CC BY
12Повышение эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса при реализации проектов жилищного строительства
Improving the Efficiency of the Investment and Construction Complex in the Implementation of Residential Development Projects
Егоров Андрей Николаевич
профессор Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4
Andrey N. Egorov
Saint-Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering The Second Krasnoarmeyskaya Str. 4, St. Petersburg, Russian Federation, 190005
Нагманова Альфия Наильевна
старший преподаватель Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета, кандидат экономических наук
190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4
Al'fiya N. Nagmanova
Saint-Petersburg State University of Architecture and Civil Engineering The Second Krasnoarmeyskaya Str. 4, St. Petersburg, Russian Federation, 190005
> <
УДК 332.83
В связи с продолжающейся фазой рецессии в экономике, девальвацией национальной валюты и другими неблагоприятными внешними факторами инвестиционно-строительный комплекс России находится в поисках ориентиров для обеспечения устойчивого развития. Предпосылки для этого существуют: это и нереализованный потребительский спрос 60% домохозяйств, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий, и мультипликационный характер строительного сектора, являющегося, как показывает мировой опыт, драйвером роста национальной экономики. Цель. Определить пути повышения эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса при реализации проектов жилищного строительства. Задачи. Систематизировать аспекты формирования стоимости объектов жилищного строительства. Предложить и обосновать пути снижения стоимости строительства жилья, в том числе на основе повышения уровня ин-новационности возведения объектов жилищного строительства.
Методология. В работе применялись общие методы научного исследования, системного анализа и синтеза, моделирования, аналити-
ческие статьи, официальные статистические данные и результаты.
Результаты. Выполнена систематизация путей регулирования жилищного строительства с целью повышения функционирования инвестиционно-строительного комплекса и решения жилищной проблемы в РФ. Разработана модель формирования и оценки инновационного уровня строительства. Выводы. Необходимо реализовать механизм регулирования доступности жилой недвижимости, при котором, с одной стороны, стимулируется снижение инвестиционных затрат путем уменьшения стоимости объекта недвижимости, а с другой — повышение покупательной способности населения. В результате реализации этого механизма на рынке жилой недвижимости устанавливается равновесная цена, соответствующая покупательной способности основной массы домохозяйств. Рост российской экономики, увеличение платежеспособности населения, повышение эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса России — основные пути решения жилищной проблемы, важнейшей задачи социально-экономического развития России.
^ Ключевые слова: жилищное строительство,
ш инвестиционно-строительный комплекс, ин-
новации в строительстве, доступность жилья
ш
^ In view of the ongoing economic recession, de-
ls valuation of national currency and other adverse
x external factors, the Russian investment and
x construction complex is currently being in
ш search of new milestones on the way toward
m sustainable development. There are certain fac-
£ tors that could be instrumental in this regard,
> such as unsatisfied consumer demand in 60%
2 of households that need their housing conditions
improved and the multiplicative character of < the construction sector, which is the driving
force behind national economic growth, as sug-^ gested by the global experience.
x Aim. This study aims to identify ways of im-
o proving the efficiency of the investment and
construction complex during the implementation of residential development projects. Tasks. This study systematizes the aspects of residential development value formation, proposes and substantiates means of reducing the cost of housing construction including those based on the increasing innovativeness level of the construction of residential development objects.
Methods. This study uses general research methods, systems analysis and synthesis, analytical articles, official statistic data and results. Results. Ways of regulating residential development are systematized with a view to improve the functioning of the investment and construction complex and solve the housing problem in the Russian Federation. A model for the formation and assessment of the innovative construction level is developed.
Conclusion. A mechanism for regulating the affordability of residential property needs to be implemented, which would facilitate a reduction in investment costs by reducing property value on the one hand and improve the purchasing power of the population on the other hand. Following the implementation of such mechanism in the residential property market, an equilibrium price is set, which corresponds to the purchasing power of the majority of households. The growth of the Russian economy, increase in the solvency of the population, and improved efficiency of the Russian investment and construction complex are the main ways of solving the housing problem, which is the essential objective of socio-economic development in Russia.
Keywords: residential development, investment and construction complex, innovations in construction, housing affordability
В настоящее время строительство жилья находится в стадии рецессии, что стимулирует участников строительства жилой недвижимости к совершенствованию и поиску новых методов организации инвестиционной деятельности, повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса в целом. В этом процессе важная роль отводится исследованию формирования стоимости строи-
тельства с целью выработки путей ее снижения. На наш взгляд, наиболее важными аспектами формирования стоимости жилья являются организационно-экономические, инновационные (технические), нормативно-правовые, социальные и финансовые. Они с большой точностью отражают причинно-следственные связи между стоимостью жилой недвижимости и факторами, влияющими на ее повышение или снижение [1-3].
К наиболее значимым организационно-экономическим направлениям совершенствования жилищного строительства относятся следующие.
1. Актуализация ранее разработанных и своевременное создание новых генпланов территорий и проектов территориального планирования и межевания. Нехватка пятен под строительство обусловлена несвоевременной разработкой генпланов территорий и проектов территориального планирования и межевания, что значительно увеличивает временные и финансовые затраты на реализацию инвестиционно-строительных проектов. 2.Обеспечение застройщиков земельными участками, оснащенными необходимой инженерной инфраструктурой, путем субсидирования и предоставления государственных гарантий. На основе анализа статей затрат сводного сметного расчета строительства объектов жилищного комплекса можно сделать вывод, что подготовка территории строительства, включая наружные инженерные сети, составляет около 30% от всякого объема затрат. Основными причинами высокой стоимости подготовки территории строительства являются ограниченное количество свободных пятен под строительство и отсутствие инженерной инфраструктуры участков. Вместе с тем следует отметить, что Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства успешно работает над решением данной проблемы, но его усилий, чтобы переломить негативную ситуацию, недостаточно — необходимо разработать и реализовать соответствующий рыночный механизм, который бы был более эффективным, гибким — способным адаптироваться к быстро изменяющимся условиям современной экономики. В Санкт-Петербурге альтернативой уплотни-тельной застройке должна стать реновация застроенных территорий и комплексное освоение новых территорий. Реновация территорий путем сноса технически устаревших жилых кварталов и промышленных зон с неэффективным производством позволяет преобразовать депрессивные районы, увеличить площади жилья, при этом затраты на подготовку инженерной инфраструктуры значительно ниже по сравнению с новым строительством. Вместе с тем
идея реновации кварталов в настоящий момент, к сожалению, пробуксовывает. Ситуация требует проведение серьезного анализа в причинах, которые в основном носят объективный характер, связанный с рецессионным состоянием экономики. Однако очевидно, что существуют и субъективные факторы, связанные с недостаточно высоким уровнем институциального менеджмента.
Реновация территорий продолжительна во времени: из-за необходимости проведения общественных слушаний, расселения ветхого жилья, освобождения промышленных зон, которое сопровождается дополнительными затратами на изъятие объектов недвижимости у собственников, проведением имущественно-правовой инвентаризации и постановкой на кадастровый учет вновь образованных участков. Поэтому необходимы дополнительные капитальные вложения для выделения полосы отвода под строительство еще до момента начала разработки проектной документации. Осуществление проектов комплексного освоения территорий характеризуется значительными затратами, связанными с инженерным оснащением пятен под строительство: низкой стадией готовности землеустроительной документации и продолжительностью процесса согласования и получения технических условий в надзорных органах, необходимостью решения задач строительства социальных учреждений, дорог и т. д. При этом комфортность проживания во вновь построенных кварталах не всегда соответствует современным требованиям. Застройщики заинтересованы в строительстве максимально возможного объема жилой недвижимости, а не в развитии социальных объектов, что приводит к нерациональности проектов планировки и межевания территорий.
По нашему мнению, задача снижения стоимости подготовки территории строительства требует системного решения. Здесь велика роль органов исполнительной власти для создания возможности предоставления доступных пятен под строительство с необходимой инженерной инфраструктурой путем субсидирования и предоставления государственных гарантий.
Следует максимально использовать преимущества комплексного освоения новых территорий, которое позволяет вводить большее количество жилья в рамках рядом расположенных жилых кварталов. Увеличение объемов жилищного строительства способствует снижению рыночной стоимости жилья, что стимулирует всех участников инвестиционно-строительного комплекса постоянно повышать эффективность его функционирования.
3. Снижение бюрократических барьеров при прохождении согласования проектно-смет-ной документации, повышение эффектив-
ности государственного регулирования гра- ^ достроительной и антимонопольной деятель- ш ности в области строительства жилой х недвижимости. В настоящее время, несмо- ш тря на широкое обсуждение этой проблемы ^ и определенные положительные подвижки ^ в ее решении, у застройщиков возникают х административные барьеры и дополнитель- ш ные издержки непроизводственного назна- ™ чения. Процедура согласования проектной ^ документации не всегда «прозрачна» и одно- < значна. Отсутствие единых стандартов в та- ^ рифном регулировании услуг государствен- < ных учреждений, которые выполняют кон- >= троль и согласование при строительстве ^ объектов
жилой недвижимости, не позволяет на стадии планирования ИСП точно опре- 2 делять весь комплекс затрат при прохождении согласования проектной документации. Решение задачи снижения непроизводственных издержек возможно путем рационального контроля строительных государственных учреждений, снижения числа согласований, создания и развития механизма снижения бюрократических барьеров для доступа инвесторов на рынок строительства жилья и реализации девелоперами ИСП.
Важная роль государственных структур заключается в стимулировании повышения уровня конкурентной среды. Строительная сфера, как известно, характеризуется высокой монополизацией. Низкий уровень конкуренции на рынках строительных материалов и оборудования, услуг естественных монополистов создает преграды эффективному снижению себестоимости строительства.
4. Оптимизация затрат за услуги естественных монополистов в жилищно-коммунальной сфере. Определенную долю затрат в себестоимости строительства занимают платежи по высоким тарифам естественных монополистов за подключение к наружным инженерным сетям теплоснабжения, электроснабжения, водопровода, канализации. Снижение издержек за подключение к сетям должно осуществляться на основе следующих принципов: последовательность и обоснованность изменения тарифных значений; понятность и прозрачность процедуры тарифного регулирования, возможность участия инвесторов в публичных слушаниях по вопросу регулирования затрат с внесением необходимых предложений и поправок; создание конкурентного рынка.
5. Улучшение качественной составляющей жилищных условий. В жилищной сфере сложилась ситуация, когда стоимость квадратного метра мало зависит от расположения, транспортной доступности, года постройки объекта, уровня жилищно-коммунальных услуг.
2 Стоимости объекта, а также услуг ^ККХ не
ш сбалансированы с доходами основной массы
х населения (при этом управляющие компании
ш ЖКХ жалуются на несовершенство тарифов,
^ что коммунальные платежи не покрывают их
х расходов и т. п.). В этом и состоит главное противоречие, не позволяющее вывести каче-
ш ство жизни людей на более высокий уровень,
™ который достигнут в развитых странах мира. Домохозяйства в большинстве своем еще не
< могут «проголосовать рублем» за качество х объекта и услуг ЖКХ, как это достигнуто
< на продовольственном рынке и рынке дру-1= гих товаров широкого потребления. В этой ^ связи важнейшая роль принадлежит государ-
^ ственному регулированию на всех уровнях
о /•
ш (и, прежде всего, на уровне муниципальных образований), которое должно обеспечить на принципах конкуренции современный, эффективный менеджмент поставщиков услуг для населения. Необходимо проведение комплекса мероприятий, повышающих качество жилищных условий в построенных и вновь возводимых жилых объектах.
6. Увеличение объемов строительства жилой недвижимости. Рост предложения жилой недвижимости стимулирует сокращение рыночной стоимости квадратного метра жилья, следовательно, жилье становится более доступным, растет платежеспособный спрос до-мохозяйств, что в свою очередь стимулирует рост инвестиций в создание жилой недвижимости и дальнейшее наращивание объемов строительства.
7. Наращивание объемов инвестиций путем создания благоприятного климата для развития инвестиционных проектов. Несмотря на то что инвестиционная привлекательность во многом определяется макроэкономической ситуацией в стране, следует подчеркнуть, что привлечение инвестиций — первостепенная задача для всех участников ИСК в РФ: каждый участник может внести свой посильный вклад в развитие этого процесса.
8. Создание механизмов сокращения себестоимости строительства на основе снижения прямых затрат и накладных расходов, повышения производительности труда и организационно-технологического уровня строительства. Более высокая стоимость строительных материалов по сравнению с зарубежными аналогами, низкая производительность труда, необходимость корректировки и доработки проектно-сметной документации на этапе строительства из-за неверных проектных решений и ошибок увеличивают себестоимость строительства и, в конечном итоге, рыночную стоимость жилья.
Применение современных методов организации строительства сокращает издержки, вы-
званные простоями на строительных объектах, нерациональными логистическими потоками, невыполнением и расторжением договоров подряда. Возникает необходимость оптимизации взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности с целью выработки рациональной технологической схемы их взаимодействия.
Значительный потенциал роста производительности труда заложен в повышении организационно-технологического и управленческого уровней строительного производства, в том числе путем применения передового зарубежного опыта строительства. В настоящее время в России производительность в строительном комплексе составляет около 21% от уровня США и примерно 33% от аналогичного показателя в Швеции. Разница в показателях производительности труда объясняется нерациональной организацией строительного процесса, низким уровнем применения высокоэффективных материалов и оборудования. С одной стороны, уровень доходности фирм — участников ИСК в РФ выше в сравнении с развитыми зарубежными странами, с другой — применение успешного международного опыта и, как следствие, производительность достаточно низкие [4].
Повышение квалификации сотрудников строительной сферы влияет на снижение себестоимости затрат. От профессионализма проектировщиков и инженеров-строителей зависят качественные и количественные характеристики объектов, комфортность и безопасность для будущих пользователей. От квалифицированности решений менеджмента зависит величина накладных расходов, которая напрямую зависит от продолжительности строительства. Необходимо отметить, что ряд задач, направленных на повышение квалификации в строительной сфере, успешно решаются. Компетентность и профессионализм в строительных фирмах контролируются деятельностью саморегулируемых организаций (СРО) путем предоставления строительным компаниям свидетельства о допуске к строительно-монтажным работам, влияющим на безопасность объекта. Процедура получения свидетельства позволяет отсеивать организации, не обладающие должны уровнем квалифицированных кадров, не внедряющие систему менеджмента качества ISO 9001. Кроме того, действующие члены СРО должны через определенные промежутки времени повышать квалификации сотрудников, отправляя их на переподготовку [5].
К основным инновационным (технологическим) аспектам регулирования стоимости жилой недвижимости следует отнести следующие [6-11]:
• применение ресурсосберегающих технологий
во время всех периодов жизненного цикла
> <с
зданий, и прежде всего в периоды проектирования, строительства и эксплуатации зданий;
• модернизация производственных мощностей по выпуску сборных строительных конструкций, изделий, материалов, инженерного оборудования с приданием им свойств иннова-ционности;
• внедрение перспективах методов организации и управления проектированием, строительством и эксплуатацией зданий;
• оптимизация информационных потоков на всех стадиях жизненного цикла зданий.
На рис. 1 отображена модель, отражающая показатели частных и общего уровня иннова-ционности строительства.
Частные уровни инновационности предлагается определять следующим образом.
1. Уровень совершенствования технологических процессов во время всех периодов жизненного цикла зданий (УТП):
01 Ос
где — количество ведренных инновационных технологических процессов при выполнении строительно-монтажных работ; Qo — общее число технологических процессов, примененных при возведении зданий.
2. Уровень модернизации производственных мощностей по выпуску строительных материалов, конструкций и оборудования (УМП):
Р1
У -
(1)
V -
У мп _ р
(2)
где Р1 — число примененных высокоэффективных строительных материалов, конструкций и оборудования; Р0 — общее число использованных строительных материалов, конструкций и оборудования при строительстве здания. 3. Уровень применения современных методологий в организации и управлении строительным процессом (УОС):
У - -1
ОС ~ гр п
(3)
где Т1 — число внедренных в производство новых эффективных методологических инструментов (методик, механизмов, методов и др.) при организации и управлении процессом возведения конкретного объекта; Т0 — общее число примененных методологических инструментов
организации и управления строительством здания.
4. Уровень оптимизации информационных потоков (Уип):
"" (4)
у - ^ у ип - -
Zn
где Z1 — число собираемых, обрабатываемых, передаваемых и получаемых участниками строительства информационных потоков с помощью 1Т-технологий с применением оптимизационного программного обеспечения; — общее число информационных потоков при строительстве конкретного здания.
Общий уровень инновационности строительства (УИС) рассчитывается следующим образом:
v - ктп ' утп + кмп ' умп у ис - -
кос ' уос + кип
У
(5)
ип
4
где Утп, Умп, Уос, Уип — то же, что и в (1)-(4);
К
ТП, КМП, КОС, КИП — весовые коэффициенты, учитывающие степень влияния соответствующих частных уровней (1)-(4) на общий уровень инновационности строительства (устанавливаются в результате экспертного анализа по каждому конкретному объекту строительства).
Уровни инновационности в строительстве целесообразно определять как по отдельно возводимым объектам, так и в целом — по инвестиционно-строительному комплексу.
В первом случае это будет стимулировать девелоперов к выработке комплекса организационно-экономических, конструктивно-технологических и других мероприятий по повышению уровня инновационности создаваемых инвестиционно-строительных проектов (ИСП). При этом, например, для рынка жилищного строительства возможны различные стратегии развития бизнеса.
Если акцент будет сделан на проектах массового жилья, то в этом случае девелоперы за счет снижения стоимости строительства и эксплуатации объектов жилья будут иметь возможность предлагать квартиры в ИСП по более низкой цене, чем среднерыночная. Можно, конечно, подискутировать о поведении фирм (спекулятивных девелоперов) в данной ситуации — на-
+
^ пример, они могут поддаться искушению вы-ш ставить квартиры по рынку или даже несколько х выше, учитывая более высокий инновационный ш уровень предлагаемых объектов, который, без-^ условно, создает определенную добавочную по-х требительскую стоимость. Однако ситуация на
1 рынке жилищного строительства принципиаль-ш но иная, чем в нулевых годах, — чисто спеку™ лятивный характер инвестиций в строительный ^ сектор экономики (обусловленный устойчивым
< ростом цен на жилую недвижимость) закончил-^ ся на достаточно длительный период времени.
< Поэтому для того, чтобы не только сохранить 1= производственные мощности в инвестицион-^ но-строительном комплексе, но и повысить его ^ эффективность, необходимы новые стратегии
2 развития. И, прежде всего, необходимо сделать ставку на среднестатистические домохозяйства, которые, по оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, нуждаются в улучшении своих жилищных условий.
Но покупательная способность основной массы населения не позволяет реализовать эту потребность. Поэтому девелоперы проектов массового жилья должны понимать, что, как только ценовое предложение будет соответствовать платежеспособному спросу основного сегмента домохозяйств, начнется бурный рост жилищного строительства. Да, прибыльность отдельных проектов (особенно в начале снижения ценового предложения) будет предельно низкой, однако, как только удастся ценовому предложению зацепить платежеспособный спрос основной массы домохозяйств, начнется высокоэффективный бизнес, который будет достигаться не за счет роста цен, как в нулевых, а за счет роста оборотов капитала — развертывания крупномасштабного жилищного строительства, в основе которого будет лежать удовлетворение реального платежеспособного спроса основной массы домохозяйств. А если принять во внимание мультипликативный характер влияния строительного сектора на устойчивый рост национальный экономики и, соответственно, рост доходов домохозяйств, то уместно прогнозировать и начало устойчивого длительного роста рыночных цен и в сегменте массового жилья, что будет только способствовать развитию бизнеса девелоперов, сделавших акцент в своих бизнес-стратегиях на данный сегмент жилищного строительства.
Следует отметить, что девелоперы, специализирующиеся на реализации инвестиционно-строительных жилищных проектов в сегменте жилья повышенной комфортности, также выиграют от увеличения уровня инновационности возводимых объектов, так как при этом, как указывалось выше, создается дополнительная потребительская стоимость. Объекты данного сегмента будут пользоваться устойчивым спро-
сом среди домохозяйств с высоким уровнем доходов, и рыночная стоимость их будет только расти. (Нецелесообразно, на наш взгляд, в данной статье уделять особое внимание поведению домохозяйств с высоким уровнем доходов, так как оно значительно отличается не только от поведения домохозяйств с низким, но и средним уровнем доходов. Достаточно отметить, что даже в условиях мирового экономического кризиса продажи товаров класса люкс в целом не падали.)
В качестве промежуточного вывода отметим: повышение уровня инновационности строительства объектов предоставляет новые возможности для развития строительного бизнеса. При этом следует подчеркнуть, что капитализация компаний-девелоперов, сделавших ставку на строительстве массового жилья, доступного широким слоям населения, будет на несколько порядков выше, чем, например, в сегменте элитного жилищного строительства зданий повышенной комфортности.
Определение уровня инновационности в целом по инвестиционно-строительному комплексу тоже весьма важно, так как задает направление институциальным преобразованиям в ИСК, выявление основных точек, сегментов инновационного развития и их стимулирование. Это особенно важно для планирования Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства мероприятий по стимулированию развития жилищного строительства и повышения эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса в РФ.
В заключение рассмотрения вопроса определения уровня инновационности в строительстве следует отметить, что в предлагаемых в данной статье модели и методике заложена определенная гибкость, предусматривающая их совершенствование и развитие.
Значительное влияние на стоимость жилой недвижимости оказывают нормативно-правовые аспекты, в которых определяющую роль играют федеральные законы, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты и другие нормативные документы [12].
Функционирующие в настоящее время методы реализации инвестиционно-строительных проектов в области жилищного строительства можно оценивать, с одной стороны, как достаточно комфортные, так как предусматривают для покупателей альтернативную ипотечному кредитованию возможность приобретения жилья в рассрочку от застройщиков до окончания строительства или на более длительный срок. С другой стороны, в условиях снижения стоимости квадратного метра жилья эффективность сложившейся системы приобретения жилья резко снизилась, так как стала менее привлекательной для покупателей.
К тому же фактические сроки сдачи объектов незавершенного строительства часто переносятся на более поздние, чем указанные в договорах долевого участия. Данное обстоятельство влечет финансовые потери конечных потребителей. Более худшим результатом для дольщиков является банкротство застройщика на этапе строительства, которое инициирует дополнительные затраты потребителей для завершения строительства. При этом завершение строительства жилья увеличивается на неопределенный срок.
Вместе с тем сложившаяся правовая основа вполне адекватна для дальнейшего стимулирования рынка жилищного строительства, в том числе путем:
• выделения субсидий на строительство и приобретение жилья на безвозмездных условиях;
• снижения ставок ипотечного кредитования;
• выделения жилищных сертификатов для более широкого круга получателей,
• развития вторичных банковских инструментов, таких, как ипотечные облигации;
• совершенствования функционирования внебюджетных фондов развития жилищного строительства;
• привлечения средств инвесторов для дополнительного финансирования (банков, фондов и других финансовых структур);
• продажи на аукционах части квадратных метров завершенного строительства;
• привлечения инвестиций зарубежных компаний;
• снижения количества объектов незавершенного строительства.
Необходимо отметить, что правовая платформа регулирования жилищной сферы экономики постоянно дополняется и совершенствуется, что требует времени для создания эффективного и понятного механизма, регулирующего отношения между всеми участниками инвестиционно-строительной деятельности. Однако для фактической реализации правовых основ требуется применение рациональных управленческих решений на государственном уровне и поддержание социально-экономической стабильности.
К социальным аспектам влияния на стоимость жилой недвижимости относятся следующие:
• повышение эффективности государственной поддержки населения в направлении повышения обеспеченности и качества жилищных условий для населения, обладающих данным правом в соответствии с законодательством или в силу других условий;
• повышение совокупных доходов населения;
• повышение качественных характеристик жилых объектов в соответствии с современными потребностями населения.
Рынок строительства жилья является достаточно капиталоемким и связан с рынком фи-
нансов больше, чем другие области экономики ^ по причине продолжительности строительства ш и длительности эксплуатации, высокой стоимо- х
л - ^
сти жилья. В этой связи важнейшим аспектом ш
функционирования рынка жилищного строи- ^
тельства является финансовый. Рынку нужны, ^
прежде всего, так называемые длинные деньги х
по низкой процентной ставке заимствования. ш
Снижение уровня инфляции в экономике позво- ™
ляет их получить на рынке. Однако остается не ^
решена главная проблема: цены на жилую не- <
движимость не сбалансированы с платежеспо- ^ собным
спросом основной массы домохозяйств, <
нуждающихся в улучшении своих жилищных >=
условий. Ведь рыночная цена на жилую не- ^
движимость сформировалась в нулевых годах ^
о
в результате резкого роста инвестиционного, ш носящего, главным образом, спекулятивный характер, покупательного спроса, в формировании которого участвовало не более 10-15% населения, способного за счет собственных и заемных средств приобрести квартиру в инвестиционных целях. Разрыв же в покупательной способности основной массы остро нуждающегося в жилье населения и ценами на жилье лишь возрастал.
На наступление экономического кризиса 2009 г. (и по настоящее время эта тенденция наблюдается также) рынок жилья отреагировал значительным снижением цен, однако еще не в достаточной мере, чтобы достичь покупательной способности 60% домохозяйств, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий. Поэтому если дешевые деньги в такой ситуации придут на рынок (без предварительно встроенных макроэкономических регуляторов), то повторится период нулевых годов роста цен на жилую недвижимость (в котором главную роль играл бизнес — квартиры покупались для перепродажи в будущем). А доступность жилья в целом для населения будет снижаться.
Необходимо реализовать механизм регулирования доступности жилой недвижимости, при котором, с одной стороны, стимулируется снижение инвестиционных затрат путем уменьшения стоимости объекта недвижимости, а с другой — повышение покупательной способности населения [1; 13]. В результате реализации этого механизма на рынке жилой недвижимости устанавливается равновесная цена, соответствующая покупательной способности основной массы домохозяйств.
Рост российской экономики, увеличение платежеспособности населения, повышение эффективности функционирования инвестиционно-строительного комплекса России [14; 15] — основные пути решения жилищной проблемы — важнейшей задачи социально-экономического развития России.
f Литература:
2 1. Егоров А. Н., Матвеева Н. П., Нагманова А. Н. * Управление стоимостью жилой недвижимости // ш Экономика и управление. 2011. № 4 (66). С. 44-49. ш 2. Экономика строительства: Учебник / Под ред.
B. В. Бузырева. СПб.: Питер, 2009. 416 с.
к 3. Егоров А. Н. Регулирование цен на рынке жилой □с недвижимости // Вестник ИНЖЕКОНа. Серия: ^ Экономика. 2012. № 5 (56). С. 45-50. < 4. Исследование McKinsey & Company «Главная прост блема российской экономики — низкая произво-<i дительность труда»: [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://gtmarket.ru/news/state/2009/04/ V 29/1986.
£ 5. Малеева Т. В., Кайсарова В. П. Ценностные ори-х ентиры в стратегическом управлении городом при к предоставлении местных публичных благ и услуг // £ Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2009. 2 № 1 (28). С. 60-68.
6. Егоров А. Н., Шприц М. Л., Нагманова А. Н. Ин-новационность в строительной сфере экономики как инструмент снижения стоимости, сокращения сроков и повышения качества строительства // Проблемы современной экономики. 2011. № 3 (39).
C. 251-253.
7. Фатхутдинов Р. А. Инновационный менеджмент: Учебник. 4-е изд. СПб.: Питер, 2003. 400 с.
8. Егоров А. Н. Национальная программа «Доступное жилье» и возможности регулирования цен на рынке жилой недвижимости: переход на инновационный путь развития // Современное управление. 2008. № 3. С. 49-64.
9. Заренков В. А., Панибратов А. Ю. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт). М.; СПб.: Стройиздат, 2000. 334 с.
10. Егоров А. Н., Шприц М. Л., Гдимиян Н. Г. Инновационные технологии в строительстве // Строительство и реконструкция. 2015. № 3 (59). С. 130137.
11. Егоров А. Н. Организация и управление экстренным строительством: Учеб. пособие. 2-е изд. СПб.: СПбГАСУ, 2012. 101 с.
12. Левашов В. И. Государственная жилищная политика: Учеб. пособие. М.: Изд-во РАТС, 2004. 356 с.
13. Нагманова А. Н. Пути снижения стоимости жилой недвижимости // Вестник ИНЖЭКОНа. Серия: Экономика. 2011. № 5 (48). С. 444-448.
14. Егоров А. Н., Григоренко М. В. К вопросу об использовании политики девальвации национальной валюты для преодоления спада в экономике // Проблемы современной экономики. 2016. № 1 (57). С. 22-25.
15. Фундаментальные, поисковые и прикладные исследования РААСН по научному обеспечению развития архитектуры, градостроительства и строительной отрасли Российской Федерации: Сборник. М.: Изд-во АСВ, 2016. 618 с.
References
1. Egorov A. N., Matveeva N. P., Nagmanova A. N. Upravlenie stoimost'yu zhiloy nedvizhimosti [Residential real estate price management]. Ekonomika i upravlenie, 2011, no. 4 (66), pp. 44-49.
2. Buzyrev V. V., ed. Ekonomika stroitel'stva [Construction economy]. St. Petersburg, Piter Publ., 2009. 416 p.
3. Egorov A. N. Regulirovanie tsen na rynke zhiloy ne-dvizhimosti [Regulation of prices in the housing
market]. Vestnik INZhEKONa. Seriya: Ekonomika, 2012, no. 5 (56), pp. 45-50.
4. Research by McKinsey & Company: The main problem of the Russian economy — low labor productivity. 2009. Available at: http://gtmarket.ru/news/ state/2009/04/29/1986. (in Russ.).
5. Maleeva T. V., Kaysarova V. P. Tsennostnye orientiry v strategicheskom upravlenii gorodom pri predostav-lenii mestnykh publichnykh blag i uslug [Value orientations in the strategic management of the city in the provision of local public goods and services]. Vestnik INZhEKONa. Seriya: Ekonomika, 2009, no. 1 (28), pp. 60-68.
6. Egorov A. N., Shprits M. L., Nagmanova A. N. Inno-vatsionnost' v stroitel'noy sfere ekonomiki kak instrument snizheniya stoimosti, sokrashcheniya srokov i povysheniya kachestva stroitel'stva [Innovation in the construction sphere of economy as an instrument of lowering its costs, shortening the terms of construction, and increasing its quality]. Problemy sovre-mennoy ekonomiki, 2011, no. 3 (39), pp. 251-253.
7. Fatkhutdinov R. A. Innovatsionnyy menedzhment [Innovation management]. St. Petersburg, Piter Publ., 2003. 400 p.
8. Egorov A. N. Natsional'naya programma «Dostupnoe zhil'e» i vozmozhnosti regulirovaniya tsen na rynke zhiloy nedvizhimosti: perekhod na innovatsionnyy put' razvitiya [The national program "Affordable Housing" and the possibility of regulation of prices in the housing market: The transition to an innovative path of development]. Sovremennoe upravlenie, 2008, no. 3, pp. 49-64.
9. Zarenkov V. A., Panibratov A. Yu. Sovremennye kon-struktivnye resheniya, tekhnologii i metody uprav-leniya v stroitel'stve (otechestvennyy i zarubezhnyy opyt) [Modern design solutions, technologies and management practices in the construction industry (domestic and foreign experience)]. Moscow, St. Petersburg; Stroyizdat Publ., 2000. 334 p.
10. Egorov A. N., Shprits M. L., Gdimiyan N. G. Inno-vatsionnye tekhnologii v stroitel'stve [Innovative technologies in construction]. Stroitel'stvo i rekon-struktsiya, 2015, no. 3 (59), pp. 130-137.
11. Egorov A. N. Organizatsiya i upravlenie ekstrennym stroitel'stvom [Organization and management of emergency construction]. St. Petersburg, SPb State Univ. of Architecture and Civil Engineering Publ., 2012. 101 p.
12. Levashov V. I. Gosudarstvennaya zhilishchnayapoli-tika [State housing policy]. Moscow, Russian Academy of State Service Publ., 2004. 356 p.
13. Nagmanova A. N. Puti snizheniya stoimosti zhiloy nedvizhimosti [Ways to reduce the cost of residential real estate]. Vestnik INZhEKONA. Seriya: Ekonomika, 2011, no. 5 (48), pp. 444-448.
14. Egorov A. N., Grigorenko M. V. K voprosu ob ispol'-zovanii politiki deval'vatsii natsional'noy valyuty dlya preodoleniya spada v ekonomike [Application of the policy of the national currency devaluation for the overcoming of economic recession]. Problemy sovremennoy ekonomiki, 2016, no. 1 (57), pp. 22-25.
15. Fundamental'nye, poiskovye i prikladnye issledova-niya RAASN po nauchnomu obespecheniyu razvitiya arkhitektury, gradostroitel'stva i stro-itel'noy otrasli Rossiyskoy Federatsii [Fundamental and applied research of the Russian Academy of Architecture and Construction Sciences on scientific support of architecture, urban planning and construction industry of the Russian Federation]. Moscow, ASV Publ., 2016. 618 p.
