CC BY
1УДК 34
Чинова Н.А.
студент магистратуры факультет экономики, управления и права Волжский государственный университет водного транспорта (г. Нижний Новгород, Россия)
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПОЛУЧЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА БЕЗ ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ
В ЦЕЛЯХ РЕАЛИЗАЦИИ МАСШТАБНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ НА ТЕРРИТОРИИ РФ
Аннотация: в статье рассмотрены актуальные проблемы предоставления земельных участков с целью реализации масштабных инвестиционных проектов на территории Нижегородской области. В ходе работы, изучены критерии, установленные законодательством субъектов Российской Федерации для инвестиционных проектов, соответствие которым является обязательным условием для получения земельного участка для строительства на праве аренды без проведения торгов. Рассмотрено законодательство субъектов Российской Федерации, регулирующее предоставление земельного участка без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов. Выявлены специальные критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты. Приведен пример опыта Нижегородской области по введению в законодательство дополнительных критериев для строительства масштабных инвестиционных проектов.
Ключевые слова: Земля, Земельный кодекс, строительство, инвестиционные проекты, критерии, аренда участка, региональное законодательство.
Строительство крупных масштабных проектов предполагает необходимость наличия определенных прав застройщика на земельный участок, а также установление в отношении земельного участка определенного правового режима.
Сейчас вне зависимости от того, предоставляется ли земельный участок в целях строительства или нет, право собственности или право аренды на земельный участок по общему правилу предоставляется на торгах. Но публичные торги не являются единственным способом получения земельного участка для строительства крупных объектов. Согласно положениям ст. 39.6 ЗК РФ существуют обстоятельства, предоставляющие возможность на заключение договора аренды земельного участка, минуя процедуру проведения торгов. Согласно указанной норме в отношении обстоятельств решение о заключении договора аренды без проведения торгов принимается на уровне субъекта РФ.
В целях реализации инвестиционных проектов можно получить земельный участок на праве аренды без проведения торгов на основании распоряжения главы субъекта РФ, при этом инвестиционный проект должен соответствовать критериям, определённым в законодательстве субъекта РФ.
До настоящего времени только несколько субъектов РФ имеют разработанное законодательство в части определения критериев соответствия инвестиционных проектов.
Главным нормативным документом, содержащим критерии соответствия инвестиционных проектов для всех регионов, является постановление Правительства РФ от 29.12.2014 № 1603 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного назначения и масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых допускается предоставление земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в аренду без проведения торгов».
Согласно данному нормативному правовому акту процедура проведения торгов является необязательной в отношении инвестиционных проектов, предусматривающих строительство объектов, позволяющих увеличить налоговые поступление в регионе, число рабочих мест, а так же строительство объектов жилищного фонда, в целях социального использования.
Порядок предоставления земельного участка из государственной и муниципальной собственности един и ничем не отличается. Потенциальный
инвестор (юридическое, физическое лицо или индивидуальный предприниматель) подает заявление на совет по земельным отношениям, куда входят несколько органов исполнительной власти. При принятии положительного решения советом, правительство субъекта Российской Федерации принимает распоряжение о признании инвестиционного проекта масштабным. Далее, по заявлению предоставляется земельный участок на праве аренды на время строительства объекта недвижимости.
Региональное законодательство, регулирующее предоставление земельного участка без проведения торгов для реализации масштабных инвестиционных проектов, можно разделить на две группы:
• Законы, содержащие четкие, определенные критерии,
• Законы, содержащие общие положения.
Примером первой группы регионального законодательства являются принятые нормативно правовые акты в Московской и Нижегородской областях, а также в Краснодарском крае. В данных субъект РФ помимо общих критериев, описанных в Постановлении Правительства РФ добавляются специальные критерии, которые отвечают потребностям региона.
Дополнительными критериями к инвестиционному проекту в нормативном правовом акте Московской области являются:
- осуществление строительства любого из перечисленных объектов: офисных центров, научного центра, технологического центра, гостиницы,
- создание транспортной инфраструктуры, либо расширение и улучшение действующих инфраструктурных объектов.
Законодательством Краснодарского края установлены следующие критерии:
- инвестиции осуществляются в форме капитальных вложений в земли сельскохозяйственного значения при минимальном расчете 200 тыс. руб. на 1 гектар земли,
- создание объектов жилого фонда для лиц, утративших жилье в результате наступления чрезвычайных ситуаций.
В нормативном правовом акте регулирующим земельные отношения в Нижегородской области предусмотрены критерии предоставления земельного участка для строительства без проведения торгов:
- площадь вспомогательных помещений коммерческого использования должна занимать не более 50 процентов от общей площади здания объекта транспортной инфраструктуры,
- величина затрат на выполнение обязательства, которое явилось основанием для признания инвестиционного проекта масштабным инвестиционным проектом Нижегородской области, должна быть не менее рыночной стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду,
- при превышении рыночной стоимости арендованного земельного участка, размера затрат на строительство объекта инвестор обязан внести в областной бюджет сумму, которая является разницей между рыночной стоимостью земельного участка и объекта.
Ко второй группе относятся нормативные правовые акты субъектов РФ, которые ограничились общими формулировками, регулирующие порядок предоставления инвесторам земельного участка без проведения торгов. К таким субъектам относятся Воронежская область, Новосибирская, Псковская, Ленинградская, республика Карелия и Москва.
Законодательство вышеперечисленных регионов содержит лишь общие условия для предоставления земельного участка для строительства в аренду и сводится к следующему:
- инвесторы должны соответствовать критерию финансового обеспечения - располагать свободными средствами в объемах не менее 30% от вложенных финансовых средств в инвестиционную деятельность,
- инвестиционный проект не может быть реализован в целях строительства зданий, предназначенных для оптовой и розничной торговли.
На 2022 год только 12 субъектов РФ имеют нормативные правовые акты, регулирующие процедуру предоставления земельного участка в аренды без проведения торгов для реализации инвестиционного проекта. Законодательство
субъектов РФ, которые не имеют конкретных критериев, которые в отсутствие четкой регламентации может создать потенциальные риски для инвесторов.
Нижегородская область является инвестиционно- и туристическо-привлекательной. У инвесторов всё больше возникает потребности в создании условий, в том числе и правовых, в области земельных и имущественных отношений для успешной реализации заявленных инвестиционных проектов.
В 2023 году для поддержки инвесторов, желающих развивать туризм на территории Нижегородской области, министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области был подготовлен проект закона «О внесении изменений в статью 8.1 Закона Нижегородской области «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области» в соответствии с которым инвестору можно получить земельный участок без проведения торгов для размещения глэмпинга — обособленной территории с контролируемым доступом, с расположенными на ней некапитальными строениями, используемыми для временного проживания физических лиц, а также некапитальными строениями и сооружениями общественного назначения, предназначенными для отдыха, питания, развлечения туристов.
Кроме того, Нижегородской областью были введены специальные критерии предоставления земельного участка для строительства без проведения торгов. Потенциальный инвестор может взять земельный участок под строительство любого объекта капитального строительства при условии рекультивации земельного участка, при этом площадь земель, занятых несанкционированной свалкой отходов 4 и 5 класса опасности, должна быть не менее 0,5 га.
На практике в любых субъектах РФ встречается большое количество несанкционированных свалок, которые устраивались и эксплуатировались без выполнения каких-либо требований органов санэпиднадзора и охраны природы. В случае предоставления земельного участка, требующего рекультивации инвестор получает на льготных основаниях земельный участок для дальнейшего строительства, а жители субъекта РФ получают улучшение окружающей среды.
Важно отметить, что все субъекты РФ, у которых есть действующее законодательство, регулирующее предоставление земельного участка без проведения торгов для строительства не ограничиваются наличием общих и специальных критериев, которым должны соответствовать инвестиционные. При принятии решения учитываются в первую очередь правила землепользования и застройки субъекта РФ, ограничения в пользовании земельного участка, возможные охранные зоны, попадающие на земельный участок, права третьих лиц на запрашиваемый земельный участок. Конфигурация объекта, предполагаемого к строительству, возможное техническое подключение объекта к инженерным сетям и многое другое.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:
1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 06.02.2023) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023);
2. Закон Новосибирской области от 01.07.2015 № 583-03 «Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов»;
3. Закон Псковской области от 24.09.2015 № 1571-03 «Об утверждении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставление земельного участка, находящегося в собственности Псковской области, муниципальной собственности, или земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, осуществляется в аренду без проведения торгов»;
4. Закон Республики Карелия от 06.07.2015 № 1921-ЗРК «О некоторых вопросах реализации в Республике Карелия подпункта 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации»;
5. Закон Нижегородской области от 13.12.2005 № 192-З «О регулировании земельных отношений в Нижегородской области»;
6. Письмо Минэкономразвития России от 24.03.2015 № 6786-ПК/Д23и;
7. Прокошева Е.А. Некоторые проблемы надзорной деятельности в сфере строительства и пути повышения ее эффективности // Проблемы совершенствования административного контроля (надзора) в Российской Федерации: материалы конф., 2015. С. 75-78;
8. Прокошева Е.А. О некоторых вопросах предоставления земельных участков для строительства по итогам реформирования земельного законодательства // Научный форум: юриспруденция, политология, социология, история и философия: сб. науч.-практ. конф., 2017. С. 72-75;
9. Юридический справочник землепользователя / под ред. Д. В. Литвинова, Д. С. Некрестьянова. - С.-Петербург, 2022. - 360 с.
Chinova N.A.
Volga State University of Water Transport (Nizhny Novgorod, Russia)
LEGAL REGULATION OF OBTAINING LAND PLOT WITHOUT BIDDING IN ORDER TO IMPLEMENT LARGE-SCALE INVESTMENT PROJECTS IN TERRITORY OF RUSSIA
Abstract: the article discusses the current problems of providing land plots for the implementation of large-scale investment projects in the Nizhny Novgorod region. In the course of the work, the criteria established by the legislation of the subjects of the Russian Federation for investment projects were studied, compliance with which is a prerequisite for obtaining a land plot for construction on the right of lease without bidding. The legislation of the subjects of the Russian Federation regulating the provision of land without bidding for the implementation of large-scale investment projects is considered. Special criteria have been identified that large-scale investment projects must meet. An example of the Nizhny Novgorod Region's experience in introducing additional criteria into legislation for the construction of large-scale investment projects is given.
Keywords: Land, Land Code, construction, investment projects, criteria, land lease, regional legislation.
