CC BY
244Гражданское общество в России и за рубежом
45
Таким образом, выстраивание и воплощение на практике новых моделей гражданского общества требуют не только длительного времени, но и соответствующей направленности политического процесса, определенной политической воли многих субъектов политики, осознания обществом необходимости интеграции ради достижения своих целей.
Список литературы:
1. Бакланов И.С., Хубиев А.О. Структуры гражданского общества в политическом процессе современности // Вестник Северо-Осетинского государственного университета имени Коста Левановича Хетагурова. - 2012. -№ 1. - С. 13-17.
2. Бакланова О.А., Бакланов И.С. Методологические фреймы современных концептуализаций социальной реальности // Экономические и гуманитарные исследования регионов. - 2015. - № 4. - С. 95-100.
3. Мигранян А.М. Гражданское общество // 50/50. Опыт словаря нового мышления. - М., 1989; Соловьев А.И. Три облика государства - три стратегии гражданского общества // Полис. - 1996. - № 6. - С. 29-38.
4. Перегудов С.П. Гражданское общество как субъект публичной политики // Полис. - 2006. - № 2.
5. Бакланов И.С., Бичахчян М.К. Правосознание как базис развития демократического общества // Экономические и гуманитарные исследования регионов. - 2013. - № 5.
6. Роль институтов гражданского общества и потенциала человеческой личности как возрастающий фактор ускорения социально-экономического развития России / A.C. Батанов и др. - М., 2005. - С. 166-179.
ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА
АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
© Кесаева В.А.*
Северо-Кавказский горно-металлургический институт (государственный технологический университет), г. Владикавказ
Договор аренды недвижимого имущества - очень распространенная сделка, и в современной российской юридического практике нередко рассматриваются споры, связанные с данной проблемой. Неудивительно, что в этой области возникает множество вопросов.
Ключевые слова: договор аренды, реформирование экономики, участие физических лиц.
Старший преподаватель кафедры Г ражданскго права и процесса.
46
ПОЛИТИКА, ЭКОНОМИКА И СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
У договора аренды (имущественного найма) многовековая история, которая исчисляется со времен римского права, чей опыт широко использовали остальные страны, включая Русское государство, в области формирования законодательства в этой сфере.
Увеличение роли договора аренды, как и расширение области его применения, наступило в конце 80-х годов прошлого века. Тогда арендные отношения были затронуты начавшимися процессами реформирования экономики России. Отсюда вытекают две свойственные этому периоду тенденции, которые наметились в практике: во-первых, стал актуальным вопрос касательно снятия ограничений, затрагивавших круг объектов, которые могли стать предметом аренды; во-вторых, на государственном уровне была поставлена задача по использованию договора аренды в качестве основного средства «разгосударствления» организаций, представлявших собой собственность государства.
Началом обновлению законодательства об аренде стало принятие в 1989 г. Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, хотя еще до того, с целью развития арендного движения в государстве, издали Положение об экономических и организационных основах арендных отношений в СССР, утвержденное Постановлением Совмина СССР от 7 апреля 1989 г. № 294 [1], который ориентировал на широкое развитие этих отношений как на одно из средств реформирования экономики. Наметившиеся тенденции в развитии арендных отношений нашли свое отражение в Основах законодательства об аренде.
Развитие предпринимательства в России привело к расширению коммерческих связей, увеличению договорных отношений между предприятиями и организациями всех организационно-правовых форм, а также с участием физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Все более широкое распространение в предпринимательской деятельности получают договоры аренды.
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды зданий, сооружений (ст. 650 Гражданского кодекса РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 Земельного Кодекса РФ) подлежат государственной регистрации в случае заключения их на срок не менее года. Независимо от срока подлежат государственной регистрации договоры аренды предприятий - имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, который признается недвижимостью в целом.
Право сдачи недвижимого имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 26 Федерального Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государ-
Гражданское общество в России и за рубежом
47
ственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды прекращается:
- по соглашению сторон;
- по решению суда;
- по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя и документа, подтверждающего возврат арендатором предмета аренды арендодателю.
В том случае, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности и расположенных в пределах городской черты (сельских населенных пунктов), а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, выступают, как правило, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Анализируя легальную дефиницию, содержащуюся в ст. 130 ГК РФ, можно определить следующие важные признаки недвижимого имущества.
1. Недвижимое имущество - это всегда индивидуально-определенное имущество. Это подразумевает, что любая недвижимая вещь представляет собой отдельный объект гражданского права. С юридической точки зрения такое имущество является неделимым, а в случае физического разделения недвижимой вещи юридически разделяется и это имущество: на месте одного объекта права возникают два новых. Когда объект недвижимости невозможно разделить физически, то его «юридическое разделение» можно осуществить лишь по правилам, которые регулируют общую собственность: возможно отчуждение доли в праве общей собственности на данную недвижимую вещь.
2. Недвижимость, согласно общему правилу, считается материальным объектом, вещью. В таком смысле к недвижимости невозможно отнести имущественные права, к примеру, права требования.
3. Объектам недвижимости свойственна неразрывная связь с землей. И подобную связь нужно рассматривать как такую прикреплен-
48
ПОЛИТИКА, ЭКОНОМИКА И СОЦИАЛЬНАЯ СФЕРА
ность объекта недвижимости к земле, утрата которой повлечет также утрату функциональности собственно объекта. Получается, что недвижимость является стационарной, неперемещаемой, прикрепленной к одному месту. Этот признак исследователи расценивают как общий системный признак недвижимой вещи [2].
В соответствии с практикой, указанных критериев для разграничения недвижимых вещей от других объектов оказывается недостаточно. В первую очередь это заметно при отграничении объектов недвижимости от временных сооружений. Нынешние технологии, с одной стороны, дают возможность без вреда перемещать здания, принадлежность которых к недвижимости не вызывает сомнений, а с другой стороны, очень широкое распространение получили сборно-разборные объекты, которые в довольно короткие сроки можно разобрать и собрать в другом месте. Примерами подобных сооружений могут выступать не только привычные павильоны, гаражи, навесы, но и значительные по размеру торговые и производственные комплексы [3]. Учитывая данные обстоятельства, понятно, что такой главный критерий, как невозможность переместить помещение без нанесения вреда его назначению является для определения объекта недвижимости не вполне конкретным, а применение его представляется достаточно произвольным. Поэтому научная литература в качестве критериев отнесения объектов к недвижимости выделяет следующие: искусственность возведения, самостоятельность, законченность с позиций возможности использования по целевому назначению, незаменимость, фундаментальность (основательность и прочность), длительный срок использования, значительная стоимость, а также факт государственной регистрации [4].
Но увеличение списка критериев недвижимости породило споры среди ученых, что и разделило их мнения. К примеру, одни ученые, говоря о критериях недвижимости, называют не только прочную связь с землей, но и другие, к примеру, факт государственной регистрации. Они говорят следующее: «В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество появляется только с момента его государственной регистрации. Это правило действует не только для первоначальных, но и для производных способов приобретения права собственности на недвижимое имущество, так как в нем отражен специфический юридический режим подобных объектов. До момента государственной регистрации подобные вновь создаваемые объекты не получают статус недвижимости немедленно, соответственно, «рассматриваются с точки зрения закона как движимость». Подобную позицию высказывает Н.В. Диаковская [5], полагающая, что анализ ст. 130 ГК РФ дает основания утверждать, что термин «недвижимое имущество» юридический, а не фактический. Недвижимость в гражданском праве - не каждое имущество, которое отвечает признаку связанности с землей, а имущество, которое обладая при наличии такого при-
Гражданское общество в России и за рубежом
49
знака может считаться объектом гражданских прав. А для возникновения подобных прав требуется необходимая государственная регистрация.
Изучив категорию «недвижимость», можно следующим образом определить договор аренды недвижимого имущества. «Договором аренды недвижимого имущества признается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (арендодатель) - обязуется предоставить другой стороне (арендатору) за плату во временное владение и пользование» земельный участок или объект, настолько прочно связанный с землей, что его передвижение без несоизмеримого ущерба его назначению не представляется возможным.
Список литературы:
1. СП СССР. - 1989. - № 19. - Ст. 63.
2. Степанов С. Л. Недвижимое имущество в гражданском праве. - М.: Статут, 2011. - С. 33.
3. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: Волтерс Клувер, 2009 // СПС «Косультант».
4. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. - М.: Статут, 1999. - С. 182.
5. Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: автореф. дисс. ... канд. юрид. наук. - М., 2001.
6. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «(постатейный)» / Под ред. А.Н. Ткача. - 3-е издание, переработанное и дополненное. - Юстицин-форм, 2006 // Консультант плюс.
