CC BY
193УДК 34
Довгилевич Д.Р.
Магистрант 2-го курса факультета дистанционного образования
РЭУ им. Г.В. Плеханова. Адрес: ФГБОУ ВО «Российский экономический университет
им. Г.В. Плеханова»
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ: ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРОВ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ
Аннотация: в статье рассмотрены проблемы правового регулирования договора купли-продажи жилых помещений, проведен анализ произошедших законодательных изменений в сфере регулирования государственной регистрации недвижимости, порядка заключения договора купли-продажи и института недействительности сделок. Особенности оборота недвижимого имущества в нашем государстве определяются тем фактом, что он имеет не только экономическую, но и социальную основу. Необходимость совершенствования правового регулирования данного объекта возникла с момента введения его в гражданский оборот с период перехода нашего государства на путь демократического развития. Актуальность совершенствования правового регулирования определяется как необходимостью защиты прав субъектов договора купли-продажи, так и учетом недвижимого имущества и прав на него. Последнее осуществляется посредством государственной регистрации, которая также является новым институтом, в регулировании и организации которого в последние годы произошли существенные изменения. Проблемы сделок с недвижимым имуществом вообще и жилыми помещениями в частности тесно связаны с проблемами регулирования других институтов гражданского права, в частности, институтом недействительности сделок. Социальный аспект необходимости совершенствования законодательства об обороте жилых помещений проявляется в необходимости защиты прав несовершеннолетних. В статье акцентировано внимание на проблемах защиты прав несовершеннолетних на жилое помещение, а также не решенных проблемах признания сделок недействительными в сфере регулирования договора купли-продажи жилых помещений.
Ключевые слова: гражданское законодательство, договор купли-продажи недвижимости, жилое помещение, субъект права собственности на недвижимое имущество, субъект договора
купли-продажи, недействительность сделок, ничтожные сделки, оспоримые сделки, права несовершеннолетних в жилищной сфере, переход права собственности, право владения, право пользования жилым помещением, реституция, защита прав собственности, государственная регистрация прав на недвижимость.
Введение
С момента введения в гражданский оборот недвижимого имущества вообще и жилых помещений в частности, перед законодателем стоит насущная проблема совершенствования правового регулирования данной сферы. Социальная и экономическая значимость жилых помещений, определяет необходимость повышенного внимания к защите прав сторон по всем возможным в отношении нее сделкам. Адекватное потребностям правоприменительной практики данной сферы, является элементом конституционного права граждан на жилье, реализацию которого обязано обеспечить государство посредством создания четкого непротиворечивого и беспробельного законодательства, а также организационных мер в сфере: проведения таких сделок, ведения реестра недвижимого имущества, деятельности органов, призванных защищать наиболее уязвимые слои населения - несовершеннолетних граждан.
Не смотря на создание, а затем, реформирования института государственной регистрации прав на недвижимое имущество, существенные законодательные изменения, внимание к данной проблеме современных ученых и практических работников, сегодня действующее законодательство далеко от идеала, что подтверждается многочисленными судебными решениями.
Целью статьи является акцентирование внимание на теоретических и практических проблемах сферы регулирования купли-продажи жилых помещений, формулирование предложений по совершенствованию законодательства по защите интересов несовершеннолетних и их прав на жилище.
Основной материал
Договор купли-продажи жилого помещения, представляет собой передачу в собственность определенного в договоре объекта за установленную цену. Будучи видом
договора купли-продажи, договор недвижимости вообще и жилого помещения в частности, обладает рядом существенных особенностей, что обусловлено как спецификой объекта - жилого помещения и его правового режима, так и спецификой права собственности на жилое помещение.
Под понятием «жилое помещение» в гражданско-правовом аспекте следует понимать вид недвижимости функционально предназначенный для проживания физических лиц, который является самостоятельным объектом права собственности и гражданского оборота.
Жилое помещение относится к недвижимому имуществу, его рассматривают как объект и жилищных, и гражданских прав.
Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.
Особенности договора купли-продажи жилого помещения можно сконцентрировано выразить следующим: спецификой правового режима конкретного жилого объекта, в форме договора, учете прав пользователей, повышенной защитой права на жилье. Рассмотрим их более подробно.
Правовой режим жилья зависит от следующих критериев: вид объекта жилой недвижимости; формы собственности; целевого назначения земельного участка, на котором находится объект жилой недвижимости; наличия установленных законом, решением суда или договором обременений в виде имущественных прав других лиц; пригодности использования по функциональному назначению; государственной регистрации прав на объект их обременений.
Правовой режим объектов жилой недвижимости имеет важное значение для
определения содержания прав и обязанностей их владельцев (совладельцев). Изменение
правового режима зависит от объективных и субъективных факторов. К первым
48
относятся факторы, определенные законодательством. Вторые зависят от волеизъявления собственника (сособственников) объекта недвижимости, вследствие чего последний может быть обременен вещными правами других лиц.
Правовой режим жилой недвижимости влияет на правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, что непосредственно отражается на особенности договора купли-продажи.
Субъектами договора купли-продажи недвижимости могут быть как физические, так и юридические лица. Не затрагивая вопросы участия публичных субъектов в договоре купли-продажи в рамках данного исследования, отметим, что существенными особенностями обладает порядок заключения договора при наличии на стороне продавца несовершеннолетнего собственника. Суть данной особенности заключается в том, что в соответствии с законодательством, его права не должны быть ущемлены, что устанавливается в специальном разрешительном документе на заключение договора купли-продажи жилого помещения, выданного органами опеки и попечительства. Основанием получения разрешения являются доказательства предоставления, в данном случае - покупки недвижимости не меньшей по стоимости либо площади, чем та, которой владел несовершеннолетний. Законодатель не устанавливает конкретные критерии оценки интересов несовершеннолетнего, а судебная практика складывается таким образом, что часто органы опеки и попечительства подходят формально к рассмотрению таких прав.
Что касается формы договора, то в данной сфере произошли существенные изменения. Если раньше государственная регистрация проводилась в отношении договора, то сегодня законодатель четко определяет - регистрируются права, которые перешли вследствие заключения договора сторонами.
По новой системе также нотариату отводиться особое место как органу,
регулирующему сделки с недвижимостью и осуществляющему учет
налогоплательщиков. Возвращение частичных полномочий по удостоверению
договоров на недвижимое имущество, при наличии долевой собственности, имеет
большое значение. Однако, здесь есть ряд сложных и спорных вопросов. Отметим, что
изначально, данные сделки как и вообще сделки с недвижимым имуществом,
49
удостоверялись нотариально и только в этом случае они имели законную силу. При создании Единого Государственного Реестра прав на недвижимое имущество, нотариальное удостоверение договоров перестало требоваться. Многочисленные споры относительно совершенных сделок, а также многочисленные мошеннические схемы, в том числе и с отчуждением долей в собственности, не стали основанием пересмотра законодательства о государственной регистрации прав. Однозначным было мнение о том, что данный орган осуществляет исключительно регистрацию, не проверяя документы на подлинность и не неся обязанности выяснять истинные намерения сторон и понимания ими сути сделки. Возвращение нотариату обязанности по удостоверению таких сделок, должно решить многие проблемы правоприменительной практики. однако, возлагая данные обязанности, государство окончательно сняло с себя ответственность по защите лиц от недобросовестных действий контрагентов при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Теперь, нотариус не только должен проверить чистоту документов, но и определить наличие истинной воли сторон, понимание ими сути сделки и т.д. Отчасти защищает нотариусов от недобросовестного поведения лиц возможность ведения видео записи проводимой сделки. данный факт, думается, в последствии снимет ряд спорных вопросов по оспаривают сделки на основании ее недействительности.
Следующим рассмотрим учет прав пользователей жилого помещения.
Проблемы пользования, на наш взгляд, связаны с тем, что законодатель не дает
четкого перечня в рамках одной статьи ГК РФ оснований, при наличии которых за
субъектом должно сохраниться право пользования. Так, право пользования сохраняют
лица имеющие право на приватизацию, но отказавшиеся от нее, рентополучатели, лица,
которые получили данное право вследствие воли наследодателя. В настоящий момент,
в соответствии со статьей 558 ГК РФ, указание данных лиц в договоре купли-продажи
является обязательным, так как это отнесено к существенным условиям договора, что
экстраординарно для всех законодательных конструкций в регулировании договорных
отношений. При отсутствии указаний (естественно, если такие лица имеются в
действительности) на лиц, имеющих право пользования, договор считается
незаключенным. Последствиями признания договора незаключенным является возврат
50
его сторон в первоначальное состояния. Однако, если вернуть жилое помещение бывшему собственнику не представляет проблем, что осуществляется аннулированием записи в реестре прав, то возврат уплаченных денежных средств является достаточно проблематичным, так как признание договора незаключенным происходит через определенный период времени.
И, наконец, рассмотрим такую особенность как защита прав в договоре купли-продажи жилого помещения.
Признание права, как способ защиты, заключается в необходимости установления фактического обстоятельства и придания ему правового значения. Речь идет о случаях, когда субъективное гражданское право, которое возникло на основании договора купли-продажи жилой недвижимости не признается, отрицается или имеется угроза такого непризнания в будущем. Требование о признании права подается для подтверждения его реального существования. Ведь неопределенность субъективного гражданского права приводит к невозможности его осуществления, а признание права устраняет неопределенность во взаимоотношениях субъектов.
Другим способом защиты является пресечение действий, нарушающих право. Этот способ защиты заключается в желании владельца субъективного гражданского права прекратить нарушение и на будущее избежать угрозы его нарушения. Невыполнение продавцом своих обязанностей по договору является основанием для защиты покупателем своего права в рамках гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательств.
Актуальным способом защиты является восстановление положения, которое существовало до нарушения. Этот способ защиты применяется в случаях, когда субъективное право в результате правонарушения не прекращает своего существования и может быть восстановлено в результате устранения правонарушения.
Существует также принудительное исполнение обязанности в натуре. В контексте
предмета исследования отчуждатель (продавец) имеет целью получение
соответствующего денежного эквивалента за объект недвижимости, а приобретатель
(покупатель) приобретает право собственности на объект жилой недвижимости.
Изменение и прекращение правоотношения как способ защиты заключается в
51
односторонних действиях, которые являются реакцией на неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей по договору. Правоотношение возникает на основании договора купли-продажи жилья, элементом содержания которого является определенный сторонами предмет - объект недвижимости. Поэтому изменить правоотношение в одностороннем порядке и ни одна из сторон не может.
Рассмотрев выделенные ранее специфические признаки договора купли-продажи жилого помещения, отметим, что для совершенствования правового регулирования, необходимо не изменять конкретные нормы правовых актов, а кардинально пересмотреть законодательства в сфере регламентации исследуемого договора. По нашему мнению, целесообразно в отдельный блок выделить нормы, регулирующие специфику купли-продажи жилых помещений (сегодня, строго говоря, данной сфере посвящена только одна статья). Необходимо определить особенности оформления и реализации прав и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения в соответствии с существующими специфическими его признаками.
Для формирования законодательства в сфере купли-продажи жилой недвижимости, большое значением имеет теоретическое выделение группы существенных его черт, особенностей, которые характерны для определенных объектов жилой недвижимости, либо статуса субъектов.
Для этого, предлагаем провести классификацию договора купли-продажи жилого помещения. Любая классификация должна носить определенную практическую цель и не осуществляться ради исключительно теоретических изысканий. Выбирая основание классификации, необходимо, что бы она охватывала все возможные видовые категории, т.е. не оставалось таких видов договоров, которые бы не подпадали под данную классификацию. Так же, необходимо что бы каждая классификационная группа имела только ей присущие особенности. Поэтому, по нашему мнению, договор купли-продажи жилого помещения следует классифицировать по субъектному составу, по предмету, а также по времени заключения.
По субъектному составу договор купли-продажи жилого помещения можно классифицировать на:
- наличие или отсутствие несовершеннолетнего собственника на стороне продавца;
52
от данного классификационного признака зависит пакет документов, предоставляемых на государственную регистрацию договора купли-продажи
- действия сторон лично или по доверенности; в данном случае также имеется особенность составление договора купли-продажи и предоставление дополнительных документов, а именно доверенности, удостоверяющей полномочия субъекта провести сделку на определенных условиях.
Большое значение имеет классификация договора купли-продажи жилого помещения по предмету, при чем, проводя данную классификацию, можно выделить такие основания как вид предмета, его целостность.
Значение данной классификации также заключается в том, что в зависимости от того, какой из перечисленных видов передается в собственность по исследуемому договору, зависит и предоставляемые на заключение договора и на государственную регистрацию документы. Так, при продаже жилого дома необходимы также и документы определяющие вид права на землю, на которой данный дом расположен.
Подводя итог проведенному исследованию, отметим необходимость существенного пересмотра правового регулирования купли-продажи жилого помещения, определения в рамках гражданского законодательства специфики его заключения и исполнения, защиты прав сторон. Анализ правового регулирования сделок с недвижимым имуществом, позволяет сделать вывод о недостаточной защите прав несовершеннолетних, а также прав добросовестных приобретателей в случае признания сделки недействительной. Необходимо на законодательном уровне предусмотреть процедуру предоставления разрешения на продажу жилого помещения не только при наличии несовершеннолетнего-собственника, но и при наличии несовершеннолетнего пользователя. Кроме этого, необходимо определить процедуру контроля за исполнением условий разрешения на продажу жилого помещения с участием несовершеннолетнего-собственника, а именно - приобретение недвижимости, указанной в разрешении.
Список литературы
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51 -ФЗ(ред. от 29.12.2017)
"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ(ред. от 18.04.2018)
"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ(ред. от 03.04.2018) Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018)"0 государственной регистрации недвижимости"
Определение Красноярского краевого суда от 04.08.2014 по делу N 33-5789/2014 // СПС "КонсультантПлюс".
Определение Верховного суда Республики Карелия от 18.07.2014 по делу N 33-2763/2014, // СПС "КонсультантПлюс".
Определение Свердловского областного суда от 22.08.2013 по делу N 33-10140/2013 // СПС "КонсультантПлюс".
Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением членом семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. - М.: Юрист, 2015, № 2. - С. 39-42 Жилое помещение как объект гражданских прав. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Магомедова К.И. - С.-Пб., 2012. - 23 с.
Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации. Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Шлотгауэр М.А. - М., 2012. - 29 с Макеев В. В., Астапова Е.В. К вопросу о повышении роли нотариата при совершении сделок с недвижимым имуществом // ЮП. 2016. №3 (76).
Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. - М.: Юрист, 2012, № 6. - С. 40-42.
