2015. Вып. 18. С. 64-68.
2. Гребенюк А.Д. Сравнительный анализ жилого фонда в исторической части города на примере г. Самары. Математические методы и модели в строительстве, архитектуре и дизайне: Сборник статей (Научное электронное издание комбинированного распространения: 1 CD). Самара: 2015. С. 141-145.
3. Трутнев Э.К. Деструкция города строительством. К постановке неопознанной проблемы - исследовательской, законотворческой, управленческой // Городские исследования и практики. 2016. № 2 (3). С. 49-68.
4. Трутнев Э.К. Сбалансированность города: правовые аспекты // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 9 (168). С. 36-45.
5. Митягин С.Д. Градостроительные инструменты обеспечения условий устойчивого социально-экономического развития Российской Федерации // ACADEMIA. Архитектура и строительство. 2016. № 3. С. 96-98.
11'2018 ^^^^^^^^^^^^^
ность жилых единиц в шесть раз большую, чем у дома по ул. Орджоникидзе, 23 (рис. 2).
Из приведенных выше примеров ясно, что регулирование плотности застройки без соответствующих ограничений по количеству квартир, которые можно разместить на участке, ведет к возникновению проблемных зданий, формирующих негативную социальную среду в отдаленных районах города.
Данная проблема была поднята авторами в Новосибирске в 2016 г. при обсуждении диверсифицированных регламентов жилых зон для семи экспериментальных площадок. В 2017 г. в ПЗЗ Новосибирска были внесены изменения (Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 01.12.2017 № 517), в рамках которых для жилых зон теперь указывается «предельное максимальное количество квартир на земельном участке» (показатель, измеряемый в количестве квартир на единицу площади участка и в общих чертах соответствующий определению «плотности жилых единиц»). Новосибирск стал первым крупным городом России, в котором введен этот показатель. Эти изменения являются важным, но не последним шагом на пути совершенствования инструментов градостроительного регулирования. В Новосибирске и других крупных российских городах сегодня назрела необходимость дифференциации нормативных параметров застройки с учетом особенностей городской морфологии, плотности инфраструктуры и интенсивности использования территории [13].
Для решения вышеизложенных задач необходимо провести работу по совершенствованию методик разработки ПЗЗ, которые должны опираться на принципы функционального зонирования, современные научные знания о морфологии города и данные эмпирических исследований по выявлению городской структуры. Это позволит создавать более гибкую систему градорегулирования, которая будет соответствовать особенностям территории (и поможет повысить инвестиционную привлекательность проектов без ущерба для городского развития). Такой синтез науки и практики в настоящее время является важнейшим фактором для формирования сбалансированных градостроительных систем.
References
1. Hudin A.A. The modern domestic mass dwelling (on materials of a round table of office of architecture of RAACS). Vestnik VRO RAASN. 2015. Vol. 18, pp. 64-68. (In Russian).
2. Grebenyuk A.D. The comparative analysis of a dwelling stock in a historical part of the city on the example of Samara. Mathematical methods and models in construction, architecture and design: Collection of articles (an electronic edition). Samara: 2015, pp. 141-145. (In Russian).
3. Trutnev E.K. City Destruction by development. Formulating the unknown problem - analytical, legal, practical. Go-rodskie issledovaniya i praktiki. 2016. No. 2(3), pp. 49-68. (In Russian).
4. Trutnev E.K. Balanced cities: legal aspects. Imushchestven-nye otnosheniya v Rossijskoj Federacii. 2015. No. 9 (168), pp. 36-45. (In Russian).
5. Mityagin S.D. Urban Planning Instruments to Ensure the Conditions for Sustainable Socio-Economic Development of the Russian Federation. ACADEMIA. Arhitektura i stroitel'st-vo. 2016. No. 3, pp. 96-98. (In Russian).
- 31
-ЖИЛ ИЩНОЕ-
Градостроительство и архитектура
л
Научно-технический и производственный журнал
6. Митягин С.Д., Технологическая оптимизация градостроительной деятельности // ACADEMIA. Архитектура и строительство. 2018. № 1. С. 67-72.
7. Чистюхин О.М. Перспективные направления развития градостроительной документации // Приволжский научный журнал. 2015. № 4. С. 108-112.
8. Береговских А.Н. Развитие территории через совершенствование общественных и имущественных отношений // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2013. № 3 (138). С. 13-20.
9. Береговских А.Н. Прошлое, настоящее и будущее территориального планирования // Вестник ВолгГАСУ. 2013. № 31 (50). Ч. 1. С. 18-25.
10. Потапенко А.В. Как модернизировать систему планирования в градостроительстве // Жилищное строительство. 2013. № 2. С. 2-8.
11. Санок С.И., Переверзева Н.В. Необходимость разработки методики правил землепользования и застройки // Академический вестник УРАЛНИИПРОЕКТ РААСН. 2017. № 2. С. 14—18.
12. Гашенко А.Е. Зональный принцип градостроительного регулирования и практика его применения в Новосибирске // Региональные архитектурно-художественные школы. 2016. № 1. С. 24—28.
13. Кисельникова Д.Ю., Гашенко А.Е. Дифференциация нормативных параметров застройки городского центра // Architecture and Modern Information Technologies. 2018. № 2 (43). С. 349-363. http://marhi.ru/AMIT/2018/2kvart18/23_ kiselnikova_gashenko/index.php (дата обращения 22.10.2018).
6. Mityagin S.D. Technological optimization of town-planning activity. ACADEMIA. Arhitektura i stroitefstvo. 2018. No. 1, pp. 67-72. (In Russian).
7. Chistyukhin M. O. Promising directions in the development of urban planning documentation. Privolzhskij nauchnyj zhurnal. 2015. No. 4, pp. 108-112. (In Russian).
8. Beregovskikh A.N. Development area through improving public relations and property. Imushchestvennye otnosh-eniya v Rossijskoj Federacii. 2013. No. 3 (138), pp. 13-20. (In Russian).
9. Beregovskikh A.N. Past, present and future of territorial planning. Vestnik VolgGASU. 2013. No. 31 (50). Vol. 1, pp. 1825. (In Russian).
10. Potapenko A.V. How to modernize the system of planning in town planning. Zhilishchnoe Stroitefstvo [Housing Construction]. 2013. No. 2, pp. 2-8. (In Russian).
11. Sanok S.I. Pereverzeva N.V. The need to develop methods of land use and development. Akademicheskij vest-nik URALNIIPROEKT RAASN. 2017. No. 2, pp. 1^18. (In Russian).
12. Gashenko A.E. The zone principle of town-planning regulation and practice of its application in Novosibirsk. Region-alnye arhitekturno-hudozhestvennye shkoly. 2016. No. 1, pp. 24-28. (In Russian).
13. Kiselnikova D., Gashenko A. Differentiation of the city center building regulations. Architecture and Modern Information Technologies. 2018. No. 2(43), pp. 349-363. http://marhi.ru/ eng/AMIT/2018/2kvart18/23_kiselnikova_gashenko/index. php (date os acces 22.10.2018). (In Russian).
_ИНФОРМАЦИЯ
На строительных площадках Москвы проверили качество применяемых материалов
С начала 2018 г. Мосгосстройнадзор совместно со специалистами Центра экспертиз (ГБУ «ЦЭИИС») провел целевые проверки строящихся объектов на предмет соответствия применяемых стройматериалов требованиям проекта и документам о качестве.
Среди проверяемых материалов: бетон и мелкоштучные бетонные изделия (стеновые блоки), кирпич, металлоизделия, гидроизоляционные и теплоизоляционные материалы, отделочные материалы, сухие смеси и др.
Специалисты ГБУ «ЦЭИИС» провели 1328 испытаний материалов и изделий с 969 объектов, на которых применялись строительные материалы разных производителей, с целью определения их соответствия требованиям проекта и сопроводительным документам (паспорту).
По результатам испытаний 1152 образца соответствуют требованиям ГОСТ и заявленным в паспорте характеристикам, а в 176 случаях выявлены отклонения от нормативно-технической документации. Большой процент несоответствий выявлен при испытаниях минераловатного утеплителя и кирпича вследствие недолжного входного контроля на объектах строительства, а также неправильного хранения и складирования материалов и изделий.
32| -
По всем фактам нарушений Мосгосстройнадзором к заказчикам и подрядчикам приняты меры административного воздействия. На предприятия стройиндустрии направлены письма по фактам несоответствий, с представителями строительных организаций проведены совещания по качеству.
Комитет государственного строительного надзора Москвы
^^^^^^^^^^^^^^ ИТ2018
