Понятие и классификация перепланировок нежилых помещений для целей государственного кадастрового учета Текст научной статьи по специальности «Право»

Понятие и классификация перепланировок нежилых помещений для целей государственного кадастрового учета Concept and classification of transformations of non-residential premises for the purposes

of the state cadastre accounting

Il S московский

■p ЭКОНОМИЧЕСКИЙ лЛ ЖУРНАЛ

УДК 332.7+349.414+ 349.418+ 349.442 DOI 10.24411/2413-046Х-2019-17043 Рыбкина Алина Михайловна,

кандидат технических наук, старший преподаватель, кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Ковязин Василий Федорович, доктор биологических наук, профессор, профессор кафедры инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Головацкая Дарья Алексеевна, направление 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», кафедра инженерной геодезии, Санкт-Петербургский горный университет, г. Санкт-Петербург

Rybkina A.M., alina_rybkins@mail.ru

Kovyazin V.F., vkovyazin@spmi.ru

Golovatskaya D.A., ledgerianl@gmail.com

Аннотация. Статья посвящена проблемам законодательного регулирования отношений, возникающих при проведении перепланировок в нежилых помещениях. Предложено введение и корректировка основных необходимых понятий, позволяющих урегулировать данную процедуру. Разработана классификация видов перепланировок и состава кадастровых работ в зависимости от конструктивных изменений, произошедших в

результате строительно-монтажных работ. В статье приведены наглядные примеры, доказывающие возможность применения предложенной классификации. Summary. The article is devoted to the problems of legislative regulation of relations arising during the transformation inside non-residential premises. It is proposed to introduce and adjust the necessary basic concepts to resolve this procedure. A classification of types of transformations and the structure of cadastral works, depending on the design changes that occurred as a result of construction and installation works, has been developed. The article provides illustrative examples proving the possibility of using the proposed classification. Ключевые слова: помещение, назначение помещения, перепланировка, кадастровые работы.

Keywords: premises, the purpose of the premises, transformation, cadastral works.

На данный момент в Российской Федерации существуют два типа помещений по назначениям, но не для каждого из них прописано определение в действующем законодательстве. Такое же положение касается вариантов изменения их конфигурации. Следует пояснить, что понятие «перепланировка» отнесено к сфере регулирования жилищного законодательства и не применяется по отношению к помещениям, расположенным в нежилых зданиях [5]. Таким образом, вопросы, связанные с проведением перепланировок в нежилых помещениях, требуют детального изучения и доработки.

Следует отметить, что в действующем законодательстве отсутствует четко разграниченная классификация помещений, пригодная для использования в области кадастровой деятельности. В связи с этим, в результате анализа норм Жилищного кодекса РФ, федерального закона № 218-ФЗ и действующей XML-схемы технического плана произведена дифференциация помещений в соответствии с рисунком 1 [1-3].

На практике перепланировки осуществляются как в жилых, так и в нежилых помещениях, однако возможность и порядок проведения данного вида работ в отношении помещений, расположенных в нежилых зданиях, не регламентируется нормативно-правовыми актами. Таким образом, в настоящее время требуется введение и корректировка основных понятий, позволяющих урегулировать данную процедуру (таблица 1).

Таблица 1

Отсутствие терминов в законодательной базе

Понятие Жилое (Жилищный кодекс РФ) Нежилое

Помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным н техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательств а). Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состояш.ее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных дтя удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помеш,енни. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная дтя использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Перепланировка - изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. $3

Ввиду отсутствия определения понятия «нежилое помещение» при проведении кадастровых работ следует учитывать, что согласно требованиям п.34 ст. 26 федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» помещение должно отвечать критериям обособленности и изолированности [2]. Смысл данных признаков раскрыт в письме Департамента недвижимости Минэкономразвития России № Д23и-501 от 24 февраля 2014 года и представлен на рисунке 2 [4].

Обособленно

отграничено от

остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями

отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными

конструкциями ♦

имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение

Рисунок 2 — Признаки помещения

В качестве примера рассмотрим три помещения (рис. 3): помещения А, Б-В и Г-Д отвечают требуемым условиям, причем стоит отметить, что два помещения (Б-В и Г-Д) состоят из неизолированных частей.

Рисунок 5 - Пример обособленных и изолированных помещений

Однако существуют исключения: согласно предназначению помещения вспомогательного использования и общее имущество многоквартирного дома (помещения общего пользования) должны удовлетворять критерию обособленности в соответствии с техническими правилами и нормами, и могут быть неизолированными [4].

Таким образом, для восполнения недостающей информации в ходе исследований разработаны следующие формулировки определений:

1. Нежилое помещение - это объект недвижимости, являющийся частью здания или сооружения, представляющий собой объемную строительную систему, отграниченный строительными конструкциями, удовлетворяющий критериям изолированности и обособленности и предназначенный для целей, не связанных с проживанием граждан.

Исключения составляют:

1. Помещения общего пользования в многоквартирном доме - нежилые помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения, которые могут быть не изолированы от других помещений в этом многоквартирном доме.

2. Помещение вспомогательного использования - нежилое помещение, обслуживающее одно, несколько помещений или все здание/сооружение, которое может быть не изолировано от других помещений в здании/сооружении и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания/сооружения или помещений в нем.

Примечание: Под данной категорией подразумеваются объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания или сооружения. Предназначение вспомогательных помещений - обслуживание основных пространств. - Перепланировка - изменение конфигурации помещений, требующее внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Примечание: В силу перехода от государственного технического учета к государственному кадастровому учету существующее определение понятия «перепланировка» подлежит корректировке и должно распространяться в отношении всех помещений, не зависимо от их назначения.

Кроме того, в результате проведения строительно-монтажных работ границы между смежными помещениями могут быть изменены, в связи с этим, предлагается ввести классификацию перепланировок, в зависимости от вида которых будет меняться состав кадастровых работ (рис.4).

Простая Сложная

Кадастровый Кадастровый учёт в связи с образованием

учёт изменений в результате преобразования и регистрация прав

Рисунок 4 — Виды перепланировок

Простая перепланировка предполагает проведение строительно-монтажных работ в пределах одного помещения, следовательно, для такого помещения будет сформирован технический план в связи с изменением сведений о характеристиках данного помещения. В свою очередь сложная перепланировка будет затрагивать несколько помещений, и в результате проделанных работ будет проведен учет одного из следующих видов преобразования помещений:

1. Объединение;

2. Раздел;

3. Перераспределение.

Из примера, представленного на рисунке 5, следует, что в помещениях А, Г-Д произведена простая перепланировка, а помещение Б-В было разделено на два самостоятельных объекта (Б; В) посредством демонтажа и закладки дверного проема между частями Б и В.

Таким образом, для простой перепланировки требуется провести процедуру государственного кадастрового учета изменений, а для сложной - государственного

кадастрового учёта и регистрации прав, поскольку в результате преобразования создаются новые объекты недвижимости [2].

Ввиду вышеизложенного можно сделать вывод, что некоторые вопросы кадастрового учета нежилых помещений до сих пор не имеют нормативно-правового регулирования, что приводит к затруднениям при выполнении кадастровых работ. Изучение предложенных в данной статье понятий и классификаций позволит урегулировать процесс проведения кадастровых работ, нацеленных на узаконивание перепланировок, проведенных в нежилых помещениях.

Список литературы

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

2. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

3. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

4. Письмо № Д23и-501 от 24 февраля 2014 г. относительно признания помещений изолированными или обособленными от других помещений в здании или сооружении / [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://economy.gov.ru/minec/about/structure/depRealty/201403285 (Дата обращения: 01.06.2019)

5. Письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578 "О государственном кадастровом учете изменений помещений в результате перепланировки, реконструкции"/ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_96438/ (Дата обращения: 01.06.2019)