CC BY
42DOI 10.47643/1815-1329_2020_10_185
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПРОБЛЕМЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
АСЕЕВА Мария Алексеевна,
кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики и менеджмента Западно-Подмосковный институт туризма - филиал Российской международной академии туризма. E-mail: olga_gleba@mail.ru; ГЛЕБА Ольга Владимировна,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и арбитражного процесса ФГАОУ ВО МГИМО МИД России (Одинцовский филиал). E-mail: olga_gleba@mail.ru; РАТУШНЯК Григорий Яковлевич,
доктор технических наук, профессор, профессор кафедры экономики и менеджмента Западно-Подмосковный институт туризма - филиал Российской международной академии туризма. E-mail: olga_gleba@mail.ru
Краткая аннотация: В статье анализируется правовая категория «объект капитального строительства» с позиций норм различных отраслей права: гражданского, градостроительного, земельного права, а также правоприменительная практика, которая свидетельствует о неоднозначности и недостаточности правового регулирования существующих объектов капитального строительства.
Abstract: the article analyzes the legal category "capital construction object" from the standpoint of the norms of various branches of law: civil, urban planning, land law, as well as law enforcement practice, which indicates the ambiguity and insufficiency of legal regulation of existing capital construction objects.
Ключевые слова: недвижимое имущество, здание, строение, сооружение, объект капитального строительства, незавершенные строительством объекты.
Keywords: real estate, building, structure, construction, capital construction object, construction-in-progress objects.
Недвижимое имущество занимает центральное место в экономической системе любого государства, выступая не только средством производства, но и предметом удовлетворения личных потребностей в жилье, отдыхе и пр. В связи с этим важнейшей задачей правового регулирования является своевременное реагирование на потребности участников имущественных отношений, а также поддержание законодательства в состоянии, способном обеспечивать такие потребности.
При всей теоретической разработанности и практической значимости недвижимости как гражданско-правовой категории, в теории и на практике остается много нерешенных проблем [1, с.383; 2, с. 206]. Анализ правоприменительной практики наглядным образом демонстрирует неоднозначность и (или) недостаточность правового регулирования существующих объектов капитального строительства, а также несоответствие возможностей предусмотренного государственного кадастрового учета таких объектов возможностям и технологиям строительной сферы.
В связи с этим в целях обеспечения качественного решения возникающих задач требуются серьезные теоретические исследования, в особенности, в части объектов капитального строительства, как наиболее значимой разновидности недвижимого имущества.
Правовое регулирование данных общественных отношений осуществляется нормами различных отраслей права: гражданского (п.1 ст. 130), градостроительного (пп 10, 10.1,10.2 ст.1), земельного права, что влечет появление ряда пробелов на стыке сфер правового регулирования указанных отношений, а также возникновение коллизий между нормами
различной отраслевой принадлежности. В частности, Градостроительный кодекс дает четкое определение объектов капитального строительства и детально характеризует эту категорию сооружений. Однако бывают спорные случаи, когда постройка по всем признакам к объектам капитального строительства не относится, но тем не менее признается таковой.
В настоящее время государственный кадастровый учета объектов капитального строительства находится в состоянии становления, в связи с тем, что с момента включения органами технической инвентаризации данных обо всех таких объектах в сведения Единого государственного реестра недвижимости прошло немного времени, что для подобного объема информации и степени важности вопроса крайне недостаточно.
Разграничение вещей на движимые и недвижимые устанавливается ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [4], согласно которой к недвижимым вещам, недвижимому имуществу или недвижимости относятся: земельные участки; участки недр; все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Заметим, что в части правоотношений, касающихся таких объектов недвижимости как здания и сооружения, правоприменительная практика Российской Федерации создала условия, когда в состав ст. 130 ГК РФ потребовалось включить отдельный абзац, прямо относящий жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений
(машино-места) к недвижимым вещам, при условии, что границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Вышеуказанные абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-Ф3 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [13].
В свою очередь, отнесение вещей к движимому имуществу согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ происходит по остаточному принципу - движимым имуществом признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Также указанный пункт статьи содержит прямое указание на отнесение денег и ценных бумаг к движимому имуществу [14, с. 93].
Вышеуказанное разграничение имеет колоссальную важность на практике в части применения установленного правого режима таких объектов.
Согласно ст. 131 ГК РФ в отношении недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, право собственности и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Также согласно п. 2 указанной статьи ГК РФ в отдельных случаях помимо государственной регистрации может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. Так, в соответствии с п. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [12], объекты недвижимого имущества подлежат государственному кадастровому учету - внесению в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них.
Однако возникает вопрос: являются ли объекты капитального строительства объектами недвижимости и равнозначны ли эти понятия?
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от (далее - ГрК РФ) [3], объектами капитального строительства, за исключением неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие), являются: здание; строение; сооружение; объекты незавершенного строительства. Отдельными пунктами указанной статьи выделены линейные объекты и некапитальные строения, сооружения.
Согласно п. 10.1 ст. 1 ГрК РФ линейными объектами являются линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
В соответствии с п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ некапиталь-
ными строениями, сооружениями являются строения и сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).
Анализируя вышеуказанные положения, можно сделать вывод о том, что равнозначность понятий объектов капитального строительства и объектов недвижимого имущества законодательством Российской Федерации не установлена. Однако, исходя из определений вышеуказанный понятий, можно установить следующий порядок отнесения объекта строительства к объекту недвижимости.
Согласно определению, некапитальные строения, сооружения не обладают признаками недвижимой вещи, в связи с чем, согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ, являются движимым имуществом. Вместе с тем, исходя из п. 10 ст. 1 ГрК РФ объекты строительства за исключением некапитальных строений, сооружений являются капитальными и соответственно должны обладать свойствами, соответствующими признакам недвижимой вещи.
Учитывая изложенное, полагаем, что согласно действующему законодательству Российской Федерации все объекты, подпадающие под определение объектов капитального строительства, установленное п. 10 ст. 1 ГрК РФ, являются объектами недвижимого имущества.
Определение понятий «здание» и «сооружение» указано в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [11], согласно которому:
- здание является результатом строительства, представляющим собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
- сооружение является результатом строительства, представляющим собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Вместе с тем определение понятия «строение» приводится в российском законодательстве исключительно в
приказе Минземстроя Российской Федерации от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» [7], согласно которому данный объект недвижимости является отдельно построенным зданием, домом, состоящим из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебными строениями. В связи с этим можно сделать вывод о том, что понятие «строение», являющееся согласно п. 10 ст. 1 ГрК РФ одним из видов объектов капитального строительства, фактически представляет собой собирательное понятие, объединяющие понятия «здание» и «сооружение».
Однако, сравнивая определения вышеуказанных понятий «здание» и «сооружение», можно заметить, что их содержание практически идентично друг другу. Вместе с тем, согласно п. 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ здание и сооружение является разными видами объекта недвижимости.
Представляется, что отнесение объекта капитального строительства к одному из двух вышеуказанных видов объекта недвижимости должно осуществляться при разработке проектной документации по строительству таких объектов или при осуществлении кадастровых работ в отношении них. Однако разграничение указанных понятий должно основываться на однозначном правовом регулировании таких объектов.
Обращаясь к содержанию ст. 1 ГрК РФ, можно сделать вывод о том, что законодатель предполагает возможность отнесения к некапитальным объектам строительства только сооружений и строений.
В связи с этим можно выделить первое различие, установленное на законодательном уровне, согласно которому сооружение может быть как объектом капитального, так и некапитального строительства, вместе с тем здание -только объектом капитального строительства.
Возвращаясь к определениям понятий «здание» и «сооружение», указанным в ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ, другим существенным отличием данных объектов капитального строительства является возможность постоянного или временного пребывания в таких объектах людей. Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ определяются четыре возможных назначения здания, фактически сведенных к разграничению зданий на жилые и нежилые.
В отношении сооружений вышеуказанной статьей Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ возможные назначения не устанавливаются, однако согласно п. 44 требований, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содер-
жащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений», назначение сооружения в техническом плане указывается с учетом определённых групп (подгрупп), которые применяются исключительно в целях оформления технического плана и в случае отсутствия сведений о назначении сооружения в разрешительной документации.
В связи с этим можно выделить второе различие, установленное на законодательном уровне, согласно которому здание может иметь как жилое, так и нежилое назначение, вместе с тем сооружение может быть только объектом нежилого назначения. Также законодательством установлены различные основные характеристики зданий и сооружений. В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ, если объектом недвижимости является сооружение, в таком случае основной характеристикой такого объекта может быть: протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота или площадь застройки. Вместе с тем, в отношении здания указанной статьей Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрена единственная возможная основная характеристика - площадь.
Каких-либо иных различий, предусмотренных законодательством, выявить не представляется возможным, в связи с чем можно выстроить следующий алгоритм определения принадлежности объекта капитального строительства к одному из двух возможных видов.
Объект капитального строительства жилого назначения может являться только зданием, в свою очередь нежилые объекты капитального строительства в случае, когда основной характеристикой таких объектов является их площадь, могут быть в рамной степени как зданием, так и сооружением. Однако объект капитального строительства, основной характеристикой которого является, например, протяженность, может быть только сооружением.
Учитывая вышеизложенное, необходимо сделать вывод в отношении объектов капитального строительства нежилого назначения: любое здание может быть сооружением, но не любое сооружение может быть зданием.
В соответствии с п. 10 ст. 1 ГрК РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено.
Вспоминая в памяти недостроенные, покрытые буйной растительностью бетонные каркасы будущих зданий не возникает никаких сомнений в том, что такие объекты являются объектами незавершенного строительства. Однако всегда ли полностью построенное здание не имеет ничего общего с ранее приведенным примером? Для этого необходимо точно определить момент, когда строительство рассматриваемого объекта завершено.
По общему правилу, установленному ст. 55 ГрК РФ, удостоверение выполнения строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме осуществляется выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. В связи с этим именно выдача указанного разрешения обозначает момент завершения строительства объекта недвижимости в юридическом аспекте данного вопроса.
Стоит отметить, что получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется исключительно в случае получения ранее разрешения на строительство такого объекта. По общему правилу, установленному п. 2 ст. 51 ГрК РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных п. 17 данной статьи.
В связи с этим, в случае отсутствия необходимости получения разрешения на строительство объекта капитального строительства и, соответственно, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, момент завершения строительства такого объекта определяется лицом, осуществившем его строительство и в дальнейшем указывается в документах, необходимых, например, для осуществления государственного кадастрового учета указанного объекта.
Вместе с тем государственный кадастровый учёт объектов незавершенного строительства кардинальным образом не отличается от учёта иных объектов движимого имущества, но также и имеет свои отличия. В соответствии с пп 11, 12 и 13 п. 4 ст. 8 Федерального закона № 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся следующие сведения, указываемые только в отношении объектов незавершенного строительства: степень готовности в процентах; основная характеристика (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение; проектируемое назначение.
Можно заметить, что такие основополагающие характеристики как площадь и назначение объекта капитального строительства в данном случае указываются согласно проектной документации, а степень фактической реализации проектных данных - проценты. При этом Федеральный закон № 218-ФЗ не содержит норм, регламентирующих процесс определения вышеуказанной степени готовности объекта незавершенного строительства в процентах. Однако представляется невозможным определения данного процента «на глаз».
Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 определено, что степень готовности объекта незавершенного строительства, равно как и его местоположение на земельном участке, определяется кадастровым инженером либо в соответствии со сметой на строи-
тельство, либо в соответствии с готовностью конструктивных элементов такого объекта на основании специальных формул, указанных в данном нормативно-правовом акте.
Проанализировав вышеуказанные положения законодательства, учет объектов незавершенного строительства в государственном кадастре недвижимости представляется процессом с достаточной степенью регулирования, чтобы в отношении него не было необходимости формировать судебную практику, однако обратившись к обзорам судебных решений можно выявить достаточное количество неоднозначных случаев. Например, в п. 3 обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, рассматривается спор о признании объектом незавершенного строительства трех железобетонных свай, вбитых в землю.
Результатам данного судебного разбирательства стала правовая позиция, заключающаяся в том, что объект незавершенного строительства может быть поставлен на государственный кадастровый учет только тогда, когда степень выполненных работ по его созданию позволяет идентифицировать такой объект в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества.
При этом согласно правовой позиции, указанной в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» [8], объект, строительство которого не завершено, может быть признан соответствующим объектом недвижимого имущества только в случае, если в отношении такого объекта полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы.
Однако современные реалии заставляют в большей степени сталкиваться с ситуациями, когда объект капитального строительства фактически представляет собой полностью завершенное строительством здание, однако документ, подтверждающий ввод его в эксплуатацию, отсутствует. Классическим примером в данному случае выступают многоквартирные дома, построенные, как правило, по системе долевого участия. При данных условиях особенно значимым становится вопрос о возможности гражданского оборота квартир, расположенных в таком доме, который в силу разных причин не введён в эксплуатацию.
Системное толкование Федерального закона № 218-ФЗ, ранее действовавшего Федерального закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» [10], и иных нормативных правовых актов, позволяет сделать однозначный вывод о том, что в объектах незавершенного строительства до их ввода в эксплуатацию помещений, машино-мест и
иных самостоятельных объектов недвижимости быть не может. Кроме того, даже сведения о части объекта недвижимости в государственный кадастр недвижимости можно внести только в отношении объекта недвижимости, не являющегося объектом незавершенного строительства. Вышеуказанная позиция подтверждается, в частности, определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.12.2014 № 306-ЭС14-2019.
Вместе с тем в судебной практике зачастую встречаются позиции, кардинально отличающиеся друг от друга. В данном случае, обратившись к обзору практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, можно обнаружить случаи признания права собственности на квартиру в не введенном в эксплуатацию, но фактически построенном многоквартирном доме, по причине уклонения застройщика от исполнения обязательств по вводу такого дома.
Согласно данному обзору правомерными считаются также иные неоднозначные судебные решения, а именно:
- признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде переданной истцу квартиры в случае исполнения последним обязанностей по договору участия в долевом строительстве (п. 16).
- признание права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного
строительства в виде квартиры в случае полной оплате истцом предварительного договора купли-продажи квартиры в объекте строительства (пункт 17).
Наиболее интересной представляется позиция о возможности признания права собственности на долю в праве общей собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретной квартиры. Однако юридические основы такого подхода кажутся весьма противоречивыми. Например, в Определении Верховного суда Российской Федерации от 16.04.2018 № 305-ЭС16-10864 отмечено, что до момента регистрации прав на квартиру в строящемся доме данная квартира как объект гражданских прав не существовала (не была введена в гражданский оборот).
Однако наиболее верной позицией является возможность признания права лица, исполнившего обязательства по оплате стоимости строительства, в отношении доли в праве общей собственности на объект незавершенного строительства, описанный в п. 18 вышеуказанного обзора.
Представляется, что разнообразие и неоднозначность подхода в разрешении судебных споров, возникающих в отношении объектов незавершенного строительства, представляющих собой жилой фонд, является следствием необходимости всецелой защиты прав граждан от действий недобросовестных застройщиков, в связи с чем такие решения не в полной мере могу быть взяты за основу в целях определения общей позиции в отношении объектов незавершенного строительства.
Библиография:
1. Асеева М.А. Нужно ли России антикризисное управление//Аудит и финансовый анализ. 2012. № 3. С. 383-386.
2. Глеба О.В., Чудакова К.А. Проблемы реализации института возмещения вреда, причиненного окружающей среде/ В сборнике: Актуальные тенденции и инновации в развитии российской науки. Сборник научных статей. Научный редактор В.И. Спирина. Москва, 2019. С. 205-209.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 02.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.11.2019) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 16.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 12.05.2020) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
5. Егорушкина Т.Н., Козловская А.И. Применение функционально-стоимостного анализа для выявления динамики финансовых параметров // Научно-методический электронный журнал "Концепт". 2017. № Т39. С. 511-515.
6 Кирица А.А., Авдеев Ю.М. Российский рынок лизинга сельскохозяйственного оборудования и техники: проблемы и перспективы // Экономика и предпринимательство. 2020. № 8 (121). С. 185-190.
7. Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» // Строительная газета. 23.08.1999. № 28 (Инструкция (начало)), Строительная газета. 20.08.1999. № 32 (Инструкция (продолжение)), Строительная газета. 27.08.1999. № 33 (Инструкция (продолжение)), Строительная газета. 17.09.1999. № 36 (Инструкция (окончание)), Строительная газета. 24.09.1999. № 37 (Приложения 1 - 3).
8. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 30.06.2015. N 140.
9. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. 30.06.2015. N 140.
10. Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О кадастровой деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // Собрание законодательства РФ. 30.07.2007. № 31. Ст. 4017.
11. Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ (ред. от 02.07.2013) «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
12. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019) // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (часть I). Ст. 4344.
13. Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (часть Il). Ст. 4248.
14. Gritsenko A.N., Novosadov S.A., Aseeva M.A., Gleba O.V. Organizing the Activities of Management Companies on the Principles of Social Partner-ship// Mediterranean Journal of Social Sciences. 2015. Т. 6. № 1 S2. С. 93.
