CC BY
108
УДК 332.6
ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СОГЛАСОВАНИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Д.А. Дудник (КамчатГТУ)
Проведен анализ методов согласования результатов оценки и предлагается методика, разработанная в целях минимизации уровня субъективности при согласовании результатов оценки.
In this article author analyses methods of congruence of evaluation results and offers his own method, which was elaborated to minimize subjectivity during congruence of evaluation results.
Теоретически в идеальных условиях при отсутствии неучтенных факторов («шума») результаты оценки, получаемые при расчетах, должны быть максимально приближены друг к другу, поскольку, исходя из теории оценки, следует, что применение данных подходов равнозначно.
Тем не менее на практике применения методических подходов мы сталкиваемся с расхождениями результатов оценки не только на уровне подходов, но и на уровне методов, применяемых в рамках конкретных подходов. При этом в отдельных случаях расхождение может доходить до 100%, что, на наш взгляд, неприемлемо, поскольку подобный уровень вариации результатов не позволяет сделать обоснованного заключения о стоимости объекта оценки. В последние годы в отечественной практике оценочной деятельности сложилось мнение, что наибольшее допустимое расхождение в величинах рассчитываемых стоимостей может составлять не более 30%.
Причин возникновения подобной ситуации, по нашему мнению, может быть несколько. Во-первых, декларируемая равнозначность подходов означает на практике возможность применения методической базы, не предназначенной для конкретных условий оценки, в то время как нормативно закреплено требование применения всех трех подходов. Во-вторых, информационная база при производстве расчетов является недостоверной.
В данном случае методические основы оценки и действующее законодательство требуют согласовать результаты расчетов, т. е. в процессе определенных манипуляций необходимо привести разрозненные данные к единому значению, которое и будет показателем стоимости объекта оценки.
При определении значимости и обоснованности каждого конкретного показателя стоимости следует иметь в виду совокупность следующих критериев [3]:
- адекватность, т. е. насколько данный подход оценки соответствует целевому назначению результатов оценки;
- количество информации (объем и качество задействованной в расчетах информации являются основными критериями достоверности результатов оценки);
- количество доказательств (указанные критерии рассматриваются в сочетании с количеством доказательств, задействованных в том или ином подходе).
По мнению автора, в отечественной методической литературе процессу согласования результатов оценки недвижимости уделяется недостаточно внимания, что позволяет говорить о неразработанности проблемы в целом. Тем не менее в некоторых отечественных источниках приведены методики, позволяющие при определенных условиях производить требуемые расчеты.
Анализ методик согласования, приведенных в различных источниках, позволил сформировать перечень основных способов согласования результатов оценки, к которым относятся:
- методика ранжированной оценки критериев стоимости;
- методика распределения весовых коэффициентов;
- методика среднеарифметического согласования;
- методика, разработанная компанией Б&Т;
- метод интерполяции на базе формулы, предложенной Наегли;
- метод анализа иерархий МАИ.
Рассмотрим перечисленные методики более подробно.
Методика ранжированной оценки критериев стоимости
По данной методике производится определение удельного веса результатов оценки путем ранжирования по следующим критериям учета определенных показателей:
- цель оценки;
- конъюнктура рынка;
- физические и экономические параметры объекта оценки;
- качество и достоверность информации.
Расчет строится на присвоении каждому подходу и методу определенного числа баллов по конкретному критерию. При этом окончательная величина рассчитывается с применением метода средневзвешенного значения.
Основной положительной стороной применения данного метода является относительная простота его применения. К недостаткам можно отнести:
- субъективное принятие решения о весомости каждого критерия в рамках конкретного подхода;
- наличие значительного опыта оценки и знаний в данной сфере, т. е. применение данного метода более характерно для опытных специалистов.
Метод распределения весовых коэффициентов
В основу данного метода положен принцип усреднения весомости критериев по каждому подходу. В целом этот метод аналогичен методике ранжированной оценки критериев стоимости, но в данном случае используется шесть критериев, на основании значения которых и производится обоснование удельного веса: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения участников сделки, учет конъюнктуры рынка, доходность и местоположение объекта; допущения в расчетах.
Удельный вес подхода принимается как средневзвешенное значение удельных весов, присвоенных по каждому критерию. Серьезным недостатком этого подхода является то, что математически не обосновано присвоение удельного веса критерия, т. е. оценщик должен полностью полагаться на свой опыт, что в некоторых случаях может привести к негативным последствиям.
Методика среднеарифметического согласования
Это наиболее простая методика согласования, применяемая в основном лишь в тех случаях, когда результаты расчетов, полученные с применением различных подходов, имеют незначительные расхождения. Одновременно это условие является основным недостатком в случае значительного расхождение значений результатов. Кроме того, методически не определен диапазон расхождений результатов, в рамках которого можно применять данный метод.
Методика, разработанная компанией Б&Т
В основу данной методики положены результаты анкетирования по каждому оценочному подходу. Полученные результаты последовательно преобразуются в удельный вес каждого подхода. Изначально данная методика была разработана для согласования результатов оценки рыночной стоимости предприятия (бизнеса). Тем не менее она может быть адаптирована и для целей оценки недвижимости.
В пользу методики можно привести математическую обоснованность модели. В то же время ограниченное число вариантов принятия решения и субъективность суждения при принятии решения о присвоении значения показателя являются серьезными недостатками при определении итоговой величины.
Метод интерполяции на базе формулы, предложенной Наегли
В рамках данного метода не производится определение удельного веса каждого из подходов. Метод основывается на суждении оценщика о том, какой подход является наименее достоверным по отношению к остальным. Результаты расчетов, выполненных другими подходами, поочередно сопоставляются с выбранным, который наименее достоверен, с целью определения степени отклонения.
Расчетная величина используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Далее оценщик согласовывает полученные величины для определения итоговой стоимости с применением базовой формулы.
Оценщик экспертно устанавливает определяющий результат (наиболее достоверный, опирающийся на качественную информацию и обоснованные расчетные величины) и поправочный результат (менее обоснованный, нежели определяющий результат). На основании рейтинга отклонения (формируется на базе диапазонов) определяющего результата от поправочного составляется формула базового расчета итоговой стоимости.
К положительным сторонам данного метода можно отнести относительную простоту применения. Недостатками метода, по мнению автора, являются следующие:
- отсутствие четко сформулированных критериев, позволяющих определить степень достоверности результата оценки, рассчитанного в рамках того или иного подхода;
- ограничение градации степени отклонения определяющего результата.
Перечисленные методы основываются на применении согласованных весов и присваиваемых баллов каждому варианту. По мнению некоторых исследователей, согласование результатов с применением данных методик возможно в случаях преобладающего количественного характера рассматриваемых критериев. При использовании смешанных (количественных и качественных) критериев в большинстве случаев возникают проблемы с формированием единой шкалы измерения.
Метод анализа иерархий (МАИ), или метод аналитической иерархической процедуры,
или иерархия Томаса Саати
Данный метод позволяет попарно сравнивать критерии и варианты решений, анализировать результаты сравнения и, систематизировав их с помощью математических преобразований и матричных расчетов, привести к традиционному виду таблицы веса и баллов.
Суть метода заключается в систематической декомпозиции задачи на более простые составляющие и последующей обработке по парным сравнениям. В результате формируется величина относительной степени взаимодействия элементов системы, которая имеет численное выражение.
Алгоритм метода включает в себя:
- выделение проблемы;
- формирование иерархии факторов по убыванию;
- построение матриц парного сравнения по каждому примыкающему элементу верхнего уровня;
- сравнение элементов каждого уровня друг с другом и выявление их воздействия на направляемый элемент. Формируются квадратные матрицы суждений. В основу парных суждений закладывается принцип доминирования одного элемента над другим. Т. Саати разработал шкалу относительной важности, посредством которой должны производиться субъективные парные сравнения. В основу построения данной шкалы было заложено большое количество градаций субъективных оценок эксперта-аналитика для более точного проведения сравнения;
- формирование вектора приоритетов (среднее геометрическое) и определение локальной согласованности;
- совокупный синтез итоговых весов.
В целях определения степени нарушения согласованности применяется так называемый индекс согласованности (ИС). К недостаткам данного метода можно отнести:
- субъективное принятие решения о важности каждого критерия в рамках конкретного подхода;
- относительную сложность расчетов, что затрудняет осуществление контроля результатов.
Проведенный нами анализ методов согласования, применяемых на территории Камчатского
края, выявил, что большинство практикующих специалистов-оценщиков предпочитает примене-
ние метода определения удельного веса применяемых подходов, основанного на субъективном и в большей степени интуитивном анализе критериев, при этом они редко полагаются на обоснованный математический аппарат. В результате пользователь отчета может столкнуться с присвоением необоснованного значения удельного веса оценочному подходу, следовательно, оценщик может исказить результаты оценки.
По нашему мнению, основной причиной может служить отсутствие четко сформулированной методической базы согласования, в рамках которой оценщик был бы ограничен в применении субъективных знаний, полагаясь на разработанные критерии.
В целях усовершенствования процесса согласования результатов оценки, проводимой различными подходами, мы предлагаем балльно-критериальную методику определения удельного веса каждого подхода, участвующего в процессе оценки. Эта методика в большей мере, нежели существующие, учитывает принципы достоверности и проверяемости информации, закрепленные на законодательном уровне.
Суть методики заключается в присвоении удельного веса каждому подходу на основании оценки факторов, являющихся наиболее значимыми при определении стоимости объекта в рамках конкретного применяемого подхода. Определение удельного веса производится на основании фактически используемой информации, что существенно повышает уровень достоверности согласования результатов.
Алгоритм методики состоит из трех этапов. Рассмотрим их более подробно.
Этап 1. Формируется анкета, в которой для каждого применяемого подхода оценки выделены основные факторы и этапы осуществления расчетов. При этом учитывается то, что часть факторов одинакова для всех подходов оценки, но может иметь различную степень важности и достоверности в зависимости от условий оценки. Каждый фактор имеет определенное количество значений. Объективно наиболее достоверному фактору для данного подхода присваивается наибольший балл. Факт наибольшей достоверности устанавливается исходя из принципа проверяемости информации. Максимально возможная сумма значений баллов по всем подходам одинакова.
Анкета состоит из шести факторов-вопросов, выполненных в форме теста. В зависимости от выбираемого на каждый вопрос ответа присваивается определенное число баллов. Вопросы составлены таким образом, чтобы осветить наиболее важные, ключевые точки каждого подхода, т. е. те факторы, которые напрямую влияют на результат расчетов.
Перечень вопросов по каждому подходу и соответствующее число присваиваемых баллов приведены в табл. 1-3.
Таблица 1
Затратный подход
№ п/п Показатели Варианты значений Число баллов
1 Вид определяемой стоимости Рыночная 2
Инвестиционная 4
Ликвидационная 6
Кадастровая 8
2 Осмотр объекта оценки Да 6
Представленное заказчиком описание (фото) 4
Нет 2
3 Расчет величины восстановительной стоимости Сметный расчет согласно строительному проекту 6
Самостоятельный сметный расчет оценщика 4
Укрупненные показатели 2
4 Расчет величины физического износа Инструментальный метод 6
Экспертный метод 4
Данные об износах, принятые по техническому паспорту 2
5 Расчет величины функционального износа Метод поэлементного расчета 6
Экспертно-аналитический метод 4
6 Расчет величины внешнего износа Метод рекапитализации 6
Экспертный метод 4
Число баллов 38
Сравнительный (рыночный) подход
№ п/п Показатели Варианты значений Число баллов
1 Вид определяемой стоимости Ликвидационная 2
Кадастровая 4
Инвестиционная 6
Рыночная 8
2 Осмотр объекта оценки Да 6
Представленное заказчиком описание (фото) 4
Нет 2
3 Источник данных об объекте-аналоге Открытая публикация в СМИ, Интернете 6
Накопленная информационная база оценщика 4
Неофициальные источники 2
4 Совокупное число внесенных корректировок 0-20 6
21-40 4
41-65 2
5 Характер сделки по объекту-аналогу Свершившаяся сделка 6
Свершившаяся сделка/оферта (публичная котировка) 4
Оферта (публичная котировка) 2
6 Характер эксплуатации объектов-аналогов Такой же, как у объекта оценки 6
Частично схожий с объектом оценки 4
Отличный от объекта оценки 2
Наибольшее число баллов 38
Таблица 3
Доходный подход
№ п/п Показатели Варианты значений Число баллов
1 Вид определяемой стоимости Ликвидационная 2
Кадастровая 4
Рыночная 6
Инвестиционная 8
2 Осмотр объекта оценки Да 6
Представленное заказчиком описание (или фотоматериалы) 4
Нет 2
3 Источник данных о величине арендной ставки за пользование объектом недвижимости Открытая публикация в СМИ, Интернете 6
Накопленная информационная база оценщика 4
Неофициальные источники 2
4 Источник данных об эксплуатации объекта оценки Официальные ретроспективные данные 6
Рыночные данные по эксплуатации объектов-аналогов 4
Расчет на основании потенциальной потребности объекта оценки в эксплуатационных затратах 2
5 Метод построения ставки капитализации/дисконтирования Метод рыночной экстракции 6
Кумулятивный метод 4
6 Потребность в инвестировании на ремонт/реконструкцию объекта оценки Нет 6
Да 4
Наибольшее число баллов 38
При формировании перечня анкетных вопросов и характера их влияния на результат оценки мы опирались на результаты опроса, проведенного среди специалистов, занятых в области оценки бизнеса и недвижимости, а также среди риэлторских организаций. С целью обоснования присваиваемых значений баллов рассмотрим данные показатели более подробно.
Вид определяемой стоимости
Данный показатель относится к группе вопросов, которые в равной степени влияют на результат оценки независимо от подхода оценки. На основе анализа применения подходов
оценки можно утверждать, что расчет различных видов стоимостей предполагает различную степень целесообразности применения оценочных подходов. Следовательно, градация величины баллов основана на уровне целесообразности применения того или иного подхода при расчете конкретного вида стоимости. Перечень видов стоимостей приведен в соответствие с действующими стандартами оценки.
Осмотр объекта оценки
Этот вопрос включается в анкету для каждого подхода, поскольку совершенно очевидна важность данного этапа оценки для идентификации различных характеристик и потребительских свойств объекта оценки.
Рассмотрим вопросы, специальные для каждого подхода.
Затратный подход
Расчет величины восстановительной стоимости. Определение величины восстановительной стоимости может производиться различными методами. Предлагаемая градация сформирована по уровню достоверности и детализации расчетов различными методами оценки.
Расчет величины физического износа. Анализ методических материалов и результаты опроса специалистов показали, что наибольшего уровня достоверности при определении данного вида износа позволяют достичь инструментальные методы, в то время как показатели технической документации имеют зачастую устаревшие значения и не отражают фактического состояния объекта оценки.
Расчет величины функционального износа. Производится аналогично расчету величины физического износа. Мы считаем, что применение технических средств измерения и анализ новых проектных решений при возведении зданий позволяют определять величину функционального износа более точно, нежели на основе экспертного субъективного решения специалиста.
Расчет величины внешнего износа. Применение метода рекапитализации при определении величины внешнего износа недвижимости, эксплуатируемой в коммерческих целях, выявляет экономическую суть характера эксплуатации объекта оценки и отчасти определяет финансовую эффективность конкретного направления эксплуатации. Следовательно, применение этого метода является более обоснованным.
Сравнительный (рыночный) подход
Источник данных об объекте-аналоге. Формирование данного пункта обосновано требованием действующих стандартов оценки и закона об оценочной деятельности, которые четко закрепляют требование принципов достоверности и проверяемости каждого используемого источника информации.
Совокупное число внесенных корректировок. Наличие значительного числа количественных и качественных отличий аналогов от объекта оценки снижает уровень достоверности рассчитываемых результатов. Следовательно, стремление сформировать выборку аналогов с наименьшим числом отклонений является одним из наиболее важных этапов сравнительного подхода.
Характер сделки по объекту-аналогу. Анализ методологии сравнительного подхода показал, что определение уровня цен на основе данных официальных оферт или публичных котировок является несовершенным, поскольку в большинстве случаев уровень цен в котировках отличается от цен фактических сделок с объектом оценки.
Характер эксплуатации объектов-аналогов. Этот фактор наряду с другими позволяет выявить степень различий между аналогами и объектом оценки, с тем чтобы определить степень различия между ними.
Доходный подход
Источник данных о величине арендной ставки за пользование объектом недвижимости. Этот пункт является аналогом пункта «Источник данных об объекте-аналоге» сравнительного (рыночного) подхода, поскольку принципы его формирования имеют те же источники.
Источник данных об эксплуатации объекта оценки. Формируя информационную базу для расчетов в рамках этого пункта, оценщик в первую очередь опирается на наиболее достоверные и подтвержденные факты. В данном случае ими являются предоставляемые заказчиком сведения об эксплуатационных затратах, которым и присваивается наивысший балл.
Метод построения ставки капитализации (дисконтирования). В зависимости от применяемого метода расчета в рамках доходного подхода ставка капитализации, или дисконтирования,
самым непосредственным образом связана с результатом оценки. В условиях информационно ограниченного или депрессивного рынка недвижимости на первое место по уровню достоверности следует относить кумулятивный подход, поскольку иные подходы основываются на данных рынка, которые в большинстве случаев являются недоступными для анализа.
Потребность в инвестировании на ремонт (реконструкцию) объекта оценки. Прогнозирование величины денежных потоков является наиболее достоверным лишь в случае отсутствия факторов, способных исказить прогнозируемую финансовую ситуацию. Потребность в ремонте или реконструкции объекта оценки является наиболее существенным среди таких факторов, поскольку данная потребность способна значительно изменить объемы денежных потоков (при этом спрогнозировать подобные изменения довольно сложно).
Этап 2. Основываясь на анализе процесса оценки, производится присвоение баллов факторам в рамках каждого подхода.
Этап 3. Производится расчет итоговой величины стоимости объекта оценки как средневзвешенной по формуле
V = V1 X П1 + ^ х п 2 +Т3 X Пз
(П + п2 + п3 )
где V - итоговая стоимость объекта оценки;
V1, V-],, V3 - стоимости объекта оценки, рассчитанные в рамках конкретных подходов;
п1, п2, п3 - число баллов, набранных оценочными подходами по результатам анкетирования.
Применение данного метода согласования позволяет уменьшить влияние субъективного фактора при принятии решения о существенности влияния того или иного подхода на конечный результат в процессе оценки.
В результате исследования можно сделать некоторые выводы, а именно:
1. Анализ теоретической базы оценочной деятельности выявил несколько различных методов согласования результатов оценки недвижимости, полученных разными подходами.
2. Практическое применение выявленных методов предполагает высокий уровень субъективности при принятии решения, что может значительно повлиять на достоверность результатов оценки.
3. Предлагаемая балльно-критериальная методика согласования основывается на объективных данных, выявляемых в процессе оценки, и минимизирует вероятность манипулирования степенью достоверности того или иного подхода в процессе согласования.
Литература
1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135 ФЗ // СЗ РФ. - 1998. - № 31. - Ст. 3813.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 г. // СЗ РФ. - 2001. -№ 29. - Ст. 3026.
3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие / Под ред. проф. М.А. Федотовой. - 2-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2008. - 344 с.
