CC BY
28УДК 332.62
ПОВЫШЕНИЕ КАЧЕСТВА ПРОВЕДЕНИЯ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ БАЗЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
IMPROVING THE QUALITY OF MASS ASSESSMENT OF THE
TAX BASE OF LAND
Королева Н.И., студентка магистратуры, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», Москва, Россия
Германович А.Г., научный руководитель, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономической теории и менеджмента, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», Москва, Россия
Koroleva N.I., master student, State university of land use planning, Moscow, Russia
Germanovich A.G., scientific adviser, candidate of economic sciences, associate professor of the department of economic theory and management, State university of land use planning, Moscow, Russia
Аннотация: В настоящее время самыми ценными землями являются земли поселений, которые дают значительную часть от общей суммы земельных платежей. Следовательно, определение кадастровой стоимости земель поселений и их дифференциация по территориальным зонам играют важную роль как основные источники пополнения бюджетов.
Summary: Currently, the most valuable land is settlement land, which provides a significant portion of the total amount of land payments. Consequently, the determination of the cadastral value of settlement lands and their differentiation by territorial zones play an important role as the main sources of budget replenishment.
Ключевые слова: массовая оценка недвижимости, кадастровая оценка недвижимости, рыночная стоимость, методы множественной регрессии. Keywords: mass valuation of real estate, cadastral valuation of real estate, market value, multiple regression methods.
Земля как объект недвижимость является важнейшим фактором экономического развития. Во многих высоко урбанизированных государствах остро ощущается дефицит земельных ресурсов.
Наибольшую ценность представляют земли и земельные участки, относящиеся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Эта категория земель включает земельные участки неосвоенных земель, участки земли с жилыми постройками, земельные участки с постройками нежилого назначения.
Возрастающее использование, земель сельскохозяйственного назначения по разным направлениям для жилищного строительства и для других подобных направлений, предполагает совершенствование управления ими.
Управление землей сельскохозяйственного назначения как и другими категориями земель это целеполагание и его реализация государственными и другими органами управления с учетом имеющейся информации об объективных условиях состояния земельных ресурсов. Это воздействие на земельные отношения с учетом закономерностей для обеспечения эффективного и рационального использования все категорий земель.
К основным функциям управления земельными ресурсами относится деятельность по землеустройству, применения кадастра, различного рода оценок, мониторинга и контроля. Все эти функции направлены на рациональное использование земель при учете самых важных факторов: экономических, социальных, политических и экологических. Экономические факторы направлены на повышение эффективности использования земель и СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 159
измеряются стоимостными относительными и абсолютными показателями. Социальные факторы отражают уровень жизни сельского населения, защиту их прав на землю, обеспечение нормальными экологическими условиями. Использования кадастра при оценке стоимости земель позволяет реализовать справедливую налоговую систему. При этом мониторинг и контроль существенно повышают эффективность использования земель и реализацию рациональной системы управления земельными ресурсами.
Управление сельскохозяйственными землями осуществляется одновременно на трех уровнях: государственном, региональном и муниципальном уровнях. Каждый уровень выполняет свои функции, которые согласуются с функциями других уровней. В настоящее время управление земельными ресурсами осуществляется с недостаточной эффективности. Это связано с тем, что почвы деградируют и выбывают из оборота. Это связано прежде всего с экономическими и социальными факторами, а также отсутствие необходимого надзора.
Недостаточный надзор приводит к правонарушениям в использовании земель и ухудшению их состояния. Земля теряет плодородие и выводится из оборота. Малоэффективное управление земельными ресурсами приводит к ошибкам при использовании земельного кадастра, нарушении прав на землю.
На эффективность управления земельными ресурсами значительное влияние оказывает обмен информацией между федеральным, региональным и муниципальным уровнями. Налаживание обмена информацией позволит создать информационную базу данных для управления земельными ресурсами и использовать эффективнее административно-управленческие, экономические, технологические методы в управлении.
На муниципальном уровне целью управления сельскохозяйственными земельными ресурсами прежде всего является эффективное их использование для увеличения доходов местных бюджетов. Известно, что для пополнения доходов используются земельный налог, СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 160
арендная плата, цены покупок за счет перераспределения земли. Извлечение доходов при использовании сельскохозяйственных земель предполагает подходить к ним как средствам производства и решать задачи структуры посевов культур, технологии их выращивания и т.д. При этом роль играет землеустройство для создания земельного фонда, контролю обработке и охране земель и т.д.
Особое использование земель сельскохозяйственного назначения как особого средства производства отрасли сельского хозяйства охраняется законом. Сельскохозяйственные угодья обладают высокой кадастровой стоимостью и их перевод в другие категории разрешается в исключительных случая и частично.
Под строительство земли сельскохозяйственного назначения используются временно и только на период строительства и при наличии проекта их рекультивации.
Вместе с тем за последние 10 лет из категории земель сельскохозяйственного назначения выбыло 18,5 млн. га по разным причинам.
Земли предоставлялись под строительство важных объектов оборонного значения, промышленных предприятий, инфраструктурных объектов. Все же часть сельскохозяйственных земель используется в других целях, а также нередко их использование ведет к деградации. Для улучшения качества управления и планирования сельскохозяйственными землями государством создан фонд перераспределения сельскохозяйственных земель. Указанный фонд формируется за счет добровольного отказа от собственности на землю, за счет использования сельскохозяйственных земель не по назначению и т.д.
Одним из ключевых факторов управления земельными ресурсами является кадастровая оценка земли. Эта главная характеристика сельскохозяйственных земель позволяет создать сопоставимую систему стоимостной оценки земель, а соответственно соизмерять продуктивность и эффективность при использовании земельных участков. Наладить СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 161
справедливое налогообложение земель и максимально наполнять местные бюджеты.
Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель позволяет создать условия надежной охраны и эффективно использовать земли для увеличения урожайности культур и повышения ее экономической оценки.
Рациональное землепользование в условиях рыночной экономики предполагает не только улучшение и сохранение продуктивных сельскохозяйственных угодий, но и вообще всех земельных ресурсов страны независимо от форм собственности, организации производства и т.д. Необходимость кадастровой оценки земельных угодий непосредственно обусловлена тем положением, которое занимает земля как естественная основа материального производства выполняя роль средство труда и производства.
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности как естественный фактор в любой сфере бизнеса.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости должна проводится в соответствие и в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Методические указаниями о государственной кадастровой оценке изложены в статьях 16, 20, 21 и 22 настоящего Федерального закона. В этом законе дано определение кадастровой стоимости недвижимости и, в частности, квартир и земли. При этом предполагается равнозначное значение кадастровой и рыночной стоимости земли.
Под рыночной стоимостью, согласно Федерального Закона №1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой
информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Массовая оценка недвижимости, в частности, земли распространяется
на идентичные по своим характеристикам объекты. К таким объектам могут относится земельные участки находящиеся в одном ДНП, то есть близкие по месту положения и схожие по своим характеристикам.
К тому же для массовой оценки, как правило, необходимо иметь разнообразную статистику по продажам сходных объектов. Тем самым статистическая информация для массовой оценки должна учитывать достаточное количество ценообразующих факторов по отношению к ценам земли. Все это позволяет возможность использования для целей массовой оценки метода множественной регрессии, который и стал использоваться как основной инструмент массовой оценки недвижимости в том числе земли. Важно отметить, что для массовой оценки осмотр объекта оценки не требуется. Соответственно массовая оценка может иметь имеет большую погрешность.
Необходимо совершенствовать кадастровую оценку земель сельскохозяйственного назначения и в самом общем смысле на основе принципов:
1. принцип полноты включения всех объектов СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 163
2. принцип информационной достоверности сведений
3. принцип системной связанности объектов
4. принцип ясности и понимания целей
5. принцип качества оценки
6. принцип справедливости по отношению к исследованиям
7. принцип сбалансированности публичной и частной заинтересованности
В рамках исследования был проанализирован рынок по ценам продаж земельных участков в дачного некоммерческого партнерства (ДНП) "Бережок". Исходя из рыночных данных цена продаж равна 1 101 рубль за кв.м. площади земельного участка. Данные о кадастровой стоимости получены благодаря сайту Росреестра https://rosreestr.net/kadastr/50-10-0010305-1153.
Наибольшее влияние на формирование рыночной стоимости объекта недвижимости оказывают социальные, экономические, экологические, а также факторы государственного регулирования.
Анализ результатов исследования налогооблагаемой базы участков земли с использованием метода массовой оценки показал, что в ДНП "Бережок" кадастровая стоимость за кв.м. варьируется 1 328,59 - 1 781,26, что весьма необычно, поскольку земельные участки обладают идентичными характеристиками и находятся в одном ДНП. Полученные в процессе анализа показатели COD и PRD в определенной степени отличаются от норматива.
Таким образом, можно сделать вывод, что кадастровая оценка земельных участков в ДНП "Бережок" производилась не в соответствии со всеми стандартами оценки такого рода. Это можно связать с тем, что оценка проводилась в разные периоды времени или же специалисты проводившие оценку были не внимательны.
Стандарты, касающиеся величин коэффициента дифференциации цен, имеют незначительную степень значимости, их значимость может снижаться в тех случаях, когда выборки являются небольшой или, когда имеет место СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 164
более широкий разброс цен. В таких случаях должны реализовываться статистические гипотезы, имеющихся отношение к обеспечению справедливости. Коэффициент разброса составляет 5,08. Его значение погранично и это может свидетельствовать о факте «погони за сделками» или не репрезентативности выборок.
Тем самым необходимо статистическую совокупность цен по ДНП "Бережок" как можно быстрее адоптировать на основе известных принципов для проведения регрессионного анализа и определения достоверных цен 1кв.м
земли. В социальном отношении у владельцев участков не будут переплат по суммам налогов.
Целью массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.
В связи с ростом количества информации, подлежащей учету, при ведении программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости земельного кадастра получили широкое распространение компьютерные программы на основе геоинформационных систем, а также АИС учета объектов недвижимости.
Литература
1. Конституция РФ http: //www.constitution.ru
2. Федерального Закона №1Э5-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года
3. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»
4. https://rosreestr.net/kadastr/50-10-0010305-1153
5. Ефремова Л. Б. Устойчивость сельскохозяйственного производства — необходимое условие продовольственной безопасности //
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2010. — № 8 (68). — С. 75-78.
6. Иванов Н.И. Основные вопросы регионального планирования и организации рационального использования земель и их охраны // Региональная экономика: теория и практика. — 2009 — №39.
7. Коростелев С. П. Устойчивое развитие территорий и налогообложение недвижимости // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2017. — № 5. — С. 32-39.
8. Маргалитадзе О. Н. Инвестиционный климат и его значение для привлечения иностранных инвестиций // Актуальные проблемы социально-экономического развития России. — 2013 — №1. — С. 49-55.
9. Фомин А. А. Уроки реформ Петра Аркадьевича Столыпина // Международный сельскохозяйственный журнал. — 2017. — № 2. — С. 6-7.
10. Чемодин Ю.А., Горбунов В.С. Методологические основы и механизмы устойчивого развития территории России на региональном уровне — М.: ГУЗ, — 2018. — 160 с.
11. Papaskiri T.V., Nilipovsky V.I. The use of innovative technologies in land use planning education // E&M Euroeducation. — 2009. — N 2-3. pp. 27-32.
12. Шевченко Т.В. Перспективы развития оптово-распределительных центров в рамках реализации государственной программы // Российский экономический интернет журнал. — 2017. — №4. — С. 74.
13. Чиркова Л.Л. Дифференцированное налогообложение в землеустройстве // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. — 2015. — № 3 (123). — С. 36-39.
References
1. The Constitution of the Russian Federation. http: //www.constitution.ru
2. Federal Law No. 135-FZ «On appraisal activities in the Russian Federation» of july 29, 1998
СТОЛЫПИНСКИЙ ВЕСТНИК 1.2020 Страница 166
3. Federal law No. 237- FZ «On state cadastral valuation» of July 3,
2016
4. https://rosreestr.net/kadastr/50-10-0010305-1153
5. Efremova L. B. (2010). Ustojchivost' sel'skokhozyajstvennogo proizvodstva — neobkhodimoe uslovie prodovol'stvennoj bezopasnosti [Sustainability of agricultural production is a prerequisite for food security]. Zemleustrojstvo, kadastr i monitoring zemel', No. 8 (68), pp. 75-78.
6. Ivanov N.I. (2009) Osnovnye voprosy regional'nogo planirovaniya i organizacii racional'nogo ispol'zovaniya zemel' i ikh okhrany [Main issues of regional planning and organization of land management and protection]. Regional'naya ehkonomika: teoriya ipraktika, No. 39.
7. Korostelev S. P. (2017) Ustojchivoe razvitie territorij i nalogooblozhenie nedvizhimosti [Sustainable development of territories and taxation of real estate] Zemleustrojstvo, kadastr i monitoring zemel'. No. 5. pp. 3239.
8. Margalitadze O. N. (2013). Investicionnyj klimat i ego znachenie dlya privlecheniya inostrannykh investicij [Investment climate and its importance for attracting foreign investments]. Aktual'nye problemy social'nO-ehkonomicheskogo razvitiya Rossii, No. 1, pp. 49-55.
9. Fomin A. A. (2017) Uroki reform Petra Arkad'evicha Stolypina [Lessons of Reform of Petr Arkadevich Kolypin ]. Mezhdunarodnyj sel'skokhozyajstvennyj zhurnal, No. 2, pp. 6-7.
10. Chemodin Yu.A., Gorbunov V.S. (2018). Metodologicheskie osnovy i mekhanizmy ustojchivogo razvitiya territorii Rossii na regional'nom urovne [Methodological foundations and mechanisms of sustainable development of the territory of Russia at the regional level]. Moscow: GUZ.
11. Papaskiri T.V., Nilipovsky V.I. (2009). The use of innovative technologies in land use planning education // E&M Euroeducation. No. 2-3. pp. 27-32.
12. Shevchenko T.V. (2017). Perspektivy razvitiya optovo-raspredelitel'nykh centrov v ramkakh realizacii gosudarstvennoj programmy [Prospects for the Development of Wholesale Distribution Centers within the Framework of the State Program]. Rossijskij ehkonomicheskij internet zhurnal, No. 4.
13. Chirkova L.L. (2015) Differencirovannoe nalogooblozhenie v zemleustrojstve [The differentiated taxation in land management//Land management, the inventory and monitoring of lands ]. Zemleustrojstvo, kadastr i monitoring zemel', No. 3 (123), pp. 36-39.
