CC BY
332
10.2. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВ АРЕНДЫ ЛЕСНЫХ УЧАСТКОВ
Франкевич Любовь Николаевна, аспирант ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», Москва
l. frankevich@gmail. com
Аннотация: В статье рассматриваются особенности права аренды лесных участков как объекта оценки, уточняются правовые факторы стоимости для данного объекта оценки и определяются особенности проведения анализа его наиболее эффективного использования. Автор анализирует правовые аспекты, которые определяют инструментарий оценки.
Ключевые слова: оценка, лесных, участков, наиболее, эффективное, использование
LEGISLATIVE ASPECTS OF FOREST LEASE RIGHTS VALUATION
Frankevich Lyubov Nikolaevna, Ph.D. candidate, Financial university under the Government of the Russian Federation
l. frankevich@gmail. com
Annotation: Article reveals essential peculiarities of forest lease rights as a valuation target, defines key legislative value factors and determines the specifics of the highest and best use of forest lease rights. Author analyses legislative factors which may define the valuation tools.
Keywords: forest, lease, rights, valuation, value, appraisal, highest, best, use
Начальным этапом процедуры оценки выступает уточнение юридической правомочности использования объекта оценки - лесного участка. Важнейшим критерием анализа наиболее эффективного использования (далее - НЭИ), который проводится через призму закона об оценочной деятельности, а также лесного, земельного и гражданского законодательства, выступает законодательная разрешенность конкретного варианта использования лесного участка.
В данной статье автор ограничивается рассмотрением правовых аспектов, связанных с лесозаготовительной деятельностью, так как большая часть российских лесов используется именно для данных целей .
Основным нормативно-правовым актом,
регулирующим вопросы, связанные с использованием земель лесного фонда является Лесной кодекс Российской Федерации (ЛК РФ). Помимо ЛК РФ лесное законодательство включает в себя другие федеральные законы; законы субъектов РФ; нормативно-правовые акты Правительства РФ, а также федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления, издаваемые ими в пределах своих полномочий. Общие принципы регулирования отношений, связанных с землями лесного фонда, обозначены в гражданском и земельном законодательстве. Лесное
1Пуряева А. Ю., Пуряев А.С. Лесное право - М.: Деловой двор, 2009 г., стр. 57
законодательство выполняет иную роль: оно отражает специфику регулирования соответствующих отношений, которая связана с особенностями леса как объекта, ограниченного в гражданском обороте2. Лесное законодательство конкретизирует нормы гражданского и земельного права и имеет приоритет над ними, тем самым закрепляя принципы регулирования, использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов в соответствии с целевым назначением самих лесов, а не земель, на которых они произрастают.
Изучение правовых характеристик лесного участка и юридических понятий, задействованных в процедуре оценки, становится первоочередной задачей проведения оценки.
Земли лесного фонда - совокупность лесов, лесных и нелесных земель в границах, установленных лесным и земельным законодательством. К ним относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и другие) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и другие)3. Земельные участки в составе земель лесного фонда, а также лесные насаждения, произрастающие на них, признаются единой экологической системой.
Земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и являются ограниченными в обороте.
Использование лесов является основным мероприятием освоения лесов, произрастающих на арендованных лесных участках. Перечень видов использования лесов, обозначенный в ЛК РФ, является открытым и включает в себя множество аспектов, связанных с лесопользованием: от заготовки лесов, переработки древесины, охотничьего хозяйства до строительства и эксплуатации линейных объектов, водохранилищ, гидротехнических сооружений и специализированных портов. Лесозаготовительную деятельность можно осуществлять только на землях лесного фонда. Согласно ст. 10 ЛК РФ леса, расположенные на землях других категорий, могут быть отнесены только к защитным лесам.
В составе земель лесного фонда, так и земель других категорий может выделяться лесной участок -земельный участок, границы которого определяются в соответствии с лесоустройством и государственным кадастровым учетом лесных участков. Границы лесного участка не могут быть определены на землях разных категорий одновременно, так как в этом случае орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет земельного участка. Лесной участок в составе земель лесного фонда (далее - лесной участок) однозначно принимается в законодательстве в качестве недвижимого имущества. В этой связи в продолжении данной статьи автор рассматривает понятие права аренды лесного участка.
Приведённая трактовка не подразумевает возможности использования лесных насаждений, произрастающих на лесном участке, в этой связи требуется дальнейшее изучение особенностей
^Константинов П.Ю. Договор аренды лесных участков // Арбитражные споры. 2011. N 4, стр. 68
3Земельный кодекс РФ, от 25.10.2001 г. (с изм. от 05.04.2013), №136-Ф3, ст. 101
данного участка, в том числе обозначенных в гражданском законодательстве.
В соответствии с разъяснениями ВАС РФ право аренды земельных участков представляет собой право пользования имуществом, являющимся объектом аренды, которое сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования объектом аренды4. То есть право аренды лесного участка имеет характер обязательственного правоотношения.
В статье 5 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 право аренды среди объектов оценки не обозначено, в то время как среди объектов оценки выделяются права собственности, вещные права, права требования, права обязательства, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
С другой стороны, в соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ арендатор может получать прибыль от пользования арендованным имуществом согласно условиям договора аренды. Эта предпосылка формирует положения статьи 3ЛК РФ, в соответствии с которой у арендатора возникают имущественные отношения, связанные с оборотом лесных насаждений, регулируемые гражданским и земельным законодательствами. Таким образом, в результате заключения договора аренды формируются имущественные права или, другими словами, оборотоспособные объекты гражданских прав. Данные имущественные права, связанные с лесным участком, формируют единый объект недвижимости, состоящий из лесного участка и лесных насаждений, произрастающих на нем.
Материально-вещественная форма права аренды лесного участка, выраженная в возможности заготовки лесных насаждений, не позволяет классифицировать право аренды лесных участков как нематериальный актив, основываясь на положениях ПБУ 14/20075 Это также подтверждается письмом Министерства финансов РФ от 29 июля 1998 г. №04-02-05/3, в соответствие с которым расходы организации, произведенные в связи с заключением договора аренды земли должны учитываться на счете 31 «Расходы будущих периодов» с последующим отнесением на затраты равными долями в течение срока аренды, предусмотренного договором.
В соответствии со статьей 95 ЛК РФ оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Можно выделить следующие цели оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков:
- залог права аренды лесных участков;
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
5Приказ Министерства финансов Российской Федерации «Об
утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов» от 27.12.2007, №153н
- взнос права аренды лесных участков в уставный капитал;
- установление платы за концессию лесных участков по договору аренды;
- определение эффективности ведения лесного хозяйства и лесозаготовительной деятельности в целях принятия управленческих решений;
- анализ результатов сделок с организациями, арендующими лесные участки;
- анализ эффективности инвестиционного проекта в области лесопереработки, основанного на лесозаготовительной деятельности, проводимой на прилегающих территориях;
- определение продавцом нижней ценовой границы будущей сделки;
- обоснование целесообразности перевода земель лесного фонда в земли других категорий или их изъятия;
- определение соразмерной платы за пользование лесным сервитутом;
- определение суммы возмещения при нанесении ущерба лесным ресурсам и суммы убытков на арендованном лесном участке, например при судебном разбирательстве.
Правомерность оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков также подтверждается арбитражной практикой, в том числе Постановлением Арбитражного апелляционного суда города Самара от 10 июля 2012 г. №А55-7737/2010. В соответствии с указанным постановлением результаты оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков были использованы для определения суммы взыскания неосновательного обогащения в процессе несанкционированного использования земельного участка в составе лесничества.
Помимо российского законодательства существует проект технического руководства по оценке лесов Международного совета по оценке (МСО), устанавливающий общие принципы и методики оценки стоимости прав, связанные с использованием лесов. Также существуют стандарты оценки лесных участков, используемые в Новой Зеландии, Австралии, Ирландии, Канаде и других странах. Проект данного технического руководства разрабатывается с целью устранения различий в подходах к оценке, используемых в разных странах. Завершение доработки технического руководства должно произойти в 2013 г.
В соответствии с Международными стандартами оценки расчет рыночной стоимости прав на лесные участки производится согласно руководству 10 «Оценка сельскохозяйственного имущества», которое в свою очередь ссылается на стандарт международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) 41 «Биологические активы», и использует понятие «справедливой стоимости биологического актива». Различная терминология международных и российских стандартов оценки и финансовой отчетности, тем не менее, предполагает идентичные подходы к определению данных видов стоимости в случае проведения расчетов на основе рыночных данных.
В соответствии с МСФО 41 «Биологические активы» при наличии возможности проведения лесозаготовительных работ земельный участок и лесные насаждения формируют комбинированный
актив вне зависимости от того, на основании какого права используется земельный участок. Данное предположение основано на том, что в долгосрочном периоде лесные насаждения физически не разделимы с землей, на которой они произрастают. Согласно данному стандарту, расчет справедливой стоимости указанного биологического актива производится методом исключения стоимости земельного участка и соответствующих его улучшений из справедливой стоимости комбинированного актива.
Это наиболее широко распространенный способ расчета справедливой стоимости прав аренды лесных участков. Справедливая стоимость земельного участка рассчитывается на основе данных по земельным участкам, имеющим аналогичное целевое назначение, не занятых лесом и подготовленных к проведению лесных посадок с учетом обязательств по восстановлению лесной растительности.
Сопоставимый земельный участок без лесных насаждений не рассматривается, например, для ведения сельскохозяйственной деятельности, а скорее для других перекрестных видов использования лесов, например для рекреации или сбора ягод и грибов.
Осуществление лесозаготовительной деятельности невозможно без привлечения подрядной организации или создания соответствующих улучшений земельного участка (дорог, ограждений, ирригационных систем и др.), а также оборотного капитала, необходимого для организации работы лесорубов. В процессе оценки можно исходить из концепции оценки лесозаготовительной компании с учетом денежных оттоков на поддержание улучшений земельного участка6, с последующим вычитанием рыночной стоимости указанных активов из итоговых результатов оценки. При этом рыночная стоимость улучшений земельного участка и других активов рассчитывается независимой экспертной организацией. Исходя из вышесказанного, рыночная стоимость права аренды лесного участка определяется с учетом предположения о непрекращающемся
функционировании актива, которое также соответствует предположению, используемому при оценке лесозаготовительного бизнеса.
Вместе с тем, принцип бесконечного функционирования лесозаготовительного бизнеса не позволяет, к примеру, расторгнуть договоры с сотрудниками или подрядными организациями в период неблагоприятной ситуации на рынке
древесины. Таким образом, собственники актива, в отличие от менеджмента лесозаготовительной организации, могут пользоваться активом по их
усмотрению в зависимости от ситуации на рынке древесины. Это предопределяет возможности и сферу применения метода реальных опционов для проведения оценки. Автор предполагает использование денежных потоков для
среднерыночного лесозаготовительного бизнеса с предпосылками, отражающими сущность актива
(например учитывающими возможность дискретной лесозаготовки).
Согласно Международным стандартам оценки МСО (МСО 101 «обьем работ» п. 211, МСО 103 «Составление Отчета», п.51) необходимым
6 Предварительный вариант технического руководства по оценке лесов, Международный комитет по оценке, 2012 г. (www.ivsc.org), стр. 7
инструментом для оценки справедливой стоимости прав аренды лесных участков является лесной аудит, представляющий собой инспекцию данного актива с целью определения породного состава леса и его возраста, уточнения назначения и характеристик улучшений, оценку вероятности возникновения лесных пожаров, оценку возможных ограничений и сервитутов, исторических и перспективных способов лесозаготовки, а также многих других аспектов, учитываемых при проведении оценки.
Вместе с тем, существует противоположное мнение о том, что справедливая стоимость права аренды лесных участков должна основываться исключительно на расчете стоимости лесных насаждений (но не на стоимости комбинированного актива). При этом возможности воспроизводства лесов в долгосрочном периоде, которые обусловлены природой земельного участка, учитываются путем введения в расчеты предположения о смене поколений деревьев. Однако, в целом вклад данного предположения в общую рыночную стоимость актива является незначительным в связи с применением дисконтирования. Автор предполагает, что данная методика применима в тех случаях, когда величина арендной ставки отражает рыночную стоимость актива и позволяет определить чистые доходы, приходящиеся на
лесозаготовительную деятельность. В российской практике арендная ставка для лесных участков обычно устанавливается по результатам проведения аукционов. Однако результаты проведенного аукциона не всегда отражают рыночную стоимость указанного права, так как продажа права аренды лесных участков может быть вынужденной. Также широко распространена проблема сговора участников аукциона, которые принимают в нем участие без повышения аукционной цены7. При реализации приоритетных инвестиционных проектов, а также при переработке древесины право аренды лесных участков предоставляется отдельным организациям без проведения аукциона и зачастую на льготных условиях, предусмотренных региональным законодательством об инвестиционной деятельности. Таким образом, арендные ставки, установленные как при проведении аукциона, так и без него, часто не соответствуют рыночным условиям в регионе.
Международное законодательство не содержит требований по строгому соответствию процедуры оценки международным стандартам, однако приверженность международным стандартам является сложившейся нормой деловой практики оценщиков во всем мире.
Обязательным этапом оценки рыночной стоимости выступает анализ НЭИ, который подразумевает выбор использования лесного участка, приводящего к наибольшей рыночной стоимости. В качестве вариантов НЭИ лесного участка могут рассматриваться следующие виды использования лесных участков, которые должны быть физически осуществимыми, законодательно разрешенными и экономически обоснованными:
- переоформление договора аренды для альтернативного использования лесного участка;
7Шуваев Ю. Анализ мер по совершенствованию лесного
законодательства // Устойчивое лесопользование №3, 2010 г., стр. 25
- продолжение текущего вида использования лесного участка;
- устранение любой деятельности на лесном участке в целях сохранения лесного ландшафта.
Альтернативные виды использования лесного участка в рамках анализа НЭИ должны строго соответствовать лесохозяйственному регламенту -документу органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, устанавливающему виды разрешенного использования лесов. Следует учесть, что в случае изменения вида использования лесов, арендатор также обязан изменить проект освоения лесов и учесть затраты на восстановление лесного участка, что порождает дополнительные единовременные и административные издержки.
Если указанные виды использования участка с учетом временных затрат, необходимых для проведения указанной трансформации, приводят к значительному приросту рыночной стоимости права аренды лесного участка, то актив уже не может рассматриваться оценщиком с точки зрения исключительно лесозаготовительной деятельности. Альтернативное использование лесного участка может представлять собой комбинацию из различных видов использования отдельных частей конкретного лесного участка и соответственно отражать принцип многоцелевого использования лесов.
Постановлением Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27 июля 2010 г. №2111/10 определено, что ограничение, как по виду использования лесов, так и по числу лесопользователей, возникает только в том случае, когда одновременное многоцелевое лесопользование одним лесным участком невозможно. Число договоров аренды для составных частей данного участка должно соответствовать количеству видов использования лесов, при этом каждый участок должен пройти раздел выделенной части лесного участка, кадастровый учет, процедуры межевания и лесоустройства. Распределение обязанностей по осуществлению мер противопожарного обустройства лесов и
лесовосстановления между несколькими
арендаторами должно производиться таким образом, чтобы сохранялась суммарная ответственность арендаторов перед собственником за поддержание арендуемого участка в надлежащем состоянии.
При этом следует учитывать то, что инвестиции в лесной участок не предполагают поддержание требуемой нормы доходности на протяжении максимально возможного периода, как это следует из классической теории инвестиционного анализа. Инвестиции в лесной участок должны принести инвестору доход в период времени, соответствующий обороту рубки конкретных пород деревьев. В этой связи основной целью анализа НЭИ становится определение видов использования лесных участков, позволяющих инвестору получить доходы в кратчайшие сроки8.
В рамках анализа НЭИ необходимо также проанализировать возможность привлечения
подрядных организаций для вырубки леса, наличие и
^Комментарии Института оценки США к проекту Технического руководства Оценки лесов Международного Совета по оценке, от 15 февраля 2013 г.(http://www.ivsc.org/comments/valuation-commercial-forests-exposure-draft), стр. 7
состояние лесной инфраструктуры и лесного городка и учесть данные аспекты при проведении оценки9.
Части лесных участков с различными предполагаемыми видами использования можно разделить на отдельные объекты оценки и применять для их оценки разные методы и подходы.
Следует отметить, что вклад отдельной части участка (например, лесничества) в стоимость всего участка леса может превышать все выгоды от обособленного использования участка как в целях лесозаготовительной деятельности, так и, например, в целях осуществления более эффективного альтернативного использования10.
Вместе с тем, существующие долгосрочные контракты являются основополагающими для проведения оценки и оценщик не должен в ходе анализа НЭИ изменять условия данных соглашений. Наличие контрактных обязательств, ограничений, требований обеспечения противопожарной
безопасности и других обязательств, которые существенно снижают стоимость актива, не должно
препятствовать проведению анализа НЭИ данных
11
малопродуктивных частей лесного участка .
Аналогичным образом, оценщик должен рассматривать возможность расчистки от деревьев определенных частей участка в пределах,
установленных соответствующей документацией,
чтобы использовать данную часть лесного участка, например, для получения платежей за частный
сервитут или для ведения сельскохозяйственной деятельности.
В российском законодательстве процедура гражданского оборота арендных прав не прописана. Вместе с тем обозначена примерная форма договора аренды лесного участка12, в соответствии с которой арендатор с согласия арендодателя может сдавать лесной участок в субаренду, передавать свои права и обязанности другим лицам, отдавать право аренды в залог, вносить право аренды в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Статья 5 Федерального закона «О введении в действие ЛК РФ» от 4 декабря 2006 г., №201-ФЗ также закрепляет данные правомочия за арендатором при условии соблюдения требований Кодекса.
Процедура оценки рыночной стоимости соответствующих прав аренды в целом не имеет существенных особенностей. Однако, оценщик должен осознавать, что доступность данных правомочий для рядового арендатора обуславливает ликвидность права аренды лесного участка и формирование рыночной стоимости актива. Спрос на субаренду лесного участка в наибольшей степени влияет на
9 Стандарт для оценки лесных участков, используемых в коммерческих целях, Австралийская ассоциация консалтинга в лесном секторе, версия 2.1, июль 2012 г., стр. 32
10 Предварительный вариант технического руководства по оценке лесов, Международный комитет по оценке, 2012 г., стр. 22
11J. Leech, I. Ferguson, Forest valuation: A primer // Australian Forestry, Vol. 74, No. 3, Sep. 2011, p. 234
12Приказ Федерального агентства лесного хозяйства «Об утверждении порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка», 26 июля 2011 г., № 319
рыночную стоимость участка. В особо удаленных регионах могут возникнуть ограничения по числу потенциальных покупателей права аренды лесных
участков (субарендаторов), заинтересованных в
данном участке с учетом транспортной доступности, инфраструктуры региона, особенностей самого лесного участка. В результате стоимость права аренды лесного участка может стать нулевой (то есть размер арендной платы, установленный договором аренды лесного участка, будет значительно
превышать рыночный уровень платы, предлагаемой за этот участок, или альтернативную плату за вложения в аналогичные предприятия лесозаготовительной
отрасли). В соответствии с этим положением стоимость субаренды лесного участка может использоваться в качестве инструмента для расчета рыночной стоимости права аренды лесного участка при условии учета затрат, обусловленных дополнительной ответственностью арендатора, выраженной в дополнительных расходах на лесовосстановление, противопожарные мероприятия и другие мероприятия по охране лесов. Рыночная стоимость права аренды лесного участка таким образом определяется путем капитализации разницы между существующей арендной ставкой и рыночной ставкой субаренды за срок договора аренды.
Помимо анализа юридической ситуации по состоянию на дату оценки оценщику следует осуществить анализ возможных правовых рисков, к которым относятся санкции органов власти, направленные на защиту флоры и фауны лесов и сохранение лесного ландшафта. Вместе с тем данные санкции накладывают ограничения на объем расчетной лесосеки и на возможности принятия арендаторами леса управленческих решений. Среди данных возможных санкций можно обозначить:
- введение ограничений на вырубку леса в целях сохранения лесных растений, лесного ландшафта и в целях защиты редких и охраняемых животных;
- создание обременений, предусматривающих исключительно целевое использование лесного участка (или его части);
- отказ в продлении договора аренды лесного участка;
- расширение требований по восстановлению леса и противопожарных мероприятий;
- ужесточение налогового режима;
- запрет на охоту;
- ограничения на использование удобрений.
Примером подобного анализа может служить
следующая практическая ситуация. В настоящий момент российским арендаторам часто представляются обширные участки малонарушенных лесов, в которых произрастают растения, обозначенные в Красной книге, несмотря на то, что данные виды лесов относятся к эксплуатационным. Это является нарушением международного законодательства в области охраны лесов и причиной для изъятия добровольного лесного сертификата на производственную цепочку13. Таким образом, вместо того, чтобы закладывать данное нелегитимное предположение в прогнозы развития бизнеса следует спрогнозировать, что через некоторое время
13 Н. Пинягина, Правильно ориентировать бизнес - прямая обязанность власти // Лесной регион. - 2013. - 18 февраля, № 3, стр. 10
российское законодательство будет гармонизировано с международным.
По результатам проведённого исследования можно сформулировать следующие выводы:
Лесной участок в составе земель лесного фонда и имущественные права, связанные с оборотом лесных насаждений, однозначно принимаются в законодательстве в качестве недвижимого имущества
- земельного участка и формируют самостоятельный объект оценки. Использование принципов международных стандартов оценки и финансовой отчетности является сложившейся нормой деловой практики оценщиков во всем мире.
Сущность права аренды лесного участка предполагает для проведения расчета рыночной стоимости актива использование денежных потоков, типичных для среднерыночного лесозаготовительного бизнеса с предпосылками, отражающими сущность специфического актива (например, учитывающими возможность дискретной лесозаготовки).
Анализ НЭИ подразумевает выбор варианта наилучшего использования лесного участка, при котором он приобретает наибольшую рыночную стоимость:
- переоформление договора аренды для альтернативного использования лесного участка;
- продолжение текущего вида использования лесного участка;
- устранение любой деятельности на лесном участке в целях сохранения лесного ландшафта для местных жителей.
Возможность субаренды лесного участка, предопределенная гражданским законодательством, и соответствующая рыночная стоимость субаренды могут использоваться в качестве инструмента для расчета рыночной стоимости права аренды лесного участка.
Помимо анализа юридической ситуации по состоянию на дату оценки оценщику следует проводить анализ возможности возникновения правовых рисков в прогнозном периоде.
Список литературы:
1. Пуряева А. Ю., Пуряев А.С. Лесное право - М.: Деловой двор, 2009 г., стр. 57
2. Константинов П.Ю. Договор аренды лесных участков // Арбитражные споры. 2011. N 4, стр. 68
3. Земельный кодекс РФ, от 25.10.2001 г. (с изм. от
05.04.2013), №136-ФЗ, ст. 101
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от
11.01.2002 г. №66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"
5. Приказ Министерства финансов Российской Федерации «Об утверждении Положения по бухгалтерскому учету "Учет нематериальных активов» от 27.12.2007, №153н
6. Предварительный вариант технического руководства по оценке лесов, Международный комитет по оценке, 2012 г. (www.ivsc.org), стр. 7
7. Шуваев Ю. Анализ мер по совершенствованию лесного законодательства // Устойчивое лесопользование №3, 2010 г., стр. 25
8. Комментарии Института оценки США к проекту Технического руководства Оценки лесов Международного Совета по оценке, от 15 февраля 2013 г.(http://www.ivsc.org/comments/valuation-commercial-forests-ехроБиге^гай), стр. 7
9. Стандарт для оценки лесных участков, используемых в коммерческих целях, Австралийская ассоциация консалтинга в лесном секторе, версия 2.1, июль 2012 г., стр. 32
10. J. Leech, I. Ferguson, Forest valuation: A primer // Australian Forestry, Vol. 74, No. 3, Sep. 2011, p. 234
11. Приказ Федерального агентства лесного хозяйства «Об утверждении порядка подготовки и заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, и формы примерного договора аренды лесного участка», 26 июля 2011 г., № 319
12. Н. Пинягина, Правильно ориентировать бизнес - прямая обязанность власти // Лесной регион. - 2013. - 18 февраля, № 3, стр. 10\
Reference list:
1. Puryaeva А. Yu., Puryaev A.S. Forest law - Moscow: Delovoi Dvor, 2009, p. 57
2. Konstantinov P. Yu. Forest lease rights // Arbitazhnye spory, 2011, №4, p. 68
3. Russian code of land laws, as at 25.10.2001 (as amended on
05.04.2013), №136-FZ, article 101
4. Explanatory letter of the Presidium of the Supreme Arbitrary Court of the Russian Federation “Code of practice of adjudication of lease disputes” as at 11.01.2002, №66
5. Decree of the Ministry of Finance of the Russian Federation “On the adoption of the Russian Accounting Standard “Accounting of intangible assets” as at 27.12.2007, №153n
6. Exposure draft for the valuation of forests, IVSC (www.ivsc.org), 2012, p.7
7. Shuvaev Yu, Analysis of measures on the forest law development // Ustoichivoye lesopolzovaniye, №3, 2010, p. 25
8. Commentary of the Appraisal Institute on the Exposure draft for the valuation of forests, IVSC (www.ivsc.org/comments/valuation-commercial-forests-exposure-draft), as at 15.02.2013.
9. An Australian Standard for Valuing Commercial Forests V2.1, July 2012, p. 32
10. J. Leech, I. Ferguson, Forest valuation: A primer // Australian Forestry, Vol. 74, No. 3, Sep. 2011, p. 234
11. Decree of the Federal forestry agency of the Russian Federation “On the adoption of the order of the forestland lease agreements with federal or municipal forest land property” as at 26.07.2011, № 319
12. N. Pinyagina, The liability of the Government is to orient the business // Lesnoy region, as at 18.02.2013, № 3, p. 10
РЕЦЕНЗИЯ
на статью Франкевич Л. Н. «Правовые аспекты при оценке рыночной стоимости прав аренды лесных участков» Научная статья Франкевич Л. Н. посвящена уточнению понятийно-правового аппарата для проведения оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков и соответствует тематике научного журнала «Бизнес в законе».
Результаты оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков могут использоваться в целях последующего оформления данного актива в качестве залога, проведения сделок с участием актива, уточнения ставки субаренды, определения стоимости ущерба в ходе судебных разбирательств и многих других целях. Вместе с тем, работы по оценке лесных участков обычно проводятся для определения их кадастровой стоимости в целях проведения кадастрового учета. То есть многие арендаторы, банки, органы государственной власти и другие заинтересованные стороны не в полной мере используют возможности, обусловленные правовой природой лесных участков. Это предопределяет актуальность темы и подтверждается на практике, к примеру, повышенным вниманием органов государственной власти к вопросам привлечения арендаторами кредитного финансирования под залог права аренды лесных участков, пригодных для лесозаготовки. Однако в России до сих пор не выработан единый понятийно-правовой аппарат, общепринятая методология и информационная база оценки.
Право аренды напрямую не указано среди объектов оценки в законодательстве об оценочной деятельности и в результате возникают следующие вопросы:
- Что представляет собой право аренды лесного участка?
- При каком виде использования и благодаря каким правовым факторам формируется стоимость данного актива?
В научной статье рассматривается теоретическая сущность данных вопросов и конкретные примеры из арбитражной практики. Автор формирует выводы о том, что имущественные права, связанные с оборотом лесных насаждений, произрастающих на арендованном лесном участке, однозначно принимаются в законодательстве в качестве недвижимого имущества и представляют собой самостоятельный объект оценки. Таким образом, право аренды лесных участков представляет собой специфический актив, для расчета рыночной стоимости которого могут использоваться предположения, также применимые для расчета рыночной стоимости лесозаготовительного бизнеса.
В научной статье справедливо обозначено, что некоторые правовые аспекты, например возможность субаренды лесного участка, формируют стоимость права аренды лесного участка и выступают в качестве инструмента расчета рыночной стоимости данного актива.
Автор подчеркивает то, что законодательная разрешенность конкретного варианта использования лесного участка является ключевым условием для проведения анализа наиболее эффективного использования лесного участка, так как российское законодательство предусматривает определенные условия для разделения лесного участка на его составные части. Это порождает возможность различного использования лесов, произрастающих на частях лесного участка и, соответственно, возможности применения различных подходов к оценке составных частей актива.
Заслуживает внимание и положение автора о том, что международные стандарты оценки, а также стандарты оценки лесов различных стран выступают в качестве основного методического руководства при проведении оценки рыночной стоимости прав аренды лесных участков.
Выводы научной статьи оригинальны, имеют научную и практическую значимость. Содержание научной статьи логически взаимосвязано и подтверждено цитатами из авторитетных источников. Научная статья не содержит сведений, не разрешенных для опубликования в открытой печати, и не содержит научных материалов, принадлежащих другим авторам.
Научная статья Л. Н. Франкевич «Правовые аспекты при оценке рыночной стоимости прав аренды лесных участков» соответствует всем требованиям, предъявляемым к работам такого рода и может быть рекомендована к публикации без доработки.
к.э.н., доцент кафедры «Оценка и управление собственностью»
ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
Петров В. И.
