CC BY
26
ТЕХНОДРОМ
умный дом
ПРАКТИЧЕСКОЕ
НАТАЛЬЯ ЮГРИНОВА
Первые умные дома в России начали появляться в конце 1990-х годов в сегменте дорогого индивидуального жилья и до сих пор остаются «на элитном счету». Застройщики этот рынок раскачивать не торопятся: в кризис особенно затратно и рискованно оснащать новостройки автоматизированными системами. К тому же, как выясняется, умный дом для русского и европейца— совсем не одно и то же.
Российские покупатели недвижимости в массе своей довольно равнодушны к тому, будет ли их дом «умным». Умная система играет роль «вишенки на торте», но отнюдь не является решающим фактором при выборе нового дома. «Как ни странно, но даже в элитном сегменте покупатели, для которых было бы принципиально важным наличие в доме умных технологий, встречаются не так уж часто, — говорит руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости агентства Penny Lane Realty Мария Соковцева. — Да и домов, как на первичном рынке, так и на вторичном, в которых эти технологии были бы представлены, единицы». Покупателей в первую очередь интересуют местоположение дома, престижность локации или поселка, ремонт, качество
строительства, размер придомового участка. Если все эти требования удовлетворяют клиента, то, уже став владельцем, он может обратиться в специализированные агентства с просьбой разработать для дома смарт-систему. Как правило, каждый застройщик работает с аккредитованными компаниями, которые выполняют различные дополнительные услуги; среди них есть и установщики систем «умный дом». «Девелоперы не предлагают и уж тем более не навязывают готовое умное жилье, — подтверждает Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин». — Интеллектуальные системы имеют множество индивидуальных опций, которые настраиваются непосредственно под желания конкретного клиента. Платить довольно большие
деньги за дополнительные услуги, которые в дальнейшем ему будут не нужны, покупатель не станет».
Скептицизм застройщиков в отношении интеллектуальных систем объясним. Рынок уже знает несколько случаев, когда девелоперы делали ставку на инновационную начинку дома и прогадали. Один из ярких примеров — московский ЖК «Коперник» на Большой Якиманке, построенный по индивидуальному проекту в 2006 году. Сверхсовременное (так его рекламировали при старте продаж) здание на 146 квартир оснащено встроенной в общедомовые инженерные сети системой «умный дом», позволяющей владельцу дистанционно управлять всей электроникой. С любого расстояния можно запрограммировать кондиционеры, включить необходимые бытовые приборы и даже поставить любимую музыку к приходу хозяина. Однако за семь лет многие квартиры в доме так и не были проданы; сегодня цена на них колеблется от 1,8 до 6 миллионов долларов, а агентства недвижимости упоминают о полной автоматизации здания лишь вскользь, предпочитая концентрироваться на исключительном расположении здания и выдающихся интерьерах апартаментов.
Связываться с умными технологиями при проектировании новостройки с нуля не только дорого, но и недальновидно: системы и гаджеты слишком быстро устаревают. Поэтому девелоперы лишь подводят к квартирам необходимые коммуникации, чтобы владелец мог самостоятельно подключить функции умного дома. «Разумеется, при вторичной продаже, если в доме уже установлена смарт-система, владелец будет ей пользоваться, — добавляет Георгий Николаев. — Но такими системами оснащено не более 1% всех частных домов, поэтому случаи вторичной продажи умных домов немногочисленны».
МОЯ КРЕПОСТЬ
Мотивация к установке умных систем в российских домах сильно отличается от той, к которой привыкли в Европе и США — в странах, где умное жилье развивается значительно активнее и откуда мода на него перекинулась к нам. Для западного пользователя в умном доме первичны энергосберегающие технологии: квартира или коттедж напичканы «умными розетками», лампочками с сенсорами движения, термостатами, понижающими температуру ночью и отключающими отопление вообще, когда дома никого нет. Не говоря уже об элементах генерации альтернативной энергии, которыми повсеместно оснащаются как частные, так и многоквартирные дома. По данным экспертов, использование энергоэффективных технологий и устройств, а также источников возобновляемой энергии может снизить расходы домохозяйства на коммунальные услуги до 50%. В России, где счета на электроэнергию и воду даже с учетом инфляции значительно меньше западных стран, экономия ресурсов — едва ли не последнее, о чем задумываются пользователи умных домов.
— Самый востребованный блок умного дома, который устанавливают владельцы жилья, — это охранная
о
ил
система, — говорит Георгий Николаев. — Это отдельное оборудование, которое зачастую не встраивается в общую систему мониторинга дома (если она есть), а передает сигнал непосредственно на пульт охранной компании. Тем не менее такая система позволяет в удаленном режиме контролировать периметр дома на случай проникновения или пожара, а также проверять, не возникло ли в доме протечек.
Вторая по популярности система контроля в доме, по утверждению эксперта, связана с автоматизацией газового оборудования. Компании, которые специализируются на установках газовых котлов, часто предлагают владельцам коттеджей блок автоматизации работы котла. С его помощью можно получать любые данные о том, что происходит с котлом, и управлять им в удаленном режиме с мобильного телефона. Услуга оповещения действует даже при нахождении владельца за границей: он посылает данные в виде СМС на сервер котла для изменения режима его работы. В отсутствие владельца в доме поддерживается сравнительно низкая температура — например, 8 градусов. Если к приезду воздух надо прогреть до 20 градусов, за несколько часов можно подать с телефона соответствующий сигнал котлу. Единственный тормозящий фактор, по словам Николаева, — высокая стоимость оборудования: GSM-блок управления стоит почти столько же, сколько сам газовый котел. Поэтому многие домовладельцы попросту пренебрегают дополнительным комфортом, чтобы сэкономить.
Все остальные системы, контролирующие жизнеобеспечение жилища, автоматизируются не так часто. В теории практически все инженерные системы и приборы в доме можно сделать «умными»: подачу воды, кондиционирование и вентиляцию, освещенность. «Можно даже установить электрохимические стекла или пленки в своем доме и контролировать степень затемнения окон, — продолжает Николаев. — Или раздвигать занавески, находясь в другом полушарии».
Среди заказов действительно порой попадаются запросы на экстравагантные опции. Так, генеральный
тЕХнодром
умный дом
директор компании «Домус Сапиенс» Иван Потапов рассказывает о квартире в Санкт-Петербурге, в которой была интегрирована система голосового управления. Освещение во всех помещениях было выполнено светодиодными лентами, и с помощью планшета можно было менять цвет любой комнаты. Еще в одном проекте была реализована интересная система освещения лестницы: каждая ступенька подсвечивалась изнутри по мере продвижения. А компания «Лаборатория комфорта» занималась установкой в коттедже неподалеку от Новосибирска умной системы, которая позволяла в дистанционном режиме управлять работой хамама
Российский покупатель жилой недвижимости в массе своей за такое качество дома, как «ум», переплачивать не готов. Ему важнее местоположение, качество строительства и ремонта, транспортная доступность
и фонтанов. Функция управления тоже может быть решена необычно. «Недавно на рынке появилась линейка ювелирных украшений со встроенной электроникой, — говорит Потапов. — Вы надеваете браслет и управляете умным домом жестами, а нотификации приходят на него через загорающиеся разным цветом светодиоды и вибрацию».
Если не считать столь необычных решений, как правило, контроль над всеми умными системами в доме осуществляется с единого пульта управления (для этого в определенном месте встраивается монитор, передающий картинку со всех видеокамер и информацию о стабильности работы систем), а также в режиме удаленного доступа. На каждый прибор, который вводится в систему, устанавливается специальный контроллер — либо прибор изначально является «умным». Так, для создания системы освещения используются умные лампочки, но зачастую капсюль, куда вкручивается лампа, сам обладает определенной степенью контроля.
ДОРОГО и СТРАШНО
Тот факт, что в России умные дома пока не прижились, легко объясняется их высокой ценой. «Даже состоятельные покупатели загородных домов не любят лишних расходов на вещи, необходимость которых неочевидна», — утверждает Мария Соковцева из Penny Lane Realty. По словам Ивана Потапова, средняя стоимость комплексного проекта в квартире площадью 100-150 кв. метров колеблется от 2 до 3,5 млн рублей. За эти деньги можно обустроить управление светом и климатом, развлекательными системами, установить
охранное оборудование. «Минимальный ценовой порог — около 10 тысяч рублей за квадратный метр, — добавляет Соковцева. — Самый простой пакет умного дома включает несложную систему управления освещением и систему защиты от протечек». Компании, занимающиеся установкой смарт-систем, обычно используют только импортное оборудование. Поэтому падение рубля сильно сказалось на интересе потенциальных покупателей. «Один лишь монитор для вывода информации со всех систем стоит минимум полторы-две тысячи долларов, — говорит Георгий Николаев. — К монитору необходимо купить массу различных контроллеров и заказать профессиональный монтаж оборудования. Услугой этой вследствие маленького рынка занимаются лишь несколько компаний, поэтому цена на нее также высока».
Пользоваться умным домом (в его российском воплощении) тоже недешево. Многочисленное оборудование и контроллеры дают заметную нагрузку на электросети, что приводит к значительному росту коммунальных платежей. По оценкам девелоперов, в умных квартирах стоимость коммунальных услуг может достигать 200-300 рублей за квадратный метр: при средней площади в 200 метров это 40-60 тыс. рублей ежемесячно; в просторных загородных коттеджах счета выше в пять и более раз. По причине дорогой эксплуатации умные дома не будут проникать и в массовый сегмент, уверен Николаев. «В сегменте экономкласса люди считают каждую тысячу, — объясняет он. — Для многих покупателей коммунальная плата является значимой статьей расходов, и лишние 500 рублей в месяц за пользование элементарной охранной сигнализацией могут оказаться весомой нагрузкой на бюджет».
Предустановленные умные системы иногда вовсе могут стать минусом при продаже дома. Многие покупатели не доверяют надежности автоматических систем и думают, что не смогут к ним привыкнуть. Очень многое зависит от грамотности технических решений — иначе оборудование будет барахлить. По словам сотрудницы дизайнерского агентства Architectural Bureau Александры Барклянской, у некоторых клиентов уже накопился негативный опыт обращения со смарт-системами, что отталкивает от покупки умных домов в дальнейшем. «Расплодившиеся инсталляторы и интеграторы с неработающими решениями, использующие как китайские подделки, так и дорогие мультимедийные системы управления, сильно дискредитировали понятие домашней автоматизации, — сетует Барклянская. — Подобрать в пару грамотных инженеров и полностью доверяющего им заказчика становится все труднее». Однако, как отмечает Александра, в сегменте индивидуального дорогого жилья, с которым работает ее компания, желающих устанавливать смарт-системы все еще довольно много: около двух третей всех проектов оснащается системами автоматики. Заказчики не сразу осваивают весь функционал, но за 3-6 месяцев практики поднаторевают в пользовании умным домом, и дальнейшая эксплуатация вопросов не вызывает.
14 бизнес-журнал | август | #8 2016
МАССОВО ПОУМНЕВШИЕ
Пока в высоком ценовом сегменте рынок умных домов стагнирует, отдельные элементы подобных систем постепенно проникают в массовое жилье. «Люди начинают понимать, — говорит Иван Потапов, — что от протечек лучше защититься. Поставить в коридоре датчик движения — это удобно, программируемый термостат теплого пола — это экономично. Я не верю, что когда-нибудь умные дома будут комплексно строиться в масштабе всей страны, но, возможно, появятся решения на базе дешевых панелей управления, которыми некоторые застройщики будут комплектовать и массовое жилье тоже». Представители девелоперских компаний, опрошенные «Бизнес-журналом», также оценили шансы комплексного применения умных технологий в массовом жилье как «ничтожно малые». В отличие от интеграторов и застройщиков, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства России Михаил Мень настроен более оптимистично. В интервью газете «Коммерсантъ» этой весной он заявил, что к 2017 году объем российского рынка умного жилья может достигнуть 7-10 млрд рублей: это двукратный рост по сравнению с 2013 годом, когда рынок оценивался в 3,7 млрд. По словам Меня, сегмент умных домов уже вышел за границы элитной недвижимости и устремился в средний класс.
В России действительно есть несколько десятков многоквартирных домов, которые относятся к сегменту массового жилья и которые власти предпочитают называть «умными». По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ, на июль 2016 года это 117 построенных и 18 находящихся в стадии строительства домов, где в полной мере реализованы идеи энергосбережения. Строительство энергоэффективных домов ведется по программам переселения граждан из аварийного и ветхого жилья. Умные новостройки появились в Алтайском и Ставропольском краях, Дагестане, Татарстане, Якутии, в Челябинской области и на Дальнем Востоке. Среди инновационных технологий, которые в них используются, — системы дистанционного управления тепловыми пунктами и мониторинга показателей, датчики движения, индивидуальные газовые котлы и т. д. В умной трехэтажке, построенной в 2013 году во Владимирской области, предусмотрены поквартирные миниатюрные станции подачи горячей воды и солнечные коллекторы на крыше. Двухэтажный дом в Оренбургской области снабжен гелиосистемой для подогрева горячей воды, оснащен солнечными панелями и автоматизированной системой вентиляции помещений. По официальным данным, жители большинства энергоэффективных зданий платят за коммунальные услуги на 25-40% меньше, чем в обычном доме, а в домах с возобновляемыми источниками экономия достигает 50-75%.
По словам Сергея Степашина, председателя наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ, совместно с министерствами строительства и энергетики прорабатывается программа, которая поставит строительство умных — то есть
энергоэффективных — домов на поток. Они строятся за счет средств фонда и региональных бюджетов, а их возведение обходится примерно на 30% дороже, чем обыкновенных многоэтажек. Однако за 6-8 лет разница окупается. Применение энергоэффективных технологий особенно выгодно в регионах с суровым климатом, поэтому самая активная стройка развернулась в Мурманской области и Республике Коми: здесь уже построено 40 умных домов. И все-таки в масштабах всей страны это очень мало. Чтобы подстегнуть строительство, власти могут ужесточить требования по энергоэффективности, отмечает Михаил Мень, либо начать внедрять опции умного дома постепенно — например, рекомендовав установку автоматизированных систем отопления, вентиляции, защиты от протечек воды и утечек газа управляющим компаниям при проведении капитального ремонта.
Отдельные умные технологии появляются в домах благодаря программам создания умных городов. Например, в Москве развернута городская система видеонаблюдения, созданная в рамках госпрограммы «Информационный город» на 2012-2018 годы. Система включает более 140 тыс. видеокамер, все записи которых стекаются в единый центр хранения
Для западного пользователя в умном доме первичны энергосберегающие технологии. В России, где счета за электроэнергию и воду даже с учетом постоянно растущих тарифов значительно ниже, экономия ресурсов — едва ли не последнее, о чем задумываются домовладельцы
и обработки данных и хранятся в течение пяти дней. По данным Департамента информационных технологий (ДИТ) Москвы, камерами оборудовано свыше 100 тыс. подъездов и 20 тыс. дворовых территорий. Это более 90% всех московских домов. Как отмечает руководитель аналитического подразделения ДИТ Алексей Чукарин, за два года благодаря средствам видеонаблюдения было раскрыто более пяти тысяч тяжких преступлений. Помимо раскрытия правонарушений, камеры помогают мониторить дворовые территории — следить за своевременным вывозом мусора, состоянием улиц, дворов и детских площадок.
Скорее всего, объединение госпрограмм строительства умных домов и умных городов — дело времени. Такую мысль высказывали чиновники на прошлогоднем IV форуме «Энергоэффективность и развитие энергетики». «Пора уже переходить от умных домов к умной стране», — резюмировал щц Сергей Степашин. НИ
бизнес-журнал | Август | #8 2016 15
