CC BY
189
УДК 347.245 (09) (47)”.../1917”
В.И. Логинов, зам. начальника инспекции — начальник отдела по экспертно-правовой работе, (4872)37-71-66, [email protected], (Россия, Тула, Гос. жилищная инспекция Тул. обл.)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ВЛАДЕНИЯ И ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ДОРЕВОЛЮЦИОННОЙ РОССИИ
Приведены исторические и правовые аспекты становления и развития российского законодательства, регулирующего владение и пользование жилыми помещениями. Указанные отношения рассматриваются в рамках гражданского законодательства Российской Империи.
Ключевые слова: права, обязанности, наймодатель, законопроект.
В дореволюционной России регулирование отношений по поводу передачи жилых помещений во владение и пользование осуществлялось в рамках гражданского законодательства. Соответствующие нормы содержались в одной из глав Свода законов гражданских (том X Свода законов Российской Империи) [1], которая называлась «О найме и отдаче в содержание частных имуществ». Указанные отношения оформлялись договором имущественного найма. Норм, специально посвященных отношениям найма жилых помещений, в законодательстве Российской Империи не было. Ст. 1702 и 1707 Свода законов гражданских прямо упоминают лишь найм городских строений и домов.
До революции 1917 г. потребность большей части населения в жилье в городах в основном удовлетворялась путем найма жилых помещений, что, однако, не отражалось на степени законодательного регулирования указанных отношений. Действовавшие в дореволюционный период нормы Свода законов гражданских во многом не соответствовали экономическим и общественным отношениям своего времени. Его положения были объектом критики ученых и практиков. Так, К.П. Победоносцев отмечал, что «русский закон крайне скуден общими определениями о найме, и те, которые есть в нем, имеют вид случайный и отрывочный», что являлось причиной «затруднений в разрешении юридических вопросов, из найма возникающих» [2]. Высказывалось мнение о необходимости совершенствования законодательства о найме имущества [3].
Вместе с тем институт имущественного найма серьезно исследовался дореволюционными цивилистами. Кроме того, в дореволюционный период была обширная судебная практика рассмотрения споров, связанных с имущественным наймом.
Определение договора имущественного найма в Своде законов гражданских отсутствовало. Наряду с термином «найм» в законодательстве
использовались термины «аренда», «снятие», которые обозначали имущественный найм и не имели иного самостоятельного юридического содержания.
Г.Ф. Шершеневич имущественным наймом называл договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывается предоставить другой стороне временное пользование своей вещью [4]. Такое понимание сущности договора имущественного найма соответствовало ст. 1691 Свода законов гражданских, в которой были указаны обязательные условия договора имущественного найма — предмет, срок и цена. Таким образом, отличительными чертами договора имущественного найма, урегулированного Сводом законов гражданских, можно назвать осуществление передачи определенного имущества во владение и пользование, а также срочность и возмездность такой передачи.
В юридческой литературе справедливо указывалось, что «договор найма всегда предполагает существование отданного в наем имущества» [2]. В случаях найма жилых помещений (жилых домов) в законодательстве Российской Империи и в юридической литературе того времени использовалась терминология, отличающаяся от современной.
Понятие «жилое помещение» в дореволюционном законодательстве не использовалось. Для обозначения жилого помещения или жилого дома, являвшихся предметом договора имущественного найма, в законодательстве употреблялись такие понятия, как «частные имущества», «строения», «городские строения», «дома».
В юридической литературе рассматриваемого периода [5] можно также встретить такие термины, обозначающие жилые дома и помещения, как «недвижимые имущества в городах», «домовладения», и часто использовался термин «помещения», «квартиры», «комнаты». Наряду с квартирами и комнатами, сдаваемыми в наем, в юридической литературе и судебной практике в качестве предмета найма назывались «углы и койки». Причем в этом случае речь шла о найме неизолированной части комнаты, где можно было переночевать.
Законодательство Российской Империи не содержало специальных требований к помещениям, которые могли использоваться для проживания. Не устанавливались также требования к жилым помещениям как предмету договора имущественного найма. Из анализа кассационной практики Правительствующего Сената следует, что жилье, предоставляемое по договору имущественного найма, должно было находиться в состоянии, предусмотренном договором, а если договором это обусловлено не было, то в состоянии, пригодном для его использования исходя из цели найма, и не содержать таких недостатков, при наличии которых пользование им было бы вредным или невозможным. Г.Ф. Шершеневичем указывалось, что квартира, предоставляемая в наем, должна была «отвечать обычным
требованиям, являться не слитком холодной и сырой, а также снабженной всеми необходимыми приспособлениями» [4].
Русские цивилисты справедливо придавали особое значение сроку договора имущественного найма как признаку, по которому можно разграничить право владения и пользования имуществом и право собственности на него [6].
В законодательстве Российской Империи первоначально был установлен общий предельный срок найма недвижимого имущества — 12 лет (с некоторыми исключениями для отдельных местностей Российской Империи и для найма земли ). Однако такой короткий предельный срок найма не был выгоден для лиц, осуществлявших значительные капиталовложения в нанимаемую недвижимость. С учетом этого в 1911 г. общий предельный срок имущественного найма был увеличен до 36 лет.
В рассматриваемый период размер платы за наем жилья определялся исключительно по соглашению сторон договора. Учитывая, что в конце XIX - начале XX вв. спрос на жилье существенно превышал предложение, собственники строений имели возможность навязывать нанимателю невыгодные условия оплаты найма жилых помещений. Квартирная плата достигала значительных размеров и была недоступной для значительного числа граждан.
Большая концентрация населения в городах и промышленных центрах, а также недостаток жилья повлекли за собой необходимость государственного вмешательства в регулирование гражданско-правовых отношений по поводу найма жилых помещений. В период 1916-1917 гг. нормативными правовыми актами Правительства наймодателям было запрещено повышать цены на жилые помещения. Так, лицам, сдававшим в наем помещения — квартиры, комнаты, койки, углы — было воспрещено взимать со съемщиков этих помещений плату, превышающую плату, которая взималась за эти помещения до 19 июля 1914 г., с прибавлением к ней от 10 до 45 процентов. При сдаче в наем помещений с отоплением, услугами дворников, швейцаров и т. п. в квартирной плате могло быть учтено также повышение стоимости и этих услуг [7].
Сводом законов гражданских устанавливалось, что договор о найме недвижимости должен был быть заключен в письменной форме (ст. 1700). В ст. 1702 содержалось специальное правило о найме городских строений. Предусматривалось, что договоры найма городских строений могли совершаться как письменно, так и устно («в зависимости от доверия друг к другу сторон»).
Права и обязанности как наймодателя, так и нанимателя имущества, а также правила пользования имуществом, ответственность за причиненный имуществу ущерб, его порчу или гибель в каждом конкретном случае определялись соглашением сторон. В условиях дефицита жилой площади
отношения найма жилья характеризовались очевидным приоритетом интересов наймодателя.
В целом, анализируя ситуацию в сфере жилья в период конца XIX -начала XX вв. в России, можно говорить о наличии затяжного жилищного кризиса, обостренного первой мировой войной. В рассматриваемый период государство не участвовало в решении квартирного вопроса малоимущих слоев населения. До революции не осуществлялось какого-либо жилищного строительства, направленного на обеспечение жильем растущего числа небогатых горожан. Жилищное строительство в основном отвечало на запросы высших и средних по достатку слоев населения.
Большинство экономистов и правоведов скептически относились к проблеме участия государства в решении жилищного вопроса малоимущих граждан. Считалось, что «возложение обязанности снабжения всего населения жилищами на государство неосуществимо как по недостатку средств, так и по принципиальным соображениям». Под «принципиальными соображениями» в данном случае, видимо, следует понимать сложившийся в рассматриваемый период времени в России политический и экономический строй.
Основными причинами сложившегося жилищного кризиса в юридической литературе назывались «невежество и бедность рабочего населения». Признавалось, что при ограниченности средств рабочих и дороговизне земельных участков самостоятельная постройка ими жилья вряд ли была бы возможна. Было очевидно, что решить проблему жилья малоимущих граждан путем превращения их в собственников-домовладельцев невозможно. В юридической литературе было высказано мнение, что в этой ситуации ведущую роль в деле решения жилищной проблемы граждан с низкими доходами должен играть найм жилых помещений [9].
Острота жилищной проблемы малоимущих показывала необходимость государственного вмешательства в отношения по поводу передачи жилых помещений во владение и пользование граждан, урегулированные нормами частного права. Растущая в предреволюционный период жилищная нужда ставила перед государством задачу обеспечить доступность найма жилых помещений, отвечающих элементарным санитарным нормам, для большинства малоимущих граждан. В.В. Святловский отмечал, что «разумная квартирная реформа должна быть связана с изменением порядка гражданско-правового пользования жилыми помещениями. Переделка положений гражданского права должна коснуться вопросов о наемном договоре, квартирном расточительстве, квартирном и поземельном обложении».
К сожалению, рассуждения о «квартирной реформе» не получили воплощения на практике. Как известно, на смену Свода законов гражданских готовилось Гражданское уложение Российской Империи, разработка которого велась более десяти лет. В конце XIX в. был опубликован проект
книги V Гражданского уложения — «Об обязательствах», а также комментарии к ней [10]. В 1915 г. указанный проект после доработки был внесен в Государственную Думу, однако из-за событий Первой мировой войны он не был принят в качестве закона, так и оставшись на уровне законопроекта [11, 12].
Библиографический список
1. Кодификация российского гражданского права. Ектеринбург,
2003.
2. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Т. 3. (По изданию 1896 г.). М., 2003. 350 с.
3. Кавелин К.Д. Собрание сочинений. Т. 4. СПб., 1898. 710 с.
4. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. 358 с.
5. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. Кн. 3. (Составитель Тютрюмов И.М.). (По изд. 1911 г.). М., 2004.
6. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. (По изд. 1902 г.). М., 1997. 262 с.
7. Постановления от 27 августа 1916 г. и от 5 августа 1917 г. (Аскна-зий С.П. Советское жилищное право. М., 1940. С. 18; Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями русских юристов. Кн. 3. (Составитель Тютрюмов И.М.). (По изданию 1911 г.). М.,
2004. С. 244).
8. Труды Комиссии по муниципальной жилищной политике. Вып. I. М., 1917. С. 52.
9. Святловский В.В. Квартирный вопрос. СПб., 1898. 160 с.
10. Гражданское уложение. Проект утвержденной Редакционной комиссии по составлению Гражданского уложения. Книга пятая. Обязательства. С объяснениями. СПб., 1899.
11. Тиле А.А. Проект Гражданского уложения России 1905-1913 гг. (Общая характеристика). М., 1984.
12. Слыщенков В.А. Проект Гражданского уложения 1905 г. и модернизация русского гражданского права // Правоведение. 2004. № 4. С. 24.
V.I.Loginov
Legal regulation of possession and using premises in the legislation of prerevolutionary Russia
Historical and legal aspects of becoming and development of the Russian legislation regulating possession and using by premises are resulted. The specified attitudes) are considered within the framework of the civil legislation of Russian empire.
Key words: rights, duties, the bill.
