CC BY
90Правовой режим недвижимого имущества фактических супругов
Гаврюшина В. С.
Гаврюшина Виктория Станиславовна / Gavryushina Viktoria Stanislavovna - бакалавр юриспруденции,
Институт государства и права Тюменский государственный университет, г. Тюмень
Аннотация: в статье анализируются имущественные отношения фактических супругов.
Ключевые слова: недвижимое имущество, фактические супруги (сожители), долевая собственность.
Фактические брачные отношения порой связаны с приобретением жилых помещений в собственность одного из «фактических» супругов. Нередко в недвижимость стороны вкладывают все свои накопления, а впоследствии при прекращении семейных отношений, когда не удается доказать право собственности на жилье, неизбежно может встать вопрос о сохранении за «фактическим» супругом права пользования единственным для него жилым помещением.
К отношениям, возникающим между фактическими супругами, СК РФ не применим. Если для признания за супругом, находившимся в официально зарегистрированном браке, права на долю в собственности на недвижимое имущество, приобретенное в период брака и оформленное на другого супруга, достаточно подтверждения факта его нахождения в зарегистрированном браке, то супругу, находившемуся в фактическом браке, установления факта совместного проживания в период приобретения недвижимости на другого гражданского супруга недостаточно.
В договоре купли-продажи квартиры необходимо указать на то, что продавец гарантирует покупателю отсутствие в отношении отчуждаемой квартиры режима общей долевой собственности. В настоящее время в обществе широко распространено такое явление, как гражданский брак, или сожительство. Люди не оформляют свои отношения, но проживают вместе и ведут совместное хозяйство. Нередко на практике гражданские супруги начинают выяснять отношения по поводу приобретенного имущества. В таких случаях суд учитывает, на чье имя оформлено соответствующее имущество, оценивает степень личного участия каждого из супругов в приобретении имущества, учитывает иные, заслуживающие внимания обстоятельства. Данные споры суд разрешает по правилам об общей долевой собственности.
Поскольку добросовестному покупателю о таких отношениях, скорее всего, будет неизвестно, ему следует в договоре с продавцом этот аспект оговорить. В договоре следует указать, что продавец также гарантирует покупателю, что в отношении отчуждаемой квартиры нет споров по поводу установления режима общей долевой собственности. При отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о том, что квартира принадлежит нескольким лицам на праве общей долевой собственности, равно как и при отсутствии сведений об имеющихся в отношении нее обременениях, покупатель признается добросовестным. При той степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по условиям гражданского оборота, он предпринял все зависящие от него разумные меры по проверке приобретаемой недвижимости1.
Покупателю также следует запросить согласие органов опеки и попечительства в случае, когда те или иные права на квартиру имеются у несовершеннолетних лиц, а также совершеннолетних недееспособных лиц. В противном случае возникает риск отказа в проведении регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру, а также риск оспаривания такой сделки в дальнейшем (Апелляционное определение Московского городского суда от 20 сентября 2012 г. по делу № 11-226022).
Рассмотрев примеры из судебной практики, касающиеся раздела недвижимого имущества между фактическим супругами (сожителями) мы пришли к определенным выводам.
Во-первых, отсутствие договора о создании общей или долевой собственности в порядке ст. 244 ГК РФ либо доказательств, подтверждающих с достоверностью сумму вложенных в приобретение имущества средств, не влечет перехода права собственности другому лицу лишь на основании факта совместного проживания и ведения общего хозяйства, на который как правило ссылается истец, а законный режим имущества супругов (ст. 33, ст. 34 СК РФ) к отношениям сожительства неприменим.
Для признания за гражданином права собственности на недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, суды требуют представления надлежащих доказательств вложения этим гражданином своих денежных средств и труда в создание или приращение этого имущества. Свидетельских показаний об участии в создании общей долевой собственности недостаточно. Свидетели могут подтвердить только факт участия, но для установления размера участия в создании общей долевой собственности необходимы письменные доказательства, так как от размера участия зависит, какой размер доли в общей долевой собственности должен быть признан за истцом. В отличие от права на совместно нажитое имущество супругов, которое в силу закона признается принадлежащим супругам в равных долях, право на долю, в рассматриваемых нами правоотношениях, может быть установлено в пропорциональном отношении к
1 Бычков А. Покупка квартиры - дело непростое // эж-ЮРИСТ. 2013. № 31. С. 8.
2 Апелляционное определение Московского городского суда от 20 сентября 2012 г. по делу № 11-22602[Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения 9.11.2015).
степени участия в создании общей долевой собственности. Доказательствами размера участия в создании общей долевой собственности могут быть только письменные документы: расписки, товарные чеки, договоры подряда с третьими лицами и т.п.
Однако представления и этих доказательств для признания права собственности недостаточно. Отношения между собственником недвижимости и лицом, участвовавшим в ее приобретении, создании или приращении, регулируются ст. 244, 245 ГК РФ. Из их содержания сложно понять, что именно эти положения закона применяются к рассматриваемой категории отношений.
Во-вторых, из изученной судебной практики следует, что в качестве средств доказывания факта наличия договоренности о создании совместной собственности, в виде дома, между лицами, не состоящими в браке, могут быть любые предусмотренными законом средства (абз. 2 ч. 1 ст. 55 ГПК РФ).
Таким образом, основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных (ипотека, сервитут и т.д.) и некоторых обязательственных (аренда, доверительное управление и т.д.) прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.
Литература
1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51 - Ф3. Часть 1: по сост. на 13 июля 2015 г. // Собрание законодательства Российской Федерации. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
2. Бычков А. Покупка квартиры - дело непростое // эж-ЮРИСТ. 2013. № 31.
3. Чурилов Ю. Гражданский брак /Ю. Чурилов // эж-ЮРИСТ. 2014. № 32.
4. Латынова Е. В. Практика применения Жилищного кодекса Российской Федерации. Судебные споры о правах собственности на недвижимое имущество. М.: Издательство Юрайт; ИД Юрайт, 2011. С. 87.
5. Апелляционное определение Московского городского суда от 20 сентября 2012 г. по делу № 11-22602[Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения 9.11.2015)
6. Решение Вельского районного суда Архангельской области от 8 февраля 2010 г. [Электронный ресурс]. -Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения 26.11.2015).
7. Постановление президиума Московского областного суда от 11 марта 2009 г. № 53 по делу № 44г-31/09. [Электронный ресурс]. - Документ опубликован не был. - Доступ из справочно-правовой системы «Гарант» (дата обращения 26.11.2015).
