CC BY
8
Повышение качества управления и распоряжения земельными участками на территории Псковской области
Н.А. Серебренникова председатель Комитета по управлению государственным имуществом Псковской области (г. Псков)
Наталья Александровна Серебренникова, io-info@obladmin.pskov.ru
Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области (далее - Комитет) - орган исполнительной власти, который осуществляет в том числе распоряжение земельными участками, находящимися в собственности области, и земельными участками, государственная и муниципальная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории города Пскова и в приграничных районах области. Комитет действует в соответствии с Законом области от 26 декабря 2014 года № 1469-ОЗ «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Псковской области и органами государственной власти Псковской области». Государственно-властные полномочия исполнительно-распорядительного характера осуществляются в следующих сферах:
• имущественные отношения;
• использование земельных ресурсов на территории Псковской области;
• градостроительная деятельность (развитие территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования).
При выполнении указанных полномочий сотрудники Комитета нередко сталкиваются с рядом проблем и вопросов.
Особое внимание следует уделить проблемам, возникающим в связи с осуществлением Комитетом полномочий по распоряжению земельными участками, в частности продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков под
объектами капитального строительства (далее - ОКС). Это касается следующих участков:
• под домами, которые по факту на земельном участке отсутствуют;
• под объектами, которые являются ОКС согласно Единому государственному реестру недвижимости (далее - ЕГРН), но не являются жилыми объектами, а выполняют лишь вспомогательные функции;
• под объектами, которые согласно сведениям ЕГРН являются ОКС, однако таковыми фактически не являются.
Так, в 2021 году Комитетом в собственность гражданам были предоставлены порядка 250 земельных участков под объектами недвижимости, а за прошедший период 2022 года - 128.
По фактам приобретения гражданами права собственности на земельные участки по заниженной цене посредством регистрации права собственности на фактически несуществующие жилые дома в ряде случаев возбуждаются уголовные дела. В настоящее время 1 дело находится на рассмотрении в судах, по 7 делам вынесен приговор. Согласно решениям судов договоры купли-продажи по таким делам признаны недействительными, применяются последствия недействительности сделок в виде односторонней реституции посредством обяза-ния граждан возвратить земельные участки в государственную собственность. В настоящее время на территории Псковской области сложилась устойчивая судебная прак-
тика удовлетворения требований Комитета о признании в этих случаях отсутствующим права собственности гражданина или юридического лица на объект недвижимости. По всем завершенным процессам записи в ЕГРН права собственности граждан были прекращены.
Для достижения такого результата при осуществлении полномочий по распоряжению земельными участками в качестве обязательного участника судебного процесса выступает Государственное бюджетное учреждение Псковской области «Бюро технической инвентаризации и государственной кадастровой оценки» (далее -ГБУ, бюджетное учреждение), основными направлениями деятельности которого являются:
• проведение государственной кадастровой оценки;
• техническая инвентаризация объектов недвижимости;
• технический учет и паспортизация объектов недвижимости, в том числе объектов жилищного фонда.
Деятельность по технической инвентаризации недвижимого имущества включена в устав ГБУ в качестве вида деятельности, приносящей доход. Государственное учреждение на территории Псковской области является единственным правопреемником организаций по техническому учету и технической инвентаризации, осуществляющих свою деятельность с 1927 года.
В начале финансового года Комитетом в рамках Федерального закона от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» Комитетом проводится аукцион на право заключения единого контракта по оказанию кадастровых услуг. В контракте указываются все виды таких услуг (уточнение границ, межевание, выдел, раздел, перераспределение земельного участка, изготовление схемы расположение земельного участка на кадастровом плане территории, изготовление техниче-
ского плана на здание, подготовка экспертного заключения (для суда), изготовление акта обследования и т. д.), которые могут быть востребованы Комитетом, а в спецификации указывается стоимость единицы такой услуги. По результатам аукционов как в 2021, так и в текущем году победителем признано ГБУ, с которым Комитетом и заключен государственный контракт.
При обследовании земельных участков бюджетным учреждением устанавливается факт наличия или отсутствия на них ОКС, определяется назначение ОКС (жилое, нежилое) и фактическое его использование, о чем составляется соответствующий акт. В случае отсутствия ОКС на земельном участке у Комитета появляются основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность гражданам, несмотря на наличие записи в ЕГРН о регистрации его права собственности на ОКС. В случае если такие участки под объектом недвижимости ранее уже были предоставлены в собственность, Комитет реализует возможность оспаривания сделки в суде, поскольку факт отсутствия жилых домов на земельных участках является нарушением требований земельного законодательства о порядке предоставления гражданам земельных участков в собственность в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также согласно актам обследования, проведенного ГБУ, выявляются факты наличия на земельных участках объектов, которые фактически не является ОКС, однако зарегистрированы в ЕГРН. За 2019 года было выявлено 4 случая, за 2020 - 2, за 2021 - 1, за текущий период 2022 - 1 случай. На основании этих актов Комитет обращался в суд с исковым заявлением о снятии объекта с государственного кадастрового учета. Вместе с тем в суде часто возникает вопрос о необходимости назначения технической экспертизы об установлении вида объекта недвижимости, обнаруженного на участке, так как акта об-
следования, выполненного бюджетным учреждением, по мнениям ответчика и суда, недостаточно. В рамках судебного процесса Комитетом обеспечивается проведение технической экспертизы, по результатам которой только в одном из 6 судебных дел судом было вынесено решение в пользу гражданина и объект был признан ОКС. При этом из-за отсутствия специалистов и лицензии на осуществление деятельности, связанной с проведением технической экспертизы объектов недвижимости, Комитет вынужден заказывать дорогостоящие работы у сторонних организаций. В настоящее время перед ГБУ поставлена задача по проработке вопроса об осуществлении в перспективе указанного коммерческого вида деятельности.
Также бюджетным учреждением в ходе обследования объектов, находящихся на земельных участках, установлено, что многие ОКС (практически 60 процентов от обследуемых объектов), являющиеся объектами жилищного фонда, не поставлены на технический учет в соответствии с требованиями действующих норм законодательства Российской Федерации. Были выявлены и противоположные случаи, когда объекты, не являющиеся объектами недвижимости и не отвечающие требованиям, предъявляемым к объектам жилищного фонда, поставлены на государственный кадастровый учет с назначением «жилой дом». С 2017 года наблюдается тенденция к снижению количества таких случаев с учетом проводимой Комитетом судебной работы. В настоящее время подобные случаи единичны.
Такая ситуация объясняется следующим. Сегодня на территории Псковской области постановка на технический учет объектов, относящихся к жилищному фонду, не является для их собственников обязательной процедурой, а постановка таких объектов на государственный кадастровый учет осуществляется на основании технических планов, подготовленных кадастровыми инженерами, и не требует прохождения технического учета в БТИ и подготовки техниче-
ского паспорта. Таким образом, учитывая действие на территории Российской Федерации дачной амнистии, для постановки на государственный кадастровый учет объекта с назначением «жилой дом» не требуется каких-либо документов, подтверждающих действительность такого назначения объекта. В связи с указанным обстоятельством на государственный кадастровый учет может быть поставлен объект с назначением «жилой дом», но не находящийся на техническом учете в качестве объекта жилищного фонда, не отвечающий требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и даже вовсе не являющийся объектом недвижимости.
Комитетом, ГБУ и органами местного самоуправления проводится разъяснительная работа с гражданами о необходимости проведения постановки на технический учет объектов, относящихся к жилищному фонду, поскольку в случае проведения этой процедуры рассмотрение заявлений граждан о приобретении в собственность земельных участков под жилыми домами не потребует получения дополнительной информации и изготовления Комитетом актов обследования и будет осуществлено оперативно, договор купли-продажи возможно заключить в кратчайшие сроки, а не в 30-дневный срок, установленный Земельным кодексом Российской Федерации.
Таким образом, взаимодействие Комитета с ГБУ дает неоспоримые преимущества в работе и осуществлении возложенных полномочий. Так, в качестве положительных аспектов взаимодействия для Комитета можно выделить:
• получение качественных актов обследования земельных участков и ОКС;
• принятие обоснованных решений при предоставлении земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам;
• рациональное использование земельных участков;
• получение качественной кадастровой оценки.
Для ГБУ:
• создание конкуренции на рынке кадастровых услуг (на территории Псковской области ГБУ является единственным бюджетным учреждением, оказывающим кадастровые услуги на коммерческой основе, и постоянно участвуя в торгах на оказание соответствующих услуг, способствует снижению стоимости таких услуг и повышению их качества);
• получение бюджетных средств в рамках заключенного с Комитетом контракта на выполнение кадастровых услуг;
• получение дополнительной информации об объектах недвижимости и использование ее при проведении государственной кадастровой оценки (далее - ГКО) (при подготовке актов выездных обследований земельных участков по заявкам Комитета в рамках государственного контракта эти акты остаются в распоряжении учреждения и учитываются при проведении ГКО объектов недвижимости);
• получение дохода от коммерческой деятельности, связанной с постановкой объектов жилищного фонда на технический учет.
Еще одной из приоритетных задач Комитета является контроль рационального использования земельных ресурсов, находящихся в собственности Псковской области. Для этого Комитетом с 2020 года применяется система дистанционного мониторинга и выявления правонарушений в сфере земельного законодательства на основе беспилотных летательных аппаратов (далее -БПЛА). Эта система включает летательный аппарат и специальное лицензированное программное обеспечение для приемки, обработки и хранения полученной от БПЛА информации. Это позволяет в случае необходимости оперативно получить и обработать данные об интересующем земельном участке или территории, полученные при помощи БПЛА.
С конца 2020 года в системе также обрабатывается информация, получаемая от установленных по периметру ряда земельных участков фотоловушек. Это позволяет Комитету контролировать возникновение несанкционированных свалок, а также не допускать краж или порчи объектов, находящихся в казне области и не имеющих постоянно присутствующего пользователя (реализуемые в рамках Прогнозного плана (программы) приватизации объекты собственности области, например бывшее здание Наумовского сельскохозяйственного техникума, или земельные участки до проведения аукционов по продаже или предоставлению в аренду, например земельный участок бывшего асфальтобетонного завода в деревне Ветошка Тямшанской волости).
Получаемая информация позволяет в случае совершения гражданами противоправных действий быстро сформировать доказательную базу для передачи в правоохранительные органы.
Следует отметить, что доступ к указанной системе имеется и у сотрудников ГБУ. Это дает возможность использовать ресурс и для решения задач, стоящих перед учреждением в рамках ГКО.
Так как при осуществления любой деятельности важно ее совершенствование и развитие, то одной из наиболее важных задач, стоящих перед Комитетом по управлению государственным имуществом Псковской области, является повышение качества управления и распоряжения земельными участками и объектами недвижимости, что становится возможным в условиях тесного взаимодействия Комитета и ГБУ, а также при условии расширения полномочий этого учреждения и внесения изменений в нормативные правовые акты Псковской области. В настоящее время Комитетом прорабатываются правовые и финансовые вопросы создания на территории области Фонда пространственных данных, оператором которого предполагается назначить бюджетное учреждение.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Псковской области и органами государственной власти Псковской области : Закон Псковской области от 26 декабря 2014 года № 1469-ОЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О контрактной системе в сфере заку-
* *
пок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд : Федеральный закон от 5 апреля 2013 года № 44-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 1 36-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».
^ Единый ПЛОЩАДЬ АНТРЕСОЛИ ДОЛЖНА
^ * ресурс УЧИТЫВАТЬСЯ В ПЛОЩАДИ ЭТАЖА И
иг застройщиков ЖИЛОГО ЗДАНИЯ
На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Россреестра №1300410/22 от 13.05.2022 «О рассмотрении обращения», в котором рассмотрены вопросы определения площади зданий, сооружений в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости. В своем письме Росреестр сообщает, что при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий сооружений необходимо руководствоваться Требованиями к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденными приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393 (Требования). В соответствии с п. 10 Требований площадь указанных в п. 1 жилых зданий (здания с назначением «жилое», «многоквартирный дом») определяется с учетом положений п. 2-7, 10.1-10.4, 13 этого документа.
Площадь жилого или нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли (п. 5 Требований). В соответствии с п. 3.1 СП 54.13330.2016 антресоль в жилом здании - это площадка, на и под которую предусмотрен доступ людей, в помещении высотой, обеспечивающей ее безопасную эксплуатацию, площадью не более 40% площади помещения, в котором она сооружается. Антресоль не является этажом. При этом данным СП не установлены правила определения площади помещения, этажа или здания жилого назначения, если на указанных объектах расположена антресоль, как это предусмотрено п. 4.11 СП 56.13330.2011. Согласно п. 10.3 Требований, в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.
Принимая во внимание, что доступ на антресоль обеспечивается посредством лестницы, по мнению Росреестра, площадь антресоли, соответствующей требованиям СП 54.13330.2016, должна учитываться в площади этажа и, соответственно, в площади жилого здания.
Информация предоставлена сайтом «<Единый ресурс застройщиков» https://erzrf.ru
