CC BY
26УДК 332.7
А.В. Солдатова, Е.А. Одинцова, Н.С. Захарова
ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, ВЛИЯЮЩИЕ НА ИХ СТОИМОСТЬ
Данное исследование посвящено выявлению и оценке потребительских характеристик, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Результаты исследования могут быть полезны профессиональным участникам рынка недвижимости при оценке стоимости квартир сравнительными методами наряду с имеющимися количественными методами, а также при обосновании цены сделки купли-продажи и/или аренды квартиры.
Ключевые слова. Рынок жилой недвижимости, стоимость объекта недвижимости, потребительские характеристики, управляемые характеристики, критерии управляемых характеристик.
Актуальность исследования объясняется тем, чтов настоящее время аналитики рынка недвижимости рассматривают ограниченное количество факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости: месторасположение, тип дома, этаж, количество комнат и т.п. При-оценке стоимости недвижимости учитываются факторы: местоположение, площадь, этаж, объемно-планировочное решение, материал стен, наличие балкона/лоджии, наличие коммуникаций и физическое состояние квартиры. Однако, развитие рынка недвижимости и сфер деятельности, связанных с ним (управление эксплуатацией, комплексное управление объектом, девелопмент, оценка), позволяет говорить о том, что перечень потребительских свойств жилых объектов недвижимости, влияющих на их стоимость, увеличивается. Профессиональные участники рынка недвижимости согласны, что ряд факторов, имеющих влияние на его стоимость, связанных с физическими характеристиками объекта недвижимости и качеством его управления, в настоящее время не достаточно исследованы и не оценены. Такими характеристиками в работе определены: внутренняя отделка общественных зон, придомовая территория двора, безопасность дома и территории двора, инфраструктура дома, параметры паркинга, техническое состояние общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования, санитарное состояние подъездов и территории.
Объектом исследования является жилой сектор рынка недвижимости города Перми. Предметом исследования является влияние управляемых характеристик жилых объектов недвижимости на их стоимость.
Целью исследования является выявление и определение величины влияния управляемых потребительских характеристик объекта недвижимости на его стоимость. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) описание потребительских предпочтений, влияющих на стоимость объекта недвижимости с точки зрения теории экономики недвижимости;
2) выявление и описание применяемых на практике на момент проведения исследования характеристик объектов недвижимости, влияющих на их стоимость путем
2.1. анализа существующих классификаций объектов жилой недвижимости,
2.2. анализа информации, размещаемой в СМИ риэлторами и оценщиками относительно рынка жилой недвижимости;
3) выявление и описание управляемых характеристик объектов недвижимости, влияющих на стоимость квартир, но недостаточно изученных на момент проведения исследования;
4) определение величины корректировок, отражающих степень влияния исследуемых характеристик квартир на их стоимость;
© Солдатова А.В., Одинцова Е.А., Захарова Н.С., 2014.
5) разработка механизмов применения полученных результатов исследования в деятельности по оценке стоимости и управлению жилыми объектами недвижимости.
Поставленная цель и задачи исследования определили структуру данной работы. Данная работа посвящена решению первых трех частныхзадач исследования. Решению четвертой и пятой задач будут посвящены будущие работы авторов.
Таблица 1
Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости по уровням
Уровень Характеристика уровня Факторы уровня, влияющие на стоимость объекта
Первый уровень (государственный, региональный) Факторы уровня носят общий характер, не связаны с конкретным объектом недвижимости и не зависят от него, но косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке. - макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка, стабильность валюты страны, тренды развития экономики и отрасли); -микроэкономические (факторы, связанные с феноменом массового сознания и психологического характера: массированная реклама, инфляционные ожидания; факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов, платежеспособность и т.д., факторы предложения: наличие источников и условия финансирования, затраты на СМР и тенденции их изменения т.д.); - социальные (демографическая ситуация в стране и регионе, стабильность среднего класса, базовые потребности в приобретении жилья, тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности, стиль и уровень жизни); -политические (политическая стабильность, безопасность, приоритеты действующей власти, наличие и совершенство законодательства (об ипотеке, собственности и т.п.), ожидаемые изменения нормативно-правовой базы, налоговая и финансовая политика, предоставление разного вида льгот, услуги муниципальных служб: благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школа, противопожарная служба); - физические (экология, сейсмические факторы, климатические условия, природные ресурсы, источники сырья, рельеф, топография и т.д.);
Второй уровень (городской, районный) Факторы связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок с ним. - местоположение объекта; - транспортное сообщение; - развитость инфраструктуры района; - престижность района; - экологическая обстановка в районе; - условия продаж (количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города, особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей); - временные факторы (сезонность);
Третий уровень (кварталь-ный, объектный) Факторы связаны непосредственно с объектом недвижимости, обусловлены его основными физическими, эстетическими, иными характеристиками. Основные характеристики: характер сделки; юридическая «чистота» объекта, объемно-планировочное и конструктивное решение, архитектурно-конструктивные решения, год постройки, этаж, размеры, форма стиль, планировка, конструкции качество отделки объекта недвижимости; благоустройство объекта; экологические и сейсмические факторы квартири т.п. Эстетические характеристики: архитектурный облик фасада, благоустройство придомовой территории, качество содержания мест общего пользования и т.п. Финансово-эксплуатационные характеристики: эксплуатационные расходы, стоимость строительства, доходы, генерируемые объектом недвижимости. Дополнительные характеристики: статусные - форма у жилого дома, функциональные - возможность перепланировки, объективные недостатки объекта (крайние этажи, плохая планировка, износ и т.п.), субъективные - вид из окна, социальная однородность дома и т.п.
Теоретические аспекты формирования стоимости объекта недвижимости. Понимание принципов ценообразования стоимости недвижимости необходимо для всех участников рынка недвижимости: девелоперов-инвесторов, оценщиков, риэлторов, аналитиков, собственников и профессиональных управляющих. Особенно необходимо понимание факторов, влияющих на стоимость недвижимости собственникам и профессиональным управляющим как лицам, наиболее заинтересованным в увеличении доходов от владения недвижимостью и ее рыночной стоимости.
В самом общем виде под стоимостью понимают наиболее вероятный денежный эквивалент ценности недвижимости [1]. Ценность недвижимости обусловлена наличием полезности и редкости в конкретном месте и в заданный момент времени для потребителя. Влияние ценности объекта на его стоимость рассматривает экономическая теория, которая изучает процессы создания «экономических благ».
Удовлетворение потребности с помощью блага происходит через потребление. Потребление недвижимости-блага может быть непосредственным, как это имеет место для жилых зданий и помещений или опосредованным - недвижимость производственного назначения потребляется в качестве фактора производства; недвижимость социально - бытового назначения обеспечивает удовлетворение различных нематериальных потребностей. Именно способность удовлетворять различные человеческие потребности, иными словами полезность объекта недвижимости, обуславливает возможность их использования в качестве блага, товара или источника дохода.
Стоимость недвижимости формируется исходя из ее полезности для конкретного потребителя, которая зависит от количественных и качественных характеристик самой недвижимости и предпочтений потенциального покупателя.
Если рассматривать факторы, воздействующие на стоимость недвижимости в целом, то они могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням [2, 3, 4].
Характеристики второго и третьего уровня являются потребительскими качествами объекта недвижимости, способными удовлетворять потребности покупателей. Потребительские качества влияют на потребительскую ценность, которая выражается в стоимости объекта недвижимости (формула 1):
Стоимость объекта = Себестоимость + Потребительская
недвижимости строительства ценность
Таким образом, наличие или отсутствие каких - либо характеристик объекта (потребительских качеств), и изменение их значений, влечет за собой изменение потребительской, а значит, и рыночной стоимости объекта [2].
Авторы работы предлагают различать управляемые и неуправляемые характеристики (потребительские качества) объекта недвижимости на каждом этапе жизненного цикла объекта. Неуправляемые характеристики - это такие характеристики объекта, на значение которых управляющий субъект не может повлиять, или управление характеристиками требует несоизмеримых с результатом затрат ресурсов. Управляемые характеристики - это такие характеристики объекта, на значение которых управляющий субъект может повлиять. Пример неуправляемых и управляемых характеристик на разных этапах жизненного цикла объекта недвижимости приведен в таблице 2.
Учитывая вышеизложенное, авторы работы определили предметом исследования именно управляемые потребительские характеристики завершенного строительством жилого объекта недвижимости, как поддающиеся управленческому воздействию на этапе жизненного цикла «эксплуатация» и влекущие изменение рыночной стоимости объекта.
Таблица 2
Пример управляемых и неуправляемых потребительских характеристик объектов недвижимости на этапах их жизненного цикла
Этаж ЖЦ ОН Неуправляемые характеристики Управляемые характеристики
Проектирование требования технического законодательства (СНиП, ГОСТ и т.д.) для проектирования; требования градостроительного законодательства для проектирования; характеристики земельного участка, подлежащего застройке; этажность здания; объемно-планировочные решения помещений и мест общего пользования; вид оборудования; конструктивные решения; вид строительных материалов несущих конструкций; т.д.
Строительство требования технического и градостроительного законодательства для строительства; принципиальные проектные решения; сроки строительства; качество материалов, работ;
Эксплуатация требования законодательства для управления и эксплуатации зданий; этажность здания; конструктивные решения; материал несущих конструкций; др. объемно-планировочные решения помещений и мест общего пользования; материал и состояние внутренней отделки мест общего пользования; уровень физического износа конструкций, инженерных сетей и оборудования; санитарное состояние мест общего пользования; безопасность объекта; параметры паркинга; и т.д.
Анализ классификаций объектов жилой недвижимости. Поскольку объектом исследования является рынок жилой недвижимости, для выявления потребительских требований целесообразно рассмотреть основные классификации жилых объектов, применяемые в городе Перми: классификацию по категории престижности и классификацию новостроек по потребительскому качеству (классу).
В основе классификации по категории престижности лежит анализ ценности местоположения объекта недвижимости. Ценность местоположения рассматривается согласно иерархической структуре, первый уровень которой задается удаленностью от центра города (зональный уровень № 1), второй - удаленностью от центральных улиц того района, в котором расположена исследуемая недвижимость (зональный уровень № 2), и, наконец, третий - удаленностью от ближайшей остановки общественного транспорта (локальный уровень, т.е. конкретный адрес конкретного жилого дома). Следует отметить, что именно зональный уровень №1 определяет так называемую престижность местоположения жилой недвижимости, так как цены на нее в центре города устанавливаются самые высокие, а по мере удаленности от центра они снижаются. Исследования на предмет анализа ценовых показателей на жилую недвижимость в г. Перми относительно ее удаленности от центра города позволили выделить пять основных зон престижности по первому зональному уровню [5]. Впервые такие исследования для рынка недвижимости г. Перми проведеныв 2003-2005 гг. специалистами ОАО «Камская долина» совместно с сотрудниками и студентами кафедры «Экспертизы недвижимости» Пермского государственного технического университета (научный руководитель - доцент Епишина Э.Д.).
Классификация многоквартирных жилых новостроек г. Перми разработана рабочей группой аналитиков НП «РГР. Пермский край» на основе методических рекомендаций главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, к.т.н. Стерника Г.М. [6]. В классификации новостройки разделены на классы «эконом», «бизнес», «элит», и дополнительно выделены «эконом+» и «бизнес+» и « с учетом наличия и класса набора потребительских характеристик объектов [7].
По результатам анализа применяемых классификаций жилой недвижимости в г. Перми выявлены потребительские характеристики объектов, оказывающие влияние на их класс и стоимость (таблица 3).
Таблица 3
Потребительские характеристики объектов жилой недвижимости, учитываемые в классификациях
№ п/п Потребительская характеристика объекта жилой недвижимости Наименование классификации
1 Местоположение: удаленность от центра города, удаленность от центральных улиц того района, в котором расположена исследуемая недвижимость, удаленность от ближайшей остановки общественного транспорта (локальный уровень, т.е. конкретный адрес конкретного жилого дома). По категориям престижности
2 Архитектурные решения, несущие и ограждающие конструкции, внутренняя отделка общественных зон, придомовая территория двора и безопасность, инфраструктура дома, внешнее окружение и наличие социальной инфраструктуры в районе, параметры паркинга. Классификации жилых объектов по потребительскому качеству (классу)
Анализ информации о рынке жилой недвижимости, предоставляемой участниками рынка. Для обеспечения актуальности и полноты информации, используемой в работе, авторы сочли необходимым проанализировать данные, предоставляемые практикующими участниками рынка недвижимости. Источниками таких данных приняты оценочные отчеты со сроком давности оценки не более года, экспертные мнения практикующих оценщиков и риэлторов. Стоит отметить, что в оценочных отчетах упоминаются некоторые управляемые характеристики объектов недвижимости без их количественных значениях (корректировок и поправок) в связи с их недостаточной изученностью.
В результате анализа информации выявлены характеристики, учитываемые оценщиками и риэлторами при расчете стоимости объекта (табл. 4, 5).
Таблица 4
Характеристики объектов жилой недвижимости, учитываемые оценщиками в профессиональной деятельности
№ п/п Характеристики Количественное значение (величина корректировки)
1 Факторы сделки
1.1 условия продажи/предложения Скидка на торг 2-4%
1.2 время продажи/предложения По аналитике +/- 0,3-2% в месяц
2 Физические факторы объекта
2.1 местоположение (район, микрорайон) В зависимости от зоны престижности разница в средних ценах между зонами по аналитике
2.2 расстояние до остановок 1-2%
2.3. тип планировки 2-10%
2.4. этаж, этажность
первый -5%
последний -2%
2.5 общая площадь (кв.м) 8-10%
2.6 материал стен, отделки дерево/кирпич 10%
2.7 физическое состояние отделки 2-10%
2.8 лоджия/балкон 2%
2.9 состав коммуникаций 2-5%
2.10 Параметры паркинга Нет данных
2.11. Безопасность дома и территории
2.12. Техническое состояние инженерных коммуникаций и оборудования
2.13. Санитарное состояние мест общего пользования
Таблица 5
Характеристики объектов жилой недвижимости, учитываемые риэлторами в профессиональной деятельности
№ п/п Характеристики Количественное значение (величина корректировки)
1 Месторасположение квартиры (комнаты) в зависимости от престижности района
2 Плохой вид из окна (окна с видом на дорогу, близкое расположение соседнего дома - «окна в окна», видимость промышленных «пейзажей») понижение базовой стоимости на 2-7%
3 Расположение на 1 -м этаж понижение базовой стоимости на 3-12%
4 Расположение на 2-м и последнем этаже понижение базовой стоимости на 2-5%
5 Плохое состояние квартиры понижение базовой стоимости на 3-10%
Управляемые характеристики объектов недвижимости. На основе результатов потребительских характеристик объектов недвижимости авторами работы выявлены управляемые характеристики, влияющие на стоимость квартир, но недостаточно изученные на момент проведения исследования. Для дальнейшего исследования выбраны потребительские характеристики, которые можно изменить путем управленческих воздействий на объект на этапе его жизненного цикла «эксплуатация»:
1. внутренняя отделка общественных зон,
2. благоустройство территории двора,
3. безопасность дома и территории двора,
4. инфраструктура дома,
5. параметры паркинга,
6. техническое состояние общедомовых инженерных коммуникаций и оборудования,
7. санитарное состояние подъездов,
8. санитарное состояние территории.
Каждая потребительская характеристика представляет собой совокупность нескольких терминальных критериев. Для возможности количественной оценки терминальных критериев необходимо дать качественное описание каждого из них.
Терминальными критериями потребительской характеристики «внутренняя отделка общественных зон» определены: материал и состояние напольного покрытия, состояние лестничных ограждений, материал и состояние отделки потолка, материал и состояние отделки стен, материал и состояние окон, материал и состояние дверей, вид и состояние светильников, вид и состояние почтовых ящиков.
Терминальными критериями потребительской характеристики «благоустройство придомовой территории двора» определены: наличие и состояние детской площадка, мест отдыха взрослого населения, спортивных и хозяйственных площадок, озеленение двора, состояние внутридворовых проездов и пешеходных дорожек, наличие и состояние урн.
Терминальными критериями потребительской характеристики «безопасность дома и территории двора» определены: освещение территории, ограждение территории, ограничение доступа на территории и в подъезды, физическая охрана, видеонаблюдение.
Терминальными критериями потребительской характеристики «инфраструктура дома» определены: наличие помещений нежилого назначения для целей общего пользования согласно установленным требованиям к жилым застройкам (колясочные); наличие возможности размещения службы эксплуатации на площадях нежилого назначения (офис ТСЖ, вахтерные, инвентарные); наличие дополнительных сервисов (терминал для оплаты ЖКУ, услуг провайдеров, покупка питьевой воды и т.д.).
Терминальными критериями потребительской характеристики «параметры паркинга» определены: наличие наземной парковки, наличие подземной парковки, обеспеченность машино-местами, наличие правил пользования парковкой, ограничение доступа на парковку, охрана территории парковки.
Терминальными критериями потребительской характеристики «техническое состояние общедолевого имущества» определены: состояние систем холодного и горячего водоснабже-
ния, водоотведения, отопления, электроснабжения, состояние фасадов, входной группы, лифтовой кабины.
Терминальными критериями потребительской характеристики «санитарное состояние подъезда» определены: удаление мусора на полу, подоконниках, труднодоступных местах, удаление трудноудаляемого мусора, состояние стен, окон.
Терминальными критериями потребительской характеристики «санитарное состояние территории» определены: наличие скоплений мусора на территории, наполненность урн, удаление мусора на газонах, удаление старых объявлений у подъездов.
Заключение. Данная работа посвящена решению трех частных задач исследования: описанию потребительских предпочтений, влияющих на стоимость объекта недвижимости с точки зрения теории экономики недвижимости; выявлению и описанию применяемых профессиональными участниками рынка недвижимости характеристик объектов недвижимости, а также выявлению и описанию управляемых характеристик объектов недвижимости, влияющих на стоимость квартир, но недостаточно изученных на момент проведения исследования. Решению остальных задач - определение величины корректировок, отражающих степень влияния исследуемых характеристик квартир на их стоимость; и разработка механизмов применения полученных результатов исследования в деятельности по оценке стоимости и управлению жилыми объектами недвижимости - будут посвящены следующие работы авторов.
Библиографический список
1. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: Монография. СПб., 2003. 424 с.
2. Экономика недвижимости / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов.. Учебник для вузов. 3-е изд., исправл. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. 304 с.
3. Мирзоян Н.В. Управление стоимостью недвижимости // Современная конкуренция, 2007. № 2. С. 93-109. [Электронный ресурс]. - URL: http://cyberleninka.rU/article/n/upravlenie-stoimostyu-nedvizhimosti (дата обращения 14.02.2014 г.).
4. Зоны престижности г. Перми. Классификация объектов недвижимости [Электронный ресурс]. -URL: www.analitika.kamdolina.ru.
5. Единая методика классификации жилых объектов по потребительскому качеству (классу). [Электронный ресурс]. - URL: http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Edinaya-metodika-klassifikacii-jilix-obektov-po-potrebitelskomu-ka-estvu-klassu-..html (дата обращения 14.02.2014 г.).
6. Классификация многоквартирных жилых новостроек г. Перми. [Электронный ресурс]. - URL: http://metrosphera.ru/presscenter/guidebook/?pub=52 (дата обращения 14.02.2014 г.).
7. ВСН 53-86 (р). Правила оценки физического износа жилых зданий. [Электронный ресурс]. -URL: http://www.ocenchik.ru/docs/3.html (дата обращения 14.02.2014 г.).
8. Тарасевич Е.И. Управление эксплуатацией недвижимости. СПб.: Издательство «МКС», 2006.
840 с.
СОЛДАТОВА Анастасия Васильевна - магистрант, Пермский национальный исследовательский политехнический университет.
ОДИНЦОВА Елена Андреевна - магистрант, Пермский национальный исследовательский политехнический университет.
ЗАХАРОВА Наталья Станиславовна - магистрант, Пермский национальный исследовательский политехнический университет.
