CC BY
182
3. ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО; ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО; СЕМЕЙНОЕ ПРАВО; ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЕ ПРАВО
(СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.03); ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕСС; АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕСС (СПЕЦИАЛЬНОСТЬ 12.00.15)
3.1. ПРАВИЛА ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ И ПОДОБНЫХ ЕМУ ДОГОВОРОВ: АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ТЕОРИИ И ПРАКТИКИ
Огнев Владимир Никодимович, к.ю.н., к.и.н. Должность: профессор кафедры гражданского права и процесса. Место работы: Московский государственный областной социально-гуманитарный институт. E-mail: ognev@list.ru
Аннотация: В статье рассматриваются основные положения об изменении и расторжении субдоговоров в сфере передачи имущества во временное владение и пользование. Автором определены основания и порядок расторжения договора субаренды и подобных ему договоров.
Ключевые слова: временное владение и пользование; изменение договора; расторжение договора; субаренда.
RULES OF AMANDMENT AND TERMINATION OF THE SUBLEASE AGREEMENTS AND SIMILAR AGREEMENTS: ACTUAL PROBLEMS OF THEORY AND PRACTICE
Ognev Vladimir Nikodimovich, PhD at law, PhD in history. Position: professor at civil law and process chair. Place of employment: Moscow state regional socially-humanitarian institute. E-mail: ognev@list.ru
Annotation: Article considers basic provisions for amendment and termination of subcontracts in the sphere of transfer of property in temporary possession and use. Author establishes the grounds and procedure for termination of the sublease agreements and similar agreements. Keywords: amendment of contract; subcontract; temporary possession and use sublease; termination of contract.
Механизм заключения, изменения и расторжения субдоговоров в целом производен от механизма заключения, изменения и расторжения основных договоров, однако, учитывая юридическую природу субдоговоров в целом, необходимо предполагать о возможных особенностях, проявление которых обусловлено не только субдоговорной природой, но и отнесением каждого субдоговора к конкретному виду и типу.
Изменение и расторжение договоров субаренды, поднайма и субссуды необходимо называть именно проблемой постольку, поскольку единообразия в применении статей Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)1 по данному вопросу не наблюдается, как и отсутствует единое понимание со
1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ. Часть 3 от 26.11.2001 №146-ФЗ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-ФЗ (действующая редакция) (ГК РФ) //Российская газета (федеральный выпуск). - 08.12.1994; 06-08.10.02.1996; 28.11.2001; 22.12.2006; СПС «Консультант Плюс». - 25.05.2013.
стороны теоретиков гражданского права. Процесс изменения и расторжения не только субдоговоров, но и основных договоров вызывает немало споров и довольно часто встречается в судебной, арбитражно-судебной практике.
Правовая природа механизма изменения и расторжения соответствующего договора заключается в том, что посредством определенных действий изменяются или прекращаются соответствующие договорные отношения. При этом может происходить трансформация не только основного договора, но и заключенных на его основе субдоговоров.
Изменение договора предусматривает определенное видоизменение первоначальных условий, соглашение по которым стороны достигли при его заключении. Расторжение же договора подразумевает прекращение его действия.
В настоящее время в правовом регулировании изменения и прекращения обязательств возникает много проблем. Действия по изменению и прекращению обязательств не вполне подходят ни под нормативно-правовое регулирование сделок, ни под нормативно-правовое регулирование договоров. Специальных норм об изменении и прекращении отдельных договоров и обязательств также недостаточно. Все это объективно ведет к неопределенности в правоотношениях в связи с изменением и прекращением обязательств, к противоречивой судебной практике и, в конечном счете, к нарушению прав и законных интересов участников гражданского оборота.
Досрочное прекращение договора аренды может быть как по субъективным, так и по объективным причинам. По субъективным причинам досрочное прекращение происходит по воле одной или обеих сторон договора аренды. По объективным причинам досрочное прекращение аренды имеет место вследствие воздействия внешних по отношению к договору обстоятельств, не зависящих от воли сторон, - это совпадение в одном лице арендатора и арендодателя, смерть гражданина, ликвидация юридического лица или невозможность исполнения (например, гибель предмета договора). Так как договор аренды предполагает наличие определенной вещи, то ее гибель влечет за собой прекращение правоотношения аренды. Договор аренды прекращается все равно, по какой бы причине ни погибла вещь: случайно или по вине одного из контрагентов, с той лишь разницей, что вина контрагента в гибели вещи обязывает его к возмещению причиненного ущерба. Такое же значение имеет и существенное повреждение вещи, делающее ее неспособной служить той цели, ради которой заключен был дого-вор2.
Рассматривая соотношение категорий «расторжение договора», «односторонний отказ от его исполнения» и «аннулирование договора», И.А.Буш приходит к вы-
2 См.: Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды
недвижимого имущества. Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Вла-
дивосток, 2011. - С.21.
воду, что расторжение договора есть способ прекращения договорных отношений либо во внесудебном порядке на основании соглашения сторон, либо в судебном порядке посредством обращения управомо-ченного лица к компетентному государственному органу. Односторонний отказ от исполнения обязательства также является одним из способов прекращения обязательства только во внесудебном порядке. Аннулирование договора исполняет роль юридического факта, служащего основанием прекращения договорных отношений по аналогии с предусмотренным п.3 ст.450 ГК РФ односторонним отказом от исполнения договора во внесудебном порядке. Однако отказ от исполнения обязательства кредитором предполагает возможность устранения недостатков или полноценного исполнения своего обязательства должником перед этим кредитором. В случае неисполнения обязательства или отказа от устранения таких недостатков кредитор может уже отказаться от договора, что и будет являться аннулированием таких отношений в связи с нарушением обязанностей. Нельзя также забывать о существующей необходимости одностороннего прекращения отношений (аннулирование договора), которые не связаны с нарушением обязательств. Аннулирование договора, по мнению данного автора, должно применяться при условии соблюдения интересов третьих лиц и при условии, что ни одна сторона еще не исполнила полностью свое обязательство по данному договору. Аннулирование договора представляет собой одностороннее действие по прекращению договорного обязательства во внесудебном порядке, поэтому автор относит данную меру защиты к мере оперативного воздействия, которую возможно использовать сторонами аренды для защиты своих прав3.
Следует согласиться с Л.Т.Кокоевой, которая справедливо отмечает, что единой концепции о расторжении договора в цивилистике не сложилось, неоднозначно оценивается соотношение этого понятия с понятием «прекращение договора». Не выработано ясного представления о соотношении прекращения договора и прекращении обязательств, хотя, конечно же, вряд ли можно применять в отношении прекращения договора правила главы 26 ГК РФ - они предназначены только для прекращения обязательств. Кроме того, законодатель не придерживается единства терминологии, используя помимо слов «расторжение» и «прекращение» другие выражения (например, употребляет слова «отказаться от исполнения договора» -п.3 ст.503 ГК РФ)4.
В качестве общего правила, в соответствии с которым может изменяться и расторгаться любой гражданско-правовой договор, следует признать соглашение сторон. Однако помимо общих оснований для изменения и расторжения договора могут быть предусмотрены и специальные, указанные в качестве таковых в главах, посвященных правовому регулированию соответствующего вида договора. Не будут в этом смысле являться исключением и договоры аренды, найма и ссуды, которые также предусматривают специальные правила для их изменения и расторжения.
На наш взгляд, подробно останавливаться на вопросе об общих правилах изменения и расторжения дого-
3 См.: Буш И.А. Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Саратов, 2011. - С.21 -22.
4 См.: Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Автореф. дис. докт. юрид. наук. - Саратов, 2004. - С.22.
воров не целесообразно постольку, поскольку данной проблеме уделено достаточно внимания на страницах юридической литературы и в правоприменительной практике не вызывает особых трудностей. Более того, нас в целом интересуют лишь особенности изменения и расторжения рассматриваемых субдоговоров, которые необходимо выявить на основе анализа условий изменения и расторжения основных договоров.
Для договоров аренды, найма и безвозмездного пользования в соответствующих главах ГК РФ предусмотрены специальные основания для их изменения и расторжения.
Досрочному расторжению договора аренды посвящены статьи 619 и 620 ГК РФ. В закрепленных ими нормах определены основания, в соответствии с которыми как арендодатель, так и арендатор вправе потребовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренды. В связи с возможностью применения общих правил о договоре аренды к субарендным отношениям, необходимо прийти к выводу, что перечисленные в статьях 619 и 620 ГК РФ основания в полной мере распространяют свое действие и на отношения сторон по договору субаренды. Соответственно, основания для расторжения договора субаренды будут аналогичными, что и по основному договору.
Досрочное прекращение договора аренды может быть только в отношении срочных отношений арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в ст.610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца5.
Однако наряду с общими основаниями, предусмотренными для договора аренды, законодательно закреплены еще и специальные, которые необходимо учитывать сторонам договора субаренды. В соответствии со ст.618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды.
Досрочное прекращение договора аренды, в силу зависимости от него отношений субаренды, может существенно отразиться на имущественном положении субарендатора. Поэтому ГК РФ закреплены нормы, призванные в некоторой степени защитить интересы субарендатора. В этом случае субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Так как досрочное расторжение договора аренды нарушает права субарендатора, то законодатель предоставляет субарендатору право на заключение договора аренды. Но стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное п.1 ст.618 Гк РФ, например, переход прав и обязанностей по договору аренды к субарендатору6.
5 См.: Елизаров В.Д. Указ. соч. - С.21.
6 См.: Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. Монография /Общ. ред., предисл.: Рыженков А.Я. - Волгоград, 2006. - С.113.
Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Для уяснения смысла данных закрепленных законодателем правил Г.А.Корнийчук приводит следующий пример: между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения; арендодателем выступило казенное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помещение в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при заключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, договор аренды является ничтожным в соответствии со ст.168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка аренды ничтожна, постольку договор субаренды также является ничтожным7.
Норма, регулирующая порядок прекращения договора субаренды, является диспозитивной. Поэтому стороны могут предусмотреть и иное правило в договоре, чем установленное п.1 ст.618 ГК РФ, например, переход прав и обязанностей по договору аренды к суб-арендатору8.
Для договора найма жилого помещения законодатель также устанавливает специальные требования для его расторжения. В целом ст.787 ГК РФ довольно подробно описывает порядок досрочного расторжения договора найма. При поднайме жилого помещения, также как и при субаренде, общие основания для расторжения субдоговора будут аналогичны основаниям для основного договора. Однако для поднайма жилого помещения существует и специальное основание для его расторжения, предусмотренное п.5 ст.685 ГК РФ, в соответствии с которым при досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
Говоря об изменении и расторжении договора субссуды, необходимо говорить о проявлении зависимости от того, на основе какого договора он заключен -договора аренды или договора безвозмездного пользования. В первом случае основания для расторжения договора субссуды будут аналогичны основаниям, предусмотренным для договора аренды, а во втором -для договора безвозмездного пользования (ст.698 ГК РФ). В свою очередь, специальные основания для расторжения договора субссуды будут такими же, как и для договора субаренды, если в основе субссуды лежит договор аренды.
При отсутствии законодательно закрепленных специальных положений для договора субссуды, заключенного на основе договора безвозмездного пользования, необходимо прийти к выводу о возможности применения специальных норм о субаренде по аналогии.
Учитывая выше изложенное, необходимо указать, что признание договора безвозмездного пользования в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субссуды. Если договор безвозмездного пользования будет признан ничтожным, то ничтожным будет и договор субссуды; досрочное прекращение договора безвозмездного
7 См.: Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. 2^ изд. - М., 2009.
8 См.: Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Курск, 2011. - С.20.
пользования также влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субссуды.
Таким образом, для договоров субаренды, поднайма и субссуды необходимо выделить следующие правила, характерные для их изменения и расторжения:
1. Общие основания для изменения и расторжения исследуемых субдоговоров аналогичны основаниям, предусмотренным для договоров, на основе которых они заключены.
2. Специальные основания закреплены в нормах, посвященных правовому регулированию соответствующего субдоговора.
3. При отсутствии специальных норм о порядке расторжения субдоговора, направленного на передачу имущества во временное владение и пользование, корректно применять по аналогии нормы о расторжении (прекращении) договора субаренды.
Список литературы:
Бритвин С.Н., Садков А.Н., Чаркин С.А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики. Монография /Общ. ред., предисл.: Рыженков А.Я. - Волгоград: Издательство «Альянс», 2006. - 160 c.
Буш И.А. Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Саратов, 2011. - 29 c.
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 №51-ФЗ. Часть 2 от 26.01.1996 №14-ФЗ. Часть 3 от 26.11.2001 №146-ФЗ. Часть 4 от 18.12.2006 №230-Ф3 (действующая редакция) (ГК РФ) //Российская газета (федеральный выпуск). -08.12.1994; 06-08.10.02.1996; 28.11.2001; 22.12.2006; СПС «Консультант Плюс». - 25.05.2013.
Гунин А.В. Договор субаренды в российском гражданском праве: Автореф. дис... канд. юрид. наук. -Курск, 2011. - 23 c.
Елизаров Д.В. Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества: Автореф. дис... канд. юрид. наук. - Владивосток, 2011. - 22 c.
Кокоева Л.Т. Основные проблемы гражданско-правового регулирования арендных отношений: Авто-реф. дис. докт. юрид. наук. - Саратов, 2004. - 43 с.
Корнийчук Г.А. Договоры аренды, найма и лизинга. 2e изд. - М.: Издательский дом «Дашков и К°», 2009. -160 с.
Literature list:
Britvin S.N., Sadkov A.N., Charkin S.A. Leasehold rights in public circulation: theory and practice. Monograph /General editing, foreword: Rizhenkov A.J. - Volgograd: Publishing «Alliance», 2006. - 160 p.
Bush I.A. Protecting of the rights of lease-relations participants under legislation of Russian Federation: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Saratov, 2011. - 29 p.
Civil Code of Russian Federation. Part 1 from 30.11.1994 №51-FL. Part 2 from 26.01.1996 №14-FL. Part 3 from 26.11.2001 №146-FL. Part 4 from 18.12.2006 №230-FL (current edition) (CC RF) //Rossiyskaya gazeta (federal issue). - 08.12.1994; 06-08.10.02.1996; 28.11.2001; 22.12.2006; RSS «Consultant Plus». -25.04.2013.
Elizarov D.V. Civil-legal problems of leasing of real estate: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Vladivostok, 2011. - 22 p.
Gunin A.V. Sublease agreement in the Russian civil law: Synopsis of the dissertation for the academic degree of candidate of juridical sciences. - Kursk, 2011. - 23 p.
Kokoeva L.T. Main problems of civil law regulation of the lease: Synopsis of the dissertation for the academic degree of doctor of juridical sciences. - Saratov, 2004. - 43 p.
Korniichuk G.A. Contracts of renting, hiring and leasing. 2 ed. - M.: Publishing house «Dashkov and K°», 2009. -160 p.
Рецензия
Представленная на рецензию статья В.Н.Огнева посвящена мало изученной теме - исследованию теоретико-практических проблем, возникающих в процессе изменения, расторжения, прекращения договоров субаренды, поднайма и субссуды. Актуальность указанной темы обусловлена, прежде всего, тем, что унифицированная концепция по поводу «расторжения» договора в цивилистике отсутствует, неоднозначно оценивается соотношение этой дефиниции с категориями «изменение» и «прекращение» договора. Следует также отметить, что в настоящее время формирование в России отношений, регулируемых договором субаренды и подобных ему договорами протекает достаточно сумбурно, бессистемно и не вполне адекватно общему характеру проводимых преобразований экономической сферы общества. Не выработаны методологические основы развития правового регулирования соответствующей сферы общественных отношений, ощущается нехватка адекватным им теоретических разработок, и в связи с этим обладающая новизной и актуальностью статья В.Н.Огнева объективно призвана восполнить данный пробел. Она заслуживает высокой оценки и может быть рекомендована к опубликованию в ведущих рецензируемых научных юридических журналах.
Доктор юридических наук, профессор, профессор кафедры гражданского права Российской государственной академии интеллектуальной собственности Блинкова Елена Викторовна
